S in ESG: Assessment of Social Sustainability in Real Estate - Critical Analysis of Social Taxonomy and Limitations of Certification Systems

MSc Programm Immobilienmanagement & Bewertung S in ESG: Bewertung sozialer Nachhaltigkeit bei Immobilien - Kritische Bestandsaufnahme der Sozialtaxonomie und Grenzen der Zertifizierungssysteme Masterthese zur Erlangung des akademischen Grades "Master of Science" eingereicht bei Mag. A. Bosak, MBA, MRICS Dipl.-Ing. Marianne Sar 01330588 Wien, 27.02.2024 III Eidesstattliche Erklärung Ich, DIPL.-ING. MARIANNE SAR, versichere hiermit 1. dass ich die vorliegende Masterthese, "S IN ESG: BEWERTUNG SOZIALER NACHHALTIGKEIT BEI IMMOBILIEN – KRITISCHE BESTANDSAUFNAHME DER SOZIALTAXONOMIE UND GRENZEN DER ZERTIFIZIERUNGSSYSTEME", 76 Seiten, gebunden, selbständig verfasst, andere als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel nicht benutzt und mich auch sonst keiner unerlaubten Hilfen bedient habe, und 2. dass ich das Thema dieser Arbeit oder Teile davon bisher weder im In- noch Ausland zur Begutachtung in irgendeiner Form als Prüfungsarbeit vorgelegt habe. Wien, 27.02.2024 _______________________ Unterschrift Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) IV V Kurzfassung In der aktuellen Diskussion um Nachhaltigkeit im Bau- und Immobilienmanage- ment wird der Fokus überwiegend auf ökologische Aspekte, wie etwa Energieef- fizienz und Umweltschutz gelegt. Die soziale Dimension der Nachhaltigkeit ge- winnt jedoch zunehmend an Bedeutung. Die Herausforderung besteht darin, dass viele Unternehmen Schwierigkeiten haben, diesen sozialen Aspekt in ihre Nach- haltigkeitsstrategien effektiv zu integrieren und dies auch angemessen zu berich- ten. Es zeigt sich eine deutliche Diskrepanz zwischen der theoretischen Anerken- nung der Bedeutung des "S" innerhalb des ESG-Konzeptes („Environment, Social, Governance“) und der praktischen Umsetzung in den Immobilienprojekten und - strategien.

Die Komplexität wird durch die Vielzahl an ESG-Vorschriften und den damit verbundenen Berichtspflichten, Standards und Taxonomien verstärkt, die eine einheitliche Umsetzung und Bewertung erschweren. Die Masterarbeit the- matisiert die Notwendigkeit, diese Komplexität zu entwirren und Wege aufzuzei- gen, wie Gebäude nicht nur unter ökologischen Gesichtspunkten nachhaltig ge- staltet, sondern auch so konzipiert werden können, dass sie einen sozialen Mehr- wert generieren. Dies umfasst beispielsweise die Gestaltung der Infrastruktur und der Erreichbarkeit, um sowohl die Barrierefreiheit als auch die aktive Einbindung der Gemeinschaft zu gewährleisten und zu fördern. Die Berücksichtigung lokaler Architektur und die Partizipation der Gemeinschaft an Planungsprozessen sind weitere wesentliche Kriterien. Die Masterarbeit widmet sich der Analyse der So- zialtaxonomie als Instrument zur systemischen Sammlung von sozialer Nachhal- tigkeitskriterien und erörtert diese in Haupt- und Subziele. Im weiteren Verlauf der Untersuchung wird eine kritische Analyse des in Österreich etablierten ÖGNI- Zertifizierungssystems für nachhaltige Gebäude durchgeführt, um dessen Fähig- keit zur umfassenden Erfassung und Bewertung sozialer Nachhaltigkeitskriterien zu evaluieren. Dabei wird festgestellt, dass zwischen der theoretischen Ausrich- tung der Sozialtaxonomie und der praktischen Anwendung des ÖGNI-Systems Limitationen bestehen. Um diese identifizierten Lücken zu adressieren, sind er- gänzende soziale Kriterien identifiziert worden, die eine differenziertere und um- fassendere Bewertung der sozialen Nachhaltigkeit von Gebäuden ermöglichen. Abschließend stellt die Masterarbeit die Ergebnisse in einem Kriterienkatalog dar, welche die sozialen Kriterien des Taxonomie-Systems für Immobilien vollständig abdeckt.

Die Messindikatoren der einzelnen Kriterien werden innerhalb eines Be- wertungsmodells, der so genannten "Score Card", exemplarisch dargestellt. Das entwickelte Instrument bietet einen praktikablen Ansatz, um die soziale Nachhal- tigkeit von Gebäuden zu evaluieren. Der dargelegte Bewertungsansatz generiert einen signifikanten Mehrwert für Unternehmen, indem es nicht nur Transparenz schafft, sondern auch konkrete Ansatzpunkte für die Optimierung ihrer Immobi- lien in Bezug auf soziale Nachhaltigkeit aufzeigt. Dies lässt den Schluss zu, dass die Arbeit ein vertieftes Verständnis für soziale Nachhaltigkeit in der Immobilien- branche schafft und praktische Ansätze zur deren Implementierung aufzeigt.

VI VII Inhalt 1 EINLEITUNG 1 1.1 Problemstellung und Forschungsbedarf 2 1.2 Forschungsfrage und Ziele 3 1.3 Aufbau und Abgrenzung der Arbeit 4 2 DIE SOZIALE DIMENSION „S“ INNERHALB DES ESG- RAHMENS 7 2.1 Das ESG-Konzept – Einführung und Hintergrund 7 2.2 Das S in ESG – ein Konzept, viele Perspektiven 9 2.3 ESG im Kontext der Taxonomie: Vorschriften, Standards und Zertifizierungen 12 3 KRITISCHE BESTANDSAUFNAHME VON AUSGEWÄHLTEN ZERTIFIZIERUNGSSYSTEMEN MIT SOZIALEN ASPEKTEN 15 3.1 Die Sozialtaxonomie als Wegweiser 17 3.2 Überprüfung der Zertifizierungssysteme für nachhaltige Gebäude und ihre Berücksichtigung sozialer Aspekte 22 4 ANALYSE DER GRENZEN VON ZERTIFIZIERUNGSSYTEME - ÜBERPRÜFUNG DER SOZIALEN KRITERIEN IM HINBLICK AUF DIE SOZIALTAXONOMIE 31 4.1 Gegenüberstellung der Sozialtaxonomie und Gebäudezertifikat ÖGNI 31 4.2 Erweiterte Forschungsansätze zur Identifikation sozialer Komponenten nachhaltiger Gewerbeimmobilien 36 4.3 Zuweisung von Kriterien zur Sozialtaxonomie aufgrund Limitierung in Zertifizierungssystemen 41 5 AUSWERTUNG DER ERGEBNISSE ZUR BESTIMMUNG DES KRITERIENKATALOGS FÜR SOZIAL NACHHALTIGE IMMOBILIEN 43 5.1 S in ESG - Kriterienkatalog 43 5.2 S in ESG - Bewertungsansatz 50 5.3 S in ESG - Score Card 53 6 SCHLUSSFOLGERUNG 56 7 VERZEICHNISSE 60 Literaturverzeichnis 60 Abbildungsverzeichnis 65 Tabellenverzeichnis 66 VIII 1 1 Einleitung Innerhalb des von den Vereinten Nationen angestoßenen Nachhaltigkeitsdiskur- ses erhält der umfassende Ansatz der Nachhaltigkeit Beachtung in zahlreichen akademischen Werken verschiedenster Branchen. Die Immobilienbranche spielt eine entscheidende Rolle in Bezug auf den weltweiten CO2-Ausstoß und hat er- heblichen Einfluss auf Umwelt und Gesellschaft (Häßler & Wilhelm, 2019).

Obwohl die über 600 Nachhaltigkeitsbewertungen für Gebäude (Saunders, 2008) we- sentliche Aspekte zur ökologischen Nachhaltigkeit bieten, werden soziale As- pekte nicht in derselben Tiefe behandelt. Einige Instrumente lassen diese sogar komplett aus. Die Erkenntnis, dass Erwachsene in Mitteleuropa im Durchschnitt 80% ihrer Zeit in Gebäuden verbringen (Sigmund, 2018), wirft ein Schlaglicht auf die dringliche Notwendigkeit, Lebens- und Arbeitsräume zu schaffen, die nicht nur gesundheit- lich unbedenklich, sondern auch umweltfreundlich und finanziell zugänglich sind. Diese Erkenntnis korrespondiert mit den Bestrebungen der Vereinten Nationen, Nachhaltigkeit in verschiedenen Bereichen des Lebens zu implementieren. Ein zentraler Bezugspunkt hierfür sind die Ziele für nachhaltige Entwicklung (Sustainable Development Goals, SDGs), die 2015 von den Vereinten Nationen formuliert wurden. Diese Ziele dienen als Leitfaden für eine nachhaltige Entwick- lung, die ökologische, ökonomische und soziale Aspekte gleichermaßen berück- sichtigt und integriert. In diesem Kontext eröffnet sich die Fragestellung, wie die Prinzipien der Nachhaltigkeit effektiv in die Gestaltung und Nutzung von Gebäu- den integriert werden können, um so einen Beitrag zur Erreichung dieser globalen Ziele zu leisten. Der Europäische Wirtschafts- und Sozialausschuss (EWSA) hat kürzlich die Dringlichkeit betont, soziale Zielsetzungen verstärkt zu berücksichtigen, insbe- sondere vor dem Hintergrund aktueller globaler Herausforderungen wie dem Kli- mawandel, den wirtschaftlichen und sozialen Auswirkungen der Pandemie sowie geopolitischer Spannungen (EWSA/Vorbach, 2022). In diesem Kontext steht die Erwartung im Raum, dass die Europäische Kommission in Kürze spezifische Kri- terien für eine soziale Taxonomie einführen wird, analog zur bestehenden Um- welttaxonomie.

Diese Taxonomie wird Wirtschaftsaktivitäten nach bestimmten Kriterien klassifizieren, um festzustellen, ob diese lediglich grundlegende Anfor- derungen erfüllen oder aktiv zur Förderung von Nachhaltigkeitszielen beitragen. Ein zunehmendes Bewusstsein für die sozialen Aspekte von Immobilien wird in diesem Zusammenhang evident (Mattauch, 2022), was die Notwendigkeit unter- streicht, soziale Nachhaltigkeit in die Bewertung und Entwicklung von Immobili- enprojekten zu integrieren. 2 1.1 Problemstellung und Forschungsbedarf In der vorliegenden Masterarbeit wird das Augenmerk auf die sozialen Kriterien kommerzieller Flächen, insbesondere Büro- und Gewerbeimmobilien, aufgrund ih- rer bedeutenden Rolle in der Entwicklung nachhaltiger städtischer Umgebungen gerichtet. Diese Fokussierung ist eine Reaktion auf die dynamische Evolution der Arbeitswelt, die durch die COVID-19-Pandemie beschleunigt wurde, und die dar- aus resultierende Notwendigkeit, die soziale Dimension der Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche eingehender zu betrachten. Die Nachhaltigkeitsdebatte in der Immobilienwirtschaft hat sich bisher primär auf Umwelt- und Energieeffizienzaspekte konzentriert. Die sozialen Aspekte - reprä- sentiert durch das S in ESG (Environmental, Social, and Governance) - rücken jedoch zunehmend in den Vordergrund, da sie sowohl eine Differenzierungsmög- lichkeit auf dem Markt darstellen als auch den Wert einer Immobilie potenziell steigern können. Diese Entwicklung wird von Investoren angenommen, die nicht auf verbindliche regulatorische Vorgaben warten, sondern sich proaktiv mit stra- tegischem Engagement diesem Thema zuwenden. Das Thema Sozialnachhaltigkeit gewinnt insbesondere in Hinblick auf kommerzi- elle Flächen an Relevanz, da diese Art von Immobilien das Potenzial hat, die Ar- beitsbedingungen und das soziale Wohlbefinden ihrer Nutzer direkt zu beeinflus- sen.

Die Pandemie hat gezeigt, dass sich der Wert von Büroflächen nicht allein an ihrer Funktionalität, sondern auch an ihrer Fähigkeit, zum psychosozialen Wohl- ergehen beizutragen, bemessen lässt. Dies unterstreicht die Notwendigkeit sozi- ale Aspekte in der Bewertung von Gewerbeimmobilien eingehend zu berücksich- tigen. Im Rahmen der Entwicklung einer Sozial-Taxonomie nimmt das Ziel der "men- schenwürdigen Arbeit" eine Schlüsselposition ein. Dieses Ziel manifestiert sich in der Gestaltung von Arbeitsumgebungen, die nicht nur funktional, sondern auch ästhetisch ansprechend sind, Rückzugsräume bieten und gesundheitsfördernde Maßnahmen implementieren. Solche Arbeitsumgebungen generieren einen sozi- alen Mehrwert für die Nutzenden und tragen maßgeblich zum Wohlbefinden der Mitarbeiter bei. Angesichts der zunehmenden Verbreitung hybrider Arbeitsmo- delle und des Homeoffice ist die soziale Interaktion und Integration am Arbeits- platz von gestiegener Bedeutung. Die Neugewichtung dieser sozialen Komponen- ten stellt somit einen wesentlichen Aspekt für die zukünftige Gestaltung von Ar- beitsplätzen dar. Die vorliegende Arbeit zielt darauf ab, die fehlenden Indikatoren zur Bewertung dieser sozialen Aspekte zu identifizieren und Ansätze für deren Integration in be- stehende Bewertungssysteme zu entwickeln. Hierbei soll eine breite Anwendbar- keit gewährleistet und der heterogenen Natur der gebauten Umwelt Rechnung getragen werden. Durch das Einbeziehen verschiedener Perspektiven und Kon- texte soll ein flexibles und adaptives Bewertungsinstrument geschaffen werden, dass die sozialen Kriterien von Büro- und Gewerbeimmobilien umfassend abbildet 3 das zu einer verbesserten sozialen Nachhaltigkeitsperformance im Immobilien- sektor beiträgt.

Der Gegenstand dieser Untersuchung besteht darin, ein Werkzeug zur Evaluie- rung der sozialen Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche im deutschsprachigen Raum zu konzipieren. Aufgrund fehlender Definitionen für soziale Nachhaltigkeit entwickelt sich ein Engpass bei der Entwicklung von Bewertungsinstrumenten im ESG-Bereich, da die Mehrzahl der existierenden Tools ihren Schwerpunkt auf die Umweltnachhaltigkeit legt. Das wiederum erschwert die Entscheidungsfindung für sozial nachhaltige Immobilien. Die ganzheitliche Sicht auf sozial nachhaltige Immobilien, bei der der Nutzer bzw. der Mensch im Fokus steht, stellt einen Kon- flikt zwischen der Unsicherheit zwischen individuellen und gesellschaftlichen Be- dürfnissen dar. Die Literaturanalyse zeigt, dass es bisher keine einheitliche Definition oder Be- wertungsmethode für soziale Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft gibt. Die Vernachlässigung der sozialen Dimension führt zu Unsicherheit bei Investoren und anderen Interessengruppen. Eine klare Bewertungsmethode würde es Un- ternehmen ermöglichen, ihre soziale Leistung zu quantifizieren und zu verbes- sern, das langfristig zu einer positiven sozialen Wirkung in urbanen Umgebungen führen würde. Bisher gab es kein standardisiertes und verlässliches Klassifizierungssystem, das die Lenkung von Kapital und Immobilienkonzepten in Richtung sozial nachhaltiger Aktivitäten ermöglichen würde. Dadurch bleibt die soziale Dimension aus Sicht von Investoren, Projektentwicklern und Bestandshaltern oft unklar und vage. 1.2 Forschungsfrage und Ziele Laut dem Bericht der CPEA (Climate Positive Europe Alliance) liegt der Fokus von Unternehmen hauptsächlich auf E, also Umwelt- und Klimaschutzmaßnahmen.

Aus der erläuterten Problemstellung ergibt sich folgende Forschungsfrage für die Masterarbeit: • Wie kann soziale Nachhaltigkeit bei Immobilien identifiziert, bemessen und be- wertet werden? Aufgrund der Transformationsprozesse in der Nachhaltigkeitsberichterstattung und -bewertung ist es schwierig, den Überblick zu behalten und Beurteilungen zu vergleichen. Die aktuelle Positionierung der Bewertung von nachhaltigen Immobi- lien ist zu untersuchen, und die verschiedenen Ansätze zur Berücksichtigung so- zialer Aspekte im Immobilienmanagement sind zu analysieren. Hierzu gehören etablierte Standards, Zertifikate sowie geltende Verordnungen und Richtlinien in Österreich. Ein zentraler Aspekt dieser Forschungsarbeit besteht in der Durchführung einer kritischen Bestandsaufnahme der Sozialtaxonomie und der Analyse der 4 Beschränkungen der Zertifizierungssysteme. Ziel ist es, die Lücken zu identifizie- ren, die geschlossen werden müssen, um die Anwendung der Sozialtaxonomie auf Immobilien zu ermöglichen. Es wird eine detaillierte Anleitung zur Umsetzung sozial nachhaltiger Immobilien präsentiert, welche die Erläuterung relevanter In- dikatoren, die Validierung mittels geeigneter Messmethoden sowie die nachfol- gende Bewertung und Diskussion der Ergebnisse einschließt. Diese Bewertung soll als Leitfaden fungieren und das Bewusstsein für soziale Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche stärken. Welche Erkenntnisse sollen eruiert werden: • Was sind die sozialen Indikatoren bei nachhaltigen Immobilien und gib es ein einheitliches Verständnis von sozialer Nachhaltigkeit? • Welche Belege finden sich in der Literatur, die soziale Nachhaltigkeit und Be- wertungsinstrumente für Gebäude unterstützen? • Welche Kategorien und Indikatoren können angepasst werden, um die soziale Nachhaltigkeit in Bewertungsinstrumenten für Gebäude zu verbessern?

• Welche spezifischen Parameter in standardisierten Bewertungstools sind am effektivsten bei der Vorhersage und Verbesserung der sozialen Nachhaltig- keit? Wie würden sie in einem Bewertungstool zur Anwendung kommen? Die gewonnenen Erkenntnisse sollen als konkrete Handlungsempfehlungen für die Praxis dienen und dazu beitragen, die soziale Nachhaltigkeit in der österrei- chischen Immobilienwirtschaft zu fördern und eine solide Grundlage für zukünf- tige Entscheidungen und Investitionen für sozial nachhaltige Immobilien zu schaf- fen. 1.3 Aufbau und Abgrenzung der Arbeit Die Arbeit ist in sieben Kapitel so aufgebaut, dass im ersten Kapitel die For- schungsarbeit einleitend durch die Themenstellung, Ziele und Limitationen vor- gestellt wird. Das zweite Kapitel bildet die theoretische Grundlage. Zu Beginn erfolgt eine grundlegende Einführung in die Entwicklung von ESG (Environmental, Social, Governance), wobei ein besonderes Augenmerk auf die Dimension "Social" im Kontext der Immobilienbranche gelegt wird. Es werden verschiedene Perspekti- ven zur Definition und Interpretation des sozialen Segments innerhalb des ESG- Konzepts erörtert. Darüber hinaus bietet das Kapitel eine umfassende Übersicht über relevante Vorschriften, Standards und Zertifizierungen im ESG-Immobilien- kontext, wobei ein Schwerpunkt auf der Taxonomie-Verordnung liegt. Das dritte Kapitel widmet sich der Methodik der Literaturanalyse, wobei die Sozi- altaxonomie als wesentliche Grundlage für die Erfassung und Diskussion der Subziele herangezogen wird. Auf der Basis der definierten Subziele erfolgt ein 5 Vergleich etablierter Bewertungssysteme in Bezug auf soziale Kriterien. Ein Schwerpunkt liegt auf dem Zertifizierungssystem der ÖGNI, welches als einziges System die Übereinstimmung von Gebäuden mit den EU-Taxonomie-Kriterien evaluiert.

Die sozialen Dimensionen dieses Systems werden eingehend analysiert, um dessen Abgrenzungen zur Sozialtaxonomie zu ermitteln und die Grenzen die- ser Bewertungsverfahren zu identifizieren. Im vierten Kapitel der Forschungsarbeit liegt der Schwerpunkt auf der Integration der Inhalte des ÖGNI-Zertifizierungssystems mit den Anforderungen der Sozial- Taxonomie. Dadurch wird die Anwendbarkeit für die Immobilienbranche optimiert. Dieses Kapitel umfasst eine detaillierte Analyse der 24 spezifischen Kriterien des ÖGNI-Systems, um deren Übereinstimmung mit den Kriterien der Sozial-Taxono- mie zu bewerten. Das Ziel besteht darin, eine systematische Zuordnung der Kri- terien durchzuführen und zu ermitteln, welche Kriterien bereits umgesetzt sind und welche noch in das Zertifizierungssystem integriert werden müssen. Basie- rend auf dieser Gegenüberstellung wird das Zertifizierungssystem erweitert, um die Ziele der Sozial-Taxonomie vollständig zu formulieren. Das fünfte Kapitel präsentiert die Auswertung der Forschungsergebnisse zur Entwicklung eines Kriterienkatalogs für sozial nachhaltige Immobilien gemäß der Sozialtaxonomie-Vorgaben. Es wird ein Bewertungsansatz vorgestellt, der die Evaluierung von Immobilien im Kontext der Sozialtaxonomie mit Messindikatoren aufzeigt und die Grundlage für eine methodische Weiterentwicklung des Kriteri- enkatalogs bildet. Die Anwendung des Modells und die daraus resultierenden Er- gebnisse werden eingehend erläutert und interpretiert. Abschließend werden Handlungsempfehlungen für Immobilienakteure abgeleitet, um ihre Strategien mit konkreten Vorschlägen zur Förderung sozialer Nachhaltigkeit in Einklang zu brin- gen. In einer abschließenden Diskussion werden im letzten Kapitel die gesammelten Resultate erfasst, und die Forschungsfrage beantwortet.

Aufgeworfene Überle- gungen, Adaptierungen und Verbesserungsvorschläge werden kritisch beleuch- tet und bekannt gegeben. ABGRENZUNG Die Forschung ist geografisch auf die deutschsprachigen Länder, insbesondere Österreich eingegrenzt. Dies bedeutet, dass der entwickelte Bewertungsrahmen hauptsächlich auf die Bedürfnisse und die soziale Landschaft in Österreich, Deutschland und der Schweiz abgestimmt ist und möglicherweise nicht ohne An- passungen auf andere Länder oder Märkte übertragen werden kann. Die Studie richtet sich auf die Immobilienbranche, speziell auf die Immobilienentwicklung und -management. Insbesondere kommerzielle Flächen stehen im Fokus der Arbeit. Darunter versteht man im Allgemeinen Gewerbe- oder Wirtschaftsimmobilien, die nicht ausschließlich dem Wohnzweck oder einer öffentlichen nichtkommerziellen Nutzung dienen (Bullinger, 2023). 6 ANMERKUNG Die Gleichstellung aller Menschen ist für vorliegende Arbeit eine Selbstverständ- lichkeit. Dennoch verzichtet sie im Sinne einer besseren Lesbarkeit der Texte auf eine strikte Einhaltung geschlechtergerechter Sprache, solange keine einheitli- che Regelung vorliegt. Alle Menschen mögen sich gleichermaßen angesprochen fühlen. 7 2 Die soziale Dimension „S“ innerhalb des ESG-Rahmens Zu Beginn wird eine grundlegende Einführung in die Entwicklung von ESG (En- vironmental, Social, Governance) gegeben, wobei ein besonderer Fokus auf die Dimension "Social" im Kontext der Immobilienbranche gelegt wird. Es werden un- terschiedliche Perspektiven zur Definition und Auslegung des sozialen Segments innerhalb des ESG-Konstrukts erörtert. Ergänzend präsentiert das Kapitel eine umfassende Übersicht über relevante Vorschriften, Standards und Zertifizierun- gen im ESG-Kontext, einschließlich mit Fokus der Taxonomie-Verordnung.

Diese Zusammenstellung bildet eine umfassende theoretische Fundierung, die explizit auf die Erforschung des "S" in ESG innerhalb der Immobilienbranche ausgerichtet ist. 2.1 Das ESG-Konzept – Einführung und Hintergrund Die Entstehung des Begriffes und Konzeptes von ESG lässt sich durch die Ge- schichte der Nachhaltigkeit und deren wachsende Bedeutung innerhalb des glo- balen politischen und wirtschaftlichen Diskurses betrachten. Historisch verankert ist das Prinzip der Nachhaltigkeit bereits im forstwirtschaftlichen Sektor des 18. Jahrhunderts, konkretisiert durch Hans Carl von Carlowitz (1713), der in seinem Werk "Sylvicultura oeconomica" die Prämisse etablierte, Holzressourcen nur in dem Maße zu entnehmen, wie sie regenerierbar sind, was als ein frühes Zeugnis der Ressourcenschonung gilt (Grober, 2013). Die fortschreitende Industrialisierung hat die Belastung der natürlichen Ressour- cen verstärkt und damit die Notwendigkeit einer nachhaltigeren Wirtschaftsweise akzentuiert (Hochschule Pforzheim, o. D.). Insbesondere die Bauindustrie ist auf- grund ihres erheblichen Beitrags zum globalen Energie- und Rohstoffverbrauch sowie zu den Treibhausgasemissionen in den Fokus der nachhaltigkeitsbezoge- nen Diskussion gerückt (UNEP, 2019). Die Unterzeichnung von internationalen Verträgen wie dem Kyoto-Protokoll und der Pariser Klimaschutzkonvention zeigt, dass Länder weltweit zunehmend gewillt sind, den von Menschen verursachten Klimawandel zu bekämpfen. Diese Verträge verpflichten die Länder, ihre Treib- hausgasemissionen zu verringern und bieten einen gesetzlichen Rahmen für diese Zusagen (Bodansky, 2010). Dennoch weisen Experten darauf hin, dass es nicht ausreicht, nur Ziele zur Reduzierung von Emissionen festzulegen.

Um den vielschichtigen Herausforderungen des Klimawandels gerecht zu werden und ein nachhaltig weltweites Wirtschaftssystem zu fördern, sind weitergehende Maß- nahmen erforderlich (Jordan et al., 2018). Aus dieser Erkenntnis erwächst die Notwendigkeit, einen umfassenden und kohärenten Rahmen für nachhaltige In- vestitionen zu entwickeln, der es ermöglicht, die finanziellen Flüsse so zu lenken, dass sie zu einer nachhaltigeren Wirtschaftsweise beitragen und die Effekte der globalen Erwärmung effektiver eindämmen. 8 MEILENSTEINE IN DER ENTWICKLUNG UND ETABLIERUNG DES ESG-BEGRIFFES Die Anfänge dieses Wandels können bis zu den Millenniumsentwicklungszielen (MDGs) der Vereinten Nationen im Jahr 2000 zurückverfolgt werden, welche die Grundlage für die Prinzipien für verantwortungsbewusstes Investieren (PRI) im Jahr 2006 bildeten (siehe Tab. 1). Diese initiierten die Konzeption von ESG, wel- che später durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) präzisiert wurden (siehe Tab.2). Tabelle 1: Auslöser und Maßnahmen der Nachhaltigkeitsdebatte (Eigene Darstellung, 2024) J J a a h h r r E E r r e e i i g g n n i i s s M M a a ß ß n n a a h h m m e e n n 18. Jhdt. Carlowitz Beginn der Nachhaltigkeitsdebatte in der Forstwirtschaft; Nachhaltigkeit wird als Konzept etabliert, nicht mehr Holz zu fällen, als nachwachsen kann. 1968 Club of Rome Betonung der Grenzen des Wachstums und der Notwendigkeit für nachhaltige Entwicklungsmodelle. 1987 Brundtland-Report Definition von nachhaltiger Entwicklung als Entwicklung, die die Bedürfnisse der Gegenwart befriedigt, ohne die Möglichkeit zukünftiger Generationen zu gefährden, ihre eigenen Bedürfnisse zu befriedigen. 1992 Rio-Konferenz/Agenda 21 Globale Agenda für nachhaltige Entwicklung; Schaffung eines umfassenden Aktionsplans für das 21. Jahrhundert.

1995 Erste UN-Klimakonferenz in Berlin Beginn der jährlichen Klimakonferenzen zur Adressierung des Klimawandels. 1997 Kyoto Protokoll Internationales Abkommen mit dem Ziel, Treibhausgasemissionen zu reduzieren. 2000 UN Millennium Gipfel Einführung der Millenniums-Entwicklungsziele (MDGs), um globale Herausforderungen wie extreme Armut zu bekämpfen. 2006 UN-Grundsätze für verantwortungsvolle Investitionen UN Principles for Responsible Investments (PRI) Einführung von sechs Prinzipien, die Investoren anleiten sollen, ESG-Themen in ihre Investitionsentscheidungen einzubeziehen. 2015 UN-Ziele für nachhaltige Entwicklung Pariser Abkommen, Etablierung von 17 Zielen (SDGs) für eine nachhaltige Zukunft, die Wirtschaft, Soziales und Umwelt ausbalancieren. 2018 EU Aktionsplan EU setzt Ziele für nachhaltige Finanzierung fest und definiert zehn Einzelmaßnahmen, um Kapitalflüsse auf nachhaltige Investitionen umzulenken und finanzielle Risiken zu bewältigen. 2019 EU Green Deal Europäischer Green Deal, der das Ziel hat, die EU bis 2050 klimaneutral zu machen. 2020 Taxonomieverordnung der EU Definition von Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftstätigkeit 2022 EU Social Taxonomy Vorschlag für eine soziale Taxonomie, die soziale Ziele und Tätigkeiten definiert, die ökologischer Nachhaltigkeit nicht schaden. VOM BEGRIFF ZU KONKRETEN ZIELEN 9 Der nächste Meilenstein war die Verabschiedung der Agenda 2030 mit den Sustainable Development Goals (SDGs) durch die Generalversammlung der Ver- einten Nationen, die einen globalen Handlungsrahmen für eine nachhaltige Ent- wicklung in ökologischer, wirtschaftlicher und sozialer Hinsicht definierte (World Commission On Environment And Development (WCED, o. D.). Die Unterzeichnung des Pariser Abkommens, im Zuge der UN-Ziele für nachhal- tige Entwicklung (SDGs), wird als der primäre politische Treiber für ESG identifi- ziert.

Das Abkommen löste eine Kaskade von regulatorischen Entwicklungen und politischen Rahmenwerken in der EU aus, vor allem im Bereich Klimaschutz. Auf- bauend auf diesen grundlegenden Dokumenten und Initiativen hat die Europäi- sche Kommission den „EU-Aktionsplan - Finanzierung nachhaltigen Wachstums" und den „europäischen Green Deal“ als strategische Richtlinien für eine nachhal- tige EU-Wirtschaft vorgestellt. Diese politischen Entwicklungen kulminierten in der Taxonomie-Verordnung, die definiert, was als ökologisch nachhaltige Wirt- schaftstätigkeit gelten soll, und in der Offenlegungsverordnung, die auf Transpa- renz in Bezug auf Nachhaltigkeitsrisiken und -auswirkungen abzielt. 2.2 Das S in ESG – ein Konzept, viele Perspektiven Die historische Entwicklung des sozialen Aspekts in Unternehmen lässt sich bis ins 19. Jahrhundert zurückverfolgen, wo im Zuge der industriellen Revolution erste Überlegungen zur Arbeitsumgebung und den sozialen Konsequenzen unterneh- merischen Handelns entstanden. Ein prominentes Beispiel hierfür ist der britische Industrielle Robert Owen, der für seine progressiven Ansätze zur Verbesserung der Arbeitsbedingungen bekannt war (Claeys, 2021). Im Laufe des 20. Jahrhunderts gewann das Konzept der sozialen Verantwortung von Unternehmen zunehmend an Bedeutung. Bowen's Buch "Social Responsibili- ties of the Businessman" (1953) gilt als eines der ersten Werke, das die Idee der sozialen Verantwortung von Unternehmen systematisch darstellt. In den 1970er Jahren entstand Milton Friedman’s These, dass die einzige soziale Verantwortung von Unternehmen die Gewinnmaximierung sei (Friedman, 2007). Dies stieß eine breite Debatte über die Rolle von Unternehmen in der Gesellschaft an. Der Übergang von Corporate Social Responsibility (CSR) zu Environmental, Social, and Governance (ESG) markiert eine Evolution des Verantwortungsbe- wusstseins in Unternehmen.

CSR entwickelte sich als Rahmenwerk, das über die Gewinnmaximierung hinausgeht und wirtschaftliche, rechtliche, ethische und phi- lanthropische Aspekte berücksichtigt, wie durch Carrolls (1991) CSR-Pyramide dargestellt. Im 21. Jahrhundert vollzog sich ein Wandel von CSR zu ESG, bei dem Nachhaltigkeitsaspekte zunehmend in die Kerngeschäftsstrategie integriert wurde. Im Jahr 2006 definiert die PRI ein Rahmenwerk aus sechs Prinzipien, die Investo- ren dazu anhalten, Nachhaltigkeitsaspekte systematisch in ihre Analyse- und Ent- scheidungsprozesse einzubeziehen, eine aktive Rolle als Anteilseigner zu 10 übernehmen und eine verbesserte Transparenz und Berichterstattung bezüglich ESG-Themen zu fördern (PRI, 2019). Die PRI-Initiative fordert nicht nur die Einbe- ziehung von ESG-Faktoren in das Anlageverhalten, sondern auch eine branchen- weite Kollaboration und Transparenz zur Verbesserung der Effektivität von Nach- haltigkeitsstrategien. DEFINITION EINZELNER ESG-ASPEKTE PRI implementierte den Begriff ESG (PRI, 2019), woraufhin die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) eine Definition der einzelnen ESG-Katego- rien aufgelistet hat (BaFin, 2019): Tabelle 2: Konzeption von ESG (In Anlehnung an BaFin, 2019) In der aktuellen wissenschaftlichen und praktischen Debatte um Environmental, Social, and Governance (ESG) in der Bau- und Immobilienbranche besteht keine einheitlich anerkannte, branchenweite Definition von ESG. Diese terminologische Unbestimmtheit führt dazu, dass das Verständnis und die Interpretation von ESG je nach Rolle und Perspektive der beteiligten Stakeholder erheblich variieren kön- nen (CPEA, 2023).

Ursprünglich fokussierte das ESG-Konzept auf die Investiti- ons- und Finanzgemeinschaft, was in einem sektoralen Kontext insbesondere Im- mobilieninvestoren und Finanzierungsinstitutionen/Kreditgeber einschließt, ge- nannt auch „Nachfrageseite“ (CPEA, 2023). Die Nachfrageseite ist durch ein ausgeprägtes Interesse an der Integration von ESG-Kriterien in ihre Investitionsentscheidungen charakterisiert, die nach ESG- Kategorie Aspekte U Ummwweelltt ( (EEnnvviirroonnmmeennttaall)) - Klimaschutz - Anpassung an den Klimawandel - Schutz der biologischen Vielfalt - Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen - Kreislaufwirtschaft, Abfallvermeidung und Recycling - Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung - Schutz gesunder Ökosysteme - Nachhaltige Landnutzung S Soozziiaalleess ( (SSoocciiaall)) - Einhaltung arbeitsrechtlicher Standards - Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz - Angemessene Entlohnung, faire Arbeitsbedingungen - Gewerkschafts- und Versammlungsfreiheit - Produktsicherheit und Gesundheitsschutz - Anforderungen an Unternehmen in der Lieferkette - Inklusive Projekte, Berücksichtigung von Gemeinden und sozialen Minderheiten U Unntteerrnneehhmmeennssffüühhrruunngg ( (GGoovveerrnnaannccee)) - Steuerehrlichkeit - Maßnahmen zur Verhinderung von Korruption - Nachhaltigkeitsmanagement durch Vorstand - Vorstandsvergütung abhängig von Nachhaltigkeit - Whistle Blowing - Gewährleistung von Arbeitnehmerrechten - Datenschutz - Offenlegung von Informationen 11 konformen Produkten und Vermögenswerten, wie Gebäuden oder Entwicklungs- projekten, verlangt. Wissenschaftliche Untersuchungen, wie die von Friede et. al. (2015), bestätigen den positiven Zusammenhang zwischen ESG-Konformität und finanzieller Performance.

Demgegenüber steht die Angebotsseite, welche Entwickler, Bauunternehmen und Immobilienverwalter umfasst, die ESG-konforme Immobilienprojekte und - dienstleistungen bereitstellen (CPEA, 2023). Diese Gruppe konzentriert sich da- rauf, ESG-Kriterien in ihre betrieblichen Praktiken und Bauprojekte zu integrieren, um den Anforderungen der Nachfrageseite gerecht zu werden und sich im Wett- bewerb zu differenzieren. Allerdings ist das Bewusstsein dafür, wie technische Produkteigenschaften mit ESG-Bewertungen sowie finanzieller Performance und Berichterstattung zusammenhängen, meist begrenzt. Es handelt sich hier um ein klassisches Beispiel für das Problem der fehlenden gemeinsamen Sprache zwi- schen den beiden Seiten (CPEA, 2023). Dies bedeutet jedoch nicht, dass be- stimmte Akteure auf der Angebotsseite, wie beispielsweise Hersteller von Bau- teilen und Materialien, nicht mit den Anforderungen des ESG-Reportings vertraut sind. Sie können selbst Berichts- oder Offenlegungspflichten unterliegen oder sich freiwillig für Berichterstattung oder Offenlegung entscheiden. Allerdings sind diese Offenlegungen häufig mehr auf ihre organisatorischen Aktivitäten ausge- richtet und weniger auf das „Endprodukt“ (das Gebäude). Diese Lücke zwischen Nachfrage- und Angebotsseite versucht die EU-Taxonomie zu schließen, indem sie nicht nur Kriterien für Bau- und Immobilienaktivitäten festlegt, sondern auch für vorgelagerte Aktivitäten wie die Herstellung von Bauteilen. In jüngerer Zeit rückt jedoch zunehmend der soziale Aspekt der Nachhaltigkeit in den Vordergrund. Forschungsergebnisse von Jäger (2021) zeigen, dass die Be- rücksichtigung nachhaltiger Immobilieneigenschaften den Wert von Immobilien steigern kann.

Wendt (2020) hebt die Bedeutung der sozialen Dimension der Nachhaltigkeit hervor, insbesondere deren Rolle bei der Sicherung des sozialen Wohlergehens und der zukünftigen Lebensfähigkeit. Dathe (2021) betont die Wichtigkeit des Verständnisses für Immobilien- und Markttrends in Bezug auf Ge- sellschaft, Politik und Wirtschaft. Stalder (2020) diskutiert die Rolle der Integra- tion von Arbeitsplätzen zur Förderung der sozialen Integration als Schlüsselele- ment der sozialen Nachhaltigkeit. Die Integration sozialer Nachhaltigkeit in Immo- bilienprojekte trägt somit nicht nur zur Steigerung des Immobilienwerts bei, son- dern leistet auch einen wichtigen Beitrag zum sozialen Wohlbefinden und kann sich positiv mit Markttrends verbinden (Zeitner et.al., 2023). Dieser Wandel hin zu einem verstärkten Bewusstsein für soziale Nachhaltigkeits- aspekte reflektiert eine umfassendere Sicht auf ESG, die über rein ökologische Faktoren hinausgeht und soziale Belange in den Mittelpunkt rückt (Häßler & Wil- helm, 2019). Es ist eine Entwicklung, die die Notwendigkeit einer ganzheitlichen Betrachtung von Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche verdeutlicht und so- wohl für die Angebots- als auch für die Nachfrageseite neue Herausforderungen und Chancen birgt. 12 Ein gemeinsames Verständnis um soziale ESG-Themen könnte potenziell durch eine EU-Sozialtaxonomie (Platform on Sustainable Finance, 2022) etabliert wer- den, für die bereits Vorarbeiten geleistet wurden, die nun aber auf unbestimmte Zeit verschoben, zu sein scheint (Ainger und Arons, 2022), was eine ganzheitliche Betrachtung von ESG auf EU-Ebene gefährdet. Abgesehen von der Verzögerung konzentriert sich das erste Scoping-Dokument für eine mögliche EU-Taxonomie auf die Unternehmensebene (Governance) und noch nicht auf die wirtschaftliche Aktivität (sektorale Ebene).

2.3 ESG im Kontext der Taxonomie: Vorschriften, Standards und Zertifizierungen Im Zuge der Festsetzung internationaler und nationaler Nachhaltigkeitsziele sind vielfältige Normen, Zertifizierungssysteme und Bewertungsmethoden für Ge- bäude entstanden, die darauf abzielen, die Nachhaltigkeit im Immobilienbereich zu erfassen und zu quantifizieren (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen – DGNB e.V., 2018; Feige et al., 2013). Dieser Prozess wurde durch die globalen politischen Bestrebungen zur Förderung nachhaltiger Entwicklung ergänzt und führte zur Entwicklung von Standards auf europäischer und nationaler Ebene, die definieren, wie wirtschaftliche Aktivitäten als nachhaltig klassifiziert werden kön- nen. Sie dienen Unternehmen als Orientierungshilfe, um Nachhaltigkeitsaspekte in ihre strategischen Entscheidungen zu integrieren und bieten eine Basis, um ihr Enga- gement gegenüber Stakeholdern glaubhaft zu machen (o.V., Mapping the ESG, 2023). Standards fungieren hierbei als fundamentales Rahmenwerk, das die Met- rik und Modalitäten für die Berichterstattung festlegt. Die Berichterstattung selbst ist ein Prozess, bei dem unternehmensrelevante Nachhaltigkeitsdaten sys- tematisch zusammengeführt, ausgewertet und präsentiert werden. Zertifizierun- gen bieten eine verifizierte Bestätigung, dass die festgelegten Standards einge- halten und von autorisierten Organisationen als konform anerkannt wurden. Aktuell existieren verschiedene Arten von regulatorischen Nachhaltigkeitsberich- ten und -standards, die für die Immobilienbranche relevant sind.

Gemäß dem Be- richt „Mapping the ESG“ des UK Green Building Council (2023) lassen sich diese in folgende Kategorien unterteilen: 13 Tabelle 3: Regularien für Standards und Reports (In Anlehnung an o.V., Mapping the ESG, 2023) Mit der Einführung der EU-Taxonomie-Berichtspflichten ab 2022 hat sich das En- gagement der Marktteilnehmer in Bezug auf ESG weiter verstärkt. Zukünftig könnte die vollständig entwickelte EU-Taxonomie potenziell als Rahmenwerk für ESG-Berichterstattung dienen oder zumindest als richtungsweisender Kompass für die Berichterstattung fungieren. Dies würde fast sicher für umweltbezogene ESG-Aspekte und möglicherweise auch für eine breite Palette von sozialen ESG- Themen gelten. Obwohl die EU-Taxonomie wahrscheinlich nicht das gesamte Spektrum der governance-bezogenen ESG-Themen abdeckt, stellt sie den Aus- gangspunkt für die Entwicklung der regulatorischen Kennzeichnung von Unter- nehmen dar (Pettingdale et al., 2022; CPEA, 2023). DIE TAXONOMIE IM ÜBERBLICK Um mit der Taxonomie konform zu sein, muss eine wirtschaftliche Tätigkeit einen wesentlichen Beitrag zu mindestens einem der genannten Umweltziele leisten, ohne den anderen fünf Zielen erheblichen Schaden zuzufügen: 1. Klimaschutz 2. Anpassung an den Klimawandel 3. Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen 4. Kreislaufwirtschaft, Abfallvermeidung und Recycling 5. Vermeidung und Verminderung von Umweltverschmutzung 6. Schutz gesunder Ökosysteme Zudem müssen drei grundlegende soziale Schutzmaßnahmen eingehalten wer- den, wie in Abbildung 1 zu sehen.

Bisher wurden drei Taxonomien für Bau- und Instrumente für Nachhaltigkeit: Vorschriften, Standards und Zertifizierungen K K a a t t e e g g o o r r i i e e S S t t a a n n d d a a r r d d s s / / P P r r i i n n z z i i p p i i e e n n B B e e s s c c h h r r e e i i b b u u n n g g Kernunternehmensstandards für ESG SASB (Sustainability Accounting Standards Board) IFRS S1/S2, CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) GRI (Global Reporting Initiative) Grundlegende Rahmenwerke für die Nachhaltigkeitsberichterstattung. Thematische Berichtsstandards (Klima) TCFD (Task Force on Climate-Related Financial Disclosures) CDP (Carbon Disclosure Project) CDSB (Climate Disclosure Standards Board) CBI (Climate Bonds Initiative) Spezialisierung auf klimabezogene Themen. Nachhaltigkeitsrelevante regulatorische Anforderungen EU-Taxonomie SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) Gesetzliche Vorgaben zur umfassenden Berichterstattung. Branchenspezifische Berichtsstandards (Immobilien) INREV (European Association for Investors in Non- Listed Real Estate Vehicles) EPRA (European Public Real Estate Association) GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) Standards für transparente ESG- Berichterstattung in der Immobilienbranche. Grundsätze PRI (Principles for Responsible Investment) Freiwillige Verpflichtungen zur Integration von Nachhaltigkeitsprinzipien. 14 Immobilienaktivitäten vollständig entwickelt und angenommen: Punkt 1 Klima- schutz, Punkt 2 Klimaanpassung und Punkt 4 Übergang zur Kreislaufwirtschaft. Darüber hinaus hat die Europäische Kommission begonnen, die Möglichkeit der Entwicklung von Kriterien für eine potenzielle Sozialtaxonomie zu prüfen.

Die un- tenstehende Abbildung veranschaulicht, wie die Taxonomie als zentraler Eckpfei- ler genutzt wird, der ein breiteres Rahmenwerk der EU-Nachhaltigkeitsfinanzie- rung unterstützt, beispielsweise im Zusammenhang mit der Sustainable Finance Disclosure. Abbildung 1: Die EU- und Sozialtaxonomie Bedingungen und Bezug zur Immobilie (In Anlehnung an Deloitte 2020, Deutsche Hypo 2021, EU TEG on Sustainable Finance 2020) Im Rahmen der Forschungsarbeit liegt der Schwerpunkt auf der Entwicklung und Formulierung von sozialen Kriterien für Immobilien im Einklang mit der Sozialta- xonomie der Europäischen Union. Trotz des Fehlens eines offiziellen, EU-weiten, immobilienspezifischen Standards für soziale Indikatoren existieren vielfältige Bewertungsansätze, die aufzeigen, wie soziale Aspekte im Rahmen des Environ- mental, Social, and Governance (ESG)-Konzepts in Immobilienprojekten integriert und bewertet werden können. Diese Arbeit zielt darauf ab, einen systematischen Ansatz zur Definition und Implementierung sozialer Kriterien in der Immobilien- branche zu entwickeln, indem sie bestehende Praktiken analysiert und einen ko- härenten Rahmen für die Bewertung sozialer Nachhaltigkeit in Immobilienprojek- ten unter Verwendung etablierter Zertifizierungstools für nachhaltiges Bauen in Europa vorschlägt. Wesentlicher Beitrag zu mindestens einem Umweltziel: 1. Klimaschutz 2. Anpassung an den Klimawandel 3. Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen 4. Kreislaufwirtschaft, Abfallvermeidung und Recycling 5. Vermeidung und Verminderung von Umweltverschmutzung 6.

Schutz gesunder Ökosysteme Keine erhebliche Beeinträchtigung anderer Umweltziele (DNSH) Mindestschutz (für Menschenrechte und Arbeitnehmer) Erfüllung von „technischen Evaluierungskriterien“ • Die Errichtung neuer Gebäude • Der Erwerb von Gebäuden • Die Renovierung von Bestandsgebäuden • Sanierungsmaßnahm en, Einbau erneuerbarer Energien sowie fachliche, wissenschaftliche und technische Tätigkeiten Auf die Immobilie bezogen sind vier unterschiedliche Aktivitäten besonders relevant, bei denen die Taxonomie zur Anwendung kommt Taxonomie Wesentlicher Beitrag zu mindestens einem Sozialen Hauptziel: 1. menschenwürdige Arbeit, 2. angemessenen Lebensstandard und Wohlergehen sowie 3. integrative und nachhaltige Gemeinschaften und Gesellschaften. 15 3 Kritische Bestandsaufnahme von ausgewählten Zertifizierungssystemen mit sozialen Aspekten Nachdem im vorangegangenen Kapitel die theoretischen Grundlagen definiert wurden, wird im dritten Kapitel die Methodik der Literaturarbeit ausführlich dar- gestellt. Diese wissenschaftliche Herangehensweise dient zur Erarbeitung und Verdichtung der Forschungsfragen, welche im vierten Kapitel mithilfe der gewähl- ten Methoden eingehend bearbeitet werden. Die Literaturanalyse stellt eine wissenschaftliche Methode zur umfassenden Un- tersuchung eines Forschungsthemas auf Basis vorhandener Literatur dar. Sie er- möglicht es Wissenschaftlern, sich selbstständig in die Materie einzuarbeiten und durch die Analyse zu neuen, relevanten Erkenntnissen zu gelangen und so zur Weiterentwicklung des Forschungsstandes beizutragen. Es soll aufgezeigt wer- den, dass ein bewährtes Zertifizierungsinstrument unbedingt notwendig ist. Dies geschieht durch die Überprüfung, ob die Sozialtaxonomie mit den Kriterien und Zielen existierender Gebäudezertifikate übereinstimmt und das Ziel, sozialen Mehrwert in Bauvorhaben zu schaffen, unterstützt.

Abbildung 2: Grafische Darstellung der Methodik (Eigene Darstellung, 2024) Um die erste Forschungsfrage zu beantworten, wird eine Literaturanalyse durch- geführt, um die Struktur der Sozialtaxonomie sowie die Aufschlüsselung der Kri- terien zu identifizieren. Diese Datenerhebung bildet sowohl die Grundlage als auch die zentrale Quelle für die kritische Betrachtung der Grenzen bestehender Zertifizierungssysteme (siehe Kapitel 3.1.) Zur Beantwortung der zweiten Forschungsfrage wird die kritische Bestandsauf- nahme ausgewählter Zertifizierungssysteme, die soziale Aspekte berücksichti- gen, eine zentrale Methode darstellen. Diese umfasst die Analyse und Bewertung existierender Systeme, um zu ermitteln, inwieweit sie soziale Kriterien einbezie- hen und welche Potenziale für deren Weiterentwicklung sich bieten (siehe Kapitel 3.2) METHODIK Identifizierung Überprüfung Kritische Analyse Inklusion und Auswertung 16 In der dritten Phase der Datenerhebung bildet eine explorative Studie die Grund- lage, um fehlende Indikatoren zu identifizieren, die darauf abzielt, aktuelle Best Practices für die Generierung und Quantifizierung sozialen Nutzens in der Gewer- beimmobilienbranche zu ermitteln, wie in Kapitel 4 dargelegt wird. Es wird beab- sichtigt, durch die Verwendung von Schlüsselbegriffen relevante Instrumente und Rahmenwerke zu identifizieren und auszuwählen, die anschließend einer detail- lierten Untersuchung unterzogen werden. Abbildung 3: Systematische Literaturrecherche (Eigene Darstellung, 2024) Im Kontext der Nachhaltigkeitsforschung stellt die systematische Literatur- recherche eine vorherrschende Methode zur Validierung von Forschungsansät- zen dar. Zur weiteren Fundierung der Forschungsarbeit wird auf die systemati- sche Durchsicht der Fachliteratur zurückgegriffen.

Dafür erfolgt im Rahmen der SYSTEMATISCHE LITERATURRECHERCHE Suchkriterien: • Messinstrument • Bewertungsinstrument • Zertifizierungssystem • Rahmenwerk • Sozialtaxonomie In Bezug zu: • Soziale Nachhaltigkeit • Soziale Aspekte • Soziale Kriterien • S in ESG Immobilien • Social Real Estate LONGLIST DER SOZIALEN KRITERIEN Suchergebnisse nach Filterung der relevanten Themengebiete mit Fokus in Österreich bzw. deutschsprachigen Raum und europaweit auf: • Gewerbeimmobilien • Relevante Metriken (soziale Aspekte bei Immobilien) • Relevanter Bezug zur Sozialtaxonomie • Etablierter Forschungsgrad ZUWEISUNG DER S-KRITERIEN ZUR SOZIALTAXONOMIE Eignung der Suchergebnisse nach Filterung: • Zertifizierungsysteme für Immobilien mit sozialen Aspekten (n=3) • Messinstrumente für Evaluierung der S-Indidkatoren (n=3) • Studien und Berichte mit ergänzenden S-Kriterien und Indikatoren (2) FÜR DIE ANALYSE GEEIGNETE LITERATUR In die qualitative Analyse aufgenommene Suchergebnisse (n=5) AUWERTUNG 17 Konzeption eines Bewertungsrahmens für soziale Nachhaltigkeit im Immobilien- management zunächst die systematische Sichtung der bis 2024 veröffentlichten wissenschaftlichen Publikationen. Wie die grafische Darstellung in Abbildung 3 veranschaulicht, startet die Zusammenstellung relevanter Fachliteratur durch eine gezielte Recherche mittels definierter Suchbegriffe in Titeln, Schlüsselwör- tern und Zusammenfassungen der Werke. 3.1 Die Sozialtaxonomie als Wegweiser Das Ziel der Taxonomie-Verordnung besteht darin, einen Rahmen zu etablieren, der nachhaltige Investitionen durch eine sogenannte 'grüne Liste' ökologisch nachhaltiger Wirtschaftsaktivitäten, basierend auf sechs Haupt- und zahlreichen Unterzielen, fördert.

Ein nächster Schritt in dieser Richtung ist die Entwicklung einer analogen Sozialtaxonomie, deren neueste Fassung im Februar 2022 her- ausgegeben wurde (EU Platform on Sustainable Finance), jedoch ohne einer kon- kreten „Kriterienliste“. Im Folgenden wird erörtert, welche Aspekte aktuell zur Dis- kussion stehen und welche Relevanz dies für den Immobiliensektor besitzt. Die neu eingeführte Sozialtaxonomie strebt die Lösung bestehender Problematiken an, indem sie innerhalb des aktuellen EU-Gesetzgebungsrahmens für nachhaltige Finanzen und Unternehmensführung präzisere Indikatoren definiert. Im weiteren Verlauf dieser Abhandlung werden zentrale Aspekte der Sozialtaxonomie und ihre Auswirkungen auf den Immobiliensektor detailliert erläutert. Die Grundlage für die Sozialtaxonomie bilden die Europäische Menschenrechts- konvention, die Europäische Sozialcharta, die Charta der Grundrechte der Euro- päischen Union sowie die Europäische Säule sozialer Rechte und der dazugehö- rige Aktionsplan, wie in der Abbildung dargestellt. Abbildung 4: Fundament der Sozialtaxonomie (Eigene Darstellung, 2024) Der fundamentale Unterschied zwischen der aktuellen EU-Taxonomie und der angedachten Sozialtaxonomie liegt darin, dass die Sozialtaxonomie sozialen Mehrwert nicht allein durch die Integration in existierende wirtschaftliche Abläufe, beispielsweise durch die Bereitstellung würdiger Arbeitsverhältnisse, gewährleis- tet, sondern zusätzlich die Förderung sozialer Vorteile anstrebt. Die Umweltziele können sich auf eine breite wissenschaftliche Fundierung stützen, im Gegensatz zu den sozialen Zielen, die sich auf international anerkannte konventionelle Stan- dards stützen (siehe Abb. 4). Die EU-Plattform für Nachhaltige Finanzen hat vor- geschlagen, dass die Struktur der Sozialtaxonomie der Grundstruktur der Um- welttaxonomie folgen soll.

Dieser Ansatz umfasst die Identifikation sozialer Ziele sowie die Entwicklung von Kriterien zur Bewertung, ob eine wirtschaftliche Akti- vität als sozial nachhaltig angesehen werden kann. Dabei sollen dieselben SOZIAL-TAXONOMIE Europäische Säule sozialer Rechte Europäische Sozialcharta Europäische Menschenrechtskonvention EU-Grundrechte-Charta 18 Elemente berücksichtigt werden, die bereits in der Umwelttaxonomie zur Anwen- dung kommen. Dazu gehört: • Der wesentliche Beitrag zu einem oder mehreren sozialen Zielen. • Kein wesentlicher Schaden soll verursacht werden („do no significant harm“, DNSH). • Mindestschutzmaßnahmen sollen etabliert werden, um die Einhaltung grund- legender sozialer Standards zu garantieren (siehe Artikel 18 der EU-Taxono- mie-Verordnung). Während die EU-Plattform für Nachhaltige Finanzen den Vorschlag unterbreitete, dass die Struktur der Sozialtaxonomie jener der Umwelttaxonomie folgen sollte, existieren wesentliche Unterschiede, die die Notwendigkeit unterschiedlicher Herangehensweisen mit sich bringen. Beispielsweise ist es nicht umsetzbar, eine Sozialtaxonomie in gleichem Maße wissenschaftlich zu begründen wie die Um- welttaxonomie. Die vorgeschlagene Sozialtaxonomie wird daher auf allgemein anerkannten, autoritativen Normen und Prinzipien basieren müssen (siehe Abb. 4). Zusätzlich, in Anbetracht der Tatsache, dass wirtschaftliche Aktivitäten per se soziale Vorteile generieren, unter anderem durch die Schaffung von Arbeitsplät- zen, Beiträge zu Steuereinnahmen sowie die Bereitstellung von sozial förderli- chen Produkten und Dienstleistungen, ist es notwendig, dass die Sozialtaxonomie eine Differenzierung zwischen dem inhärenten und dem zusätzlichen sozialen Nutzen wirtschaftlicher Aktivitäten vornimmt.

DIE SOZIALEN HAUPT- UND SUBZIELE Auf dem Fundament der Sozialtaxonomie aufbauend, legt der Bericht nahe, be- sagte Standards (referenziert in Abb. 4) heranzuziehen, um drei primäre Ziele zu skizzieren, die durch eine detaillierte, allerdings nicht abschließende Liste von Un- terzielen erweitert werden sollen. Im Unterschied zur Umwelttaxonomie umfasst die Sozialtaxonomie auch Unterziele, die die Dimensionen der drei Hauptziele prä- zise entwickeln und definieren (EU Platform on Sustainable Finance, 2022). Die Intentionen der Sozial-Taxonomie richten sich primär auf drei zentrale Interes- sengruppen (Stakeholder-Gruppen), die von wirtschaftlichen Aktivitäten betrof- fen sind (ICG-Institut, 2023): • die Arbeitnehmer, • die Endnutzer und Verbraucher sowie • die Gesellschaft und Kommunen. Dies reflektiert die Methodik der European Financial Reporting Advisory Group (EFRAG) bei der Entwicklung der Sozialstandards im Rahmen des Entwurfs der European Sustainability Reporting Standards, wobei die Plattform empfiehlt, dass eine zukünftige Sozialtaxonomie, aus Gründen der Einfachheit, ihren Fokus auf diese drei Stakeholder-Gruppen legen sollte, deren Leben und Existenzgrundla- gen durch wirtschaftliche Aktivitäten positiv beeinflusst werden können. 19 Die drei vorgeschlagenen Hauptziele von der EU-Plattform: • menschenwürdige Arbeit, • angemessenen Lebensstandard und Wohlergehen sowie • integrative und nachhaltige Gemeinschaften und Gesellschaften. Besonders interessant und richtungsweisend ist, dass innerhalb der drei Stake- holder-Gruppen allein die Arbeitnehmer – die Mitarbeiter des Unternehmens – di- rekt von den Unternehmensaktionen beeinflusst werden. Hingegen werden die anderen zwei Gruppen nur indirekt vom Unternehmen tangiert.

Abbildung 5: Aufbau der Stakeholder und Hauptziele (Eigene Darstellung, 2024) Das bringt Schwierigkeiten mit sich, wenn es um direkte Zuordnung und Mess- barkeit geht. Vor allem bei der dritten Stakeholder-Gruppe (Community/Society), die über die Grenzen des Einzelprojekts hinausblickt und sich mit der ganzen Ge- sellschaft befasst, zeigt sich das besonders in der Immobilienwelt als herausfor- dernd. Dort blickt man über den Tellerrand des einzelnen Gebäudes hinaus und betrachtet den Einfluss auf das Quartier, das gesamte Umfeld. Die Abbildung 5 illustriert die strukturierte Hierarchie der primären Hauptziele. In der nachstehenden Tabelle 4 werden die Hauptziele (Punkt 1 bis 3) durch sie- ben spezifische Subziele ergänzt, die in vierzig Kriterien untergliedert sin, daher auch die Longlist genannt. Die spezifischen Unterziele sind in der Tabelle mittels einer hellgrauen Markierung für eine klare Visualisierung hervorgehoben und da- runter jeweils ihre ausformulierten Kriterien gemäß dem derzeitigen Final Report der EU-Platform for Sustainable Finance (2022). Die Liste adressiert die sozialen Aspekte wie Gesundheit und Sicherheit am Arbeitsplatz, Lohnbedingungen, Prin- zipien der Nichtdiskriminierung, die Verbesserung der Lebensqualität sowie die Förderung der Gemeinschaft. Wirtschaftsaktivität “Sozial Nachhaltig“ SOZIALTAXONOMIE Arbeitnehmer Nutzer/Verbraucher Community/Society 1. Förderung von menschwürdiger Arbeit. 2. Angemessene Lebensqualität und Wohlergehen. 3. Integrative und nachhaltige Gemeinschaft und Gesellschaft. STAKEHOLDER HAUPTZIELE DIREKTER EINFLUSS INDIREKTER EINFLUSS 20 Tabelle 4: Ausformulierung der 7 Subzielen (In Anlehnung an EU Platform on Sustainable Finance, 2022 und Merle, 2022, ICG Institut 2023) Die detaillierte Ausarbeitung und Spezifizierung der 7 Subziele durch die Europä- ische Union steht noch aus bzw.

befindet sich in einer vorläufigen Entwicklungs- phase (Kempeneer, 2022). Der Schwerpunkt dieser Forschungsarbeit liegt auf der Formulierung geeigneter Kriterien, die speziell für den Immobiliensektor kon- zipiert sind.

Dabei spielen die 7 Subziele eine zentrale Rolle, einschließlich der LONGLIST SOZIAL-TAXONOMIE Hauptziel Subziel Förderung von menschenwürdiger Arbeit Stärkung des sozialen Dialogs, Förderung der Koalitionsfreiheit und Unterstützung von Tarifverhandlungen in der Festlegung von Löhnen und Arbeitsbedingungen Vorhersehbare und transparente Entlohnung sowie Sicherstellung eines angemessenen Lebensstandards für Arbeitnehmer*innen und ihre Familien Gesundheits- und Arbeitsschutzstandards für Arbeitnehmer Umfangreiche und integrative Lernprogramme Maßnahmen gegen prekäre Beschäftigung, Zwangsarbeit, Ausbeutung (insbesondere von Arbeitnehmern mit Migrationshintergrund) und Kinderarbeit Förderung von Gleichheit und Nichtdiskriminierung am Arbeitsplatz Chancengleichheit für Frauen, repräsentative Diversität und Verringerung des Gender Pay Gaps Verbesserung der Arbeitsbedingungen und Erweiterung der Karrierechancen für benachteiligte Personengruppen (Elternzeit und andere Angebote) Schaffung würdiger Arbeitsplätze für Zielgruppen und Maßnahmen gegen Geschlechtersegregation am Arbeitsmarkt (Frauen, arbeitslose Jugendliche, benachteiligte Gruppen) Gewährleistung eines existenzsichernden Einkommens für Landwirte Gewährleistung der Achtung der Menschen- und Arbeitsrechte der betroffenen Arbeitnehmer in der Wertschöpfungskette Durch die Durchführung einer risikobasierten Due Diligence Verbesserung der Lebensqualität Gewährleistung von gesunden, sicheren Produkten und Dienstleistungen Langlebigkeit und Reparierbarkeit der Produkte/Güter Schutz der persönlichen Daten und Privatsphäre Verantwortungsvolle Marketingpraktiken/ Produktinformation Sicherstellung von qualitativ hochwertigen Gesundheitsversorgung und -pflegedienstleistungen Verbesserter Zugang zu gesunder und nährstoffreicher Nahrung Verbesserter Zugang zu Trinkwasser von guter Qualität Verbesserter Zugang zu qualitativ

hochwertigem Wohnraum Verbesserter Zugang zu Bildung und lebenslangem Lernen Förderung von Gleichheit und integrativem Wachstum Verbesserter Zugang zur wirtschaftlichen Basisinfrastruktur Kinderbetreuung und Unterstützung für Kinder Einbeziehung von Menschen mit Behinderungen Schaffung und Erhalt von menschenwürdigen Arbeitsplätzen Erhaltung der Beschäftigungsniveaus, Einstellung lokaler Arbeitskräfte und Unterstützung lokaler Lieferanten Förderung der Gleichstellung Unterstützung nachhaltiger Existenzgrundlagen und Landrechte Förderung der gemeinschaftsorientierten Entwicklung Vermeidung negativer Auswirkungen auf betroffene Gemeinschaften durch Geschäftstätigkeiten Beteiligung, Einbindung und Information der Betroffenen vor Entscheidungsfestlegung Gewährleistung der Achtung der Menschenrechte der betroffenen Gemeinschaften Risikobasierte Sorgfaltspflichten der Einhaltung der Menschenrechte Minderheitenschutz 1. Menschenwürdige Arbeit 2. Angemessene Lebensstandard und Wohlergehen (Nutzer/Verbraucher) 3. Integrative und nachhaltige Gemeinschaften und Gesellschaften 21 Festlegung von Schlüsselindikatoren und der Präzisierung der Zieldefinitionen. In diesem Kontext wurden die sieben Subziele in eine Shortlist (Tabelle 5) übernom- men, um die Zuweisung der relevanten Kriterien für Immobilien zu vereinfachen und den Grundstein für die nachfolgende detaillierte Ausarbeitung zu legen. Tabelle 5: Shortlist mit den noch nicht identifizierten Kriterien auf die Immobilie bezogen (Eigene Darstellung, 2024 in Anleh- nung an EU Platform on Sustainable Finance, 2022 und Merle, 2022, ICG Institut 2023) Innerhalb des Immobiliensektors können Nachhaltigkeitsbewertungen oder -zer- tifikate eingesetzt werden, um ein implementiertes oder bestehendes Nachhaltig- keitskonzept zu evaluieren.

Eine umfassende Untersuchung der für Österreich und den deutschsprachigen Raum relevanten Bewertungssysteme wird im nächsten Abschnitt erfolgen. Die Sozialtaxonomie dient in der Masterarbeit als Richtschnur, da sie künftig als gesetzliche Anforderung etabliert werden soll. Hierbei ist beabsichtigt, die sozialen Aspekte bestehender Zertifizierungssys- teme für nachhaltige Gebäude mit den Anforderungen der Sozialtaxonomie ab- zugleichen, um potenzielle Defizite oder Entwicklungsmöglichkeiten zu identifi- zieren. Daher werden im folgenden Kapitel Immobilienzertifizierungssysteme un- ter Berücksichtigung sozialer Kriterien einer Prüfung unterzogen. SHORTLIST SOZIAL-TAXONOMIE Hauptziel Subziel Förderung von menschenwürdiger Arbeit Förderung von Gleichheit und Nichtdiskriminierung am Arbeitsplatz Gewährleistung der Achtung der Menschen- und Arbeitsrechte der betroffenen Arbeitnehmer in der Wertschöpfungskette 2. Angemessene Lebensstandard und Wohlergehen (Nutzer/Verbraucher) Verbesserung der Lebensqualität Förderung von Gleichheit und integrativem Wachstum Unterstützung nachhaltiger Existenzgrundlagen und Landrechte Gewährleistung der Achtung der Menschenrechte der betroffenen Gemeinschaften 1. Menschenwürdige Arbeit (Arbeitnehmer) 3. Integrative und nachhaltige Gemeinschaften und Gesellschaften (Community/Society) 22 3.2 Überprüfung der Zertifizierungssysteme für nachhaltige Gebäude und ihre Berücksichtigung sozialer Aspekte Im folgenden Abschnitt werden Zertifizierungssysteme für nachhaltige Gebäude eingehender untersucht. Die ersten Ansätze in diesem Bereich, wie das britische BREEAM, das französische HQE und das nordamerikanische LEED, wurden in den 1990er Jahren entwickelt. In der Folge entstanden auch andere internatio- nale Labels, darunter CASBEE in Japan, Green Globes in Kanada und Green Star in Australien.

Diese Systeme gehören zur ersten Generation von Gebäude-Zerti- fizierungssystemen und fokussieren sich primär auf energetische und ökologi- sche Nachhaltigkeitsaspekte der Gebäude (Green Buildings). Neuere Systeme der zweiten Generation, wie DGNB bzw. ÖGNI, nehmen eine ganzheitlichere Per- spektive von Nachhaltigkeitsaspekten ein und berücksichtigen neben den ener- getischen und ökologischen auch ökonomischen, sozialen und technischen As- pekten. Sie nehmen zudem prozessorientierte Gesichtspunkte im gesamten Le- benszyklus von Gebäuden in den Blick (Ebert et al., 2010). Die nachfolgende Abbildung veranschaulicht die verschiedenen Betrachtungs- weisen der zuvor erörterten Generationen von Zertifizierungslabels: Abbildung 6: Label-Generationen der Zertifizierungen (Eigene Darstellung, 2024) Bei einem Vergleich der Bewertungskriterien der bekannten Zertifizierungsstan- dards BREEAM und LEED stellt sich heraus, dass deren Themenbereiche sich nicht signifikant voneinander unterscheiden. Gemäß Atanda & Öztürk (2018) um- fassen die identifizierten gemeinsamen Themenkategorien: • Infrastruktur und Transport, • Innovation, • Wasser- und Energieeffizienz, • soziale Aspekte, • Ressourcen- und Abfallmanagement, • Umweltauswirkungen sowie • das Management. ESG IN GESAMTEN LEBENZYKLUS VON GEBÄUDEN Ökologische Aspekte (E) Soziale Aspekte (S) Ökonomische Aspekte (G) 1. Generation Green Buildings 2. Generation Sustainable Buildings 23 Abbildung 7: Kriterien-Übersicht LEED, (Atanda & Öztürk, 2018) Im Rahmen des BREEAM-Zertifizierungssystems werden neben ökologischen Kriterien auch explizit soziale und ökonomische Aspekte betrachtet, wie es im Diagramm ersichtlich ist (Atanda & Öztürk, 2018). Diese schließt unter anderem: • die Gesundheit und • das Wohlbefinden der Nutzer mit ein. Abbildung 8: Kriterien-Übersicht BREEAM (Atanda & Öztürk, 2018) Neuere Zertifizierungssysteme wie DGNB bzw.

ÖGNI - eingeführt im Jahr 2009 - und WELL - etabliert im Jahr 2014 - akzentuieren verstärkt die Nachhaltigkeit der Prozesse in Bezug auf Immobilien, deren Einfluss auf das Umfeld, die Nutzung und Nutzer sowie weitergehende soziale Aspekte und Faktoren über den gesam- ten Lebenszyklus der Immobilien. WELL konzentriert sich darauf, die Gesundheit 24 und das Wohlbefinden der Nutzenden von Gebäuden zu verbessern. Die Bewer- tung erfolgt anhand einer Vielzahl von Kriterien, darunter: • Raumluftqualität, • Wasserqualität, • Ernährung, • visueller Komfort sowie • Bewegung und • thermischer Komfort. Zudem wird Wert auf Raum- und Bauakustik gelegt sowie auf emissionsarme Ma- terialien und ressourcenschonende Baumaterialien. Auch Zufriedenheit in den Räumen spielt eine wichtige Rolle – ebenso wie Gemeinschaftsaspekte und inno- vative Ansätze zur Förderung des Wohlbefindens. Die erreichbaren Zertifizie- rungsniveaus gliedern sich ähnlich wie bei anderen Zertifikaten in Bronze, Silber Gold oder Platin. Ebenfalls berücksichtigen die Zertifizierungssysteme DGNB bzw. ÖGNI prozessorientierte Gesichtspunkte rund um den gesamten Lebens- zyklus von Gebäuden. Zudem erfolgt bei etablierten Standards eine fortwährende Anpassung der Bewertungskriterien an aktuelle Entwicklungen, wenn auch zeit- lich verzögert. Daten, die beispielsweise für die Kriterien, wie 'SITE1.4', der DGNB- Zertifizierung verwendet werden, welches sich mit der sozialen Infrastruktur be- fasst, erweisen sich als besonders wertvoll für eine umfassende Bewertung (Hen- nig und Volkchens, 2021). Betrachtet man die Tabelle mit der Aufstellung und Schwerpunktsetzung der Aspekte lässt sich eine Doppelmaterialität erkennen.

Abbildung 9: Schwerpunktsetzung der Kriterien (Eigene Darstellung, 2024) Ökologische Aspekte (E) Soziale Aspekte (S) LEED BREEAM DGNB/ÖGNI WELL Infrastruktur und Transport Innovation Wasser- und Energieeffizienz Ressourcen- und Abfallmanagement Umweltauswirkungen Management Gesundheit und Komfort Komfort und Raumluftqualität Nutzerzufriedenheit Mobilität 25 Die Integration der drei Säulen der Nachhaltigkeit in ein umfassendes Konzept für Gebäude stellt eine wesentliche Herausforderung dar. Häufig stehen ökologische und ökonomische Aspekte im Vordergrund. Der Fokus auf Energieeffizienz und Green Buildings vernachlässigt jedoch die sozialen Aspekte der Nachhaltigkeit, die von entscheidender Bedeutung sind. Ein nachhaltiger Ansatz sollte daher sein, alle Dimensionen zu berücksichtigen, um tatsächlich umfassend zu sein. Bemer- kenswert ist, dass aktuelle Bewertungssysteme nicht exklusiv auf soziale Nach- haltigkeitsaspekte ausgerichtet sind, was angesichts der inhärenten Wechselwir- kungen zwischen den Nachhaltigkeitsdimensionen angebracht erscheint. Eine isolierte Betrachtung einzelner Dimensionen würde die komplexen Interdepen- denzen und die gegenseitige Beeinflussung innerhalb des Nachhaltigkeitsgefü- ges vernachlässigen. Zudem ist die eindeutige Zuordnung spezifischer Indikato- ren zu einer einzelnen Nachhaltigkeitsdimension oftmals nicht möglich. Beispiels- weise umfassen die Kriterien für die Auswahl umweltfreundlicher Baustoffe so- wohl ökologische Aspekte wie die Umweltauswirkungen während der Herstellung und Entsorgung, als auch soziale Aspekte, etwa potenzielle Gesundheitsrisiken für die Gebäudenutzenden. Dies verdeutlicht die Notwendigkeit einer multidimen- sionalen Herangehensweise bei der Bewertung und Zuordnung von Nachhaltig- keitsindikatoren. Dies Bedarf einer detaillierten Betrachtung und Analyse der ver- fügbaren Zertifizierungssystem für Immobilien.

Aktuelle Zertifizierungen für Immobilien sind im GRESB Real Estate Reference Guide gelistet, der für das Jahr 2022 insgesamt 96 Design- und/oder Bauzertifi- zierungsschemata sowie 85 operative grüne Gebäudezertifizierungsprogramme verzeichnet hat. Auf nationaler Ebene hat sich im deutschsprachigen Raum eben- falls eine Vielzahl von Bewertungsmethoden für nachhaltige Immobilien heraus- gebildet (Strunk, 2016). Laut der BNP Paribas Real Estate (2021) nimmt die Deut- sche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) mit einem Marktanteil von 62% eine führende Position im Bereich der Zertifizierung von Nachhaltigkeit bei Immo- bilien in Deutschland ein. Dem folgen die Zertifizierungsstandards BREEAM und LEED mit Marktanteilen von etwa 21% bzw. 17% an der Gesamtzahl der erteilten Zertifikate. Abbildung 10: Akzeptanz und Anwendung der Zertifizierungssyteme (BNP Paribas Real Estate GmbH 31.12.2021, NORD/LB Sector Strategy, 2023) 26 Für den österreichischen Markt relevante Gebäudezertifizierungen umfassen kli- maaktiv, DGNB bzw. ÖGNI, BREEAM und LEED. Angesichts verschärfter EU-Vor- gaben, wie sie der EU Green Deal und die CO 2 -Bepreisung mit sich bringen, ist ein Anstieg der Nachfrage nach zertifizierten, nachhaltigen Gebäuden zu be- obachten (Riche, 2023). Die Zertifizierung wird sowohl von institutionellen Inves- toren als auch von zahlreichen gewerblichen Mietern eingefordert. Projektent- wickler nutzen sie zur Überprüfung und Steuerung ihrer Entscheidungen, wäh- rend Versicherungsgesellschaften aufgrund regulatorischer Anforderungen eine Bewertung ihrer Immobilienportfolios vornehmen möchten (Riche, 2023). Im Rahmen der vorliegenden Masterarbeit erfolgt eine Beschränkung der Be- trachtung sozialer Kriterien auf das Zertifizierungssystem der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI). Unter Berücksichti- gung der Tatsache, dass ÖGNI bzw.

DGNB in ihrer Grundstruktur und Funktion identische Systeme darstellen wird zur Einfachheit der Lesbarkeit fortan vorran- gig der Terminus ‚ÖGNI‘ verwendet. Insbesondere da sich der Fokus auf den ös- terreichischen Kontext konzentriert. Im nächsten Abschnitt wir das Zertifizie- rungssystem der ÖGNI näher erläutert. 3.2.1 Bestimmung der sozialen Kriterien in den Zertifizierungssystem ÖGNI In Ermangelung eines einheitlichen Standards können die Kriterienlisten beste- hender Zertifizierungen, wie die der ÖGNI, als Orientierungshilfe fungieren. Das Zertifizierungssystem ÖGNI (Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immo- bilienwirtschaft) ist speziell für den österreichischen Markt konzipiert und orien- tiert sich eng am deutschen DGNB-System (Deutsche Gesellschaft für Nachhal- tiges Bauen). Beide Systeme teilen eine gemeinsame Basis in der Bewertung von Nachhaltigkeitsaspekten bei Immobilienprojekten, wobei ÖGNI auf die spezifi- schen Anforderungen und Rahmenbedingungen des österreichischen Immobili- enmarktes abgestimmt ist. ÖGNI ist die landesweit einzige Zertifizierungsstelle, die Immobilien im Sinne der EU-Taxonomie zertifiziert (PricewaterhouseCoopers, o. D.). Die einheitliche Bewertungssystematik betrachtet sechs Qualitäten in The- menfelder: Ökologie, soziokulturelle und funktionale Aspekte, Ökonomie, Tech- nik, Prozesse und Standort bilden das Fundament des Zertifikates (DGNB, 2015). In der Evaluierung erhalten die ersten drei Bereiche gleichwertige Gewichtung, während die weiteren unterschiedlich stark gewichtet sind. Bewertungen basie- ren auf dem gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes (BNB, 2017). Die Abbildung illustriert die Struktur und Gewichtung des ÖGNI-Zertifikats, das sich aus sechs Qualitätskategorien zusammensetzt: Ökologie, Ökonomie, Sozio- kultur, Funktion, Technik sowie Prozess und Standort.

27 Abbildung 11: Gewichtung des ÖGNI-Zertifikats mit sechs Qualitätskategorien (In Anlehnung der DGNB, 2020) Aus der Abbildung geht hervor, dass im ÖGNI-Zertifikat die ökologische, ökono- mische und soziokulturelle Qualität gleich gewichtet mit je 22,5% einfließen. Die technische Qualität wird mit 15%, die Prozessqualität mit 12,5% und die Standort- qualität mit 5% berücksichtigt. Die drei erstgenannten Dimensionen integrieren Aspekte aus den anderen Kategorien, welches zu einer relativen Gewichtserhö- hung der sozialen Aspekte führt. Das ÖGNI-Zertifikat folgt einem umfassenden Ansatz für Nachhaltigkeit, der alle Lebenszyklusphasen einer Immobilie umfasst: von der Planung (Neubau) über die Bauausführung und den Betrieb bis hin zur Umnutzung und Sanierung (Braune et al., 2019). Innerhalb jeder dieser Qualitätsgruppen sind unterschiedliche Kriterien enthalten, für die Punkte vergeben werden. Die Bewertung erfolgt sowohl qualitativ als auch quantitativ anhand von Bewertungspunkten und Gewichtungen, die je nach Nut- zungsprofil variieren. Aktuell existieren über 20 Nutzungsprofile sowohl auf nati- onaler als auch internationaler Ebene, darunter für Neubauten verschiedener Art – wie Büro- und Verwaltungsgebäude, Handelsimmobilien, Hotels, Bildungsein- richtungen, Industriegebäude, Gesundheitseinrichtungen, Labore und Wohnge- bäude, einschließlich Parkhäuser – sowie für Bestandsgebäude und urbane Quar- tiere wie Stadtviertel, Gewerbegebiete und Industriestandorte (DGNB, 2015). Die vorliegende Tabelle listet die Qualitätsgruppen und die entsprechenden Kri- terien auf. Die Diskussion sozialer Aspekte erfolgt im weiteren Verlauf des Textes detaillierter.

22,5% Ökologische Aspekte (E) 22,5% Soziale Aspekte (S) 22,5% Ökonomische Aspekte (G) 22,5% Technische Qualität 12,5% Prozessqualität 5% Standortqualität 28 Tabelle 6: Kriterien-Übersicht der ÖGNI (In Anlehnung der ÖGNI, 2022) Für die Übersichtlichkeit wird eine ausführliche Erläuterung der einzelnen Krite- rien ausgespart. Diese Informationen sind jedoch im Katalog der Österreichi- schen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) verfügbar (DGNB, 2023a). Die soziokulturelle und funktionale Qualität innerhalb der ÖGNI-Kriterien berück- sichtigt unterschiedliche Aspekte, die in Abhängigkeit vom jeweiligen Nutzungs- profil und Kontext variieren können. Es folgt eine Übersicht der Kategorien, die die soziokulturellen und funktionalen Aspekte abbilden. Da sich das Nutzungspro- fil "Gebäude in Betrieb" noch in der Pilotphase befindet, sind für dieses Profil bis- lang keine Indikatoren definiert worden (DGNB, 2023b). Trotz der variablen Kri- terien, die sich nach dem Nutzungsprofil orientieren, ergeben sich dennoch Über- schneidungen. Zum Beispiel kann der Aspekt SOC1.8 "Arbeitsplatzkomfort" so- wohl in der Kategorie "Quartiere" als auch in der Kategorie "Innenraum" relevant sein (DGNB, 2020; DGNB, 2017; DGNB, 2021). Eine detaillierte Auflistung der so- ziokulturellen und funktionalen Qualität bezogen auf die verschiedenen Nut- zungsprofile wird in der folgenden Tabelle dargestellt. THEMENFELD KRITERIENGRUPPE NR.

KRITERIENBEZEICHNUNG ENV1.1 Ökobilanz des Gebäudes ENV1.2 Risiken für die lokale Umwelt ENV1.3 Verantwortungsvolle Ressourcengewinnung ENV2.2 Trinkwasserbedarf und Abwasseraufkommen ENV2.3 Flächeninanspruchnahme ENV2.4 Biodiversität am Standort Lebenszykluskosten ECO1.1 Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus ECO2.1 Flexibilität und Umnutzungsfähigkeit ECO2.2 Marktfähigkeit SOC1.1 Thermischer Komfort SOC1.2 Innenraumluftqualität SOC1.3 Akustischer Komfort SOC1.4 Visueller Komfort SOC1.5 Einflussnahme des Nutzers SOC1.6 Aufenthaltsqualitäten innen und außen SOC1.7 Sicherheit Funktionalität (SOC2) SOC2.1 Barrierefreiheit TEC1.2 Schallschutz TEC1.3 Qualität der Gebäudehülle TEC1.4 Einsatz und Integration von Gebäudetechnik TEC1.5 Reinigungsfreundlichkeit des Baukörpers TEC1.6 Rückbau- und Recyclingfreundlichkeit TEC1.7 Immissionsschutz TEC2.4 Smart Infrastructure TEC3.1 Mobilitätsinfrastruktur - mobilisierter Verkehr TEC3.2 Mobilitätsinfrastruktur - nichtmobilisierter Verkehr PRO1.1 Qualität der Projektvorbereitung PRO1.4 Sicherung der Nachhaltigkeitsaspekte in Ausschreibung und Vergabe PRO1.5 Dokumentation für eine nachhaltige Bewirtschaftung PRO1.6 Verfahren zur städtebaulichen und gestalterischen Konzeption PRO1.7 Partizipation PRO2.1 Baustelle / Bauprozess PRO2.2 Qualitätssicherung der Bauausführung PRO2.3 Geordnete Inbetriebnahme PRO2.4 Nutzerkommunikation PRO2.5 FM-gerechte Planung SITE1.1 Mikrostandort SITE1.2 Ausstrahlung und Einfluss auf das Quartier SITE1.3 Verkehrsanbindung SITE1.4 Nähe zu nutzungsrelevanten Objekten und Einrichtungen TECHNISCHE QUALITÄT Qualität der technischen Ausführung PROZESS-QUALITÄT Qualität der Planung Qualität der Bauausführung STANDORT- QUALITÄT Standortqualität ÖKOLOGISCHE QUALITÄT Wirkungen auf globale und lokale Umwelt Ressourcen- inanspruchnahme und Abfallaufkommen ÖKONOMISCHE QUALITÄT Wertentwicklung SOZIO-KULTURELLE UND

FUNKTIONALE QUALTIÄT Gesundheit, Behaglichkeit und Nutzerzufriedenheit (SOC1) 29 Tabelle 7: Soziokulturelle und funktionale Qualitäten je nach Nutzungsprofil (In Anlehnung nach ÖGNI, 2023) Die aufgeführten sozialen Indikatoren gemäß ÖGNI tragen umfassend zu acht übergeordneten Zielen der Sustainable Development Goals (SDGs) bei (Braune, Hettinger et al., 2019). Darunter wie folgt für: SDG 1: Keine Armut, SDG 3: Gesund- heit und Wohlergehen, SDG 7: Bezahlbare und saubere Energie, SDG 8: Mensch- würdige Arbeit und Wirtschaftswachstum, SDG 10: Weniger Ungleichheiten, SDG 11: Nachhaltige Städte und Gemeinden, SDG 12: Nachhaltige/r Konsum und Pro- duktion, SDG 13: Maßnahmen zum Klimaschutz. Es wird deutlich, dass sowohl so- ziale Aspekte als auch ökonomische und ökologische Aspekte angesprochen und berücksichtigt werden. Die ganzheitliche Betrachtung von sozialen, ökonomischen und ökologischen As- pekten zeigt ihre gegenseitigen Abhängigkeiten. Eine isolierte Einbeziehung der sozialen Indikatoren für die Sozialtaxonomie wäre daher nicht effektiv. Im Zertifi- zierungssystem der ÖGNI werden soziale Nachhaltigkeitsaspekte vorrangig dem Themenfeld der soziokulturellen und funktionalen Qualität zugewiesen, finden al- lerdings auch in den Bereichen der technischen Qualität, der Prozessqualität und der Standortqualität Berücksichtigung. Hierbei wird der Mensch in den Mittel- punkt der Bewertung gerückt, was bedeutet, dass auch Kriterien aus den Seg- menten der ökologischen und ökonomischen Qualität einbezogen werden, sofern sie soziale Aspekte berühren (Braune et al., 2019).

In der vorliegenden Tabelle KRITERIENÜBERSICHT SOZIOKULTURELLE UND FUNKTIONALE QUALITÄT (SOC) SOC1.1 Thermischer Komfort SOC1.2 Innenraumluftqualität SOC1.3 Akustischer Komfort SOC1.4 Visueller Komfort SOC1.5 Einflussnahme des Nutzers SOC1.6 Aufenthaltsqualitäten innen und außen SOC1.7 Sicherheit Funktionalität (SOC2) SOC2.1 Barrierefreiheit SOC1.1 Mikroklima - Thermischer Komfort im Freiraum SOC1.6 Freiraum SOC1.8 Arbeitsplatzkomfort SOC1.9 Emissionen / Immissionen Funktionalität (SOC2) SOC2.1 Barrierefreiheit SOC3.1 Städtebau SOC3.2 Soziale und funktionale Mischung SOC3.3 Soziale und erwerbswirtschaftliche Infrastruktur Gesundheit, Behaglichkeit und Nutzerzufriedenheit (SOC1) SOC1.1 Thermischer Komfort Funktionalität (SOC2) SOC2.1 Barrierefreiheit Innenraumkomfort (SOC1-B) SOC1.1 Pilotphase Nutzerzufriedenheit (SOC2-B) SOC1.2 Pilotphase Mobilität (SOC3-B) SOC1.3 Pilotphase SOC1.1 Thermischer Komfort SOC1.2 Innenraumluftqualität SOC1.3 Akustischer Komfort SOC1.4 Visueller Komfort SOC1.6 Aufenthaltsqualität SOC1.8 Arbeitsplatzkomfort Funktionalität (SOC2) SOC2.1 Barrierefreiheit Gebäude Sanierung Gebäude in Betrieb Innenräume Gesundheit, Behaglichkeit und Nutzerzufriedenheit (SOC1) Gesundheit, Behaglichkeit und Nutzerzufriedenheit (SOC1) Quartiersqualitäten (SOC3) Gesundheit, Behaglichkeit und Nutzerzufriedenheit (SOC1) Gebäude Neubau Quartiere 30 wird diese Wechselwirkung visualisiert, indem Kriterien, die sich auf die soziale Dimension auswirken, speziell hervorgehoben werden. Tabelle 8: Wechselwirkungen der Qualitäten (Eigene Darstellung in Anlehnung nach ÖGNI, 2023) Innerhalb des ÖGNI-Zertifizierungssystems gibt es insgesamt 40 Kriterien, von denen neun zusätzlich den sozialen Aspekten zuzuordnen sind (S-Relevanz). In Summe mit den 13 Kriterien für soziokulturelle und funktionale Qualitäten (SOC) aus Tabelle 7 ergibt sich demnach eine Gesamtanzahl von 22 Kriterien

Als nächs- tes gilt es zu überprüfen, ob diese Kriterien tatsächlich auf die soziale Taxonomie angewendet werden können und ob das Zertifizierungssystem die soziale Taxo- nomie abdeckt. THEMENFELD KRITERIENGRUPPE NR.

KRITERIENBEZEICHNUNG S-Relevanz ENV1.1 Ökobilanz des Gebäudes ENV1.2 Risiken für die lokale Umwelt ENV1.3 Verantwortungsvolle Ressourcengewinnung ENV2.2 Trinkwasserbedarf und Abwasseraufkommen ENV2.3 Flächeninanspruchnahme x ENV2.4 Biodiversität am Standort Lebenszykluskosten ECO1.1 Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus ECO2.1 Flexibilität und Umnutzungsfähigkeit ECO2.2 Marktfähigkeit SOC1.1 Thermischer Komfort x SOC1.2 Innenraumluftqualität x SOC1.3 Akustischer Komfort x SOC1.4 Visueller Komfort x SOC1.5 Einflussnahme des Nutzers x SOC1.6 Aufenthaltsqualitäten innen und außen x SOC1.7 Sicherheit x Funktionalität (SOC2) SOC2.1 Barrierefreiheit x TEC1.2 Schallschutz x TEC1.3 Qualität der Gebäudehülle TEC1.4 Einsatz und Integration von Gebäudetechnik TEC1.5 Reinigungsfreundlichkeit des Baukörpers TEC1.6 Rückbau- und Recyclingfreundlichkeit x TEC1.7 Immissionsschutz TEC2.4 Smart Infrastructure x TEC3.1 Mobilitätsinfrastruktur - mobilisierter Verkehr x TEC3.2 Mobilitätsinfrastruktur - nichtmobilisierter Verkehr x PRO1.1 Qualität der Projektvorbereitung PRO1.4 Sicherung der Nachhaltigkeitsaspekte in Ausschreibung und Vergabe PRO1.5 Dokumentation für eine nachhaltige Bewirtschaftung PRO1.6 Verfahren zur städtebaulichen und gestalterischen Konzeption x PRO1.7 Partizipation x PRO2.1 Baustelle / Bauprozess PRO2.2 Qualitätssicherung der Bauausführung PRO2.3 Geordnete Inbetriebnahme PRO2.4 Nutzerkommunikation PRO2.5 FM-gerechte Planung SITE1.1 Mikrostandort SITE1.2 Ausstrahlung und Einfluss auf das Quartier x SITE1.3 Verkehrsanbindung x SITE1.4 Nähe zu nutzungsrelevanten Objekten und Einrichtungen TECHNISCHE QUALITÄT Qualität der technischen Ausführung PROZESS-QUALITÄT Qualität der Planung Qualität der Bauausführung STANDORT- QUALITÄT Standortqualität ÖKOLOGISCHE QUALITÄT Wirkungen auf globale und lokale Umwelt Ressourcen- inanspruchnahme und Abfallaufkommen ÖKONOMISCHE QUALITÄ

Wertentwicklung SOZIO-KULTURELLE UND FUNKTIONALE QUALTIÄT Gesundheit, Behaglichkeit und Nutzerzufriedenheit (SOC1) 31 4 Analyse der Grenzen von Zertifizierungssyteme - Überprüfung der sozialen Kriterien im Hinblick auf die Sozialtaxonomie Die bisherige Analyse zeigt, dass das Zertifizierungssystem der ÖGNI einen ganz- heitlichen Ansatz für die Nachhaltigkeit von Gebäuden verfolgt und dabei ökolo- gische, ökonomische sowie soziale Aspekte gleichermaßen berücksichtigt. Aus diesem Grund ist es wesentlich, die relevanten Kriterien hinsichtlich ihrer Eignung für eine soziale Taxonomie zu überprüfen. In diesem Kontext ist eine Untersu- chung der 24 spezifizierten Kriterien erforderlich, um festzustellen, ob diese den Anforderungen einer sozialen Taxonomie genügen und vollständig reflektieren. 4.1 Gegenüberstellung der Sozialtaxonomie und Gebäudezertifikat ÖGNI Im vorliegenden Unterkapitel umfasst der nächste Schritt die Integration der In- halte der Zertifizierungssysteme und der Sozial-Taxonomie, damit sie praxisnah für die Immobilienbranche verwendet werden kann. In der Gegenüberstellung muss daher eine Zuordnung der Kriterien vorgenommen werden. Danach kann gegenübergestellt werden, welche Kriterien derzeit bereits angewandt werden und welche noch integriert werden müssen. Basierend auf der Liste der Gegen- überstellung, werden das Zertifizierungssystem erweitert, um die Vollständigkeit der Sozial-Taxonomie zu ermöglichen. Es ist dabei zu berücksichtigen, dass Zer- tifizierungssystemen kontinuierlich aktualisiert werden müssen. In Zukunft wird die Weiterentwicklung der Sozial-Taxonomie eine wichtige Rolle bei der Ausge- staltung spielen. Im nächsten Abschnitt werden die Kriteriennummer und die Ver- knüpfung mit den spezifischen Zielen der Sozialen Taxonomie explizit aufgezeigt.

ZUORDNUNG HAUPTZIEL 1 Der Indikator SOC1.8 konzentriert sich auf Aspekte des Arbeitsplatzkomforts, die in direktem Zusammenhang mit dem physischen und psychischen Wohlbefinden der Arbeitnehmer am Arbeitsplatz stehen. Dieser Indikator ist wichtig für die För- derung einer gesunden und angenehmen Arbeitsumgebung. Allerdings validiert er nicht direkt den genannten ausformulierten Subzielen, da diese sich auf an- dere, eher strukturelle Aspekte der Arbeitswelt und Arbeitspolitik konzentrieren, sozialen Dialog, Koalitionsfreiheit, Tarifverhandlungen, Entlohnung, Gesundheits- und Arbeitsschutzstandards, Bildungsprogramme und den Kampf gegen prekäre Beschäftigung. 32 Tabelle 9: Gegenüberstellung Sozialtaxonomie und Zertifizierungssystem ÖGNI (In Anlehnung an ÖGNI, 2023) Diese Ziele haben eine deutliche sozial- und arbeitspolitische Ausrichtung und befassen sich mit übergeordneten Struktur- und Politikfragen. Der Indikator SOC1.8 hingegen beschäftigt sich speziell mit der Qualität des physischen Ar- beitsumfelds und der Arbeitsplatzgestaltung. Obwohl dies wichtige Aspekte für die Gesundheit und das Wohlbefinden der Arbeitnehmer sind, fallen sie eher in den Bereich des betrieblichen Gesundheitsmanagements und der ergonomi- schen Arbeitsplatzgestaltung als in die Kernbereiche der genannten Subziele. Während ein gut gestalteter und komfortabler Arbeitsplatz zweifellos zur allge- meinen Zufriedenheit und Gesundheit der Arbeitnehmer beiträgt, ist sein direkter Einfluss auf soziale Dialoge, Tarifverhandlungen oder Maßnahmen gegen prekäre Beschäftigung begrenzt. Diese Aspekte werden eher durch politische und orga- nisatorische Maßnahmen auf einer höheren Ebene beeinflusst. Obwohl SOC1.8 zur Förderung menschenwürdiger Arbeit beiträgt, indem er ein angenehmes und Hauptziel Subziel Nr.

Förderung von menschenwürdiger Arbeit SOC 1.8 Verbesserung der Lebensqualität SOC1.5 TEC1.6 Langlebigkeit und Reparierbarkeit der Produkte/Güter TEC1.6 Verbesserter Zugang zu gesunder und nährstoffreicher Nahrung SOC3.1 Verbesserter Zugang zu Trinkwasser von guter Qualität SOC3.1 Verbesserter Zugang zu qualitativ hochwertigem Wohnraum SOC1.1-5 SOC1.9 SOC3.1 ENV2.3 PRO1.6 TEC1.2 Verbesserter Zugang zu Bildung und lebenslangem Lernen SOC3.1 Förderung von Gleichheit und integrativem Wachstum Verbesserter Zugang zur wirtschaftlichen Basisinfrastruktur SITE1.3 TEC3.2 TEC3.1 Einbeziehung von Menschen mit Behinderungen SOC2.1 Unterstützung nachhaltiger Existenzgrundlagen und Landrechte Förderung der gemeinschaftsorientierten Entwicklung ENV2.3 PRO1.6 PRO1.7 SOC1.3 SOC1.5 SOC1.6 SOC1.7 SOC3.1-3 SITE1.2 TEC1.2 TEC1.6 TEC2.4 TEC3.1 SOC1.7 SOC3.2 SITE1.2 2. Angemessene Lebensstandard und Wohlergehen (Nutzer/Verbraucher) 3. Integrative und nachhaltige Gemeinschaften und Gesellschaften GEGENÜBERSTELLUNG SOZIAL-TAXONOMIE UND ZERTIFIZIERUNGSSYSTEM ÖGNI Gewährleistung von gesunden, sicheren Produkten und Dienstleistungen 1. Menschenwürdige Arbeit Vermeidung negativer Auswirkungen auf betroffene Gemeinschaften durch Geschäftstätigkeiten 33 gesundes Arbeitsumfeld sicherstellt, ist dies nur ein Teil des breiteren Konzepts menschenwürdiger Arbeit. ZUORDNUNG HAUPTZIEL 2 Die Zuordnung des Indikators TEC1.6 zur Sozialtaxonomie lässt sich durch das Ziel der Gewährleistung von gesunden und sicheren Produkten und Dienstleis- tungen rechtfertigen: Indem TEC1.6 die Wahl von recyclingfreundlichen Baustof- fen und eine rückbaufreundliche Baukonstruktion evaluiert, unterstützt dieser In- dikator maßgeblich die Gesundheit und Sicherheit der Endnutzer.

Dies geschieht durch die Förderung einer umweltpositiven und gesundheitsbewussten Material- auswahl, was konform geht mit der Absicht der Sozial-Taxonomie, gesunde, si- chere Produkte und Dienstleistungen zu fördern. Damit tragen sie zu einer nach- haltigen Entwicklung bei. TEC1.6 berücksichtigt auch die Langlebigkeit und Re- parierbarkeit der Baumaterialien und trägt zu nachhaltigerem Konsum und Pro- duktion bei, was wiederum die Lebensqualität der Verbrauchenden verbessert. Indikatoren wie SOC3.1, ENV2.3 und SOC1.5, die sich auf den Zugang zu qualitativ hochwertigem Wohnraum, gesunder und nährstoffreicher Nahrung und Trink- wasser von guter Qualität beziehen, stehen im Einklang mit der Sozial-Taxono- mie. Diese Indikatoren zielen darauf ab, die allgemeinen Lebensbedingungen zu verbessern und die Entwicklung nachhaltiger Gemeinschaften zu fördern. ZUORDNUNG HAUPTZIEL 3 Die dritte Hauptzielsetzung der Sozial-Taxonomie konzentriert sich darauf, integ- rative und nachhaltige Gemeinschaften und Gesellschaften zu fördern. Die Iden- tifizierung der Bedürfnisse der Stakeholder-Gruppen sind zentrale Elemente die- ses Ziels. Zu den Stakeholder-Gruppen gehören Arbeitnehmer, Verbraucher und die Gemeinschaft bzw. Gesellschaft. Diejenigen, die während der Planung (PRO1.6), Gestaltung (ENV2.3), Konstruktion und Betrieb (TEC2.4) des Projekts am stärksten von dessen Auswirkungen betroffen sind, sowohl positiv als auch negativ (SITE1.2). Demgemäß tragen Aspekte wie eine hohe Aufenthaltsqualität (SOC1.3/7, TEC1.2,), begrünte Flächen (SOC3.3) und allgemeiner Zugang (TEC3.1-2) für die Öffentlichkeit zur Vitalisierung des Quartiers (SOC3.2) bei und fördern somit die Gemeinschaftsbildung im Stadtteil (SOC2.1, PRO1.7).

4.1.1 Grenzen und Vorschläge als Weiterentwicklung der Zeritifizierungssyteme zum Beitrag sozialer Nachhaltigkeit Die Untersuchung des Zertifizierungssystems der ÖGNI hat insgesamt 45 Krite- rien hervorgebracht, von denen 22 als relevant für die Beurteilung sozialer Nach- haltigkeitsaspekte erachtet und der Sozialtaxonomie zugeordnet werden können. Obwohl die Sozialtaxonomie 37 Subziele umfasst, erreicht das ÖGNI-System eine Abdeckung von lediglich 59% dieser Ziele. Dieses Resultat beleuchtet die Limita- tionen des ÖGNI-Systems im Hinblick auf eine vollumfängliche Bewertung und Berücksichtigung der sozialen Dimension von Nachhaltigkeit. Die partielle Über- einstimmung mit den Vorgaben der Sozialtaxonomie weist auf die dringende 34 Notwendigkeit hin, das gegenwärtige Zertifizierungssystem weiterzuentwickeln. Wie im nachfolgenden Diagramm dargestellt wird, sind weiterer 15 erforderlicher Kriterien vorzunehmen: Abbildung 12: Diagramm mit Darstellung der Grenzen des Zertifizierungssystems (Eigene Darstellung, 2024) Das vorliegende Säulendiagramm visualisiert die Anzahl der Kriterien, unterteilt in den ÖGNI-Qualitätsbereichen, und stellt diese in zweierlei Hinsicht dar: Zum einen wird die Gesamtanzahl der Kriterien je Bereich in hellgrauer Farbe abgebildet, zum anderen die Anzahl der als umsetzbar klassifizierten Sozialtaxonomie-Krite- rien in dunkelgrau. Ergänzend dazu gibt es eine Prozentdarstellung, die den Anteil der zuweisbaren Kriterien im Verhältnis zur Gesamtanzahl aller Qualitätsgruppen repräsentiert. Abbildung 13: Säulendiagramm für Darstellung der zuweisbaren ÖGNI-Kriterien (Eigene Darstellung, 2024) In der ökologischen Qualität zeigen sich sechs Gesamtkriterien, von denen ledig- lich eines als umsetzbar bewertet wurde.

Im Gegensatz dazu weist der Bereich 22 15 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Sozialtaxonomie mit 37 Subzielen GRENZEN DES ÖGNI-ZERTIFIZIERUNGSSYSTEMS ÖGNI noch festz ulegen Ökologische Qualität Ökonomische Qualität Sozio- kulturelle und funkt ionale Qualität Technische Qualität Proz ess- qualität Standort- qualität Summe ÖGNI Kriterien Gesamt 6 3 13 9 10 4 45 ÖGNI Kriterien Zuweisbar 1 0 13 4 2 2 22 ÖGNI Kriterien % 49% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Anzahl Kriterien ANALYSE DER SOZIALEN KRITERIEN GEMÄSS ÖGNI-ZERTIFIZIERUNGSSYSTEM 35 der ökonomischen Qualität drei Kriterien auf, jedoch ohne die Identifikation eines einzigen umsetzbaren Kriteriums. Hingegen zeichnet sich der Bereich der sozio- kulturellen und funktionalen Qualität durch eine vollständige Umsetzbarkeit aus, mit acht Kriterien, die vollständig umsetzbar sind. Die technische Qualität offen- bart neun Kriterien, von denen fünf umsetzbar sind. Bezüglich der Prozessqualität werden zehn Kriterien ausgewiesen, wobei lediglich zwei davon als umsetzbar eingestuft sind. Die Standortqualität präsentiert vier Kriterien, von denen die Hälfte umsetzbar ist. Die Daten zeigen, dass die soziokulturelle und funktionale Qualität die einzige Sparte ist, in der alle Kriterien auch der Sozialtaxonomie, ein- gestuft werden können. Die ökonomische Qualität hat, hingegen keine umsetzba- ren Kriterien. In Summe ist etwas weniger als die Hälfte der Kriterien über alle Qualitäten hinweg als Zuweisbar für die Sozialtaxonomie gekennzeichnet, was durch den Gesamtprozentsatz von 45% verdeutlicht wird. Für diejenigen Kriterien, für die bisher Indikatoren und Messmethoden fehlen, wird in einem folgenden Kapitel eine Erweiterung der Datensammlung vorgenommen, um das Zertifizierungssystem gemäß Sozialtaxonomie zu komplettieren.

Fol- gende Subziele konnten nach den ÖGNI-Zertifizierungssystem nicht zugeordnet werden: Tabelle 10: Keine Zuweisung an das Zertifizierungssystem ÖGNI (Eigene Darstellung, 2024) KEINE ZUWEISUNG DER KRITERIEN AN DAS ZERTIFIZIERUNGSSYSTEM ÖGNI Hauptziel Subziel Förderung von menschenwürdiger Arbeit Stärkung des sozialen Dialogs, Förderung der Koalitionsfreiheit und Unterstützung von Tarifverhandlungen in der Festlegung von Löhnen und Arbeitsbedingungen Vorhersehbare und transparente Entlohnung sowie Sicherstellung eines angemessenen Lebensstandards für Arbeitnehmer*innen und ihre Familien Gesundheits- und Arbeitsschutzstandards für Arbeitnehmer Umfangreiche und integrative Lernprogramme Maßnahmen gegen prekäre Beschäftigung, Zwangsarbeit, Ausbeutung (insbesondere von Arbeitnehmern mit Migrationshintergrund) und Kinderarbeit Förderung von Gleichheit und Nichtdiskriminierung am Arbeitsplatz Chancengleichheit für Frauen, repräsentative Diversität und Verringerung des Gender Pay Gaps Verbesserung der Arbeitsbedingungen und Erweiterung der Karrierechancen für benachteiligte Personengruppen (Elternzeit und andere Angebote) Schaffung würdiger Arbeitsplätze für Zielgruppen und Maßnahmen gegen Geschlechtersegregation am Arbeitsmarkt (Frauen, arbeitslose Jugendliche, benachteiligte Gruppen) Gewährleistung eines existenzsichernden Einkommens für Landwirte Gewährleistung der Achtung der Menschen- und Arbeitsrechte der betroffenen Arbeitnehmer in der Wertschöpfungskette Durch die Durchführung einer risikobasierten Due Diligence Verbesserung der Lebensqualität Durch die Durchführung einer risikobasierten Due Diligence Schutz der persönlichen Daten und Privatsphäre Verantwortungsvolle Marketingpraktiken/ Produktinformation Sicherstellung von qualitativ hochwertigen Gesundheitsversorgung und -pflegedienstleistungen Förderung von Gleichheit und integrativem Wachstum Kinderbetreuung und

Unterstützung für Kinder Schaffung und Erhalt von menschenwürdigen Arbeitsplätzen Erhaltung der Beschäftigungsniveaus, Einstellung lokaler Arbeitskräfte und Unterstützung lokaler Lieferanten Förderung der Gleichstellung Unterstützung nachhaltiger Existenzgrundlagen und Landrechte Beteiligung, Einbindung und Information der Betroffenen vor Entscheidungsfestlegung Gewährleistung der Achtung der Menschenrechte der betroffenen Gemeinschaften Risikobasierte Sorgfaltspflichten der Einhaltung der Menschenrechte Minderheitenschutz 1. Menschenwürdige Arbeit 2. Angemessene Lebensstandard und Wohlergehen 3. Integrative und nachhaltige Gemeinschaften und Gesellschaften 36 Die Subziele der Sozialtaxonomie, die bisher noch nicht mit konkreten Eigen- schaften von Immobilien in Verbindung gebracht worden sind, beschreiben noch keine eigenschaftsbezogenen Nachhaltigkeitsaspekte, die durch ein qualitatives oder quantitatives Bewertungssystem erfassbar und messbar wären. Die Integra- tion der Sozialtaxonomie in die etablierten Bewertungskriterienkataloge wird ak- tuell nicht in ausreichendem Maße vorgenommen. Daher intendiert die gegen- ständige Masterarbeit, die fehlenden Kriterien zu identifizieren und Maßnahmen für gegenständliche Integration zu entwickeln. 4.2 Erweiterte Forschungsansätze zur Identifikation sozialer Komponenten nachhaltiger Gewerbeimmobilien In Anbetracht der Heterogenität und Komplexität der gebauten Umwelt wird be- tont, dass die zu entwickelnden Indikatoren verschiedene Ausgangssituationen und Kontexte berücksichtigen müssen, um eine breite Anwendbarkeit zu gewähr- leisten. Es wird vorgeschlagen, eine starre Festlegung der Kriterien zu vermeiden und stattdessen einen gewissen Grad an Flexibilität einzuplanen, der situative An- passungen ermöglicht und einen Ermessensspielraum bietet (Eßig, 2015, S. 228).

Die Arbeit untersucht die Nachhaltigkeitsbewertung von Immobilien aus verschie- denen Perspektiven: objektbezogen unter Berücksichtigung baulicher Eigen- schaften, objektbezogen unter Berücksichtigung des Immobilienwerts sowie ei- gentümer-, portfolio- und objektbezogen anhand von Aspekten der Unterneh- mensführung in Verbindung mit baulichen Merkmalen der Immobilien (Hennig und Volkchens, 2021). Zudem wird die Möglichkeit erörtert, durch Initiativen wie den "ESG Circle of Real Estate", der sich am GRESB-Modell und den regulatorischen Anforderungen der EU orientiert, einen umfassenden ESG-Standard zu etablie- ren (GRESB, 2024a). Die Arbeit hat ferner festgestellt, dass das ÖGNI-Modell in seiner aktuellen Form nur begrenzt zur Erfüllung der Sozialtaxonomie beiträgt. Zudem wurden fehlende Indikatoren identifiziert, die sich aus verschiedenen Perspektiven betrachten las- sen. Durch die systematische Literaturanalyse können verschiedene Ansätze zur Ergänzung der Kriterien herausgearbeitet werden, die in den nächsten Abschnit- ten näher erläutert werden. So ergänzt beispielsweise GRESB die Management- ebenen-Kriterien, während das ICG-Modell soziale Kriterien für bestimmte Asset- klassen, insbesondere kommerzieller Flächen, effektiv evaluiert. Das von der Doughnut Economics Action Lab (DEAL) entwickelte Modell "Doughnut Social Foundation for Urban Development" unterstützt die integrative Gemeinschaft und den Beitrag zur Gesellschaft, indem es sich auf die gebaute Umwelt, Stadtplanung und Integration von Menschen und Architektur sowie auf den Beitrag zur sozialen Nachhaltigkeit konzentriert. Diese Modelle wurden gezielt aus der Literaturana- lyse ausgewählt, da sie sich sowohl auf soziale Nachhaltigkeit als auch auf die Bewertung konzentrieren, was die Grundlage für die Identifizierung des "S" in der Sozialtaxonomie und dessen Messung mit Indikatoren bildet.

37 4.2.1 GRESB ESG-Bewertung Das Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) ist ein Evaluierungs- system, welches vom gleichnamigen Unternehmen in den Niederlanden, der GRESB B.V., konzipiert wurde (GRESB, 2024a). Dieses System, das 2009 von institutionellen Investoren ins Leben gerufen wurde, dient der Bewertung der Nachhaltigkeit von Immobilien- und Infrastrukturinvestitionen (GRESB, 2024a). Die GRESB-Bewertung stellt ein Instrument dar, um den Nachhaltigkeitsbeitrag von Investitionen zu quantifizieren und Potenziale für Verbesserungen aufzuzei- gen. Die zugrunde liegenden ESG-Kriterien orientieren sich an international aner- kannten Standards, etwa der Global Reporting Initiative oder den Principles for Responsible Investment (Deden et al., 2018). Die Methodik des GRESB-Assess- ments ist dynamisch und unterliegt regelmäßigen Anpassungen, um aktuelle Ent- wicklungen und Standards zu reflektieren. Zukünftige Anpassungen sollen ver- stärkt objekt- und gebäudespezifische Aspekte in den Vordergrund rücken (GRESB, 2024a). Das Bewertungssystem strukturiert die Indikatoren in die Be- reiche Management, Performance und Development. Während Projektentwick- lungen und Neubauten durch die Aspekte Performance und Development bewer- tet werden, stehen bei Bestandsliegenschaften die Komponenten Performance und Management im Fokus. Der Bewertungsprozess umfasst einen umfassenden Fragebogen, der ein breites Spektrum an Nachhaltigkeitsaspekten abdeckt, da- runter Umweltmanagement, Energieeffizienz, soziale Verantwortung und Gover- nance (GRESB, 2024b). Die GRESB-Bewertung basiert auf einem Punktesystem, in welchem die Indika- toren verschiedene Unterbereiche abdecken und Teilpunkte für spezifische As- pekte vergeben werden. Die Maximalpunktzahl pro Indikator bestimmt dessen Gewichtung im Gesamtergebnis.

Allerdings wird in diesem Bewertungssystem nicht auf typologische oder geografische Besonderheiten eingegangen, was zur Folge hat, dass Immobilien global nach einheitlichen Kriterien bewertet werden (Ziörjen, 2020). Die Bewertungsergebnisse werden jährlich veröffentlicht und er- möglichen es Investoren, ihre Positionierung im Vergleich zu anderen zu erkennen und dementsprechend zu handeln. Die besten 20% der Teilnehmenden erhalten ein 5-Sterne-Rating, was eine Spitzenposition innerhalb der Branche indiziert. Im Bereich der sozialen Nachhaltigkeit werden Bestandsliegenschaften anhand von 55 Indikatoren und Projektentwicklungen bzw. Neubauten mittels 49 Indika- toren evaluiert. Von diesen sind jeweils 20 Indikatoren dem Aspekt der sozialen Nachhaltigkeit zugeordnet (Ziörjen, 2020). Diese Indikatoren bilden die Basis für ein differenziertes Verständnis und die Bewertung der sozialen Performance von Immobilieninvestitionen und tragen maßgeblich zur Transparenz und Vergleich- barkeit bei. Sie ermöglichen es, soziale Aspekte der Nachhaltigkeit in die Unter- nehmensführung und -strategie zu integrieren und die Verantwortung gegenüber den Stakeholdern zu erhöhen. Die Selektion der Indikatoren für die Tabelle ba- siert auf einer gezielten Auswertung der Relevanz und Signifikanz der sozialen Dimensionen der Nachhaltigkeit: 38 Tabelle 11: Soziale Kriterien der GRESB-Bewertung (In Anlehnung an GRESB, 2024) Die Tabelle 11 bietet eine systematische Übersicht über die sozialen Indikatoren, die im Rahmen der GRESB-Bewertung Anwendung finden. Um die Klarheit der Darstellung zu gewährleisten und die Fokussierung auf den sozialen Aspekt der Nachhaltigkeit zu unterstreichen, werden in der Tabelle ausschließlich Indikato- ren berücksichtigt, die soziale Nachhaltigkeitskriterien reflektieren.

Indikatoren, die ökologische Nachhaltigkeit und Governance-Strukturen abbilden, sind aus der Betrachtung explizit ausgenommen. 4.2.2 ICG – Social Impact Scoring Modell Das vom EBS Real Estate Management Institute im Auftrag des Investment Con- sulting Group (ICG, 2023) entwickelte „Social Impact Scoring Modell“ stellt einen Ansatz im Feld des Impact Investing dar. Basierend auf evaluierte Projekte und deren Nachhaltigkeitsziele, nutzt das Institut ein Punktesystem zur Beurteilung sozialen Einflusses von Immobilieninvestitionen. Zudem ist ein zentraler Bestand- teil des Modells die Grundlage der Sozialtaxonomie. Die Validität des Modells wird durch die umfassende Datenerhebung der 240 Im- mobilienexperten aus verschiedenen Assetklassen, darunter Büro- und Gewer- beimmobilie untermauert. Durch die Auswertung der Befragungen zu Büro- und Gewerbeimmobilien kann die Anwendbarkeit mit entsprechenden Kriterien die zu untersuchende Arbeit ergänzen.

GRESB Real Estate Standard Management Tenant satisfaction survey Risk assessment Program to improve tenant satisfaction Social risk assessment Stakeholder Engagement Employee training Tenant health & well-being program Employee satisfaction survey Tenant health & well-being measures Employee engagement program Community engagement program Employee health & well-being program Monitoring impact on community Employee health & well-being measures Development Employee safety indicators Stakeholder Engagement Inclusion and diversity Health & Well-being Supply chain engagement program On-site safety Monitoring property/asset managers Safety metrics Monitoring external suppliers/service providers Contractor ESG requirements Stakeholder grievance process Contractor monitoring methods Performance Community engagement program Tenants & Community Community impact assessment Tenant engagement program Community impact monitoring Fit-out & refurbishment program for tenants on ESG 39 Tabelle 12: Soziale Kriterien des ICG Scoring Modells (in Anlehnung an ICG Institut 2023) In der Analyse werden ausschließlich jene Indikatoren berücksichtigt, die den Kri- terien der Sozialtaxonomie entsprechen und somit als zulässig für die Einbezie- hung in das Bewertungsschema gelten. Die Tabelle 12 präsentiert eine selektive Zusammenstellung dieser Kriterien, wobei eine Kategorisierung bewusst außer Acht gelassen wird, um die Unabhängigkeit der Indikatoren hervorzuheben. 4.2.3 Doughnut Economics Action Lab Das Konzept der "Doughnut Economics" wurde erstmals von der Ökonomin Kate Raworth in ihrem gleichnamigen Buch aus dem Jahr 2017 vorgestellt. Es zielt da- rauf ab, ein nachhaltiges Wirtschaftsmodell zu entwerfen, das sowohl ökologi- sche Grenzen respektiert als auch soziale Grundbedürfnisse erfüllt.

Im Zuge die- ser Initiative wurde das "Doughnut Economics Action Lab" (DEAL, o.D.) ins Leben gerufen, eine Plattform, die darauf abzielt, die Prinzipien der Doughnut-Econo- mics in praktische Aktionen und Strategien umzusetzen.

Ein spezifischer Anwen- dungsbereich von DEAL ist die städtische Entwicklung, was zur Erstellung des I I C C G G - - S S o o c c i i a a l l I I m m p p a a c c t t S S c c o o r r i i n n g g M M o o d d e e l l l l Governance des Unternehmens/der Mieter Sicherheit durch ein Sicherheitskonzept Arbeitsplatzkomfort Nutzungsarten/ Branchenmix innerhalb der Immobilie Rückzugsräume Sustainability/ Zertifizierung Gesundheitsfördernde Angebote Einstellung lokaler Arbeitskräfte Digitale Infrastruktur Healthcare-Nutzungen Zugang zu Ausbildungs- und Studienplätzen Datenauswertung und Nutzung von erfassten Daten Angebotsdiversität durch differenzierte Mieten Clusterwohnen Verfügbarkeit und Qualität von Hotels/Unterbringungen Qualität der Radweginfrastruktur (im Quartier) Verfügbarkeit und Qualität von Gastronomie Qualität der Fußweinfrastruktur (im Quartier) Verfügbarkeit und Qualität von Dienstleistungen Erreichbarkeit des ÖPNV (im Quartier) Anbindung an MIV (im Quartier) Präsenz (alternativer) Mobilitätsangebote und Sharing Verfügbarkeit und Qualität von Nahversorgern Services/ Sharing-Plattformen Verfügbarkeit und Qualität von Sportstätten/ - möglichkeiten Verfügbarkeit und Qualität von medizinischer Versorgung Verfügbarkeit und Qualität von Bildungssangeboten (Quartiers-)Management Öffentliche Akzeptanz, Atmosphäre, Image und Attraktivität Diversifizierung der Zielgruppe / Synergiepotenziale Auswirkung partizipativer Prozesse auf Gesamtkonzept Feedback der Gebäudenutzer durch Umfragen Luftverschmutzung und Lärmschutz Partizipation / Beteiligung von Interessengruppen (Planung) Anthropogene Faktoren (Schutz vor Sonne/ Licht/Wind) Partizipation / Beteiligung von Interessengruppen (Nutzung) Arten der Energienutzung Datenauswertung und Nutzung von erfassten Daten Recyclingfreundliche Baustoffwahl und Rückbaufreundliche Baukonstruktion Versiegelungsgrad der gesamten gebauten und

unbebauten Fläche Städtebauliche Einbindung und Städtebauliche Qualifizierung durch Architektur Schaffung und Erhaltung von bezahlbaren und sozialen Wohnräumen Atmosphäre und Aufenthaltsqualität durch Angebot von Freizeit und Erholungsmöglichkeiten sowie funktionale Ergänzungen Atmosphäre und Aufenthaltsqualität durch Zugänglichkeit von Flächen, Plätzen und Wegen Barrierefreiheit / Behindertengerechtigkeit Social Network / Community Verfügbarkeit und Qualität von kulturellen/kreativen Einrichtungen Verfügbarkeit und Qualität von sozialen/gemeinnützigen Einrichtungen sowie Unterstützungsleistungen Optimierung des Nettoeinkommens der Zielgruppen durch Mietpreisbindung 40 "Doughnut for Urban Development: A Manual" führte, das als praktischer Leitfa- den für die Integration der Doughnut-Ökonomie-Prinzipien in die städtische Pla- nung dient. Das Handbuch betont die Relevanz der sozialen Dimension der Nachhaltigkeit in der urbanen Planung, Immobilienentwicklung und -verwaltung. Die Bedeutung dieses Themas wird in im Abschnitt des Handbuchs "The social foundation of the Doughnut for Urban Development", betont (Birgisdóttir et.al., 2023a). Mit einem Fokus auf städtische Räume, Stadtviertel, lokale Gemeinschaften und Entwick- lungsinitiativen werden insgesamt 48 soziale Kriterien herausgearbeitet, die da- rauf abzielen, negative Auswirkungen zu minimieren und positive soziale Effekte sowohl auf lokaler als auch auf globaler Ebene zu maximieren (Birgisdóttir et.al., 2023b). Diese Kriterien, die den gesamten Lebenszyklus städtischer Entwick- lungsprojekte abdecken, werden in vier Hauptkategorien eingeteilt: Verbunden- heit, Inklusion, Gleichheit und Verantwortung.

Tabelle 13: Soziale Kriterien der Doughnut for Urban Developement (in Anlehnung an Birgisdóttir et.al., 2023b) Im Gegensatz zu bestehenden Rahmenwerken, die oft nur soziale Auswirkungen lokal berücksichtigen, betont der "Doughnut für Stadtentwicklung" einen umfas- senden Ansatz. Er adressiert Herausforderungen und Auswirkungen in den Be- reichen Gesundheit, Sicherheit und Menschenrechte sowohl lokal als auch in glo- balen Lieferketten. Er ergänzt Rahmenwerke wie DGNB, BREEAM und WELL, in- dem er Aspekte wie die psychische Gesundheit der Mieter, die Sicherheit auf Baustellen und die Würde in globalen Lieferketten einbezieht.

Über 850 Leis- tungsindikatoren aus mehr als 20 führenden Bau-Rahmenwerken, einschließlich T T h h e e D D o o u u g g h h n n u u t t f f o o r r U U r r b b a a n n D D e e v v e e l l o o p p m m e e n n t t - - S S o o c c i i a a l l F F o o u u n n d d a a t t i i o o n n D D a a t t a a b b a a s s e e Healthy and affordable Educated workforce Urban farming Embed sustainability Responsible land-use Education respected Ecosystem protection Rights and safety Affordable and clean Fair value creation Efficent sanitation Housing for marginalised No water pollution Empowerment of marginalised No water depletion Dispersive economy Affordable energy Diverse communities Fair contracts Universal design Ethical energy sources Equal pay, equal work Renewable energy No corruption Affordable homes Inclusive governance High quality homes Co-created communities No displacement Equitable leaders Decent worker housing Support for unions Healthy and inclusive Fair rental contracts Social cohesion Just acquisition Ideas open-sourced Worker protection Connect cultures Human rights respected Healthy buildings Good jobs created Mental well-being Local economy fostered Worker health Fair wages No pollution Quality work conditions 41 der Global Reporting Initiative (GRI), der EU-Taxonomie, des Deutschen Rates für Nachhaltiges Bauen (DGNB) und lokaler Bauvorschriften, wurden auf ihre Aus- richtung hin überprüft. Auch globale Wirkungsmanagement-Rahmenwerke wie das B Impact Assessment von B Lab, die Global Reporting Initiative, das IRIS+- Rahmenwerk des Global Impact Investing Network und die Methodik des Impact Management Project wurden berücksichtigt.

Somit erweist sich das Konzept des "Doughnut for Urban Development" als ein signifikanter Orientierungsrahmen, der das Potenzial hat, die Lücke zwischen be- stehenden Bewertungsmodellen und den Anforderungen der Sozialtaxonomie zu schließen. Durch die Integration zusätzlicher, sorgfältig ausgearbeiteter Kriterien in die Bewertungsmodelle kann eine umfassendere und gerechtere Beurteilung städtischer Entwicklungsprojekte erreicht werden, die sowohl ökologische als auch soziale Nachhaltigkeitsziele unterstützt. 4.3 Zuweisung von Kriterien zur Sozialtaxonomie aufgrund Limitierung in Zertifizierungssystemen Im Zuge der weiteren Datenforschung im vorherigen Kapitel konnten zusätzliche, einschlägige Indikatoren identifiziert werden, die im vorliegenden Abschnitt mit bestehenden Daten aus renommierten Bewertungsinstrumenten sowie relevan- ten Studien und Berichten in Beziehung gesetzt werden. Jeder identifizierte As- pekt stützt sich auf eine fundierte theoretische Basis und wurde im Kontext der Sozialtaxonomie systematisch integriert. Die in der Tabelle dargelegte Zuordnung verdeutlicht die Verknüpfung der feh- lenden Indikatoren mit den Subzielen der Sozialtaxonomie. Welche Bewertungs- modelle der Subziele der Sozialtaxonomie zugeordnet werden können sehen wie folgt aus: 42 Tabelle 14: Quelle der zugewiesenen Kriterien (Eigene Darstellung, 2024) Die in den drei verschiedenen Bewertungsmodellen festgelegten Kriterien führen jeweils eine spezifische Messmethodik ein. Jeder dieser Messindikatoren wurde eigens von den Organisationen entwickelt. Dies bietet eine solide Grundlage für die Entwicklung eines Bewertungsmodells, das im letzten Schritt behandelt wird. Die Ergebnisse der Masterarbeit tragen zur Erstellung eines Kriterienkatalogs für soziale Nachhaltigkeit bei Immobilien gemäß der Sozialtaxonomie bei. Zusätzlich skizziert sie den Ansatz eines Bewertungsmodells.

Dieses Modell, auch als Score Card bezeichnet, stützt sich auf die untersuchten Bewertungsinstrumente und deren definierte Messindikatoren. Dadurch wird eine präzise Anwendung, Quan- tifizierung und Bewertung der Sozialtaxonomie im Kontext der Immobilienbran- che ermöglicht. Die Anwendbarkeit und der Nutzen dieser Score Card für eine praxisorientierte Beurteilung und Bewertung der sozialen Dimensionen von Nach- haltigkeit in der Immobilienbranche werden im nächsten Kapitel der Arbeit umfas- send erörtert.

QUELLE DER FEHLENDEN ZUGEWIESENEN KRITERIEN H- Subziel Förderung von menschenwürdiger Arbeit Stärkung des sozialen Dialogs, Förderung der Koalitionsfreiheit und Unterstützung […] Vorhersehbare und transparente Entlohnung […] Gesundheits- und Arbeitsschutzstandards für Arbeitnehmer Umfangreiche und integrative Lernprogramme Maßnahmen gegen prekäre Beschäftigung, Zwangsarbeit, Ausbeutung […] Förderung von Gleichheit und Nichtdiskriminierung am Arbeitsplatz Chancengleichheit für Frauen, repräsentative Diversität […] Verbesserung der Arbeitsbedingungen und Erweiterung der Karrierechancen […] Schaffung würdiger Arbeitsplätze für Zielgruppen […] Gewährleistung eines existenzsichernden Einkommens für Landwirte Durch die Durchführung einer risikobasierten Due Diligence Verbesserung der Lebensqualität Schutz der persönlichen Daten und Privatsphäre Verantwortungsvolle Marketingpraktiken/ Produktinformation Sicherstellung von qualitativ hochwertigen Gesundheitsversorgung […] Förderung von Gleichheit und integrativem Wachstum Schaffung und Erhalt von menschenwürdigen Arbeitsplätzen Erhaltung der Beschäftigungsniveaus, Einstellung lokaler Arbeitskräfte […] Förderung der Gleichstellung Unterstützung nachhaltiger Existenzgrundlagen und Landrechte […] Information der Betroffenen vor Entscheidungsfestlegung Gewährleistung der Achtung der Menschenrechte der betroffenen Gemeinschaften Risikobasierte Sorgfaltspflichten der Einhaltung der Menschenrechte Minderheitenschutz 1. Menschenwürdige Arbeit 2. Angemessene Lebensstandard 3.

Integrative und nachhaltige Gemeinschaften und Gesellschaften DOUGHNUT ECONOMYGRESBICG Gewährleistung der Achtung der Menschen- und Arbeitsrechte der […] 43 5 Auswertung der Ergebnisse zur Bestimmung des Kriterienkatalogs für sozial nachhaltige Immobilien In diesem Abschnitt werden die Resultate der Literaturrecherche, der Daten- sammlung in eine Tabelle überführt. Dieses Modell stützt sich auf die Sozialtaxo- nomie, die eine Übertragbarkeit auf die soziale Nachhaltigkeit von Immobilien er- möglicht. Der entwickelte Katalog soll aufzeigen, inwieweit die Sozialtaxonomie abgedeckt wird. 5.1 S in ESG - Kriterienkatalog In der entworfenen Tabelle wird auf der linken Seite die Sozialtaxonomie samt ihren Subzielen präsentiert, welche als zentrale Achse für die Bewertung sozialer Nachhaltigkeit fungiert. Auf der rechten Seite der Tabelle befinden sich die ent- sprechenden Kriterien im Immobiliensektor, inklusive ihrer jeweiligen Quellen, die aus den Bewertungssystemen extrahiert wurden. Die Quellen umfassen spezifi- sche Kriterien der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirt- schaft (ÖGNI), des Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), der Studie des Institute for Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirt- schaft (ICG) sowie der Doughnut for Urban Developement. Die Tabelle ermöglicht eine direkte Gegenüberstellung der Sozialtaxonomie sowie eine Darstellung ei- nes Kriterienkatalogs. HAUPTZIEL 1: MENSCHENWÜRDIGE ARBEIT Das erste Hauptziel der Sozialtaxonomie fokussiert sich auf die Bedeutung von Managementpraktiken und Arbeitnehmerbelangen im Kontext der Immobilien- branche. Dieses Ziel adressiert die Notwendigkeit, soziale Nachhaltigkeit in der Verwaltung von Immobilien und im Umgang mit Mitarbeitenden zu verankern.

Die Zuweisung von Indikatoren basiert überwiegend auf dem Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) Modell, das spezifische Kriterien für das Ma- nagement und die Arbeitnehmersicht innerhalb der Immobilienbranche bietet. Die Betonung der sozialen Nachhaltigkeit bei Immobilienprojekten umfasst die Einhaltung von Unternehmensrichtlinien, die nicht nur die Arbeitsbedingungen und den Arbeitsschutz betreffen, sondern auch die Förderung von Aus- und Wei- terbildungsmaßnahmen sowie die Sensibilisierung für Nachhaltigkeitspraktiken. Zusätzlich werden Programme zur Förderung der Gleichstellung und Gleichbe- handlung aller Mitarbeitenden als wesentliche Elemente sozialer Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche hervorgehoben. 44 Für die 3 Subziele des ersten Hauptziels der Sozialtaxonomie konnten ursprüng- lich aus den 10 Kriterien, insgesamt 13 Kriterien identifiziert werden, die eine um- fassende Berücksichtigung von Immobilienmanagement- und Arbeitnehmeras- pekten im Sinne der sozialen Nachhaltigkeit ermöglichen. Subziel 1: Governance des Unternehmens und der Mieter (7 Kriterien) Dies beinhaltet die Einhaltung sozialer Richtlinien, die Überwachung von Kollek- tivverträgen und Arbeitszeiten nach gesetzlichen und Branchenstandards, das Monitoring von Diversität, Gleichstellung und Inklusion (DEI), die Befolgung der ILO-Standards für Arbeitssicherheit, Initiativen zur Steigerung des Mitarbeiter- wohlbefindens, Programme zur Energieverbrauchsreduktion und Weiterbildung sowie die strikte Ablehnung von Kinderarbeit gemäß ILO-Konvention 138.

Tabelle 15: Soziale Kriterien für Hauptziel 1 der Sozialtaxonomie in Bezug zur Immobilie (Eigene Darstellung 2024) EU-SOZIALTAXONOMIE IMMO-SOZIALTAXONOMIE Hauptziel Subziel Kriterien Quelle Förderung von menschenwürdiger Arbeit Governance des Unternehmens und der Mieter ICG Stärkung des sozialen Dialogs, Förderung der Koalitionsfreiheit und Unterstützung von Tarifverhandlungen in der Festlegung von Löhnen und Arbeitsbedingungen Einhaltung von Richtlinien zu sozialen Themen bei der Entität, Überwachung und Einhaltung der für allgemeinverbindlich erklärten Kollektivverträge + der Arbeitszeiten nach den geltenden Gesetzen, den Branchenstandards, Legal Compliance, GRESB Vorhersehbare und transparente Entlohnung sowie Sicherstellung eines angemessenen Lebensstandards für Arbeitnehmer*innen und ihre Familien Einhaltung und Überwachung von DEI-Metriken durch das Unternehmen (Diversität, Gleichstellung und Inklusion) GRESB Einhaltung der International Labour Organization (ILO) Standards (Prinzipien und Rechte am Arbeitsplatz ) sowie regelmäßige Überwachung und Überprüfung der Arbeitssicherheit ICG Überprüfung der Leistungsfähigkeit in Gesundheit und Wohlbefinden und treffen der möglichen Maßnahmen GRESB Programm zur Verbesserung der Mitarbeiterzufriedenheit und Aufklärung zu Nachhaltigkeitspraktiken, sowie ESG- Bildungsprogramme GRESB Programme zur Reduzierung des Energieverbrauchs, einschließlich der Ausbildung der Mitarbeiter, die gemeinsame Nutzung von Energieverbrauchsdaten zwischen den Parteien, die Möglichkeit, die Energiezähler der anderen zu lesen, die Installation energieeffizienter Produkte usw.

beziehen., Aufklärung über Abfallwirtschaft GRESB Maßnahmen gegen prekäre Beschäftigung, Zwangsarbeit, Ausbeutung (insbesondere von Arbeitnehmern mit Migrationshintergrund) und Kinderarbeit Unternehmensrichtlinien Sicherstellung, dass in keiner Phase der Pro-duktion auf Kinderarbeit zurückgegriffen wird (gem. ILO-Konvention 138 Übereinkommen über das Mindestalter für die Zulassung zur Beschäftigung) ICG Förderung von Gleichheit und Nichtdiskriminierung am Arbeitsplatz Chancengleichheit für Frauen, repräsentative Diversität und Verringerung des Gender Pay Gaps Einhaltung und Überwachung von DEI-Metriken durch das Unternehmen (Diversität, Gleichstellung und Inklusion) GRESB Verbesserung der Arbeitsbedingungen und Erweiterung der Karrierechancen für benachteiligte Personengruppen (Elternzeit und andere Angebote) Beiträge zu Kinderbetreuungseinrichtungen: Unterstützungsangebote von Arbeitgebern für die Kinderbetreuung der Angestellten GRESB Schaffung würdiger Arbeitsplätze für Zielgruppen und Maßnahmen gegen Geschlechtersegregation am Arbeitsmarkt (Frauen, arbeitslose Jugendliche, benachteiligte Gruppen) Inklusives Design: Gestaltung für unterschiedliche Religionen, Geschlechter und Geschlechtsidentitäten, Altersgruppen, Ethnien und Fähigkeiten GRESB Einstellung lokaler Arbeitskräfte / Unterstützung lokaler Zulieferer ICG Lokale Gemeinschaften sollten die Möglichkeit haben, an gemeinschaftlichem Urban Farming teilzunehmen und/oder erschwingliche, lokal angebaute Produkte zu erwerben. Solche Ressourcen sollten auf eine gerechte und faire Weise verteilt werden. DOUGHNUT ECONOMY Gewährleistung der Achtung der Menschen- und Arbeitsrechte der betroffenen Arbeitnehmer in der Wertschöpfungskette Durch die Durchführung einer risikobasierten Due Diligence Erfassung der Prüf-, Kontrollpflicht und Sicherstellung der Implementierung GRESB 1.

Menschenwürdige Arbeit Gesundheits- und Arbeitsschutzstandards für Arbeitnehmer Umfangreiche und integrative Lernprogramme Gewährleistung eines existenzsichernden Einkommens für Landwirte 45 Subziel 2: Förderung von Gleichheit und Nichtdiskriminierung am Arbeitsplatz (5 Kriterien) Zu den 4 Kriterien der Sozialtaxonomie wurden für die Immobilien 5 insgesamt zugewiesen. Das Unternehmen setzt auf die Einhaltung und Überwachung von DEI-Metriken, fördert durch Beiträge Kinderbetreuungsmöglichkeiten für Ange- stellte, verfolgt ein inklusives Designprinzip, unterstützt die Beschäftigung lokaler Arbeitskräfte sowie lokale Zulieferer und ermöglicht lokalen Gemeinschaften die Teilnahme am Urban Farming sowie den Erwerb erschwinglicher, lokal produzier- ter Produkte, wobei eine gerechte Verteilung dieser Ressourcen gewährleistet wird. Subziel 3: Gewährleistung der Achtung der Menschen- und Arbeitsrechte der be- troffenen Arbeitnehmer in der Wertschöpfungskette (1 Kriterie) Die Erfassung der Überprüfungs- und Kontrollverpflichtungen sowie die Gewähr- leistung der Implementierung. HAUPTZIEL 2: ANGEMESSENER LEBENSSTANDARD UND WOHLERGEHEN Das zweite Hauptziel konzentriert sich auf die objektbezogene Ebene und be- rücksichtigt dabei stets die Verbindung zum Nutzer, da dieser einen direkten Ein- fluss ausübt. Im Unterschied zum ersten Hauptziel liegt der Fokus hier auf der Verbesserung der Lebensqualität der Verbraucher. Im Kontext von Gewerbeim- mobilien wird besonderes Augenmerk auf die Arbeitsplatzgestaltung gelegt, die Aspekte wie adäquate Beleuchtung, angemessene Belüftung, den Einsatz ge- sundheitsförderlicher, zertifizierter Baustoffe sowie die Vernetzung der Mieten- den sowohl mit natürlichen Umgebungen als auch untereinander umfasst.

Das Schaffen einer förderlichen Arbeitsumgebung, die die mentale Gesundheit und eine ausgewogene Work-Life-Balance unterstützt, steht hier im Vordergrund. Zu- dem werden Initiativen und Kampagnen, die gesellschaftlich relevante Themen adressieren sowie der Zugang zu Weiterbildungsangeboten als wichtige Säulen betrachtet, um die Lebens- und Arbeitsqualität der Nutzenden zu erhöhen. Für das vierte Subziel des zweiten Hauptziels wurden insgesamt 18 Kriterien identifi- ziert. Diese Kriterien reflektieren jene Aspekte, die zur Verbesserung der Lebens- qualität der Nutzenden beitragen. Subziel 4: Verbesserung der Lebensqualität (18 Kriterien) Von 9 ursprünglichen Kriterien der Sozialtaxonomie konnten 18 mit Immobilien- bezug formuliert werden. Darunter den Schutz vor klimatischen Einflüssen, die Optimierung von Tageslicht und Umweltqualität, den Einsatz nachhaltiger Mate- rialien und Technologien, die Förderung ethischer Standards und Diversität sowie die Verbesserung der städtebaulichen Qualität und der Infrastruktur für das Wohlbefinden der Nutzer. 46 Tabelle 16: Soziale Kriterien für Hauptziel 2 der Sozialtaxonomie in Bezug zur Immobilie (Eigene Darstellung 2024) HAUPTZIEL 3: INTEGRATIVE UND NACHHALTIGE GEMEINSCHAFTEN UND GESELLSCHAFTEN Das dritte Hauptziel innerhalb der Sozialtaxonomie konzentriert sich auf die För- derung der Gemeinschaft und die Integration einer nachhaltigen Gesellschaft. Im Kontext der Immobilie liegt der Schwerpunkt hierbei auf der Gestaltung der Inf- rastruktur und der Erreichbarkeit, um sowohl die Barrierefreiheit als auch die ak- tive Einbindung der Gemeinschaft zu gewährleisten. Dies umfasst Maßnahmen zur Nutzungsmischung, Organisation von Community-Events, die städtebauliche Integration, die Berücksichtigung lokaler Architektur und die Förderung lokaler Wirtschaftstätigkeiten.

Ein weiteres zentrales Element dieses Ziels ist die Partizi- pation der Gemeinschaft an Planungsprozessen, welche die Möglichkeit bietet, aktiv an Entscheidungsprozessen teilzunehmen. Das Schaffen von Transparenz, auch durch Dritte, sowie die Förderung kollaborativer Projektprozesse sind we- sentliche Kriterien, die in diesem Zusammenhang hervorgehoben werden.

Diese Aspekte tragen dazu bei, nicht nur die physische, sondern auch die soziale EU-SOZIALTAXONOMIE IMMO-SOZIALTAXONOMIE Hauptziel Subziel Kriterien Quelle Verbesserung der Lebensqualität Anthropogene Faktoren (Schutz vor Sonne/ Licht/Wind) ÖGNI Tageslicht und Sichten nach Außen ÖGNI Luftverschmutzung und Lärmschutz ÖGNI Versiegelungsgrad der gesamten gebauten und unbebauten Fläche ÖGNI Langlebigkeit und Reparierbarkeit der Produkte/Güter Recyclingfreundliche Baustoffwahl und Rückbaufreundliche Baukonstruktion ÖGNI Schutz der persönlichen Daten und Privatsphäre Gewährleistung digitaler Verantwortung und ethische Nutzung digitaler Technologie zwischen allen Stakeholder und Schutz digitaler Rechte und personenbezogener Daten von Kunden, Mitarbeitern, Partnern GRESB Nutzung der Kommunikationskanäle für gesellschaftlich relevante Informationen ICG Förderung ethischer Praktiken in der Bewirtschaftung und im Management der Immobilie GRESB Förderung der Angebotsdiversität durch differenzierte Mieten ICG Sicherstellung von qualitativ hochwertigen Gesundheitsversorgung und -pflegedienstleistungen Bereitstellung von präventiven und psychischen Gesundheitsdiensten GRESB Verbesserter Zugang zu gesunder und nährstoffreicher Nahrung Verfügbarkeit und Qualität von Sportstätten/- möglichkeiten Verfügbarkeit und Qualität von Nahversorgern ÖGNI Verbesserter Zugang zu Trinkwasser von guter Qualität Maßnahmen zur Risikominderung von Wasserverunreinigung und Bereitstellung sauberer Frischwasserquellen GRESB Städtebauliche Einbindung und Städtebauliche Quali- fizierung durch Architektur (Vielfalt/Gebäudegestaltung/ Nutzerorientierung/ Wiederverwendung von Raum) ÖGNI Verfügbarkeit und Qualität von Hotels, Gastronomie, Dienstleistungen, Sportstätten, kulturellen Einrichtungen ICG Atmosphäre und Aufenthaltsqualität durch Zugänglichkeit von Flächen, Plätzen und Wegen ÖGNI Atmosphäre und

Aufenthaltsqualität durch Angebot von Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten Funktionale Ergänzungen ÖGNI Verfügbarkeit und Qualität von Parkanlagen/Grün- und Natur- flächen und Freiräumen ICG Verbesserter Zugang zu Bildung und lebenslangem Lernen Verfügbarkeit und Qualität von Bildungs-/Betreuungs- angeboten ÖGNI 2. Angemessener Lebensstandard und Wohlergehen (Nutzer/Verbraucher) Verantwortungsvolle Marketingpraktiken/ Produktinformation Verbesserter Zugang zu qualitativ hochwertigem Wohnraum Gewährleistung von gesunden, sicheren Produkten und Dienstleistungen 47 Infrastruktur der Immobilienprojekte zu verbessern und somit die Lebensqualität der betroffenen Gemeinschaften zu erhöhen. Tabelle 17: Soziale Kriterien für Hauptziel 1 der Sozialtaxonomie in Bezug zur Immobilie (Eigene Darstellung 2024) EU-SOZIALTAXONOMIE IMMO-SOZIALTAXONOMIE Hauptziel Subziel Kriterien Quelle Förderung von Gleichheit und integrativem Wachstum Qualität der Radweginfrastruktur ÖGNI Qualität der Fußweinfrastruktur ÖGNI Erreichbarkeit des ÖPNV ÖGNI Anbindung an Indiviudalverkehr ÖGNI Präsenz (alternativer) Mobilitätsangebote und Sharing Services/ Sharing-Plattformen ICG Atmosphäre und Aufenthaltsqualität durch Angebot von Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten sowie funktionale Ergänzungen ICG Soziale Infrastruktur (zB. Kindergarten) ÖGNI Barrierefreiheit / Behindertengerechtigkeit ÖGNI Social Network / Community ICG Gebäude nach den besten Praktiken des Universal Designs, der Zugänglichkeit und der Nutzermobilität gestalten, um physische und umweltbedingte Barrieren zu beseitigen, sodass alle Nutzer – unabhängig von Alter, Fähigkeiten und Mobilitätsniveau – in ihrer Umgebung bestmöglich leben können.

DOUGHNUT ECONOMY Schaffung und Erhalt von menschenwürdigen Arbeitsplätzen Bedarf an Nutzungsmischung prüfen, um die lokale Wirtschaftstätigkeit zu fördern – dies umfasst Gewerbeeinheiten für Kleinunternehmen, Co-Working- Einrichtungen, kulturelle und kreative Aktivitäten sowie öffentliche Gemeinschaftsdienste. DOUGHNUT ECONOMY Förderung lokaler Wirtschaft ÖGNI inklusive Einstellungspraktiken und faire Arbeitsbedingungen DOUGHNUT ECONOMY Erwerbsprozesse im städtischen Raum sollen gerecht, ethisch und transparent sein. DOUGHNUT ECONOMY Führung und Machtstrukturen in der Bauindustrie sollen gerecht und nicht diskriminierend sein. DOUGHNUT ECONOMY Unterstützung nachhaltiger Existenzgrundlagen und Landrechte Anzahl der Community-Events und Programme, die in der Immobilie stattfinden ÖGNI Einbindung der Immobilie in lokale Gemeinschaftsprojekt ÖGNI Architektur mit lokalen Bezug ÖGNI Nutzungsarten/Branchenmix innerhalb der Immobilie ÖGNI Städtebauliche Einbindung und Städtebauliche Quali- fizierung durch Architektur ÖGNI Öffentliche Akzeptanz, Atmosphäre, Image und Attraktivität (Quartier und Objekt) ÖGNI Diversifizierung der Zielgruppe / Synergiepotenziale ÖGNI Auswirkung partizipativer Prozesse auf Gesamtkonzept (Umsetzung der Planung) ÖGNI Risiko-Assessments bezüglich der Auswirkungen der Immobiliennutzung auf die lokale Gemeinschaft. ÖGNI Indirekte und direkte Auswirkungen auf die gebaute Umwelt GRESB Überwachung der Auswirkungen von Entwicklungsprojekten auf die lokale Gemeinschaft während des Entwicklungsprozesses GRESB Beschwerderate und Lösung von Konflikten mit der lokalen Gemeinschaft.

GRESB Relevante Stakeholder wie Mieterinnen und Mieter erhalten Möglichkeiten zur Mitgestaltung und Einflussnahme auf ihre Gemeinschaft durch partizipative Entscheidungsprozesse ÖGNI Überprüfung der ESG-Offenlegung durch Dritte GRESB Partizipation / Beteiligung von Interessengruppen (Planung und Nutzung) ÖGNI Gewährleistung der Achtung der Menschenrechte der betroffenen Gemeinschaften Risikobasierte Sorgfaltspflichten der Einhaltung der Menschenrechte Performance Bericht, Risikoanalyse & -bewertung GRESB Minderheitenschutz kollaborativen Projektprozess und Unterstzützung des kollektives Wohlbefinden DOUGHNUT ECONOMY 3. Integrative und nachhaltige Gemeinschaften und Gesellschaften Verbesserter Zugang zur wirtschaftlichen Basisinfrastruktur Kinderbetreuung und Unterstützung für Kinder Einbeziehung von Menschen mit Behinderungen Vermeidung negativer Auswirkungen auf betroffene Gemeinschaften durch Geschäftstätigkeiten Förderung der gemeinschaftsorientierten Entwicklung Förderung der Gleichstellung Erhaltung der Beschäftigungsniveaus, Einstellung lokaler Arbeitskräfte und Unterstützung lokaler Lieferanten Beteiligung, Einbindung und Information der Betroffenen vor Entscheidungsfestlegung 48 Insgesamt wurden im Rahmen des dritten Hauptziels 32 Kriterien identifiziert, die zu den Subzielen 5, 6 und 7 der Sozialtaxonomie beitragen. Subziel 5: Förderung von Gleichheit und integrativem Wachstum (15 Kriterien) Von ursprünglich 6 Kriterien der Sozialtaxonomie konnten auf die Immobilie 15 übertragen werden.

Dabei geht es um die Förderung der urbanen Mobilität und Zugänglichkeit durch qualitativ hochwertige Infrastruktur für Rad- und Fußver- kehr, gute ÖPNV-Anbindung sowie alternative Mobilitäts- und Sharing-Angebote; die Schaffung einer lebenswerten Atmosphäre durch Freizeit- und Erholungsan- gebote; die Gewährleistung sozialer Infrastruktur und Barrierefreiheit; die Integra- tion von Universal Design in Gebäuden für eine umfassende Nutzerinklusion; die Prüfung und Förderung von Nutzungsmischungen zur Stärkung lokaler Wirt- schaftsaktivitäten; sowie die Sicherstellung von Gerechtigkeit, ethischen Grunds- ätzen und Transparenz in städtischen Erwerbsprozessen und den Führungs- strukturen der Bauindustrie. Subziel 6: Unterstützung nachhaltiger Existenzgrundlagen und Landrechte (15 Kriterien) Von ursprünglich 3 Kriterien der Sozialtaxonomie konnten auf die Immobilie 15 übertragen werden. Bewertet wird hier die Förderung der Gemeinschaft und des Quartierslebens durch die Ausrichtung von Events und Programmen in Immobi- lien, deren Integration in lokale Projekte, die Berücksichtigung lokaler architekto- nischer Bezüge, die Schaffung einer vielfältigen Nutzung und eines Branchenmi- xes, die städtebauliche Qualität und Akzeptanz sowie die Mitwirkung der Bewoh- nerinnen und Bewohner an Entwicklungsprozessen, die Beurteilung und Überwa- chung der Auswirkungen von Immobilien auf die lokale Gemeinschaft, die Kon- fliktlösung, die Partizipation relevanter Stakeholder und die Transparenz in der ESG-Offenlegung. Subziel 7: Gewährleistung der Achtung der Menschenrechte der betroffenen Ge- meinschaften (2 Kriterien) Zu den ursprünglich 2 Kriterien wurden ebenfalls 2 immobilienspezifische Krite- rien zugeordnet. Dazu gehören Leistungsberichterstattung sowie Risikoanalyse und -bewertung, Förderung des kollaborativen Projektprozesses und Unterstüt- zung des kollektiven Wohlbefindens.

AUWERTUNG Im Rahmen der Bestimmung des Kriterienkatalogs werden die Subziele auch als Kriterien gesehen. Aus den ursprünglich 37 Kriterien der Sozialtaxonomie über- stieg die Anzahl der immobilienspezifischen Kriterien. Insgesamt konnten 65 Kri- terien für die Sozialtaxonomie anwendbar an Gebäuden identifiziert werden. Die Indikatoren wurden von der ÖGNI (28) sowie anderen Quellen (35) identifiziert und entsprechend zugeordnet. Folgend auf der grafischen Darstellung 49 erkennbar, dass 40% der ÖGNI-Indikatoren und somit aus einem Zertifizierungs- system der Sozialtaxonomie zugewiesen werden können. Abbildung 14: Quelle von Aspekten und Indikatoren (Eigene Darstellung, 2024) Die restlichen 60% wurden durch die Einbindung von drei weiteren Bewertungs- instrumenten ermittelt und mit 35 Kriterien klassifiziert. In diesen Zuordnungspro- zess wurden zusätzlich das Bewertungsinstrument • der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) mit 18 Kriterien in- tegriert, ebenso die Studie des • Institute for Corporate Governance (ICG) mit 17 Kriterien und • das Konzept der Doughnut for Urban Developement (Doughnut) mit 7 Krite- rien. Abbildung 15: Quelle der anderen Indikatoren (Eigene Darstellung, 2024) Nachdem die Kriterien in einen Katalog zusammengefasst worden sind, und diese der Sozialtaxonomie entsprechen, geht es in einem weiteren Schritt darum, diese zu bewerten. Aus der Literaturrecherche gehen bereits einige Ansätze hervor, wie ÖGNI 40% ANDERE 60% Zuordnung der Indikatoren ÖGNI 28 GRESB 18 ICG 17 DOUGHNUT 7 Kriterienanzahl der erweiterten Indikatoren ÖGNI GRESB ICG DOUGHNUT 50 diese Kriterien anhand von Key Performance Indicators (KPIs) und ausformulier- ten Indikatoren aus den zuvor erwähnten Bewertungswerkzeugen in die prakti- sche Bewertung integriert werden können.

Das entwickelte Bewertungsmodell stützt sich daher aus verschiedenen Methoden und soll im nächsten Abschnitt vorgeschlagen werden. 5.2 S in ESG - Bewertungsansatz Die Datenerhebung und die umfassende Analyse der Fachliteratur haben gezeigt, dass es verschiedene Methodiken zur Bewertung sozialer Aspekte nachhaltiger Immobilien gibt. Aufbauend auf der Applikation der Sozialtaxonomie auf Immobi- lieneigenschaften und der Evaluierung der Indikatoren gemäß dieser Taxonomie wird im nachfolgenden Unterkapitel ein methodischer Ansatz dargelegt, der die Entwicklung eines Bewertungsinstruments ermöglicht. Basierend auf der struk- turierten Literaturanalyse erscheint das ICG Scoring Modell als ein adäquates Verfahren. Dieses Modell weist den Kriterien spezifische Messindikatoren zu und stellt den Grad der Erfüllung sozialer Nachhaltigkeit mittels eines gewichteten Punktesystems dar. Dieser Ansatz gilt als vielversprechend, um exemplarisch auf- zuzeigen, wie die Evaluierung im Rahmen einer Weiterentwicklung des Kriterien- kataloges erfolgen könnte. 5.2.1 Gewichtung und Scoring Die Festlegung der Gewichtung folgt der Maslowschen Bedürfnishierarchie, die Obdach neben Grundbedürfnissen wie Wasser und Nahrung als essenzielle Vo- raussetzung menschlicher Motivation anerkennt. Daraus ergibt sich, dass Wohn- raum, und somit Immobilien, als nicht substituierbares Gut betrachtet werden (Rottke et al., 2009). Abbildung 16: Maslowsche Bedürfnispyramide (Moladi 2016) Die Gewichtungsmethodik beruht auf der Zuordnung der Ebenen der Bedürf- nishierarchie. Diese fünf Bedürfnisse werden in fünf Stufen in gleichmäßigen 51 Verteilung gemäß der Intervall-Skala unterteilt. Diese Praxis findet Anwendung im ICG-Scoring-Modell (o.V., SI Scoring Model, 2023), mit dem Ziel, jedem Bedürfnis gleichwertige Bedeutung beizumessen. Der Fokus liegt primär auf der Darstel- lung des Ansatzes.

Eine Zuordnung basierend auf individuellen Einschätzungen im Rahmen eines partizipativen Prozesses bleibt jedoch grundsätzlich möglich und kann je nach den Bedürfnissen der Nutzenden, der Anlageklasse oder des Standorts variieren. Anlehnend nach der ICG-Studie ist die Gewichtung nach den Maslowschen Be- dürfnispyramide zugewiesen worden: Bedürfnis Gewichtung Physische Bedürfnisse 100% Sicherheitsbedürfnisse 80% Soziale Bedürfnisse 60% Individualbedürfnisse 40% Selbstverwirklichung 20% Tabelle 18: Ansatz der Gewichtung nach Maslowsche Bedürfnispyramide (In Anlehnung an ICG-Institut, 2023) 5.2.2 Bepunktung Das Impact Management Project (IMP) strebt das Schaffen eines weltweiten Ein- vernehmens hinsichtlich der Messung, des Managements und der Berichterstat- tung von Nachhaltigkeitseffekten an. In Kooperation mit mehr als 2.000 Investo- ren und Unternehmen wurden durch das IMP sogenannte "Impact Classes" ins Leben gerufen. Diese kategorisieren Investitionen anhand von übereinstimmen- den Auswirkungsmerkmalen, basierend auf ihren Leistungsdaten bezüglich der Wirkung oder ihren wirkungsbezogenen Zielen. Das IMP ist eine Initiative, die da- rauf abzielt, Standards und eine gemeinsame Sprache für Impact-Messungen zu entwickeln. Die Matrix unterscheidet drei wesentliche Kategorien der sozialen Nachhaltigkeit: ACT TO AVOID HARM Diese Kategorie konzentriert sich auf Maßnahmen, die darauf abzielen, Schäden zu vermeiden. Sie beinhaltet Standards und Praktiken, die schädliche Auswirkun- gen auf die Gesellschaft verhindern. Im Kontext der Immobilienbewertung bedeu- tet dies, dass die Projekte mindestens grundlegende soziale Kriterien erfüllen müssen, wie zum Beispiel die Einhaltung von Arbeitsbedingungen, die Sicherheit von Baustellen und die Vermeidung von negativen Auswirkungen auf die Nach- barschaften.

BENEFIT STAKEHOLDERS Hier geht es um Projekte und Unternehmen, die über das Vermeiden von Schaden hinausgehen und aktiv Vorteile für ihre Stakeholder schaffen. Das beinhaltet Maß- nahmen, die darauf abzielen, die Lebensqualität von Gemeinschaften, Mitarbei- tern und anderen Interessensgruppen zu verbessern. 52 CONTRIBUTE TO SOLUTIONS Diese Kategorie repräsentiert Projekte, die einen Schritt weiter gehen und signi- fikante Beiträge zur Lösung gesellschaftlicher Herausforderungen leisten. Immo- bilienprojekte in dieser Kategorie könnten beispielhaft zu nachhaltigen Stadtent- wicklungszielen beitragen oder innovativ in der Bewältigung des Klimawandels sein. Sie generieren nicht nur Vorteile für direkt betroffene Parteien, sondern tra- gen auch zum gesamtgesellschaftlichen und zukünftigen Wohl bei, indem sie langfristige positive Auswirkungen haben. Die fünf Dimensionen der Auswirkungen werden von Impact-Investoren zuneh- mend als gemeinsamen Rahmen für die Folgenabschätzung genutzt (ULI, 2022). Tabellarische Darstellung der Bepunktung nach dem IMP-Ansatz. Je höher die Punktzahl, desto höher der Beitrag zur sozialen Nachhaltigkeit. Nach IMP Act to reduce Benefit Stakeholders Contribute to solutions Bepunktung 1 2 3 4 5 … Tabelle 19: Ansatz der Bepunktung nach IMP (Eigene Darstellung, 2024) Je nach errechnetem Indikator, werden die Punkte nach der Likert-Skala mit einer Bewertung von 1-5 vergeben. Die Berechnung der Punktzahl erfolgt unter Anwen- dung der Gewichtung, die sich an Maslows Hierarchie der Bedürfnisse orientiert. Die endgültige Punktzahl resultiert aus der Summe aller gewichteten Einzel- punkte. Für die Kalkulation der maximalen gewichteten Punktzahl pro Kategorie wird die Gleichung verwendet: Maximale Punktanzahl × 12345ℎ789: = :23. =89>7?9@?ℎA 5.2.3 Scoring Analog zum ÖGNI-Zertifizierungssystem, wird die finale Punktzahl nach Erfül- lungsgrad dargestellt.

Sprich Die höchstmögliche Bewertungspunktzahl beträgt 100 %. Ein Projekt erreicht ab einem Erfüllungsgrad von 35 % die Zertifizierung als Bronze, ab 50 Prozent wird es mit Silber zertifiziert, ab 65 Prozent mit Gold und ab einem Erfüllungsgrad von 80 Prozent erhält das Projekt die höchste Aus- zeichnung, Platin. Gesamterfüllungsgrad Mindestersfüllungsgrad Auszeichnung Ab 35% -% Bronze Ab 50% 35% Silber Ab 65% 50% Gold Ab 80% 65% Platin Tabelle 20: Ansatz für Erfüllungsgrad nach der ÖGNI (Eigene Darstellung, 2024) 53 5.3 S in ESG - Score Card Nach der Gegenüberstellung und Identifizierung der S-Kriterien gemäß der Sozi- altaxonomie für Immobilien sowie der Beschreibung eines Bewertungsmodellan- satzes, kann nun die Umsetzung in ein Score Card-Modell erfolgen. Dieses Modell würde den zukünftigen rechtlichen Rahmenbedingungen entsprechen. Die Arbeit in diesem Bereich zielt darauf ab, wesentliche Beiträge in Bezug auf soziale Nach- haltigkeit zu leisten. Der Bewertungsansatz dient als Orientierungsprinzip und soll Projektteams dazu anregen, über ihre positiven Auswirkungen zu diskutieren und Potentiale anzustreben. Das Score Card Modell für die Immobilie ist als Guide zu verstehen, und als Inspirationsquelle für eine ganzheitliche Auswirkungsbewer- tung dienen, sowie als praktisches Werkzeug fungieren. ANWENDUNG 1. Kriterien-Identifikation: Sämtliche Kriterien, die soziale Nachhaltigkeit des Im- mobilienprojekts beeinflussen sind zu bestimmen. Diese umfassen die As- pekte, welche Anforderungen in Stufungen erreicht werden. 2. Punktevergabe: Anschließend erfolgt die Zuweisung von Punkten zu jedem identifizierten Kriterium, basierend auf dem Grad der Erfüllung der Anforde- rungen. Die Punkteskala kann beispielsweise von 1 bis 5 reichen, wobei hö- here Punkte eine bessere Erfüllung der sozialen Nachhaltigkeitsanforderun- gen anzeigen. 3.

Gewichtung festlegen: Bestimmung der Gewichtung jedes Kriteriums basie- rend auf seiner Bedeutung. Die Summe aller Gewichtungen sollte 1 (oder 100%) betragen, um eine ausgewogene Berücksichtigung aller Aspekte zu gewährleisten. 4. Berechnung: Die Punktzahl jedes Kriteriums wird mit dessen Gewichtung mul- tipliziert. Die summierten Ergebnisse dieser Berechnungen ergeben die Ge- samtpunktzahl S, welche die soziale Nachhaltigkeit des Projekts quantifiziert. 54 Tabelle 21: Tabellarische Übersicht des Bewertungsansatzes (in Anlehnung an Piparsania & Kalita, 2023) Um den Ansatz eines Score Card Modells übersichtlich zu gestalten und gleich- zeitig dessen Klarheit und Umfang sicherzustellen werden selektierte Kriterien und ihre zugehörigen Indikatoren präsentiert. Die Auswahl dieser Kriterien er- folgte unter Berücksichtigung der jeweils unterschiedlichen Quelle des Bewer- tungsansatzes. Für die Darstellung wurde entschieden, das Gewichtungssystem und die Bewertungsphase vorerst auszulassen, um die Übersicht nicht zu spren- gen. Die Tabelle 22 präsentiert das Score Card Modell. Das Verknüpfen von Indikatoren, die aus der Sozialtaxonomie hervorgehen, er- möglicht eine vertiefte und systematische Analyse in der Nachhaltigkeitsbewer- tung im Immobiliensektor. Der entwickelte Evaluationsrahmen, basierend auf spe- zifischen Kriterien, zielt darauf ab, Immobilienunternehmen in ihrem strategischen Handeln sowohl auf kurzfristige als auch auf langfristige Sicht zu unterstützen. Im kurzfristigen Kontext hilft dieses Instrument, operative Prioritäten zu definieren und zu überdenken ("Was sind unsere aktuellen Handlungsschritte?"). In der lang- fristigen Perspektive ermöglicht es, strategische Entscheidungen in Bezug auf Akquisitionen und die Verwaltung von Immobilien zu steuern ("Welche Immobi- lienakquisitionen sollten wir anstreben und wie sollten wir diese effektiv verwal- ten?").

Komponente Beschreibung Anwendung auf Sozialtaxonomie Kategorien Sie bilden eine spezifische Gruppe von Aspekten, die die soziale Leistung während der Bewertung abbilden. Definition spezifischer sozialer Kriterien und Indikatoren, wie z.B. Zugänglichkeit, Gesundheit und Wohlbefinden, Gemeinschaftseinbindung, die für Immobilien relevant sind. Bewertungssystem Ein Leistungsbeurteilungssystem, das die Anzahl der möglichen Punkte oder Credits zusammenfasst, die durch das Erreichen eines bestimmten Niveaus der Leistung in mehreren analysierten Indikatoren verdient werden können. Entwicklung eines Punktesystems, das die soziale Performance einer Immobilie anhand der definierten Kriterien quantifiziert und bewertet. Gewichtungssystem Stellt das Relevanzgewicht dar, das jeder spezifischen Kategorie innerhalb des gesamten Bewertungssystems zugeordnet ist. Zuweisung von Gewichtungen zu den sozialen Kriterien, um ihre Bedeutung innerhalb der Gesamtbewertung der Immobilie zu reflektieren. Ergebnis Ziel ist es, die Ergebnisse der Bewertungsphase direkt und umfassend darzustellen. Bereitstellung eines klaren und umfassenden Berichts über die soziale Performance und Nachhaltigkeit der Immobilie, der für Stakeholder nachvollziehbar ist.

55 Tabelle 22: S in ESG - Immo Score Card (In Anlehnung an GRESB B.V, 2024; ICG, 2023; Doughnut Urban Developement, 2023) IMMO-SOZIALTAXONOMIE 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 Förderung von menschenwürdiger Arbeit Einhaltung der International Labour Organization (ILO) Standards (Prinzipienund Rechte am Arbeitsplatz )sowie regelmäßige Überwachung und Überprüfung der Arbeitssicherheit ICG Workforce -Governance desUnternehmens/derMieter Zentraler Ansprechpartnervorhanden allgemeingültiges Governance-Dokument vorhanden Schulungsmaßnahmen, um dasBewußtsein und Verständnis fürgesellschaftliche Themen zuerhöhen, sind vorhanden Verpflichtung von Dienstleistern,Lieferanten undNachunternehmern auf Sozial-und Umweltanforderungen Verbindlichen Verhaltenskodexoder vertragliche Verpflichtungenund Sicherstellung der Beachtung/Implementierung dieserGrundsätze undNachhaltigkeitsberichtserstattung Einhaltung der Unternehmensrichtlinien, Sicherstellung, dass in keiner Phaseder Produktion auf Kinderarbeit zurückgegriffen wird (gem.

ILO-Konvention138 Übereinkommen über das Mindestalter für die Zulassung zurBeschäftigung) ICG Workforce -Governance desUnternehmens/derMieter Zentraler Ansprechpartnervorhanden allgemeingültiges Governance-Dokument vorhanden Schulungsmaßnahmen, um dasBewußtsein und Verständnis fürgesellschaftliche Themen zuerhöhen, sind vorhanden Verpflichtung von Dienstleistern,Lieferanten undNachunternehmern auf Sozial-und Umweltanforderungen Verbindlichen Verhaltenskodexoder vertragliche Verpflichtungenund Sicherstellung der Beachtung/Implementierung dieserGrundsätze undNachhaltigkeitsberichtserstattung Förderung von Gleichheit und Nichtdiskriminierung am Arbeitsplatz Beiträge zu Kinderbetreuungseinrichtungen, Unterstützungsangebote vonArbeitgebern für die Kinderbetreuung der Angestellten GRESB SE3.2Employee health& well-being measuresTC5.2Tenant health &well-being measures Ab Stufe 2 Überwachung der Bedürfnisse derMieter in Bezug auf Gesundheitund Wohlbefinden Festlegung von Zielen für diepsychische, physische und sozialeGesundheit Maßnahmen zur Förderung derGesundheit in Arbeitsumfeld undFlexibilität, Gesundheit undWohlbefinden und Qualität desArbeitsumfeldes.

Überwachung der Ergebnissedurch Nachverfolgung Verbesserung der Lebensqualität Verfügbarkeit und Qualität von Hotels, Gastronomie, Dienstleistungen,Sportstätten, kulturellen Einrichtungen ICG User Mix - Förderungder Angebotsdiversität Zeitweise integriert Immer wieder temporär integriert Mehrere immer wieder integriert Dauerhafte Integration Dauerhafte Integration kostenloserAngebote zu Unterkunft, Sport,Kultur, mind 2 Gastros unddurchgängiges Gastro Konzept Verfügbarkeit und Qualität von Parkanlagen/Grün- und Naturflächen undFreiräumen, Stadtwald, Festivalisierung und Einbindung in die Umgebung undzentrale Lage im (Gesamt-)Quartier ICG Urban Mix -Verfügbarkeit vonParkanlagen undFreiräumen Grüninseln, Wandbegrünung,punktuelle großflächige Begrünung Bäume und Sträucher amStraßenrand, vertikale Begrünung begehbare Grünflächen Parks (outdoor und indoor) Einbindung vonStadtentwicklungsprojekte Förderung von Gleichheit und integrativem Wachstum inklusive Einstellungspraktiken und faire Arbeitsbedingungen DOUGHNUT ECONOMY S31 Social Equity -Empowerment ofMarginalised 50% der Lieferanten, die aufintegrative und befähigendeAktivitäten geprüft wurden 50% der marginalisiertenArbeitnehmer, die eine Schulungüber ihre Rechte und ihren Schutzerhalten 75% der Lieferanten, die aufintegrative und befähigendeAktivitäten geprüft wurden 75% der marginalisiertenArbeitnehmer, die eine Schulungüber ihre Rechte und ihren Schutzerhalten 100% der Lieferanten, die aufintegrative und befähigendeAktivitäten geprüft wurdenund100% der marginalisiertenArbeitnehmer, die eine Schulungüber ihre Rechte und ihren Schutzerhalten Unterstützung nachhaltiger Existenzgrundlagen und Landrechte Anzahl der Community-Events und Programme, die in der Immobiliestattfinden ÖGNI SOC3.3 Soziale underwerbswirtschaftlicheInfrastruktur Zonenweise (Raumweise)beeinflussbarer Luftaustauschdurch Nutzer oder Nutzergruppen(1-3

Personen) Zonenweise (Raumweise)beeinflussbarer Sonnenschutzoder Blendschutz Nutzer oder Nutzergruppen (1-3 Personen) Zonenweise (Raumweise)einstellbarer Temperatur durchNutzer oder Nutzergruppen (1-3Personen) während derHeizperiode Zonenweise (Raumweise)einstellbarer Temperatur durchNutzer oder Nutzergruppen (1-3Personen) außerhalb derHeizperiode Zonenweise (Raumweise)einstellbarer Temperatur durchNutzer oder Nutzergruppen (1-3Personen)individuellbeeinflussbares Kunstlicht Gewährleistung der Achtung der Menschenrechte der betroffenen Gemeinschaften Performance Bericht, Risikoanalyse & -bewertung GRESB RM3.1Social riskassessmentsRM3.2Governance risassessments Unternehmen hat in den letztendrei Jahren sozialeRisikobewertungen durchgeführtin Arbeitsrechte undUnternehmensführung Unternehmen hat in den letztendrei Jahren sozialeRisikobewertungen durchgeführtin Mitarbeiter undGesundheitsschutz Unternehmen hat in den letztendrei Jahren sozialeRisikobewertungen durchgeführtin Gesellschaftliche Verantwortungund Stakeholder-Engagement Unternehmen hat in den letztendrei Jahren sozialeRisikobewertungen durchgeführtin Kundenorientierung undDatenschutz Unternehmen hat in den letztendrei Jahren sozialeRisikobewertungen durchgeführtin Unternehmensethik undCompliance I I n n d d i i k k a a t t o o r r e e n n Q Q u u e e l l l l e e Kriterien 3. Integrative und nachhaltige Gemeinschaften und Gesellschaften P P u u n n k k t t e e k k ö ö n n n n e e n n e e n n t t s s p p r r e e c c h h e e n n d d d d e e r r e e r r r r e e i i c c h h t t e e n n S S t t u u f f e e a a n n g g e e r r e e c c h h n n e e t t w w e e r r d d e e n n 1. Menschenwürdige Arbeit 2.

Angemessene Lebensstandard und Wohlergehen (Nutzer/Verbraucher) 56 6 Schlussfolgerung Die vorliegende Arbeit hat die Integration der Sozialtaxonomie in Bezug zu Immo- bilien umfassend untersucht und eine tiefgreifende Analyse durchgeführt, wo die Grenzen bei Gebäudezertifikaten gelegen sind. Sie ermöglicht es, neue Methoden zur Messung in diesem Bereich zu entwickeln. Das Hauptziel dieser Arbeit war es, ein umfassendes Verständnis darüber zu entwickeln, wie soziale Nachhaltigkeit im Kontext von Immobilien in Österreich definiert wird, welche Komponenten und Indikatoren dabei eine Rolle spielen und soziale Aspekte messbar gemacht wer- den kann. VERSTÄNDNIS SOZIALER NACHHALTIGKEIT Bei nachhaltigen Immobilien beziehen sich soziale Indikatoren auf vielfältige Maß- stäbe, die die Lebensqualität und das Wohlbefinden der Nutzer, Gemeinschaft und Gesellschaft betreffen. Obwohl es eine allgemeine Anerkennung der Bedeu- tung sozialer Nachhaltigkeit gibt, variiert die konkrete Auslegung dieses Kon- zepts. Die Vielfalt an Perspektiven führt zu einer fortlaufenden Diskussion über die Definition und Messbarkeit sozialer Nachhaltigkeit, die je nach regionalem, kulturellem und institutionellem Kontext unterschiedlich interpretiert wird. EFFEKTIVE PARAMETER IN STANDARDISIERTEN ZERTIFIZIERUNGSSYSTEMEN Um sozialen Wert zu fördern und den Beitrag des Immobiliensektors zu den SDGs und zum Wohlbefinden zu verbessern, bedarf es eines effektiven Einsatzes dieser Werkzeuge, einer transparenten Messung und eines konsistenten Berichtsrah- men. Die Analyse verschiedener Zertifizierungssysteme für soziale Nachhaltigkeit bei Immobilien hat gezeigt, dass der Immobiliensektor hauptsächlich auf die Ei- genschaften der Gebäude selbst eingehen, ohne die Eigentümer oder externe Dienstleister miteinzubeziehen, außer bei ÖGNI/DGNB.

Komfort, Gesundheit, Wohlbefinden und Mobilität gehören zu den effektivsten Parametern in dem Zer- tifizierungssystemen zur Förderung von sozialer Nachhaltigkeit. Das Einbeziehen sozialer Nachhaltigkeit der Akteure wie Planer, Bauunternehmen, Lieferanten und Dienstleister in die Bewertung, findet hauptsächlich nur bei GRESB statt. Diese Erkenntnisse zeigen deutlich, dass im Bereich der sozialen Nachhaltigkeit bei Im- mobilien in Österreich noch erheblicher Forschungs- und Entwicklungsbedarf be- steht, insbesondere in Bezug auf die Standardisierung von Definitionen der Indi- katoren sowie die Erweiterung der Betrachtung auf alle involvierten Akteure, Ver- besserung der Lebensqualität und Einbindung der Gemeinschaft. BEWERTUNGSMETHODEN IN DER LITERATUR Die Integration sozialer Bewertungsmethoden bietet die Gelegenheit, den sozia- len Mehrwert von Immobilien zu quantifizieren und damit einen Beitrag zur Ge- samtbewertung der Nachhaltigkeit zu leisten. In der Literatur dokumentierte Me- thoden und Techniken zur Messung des sozialen Wertes, wie im ICG-Bericht dar- gestellt, unterstreichen das Potenzial, das soziale Kriterien für die Immobilienbe- wertung bieten. Die Möglichkeit, sozialen Wert explizit zu machen, kann dazu bei- tragen, den Immobiliensektor in Einklang mit den SDGs zu bringen und das 57 allgemeine Wohlbefinden zu steigern. Studien, die den Einfluss sozialer Nachhal- tigkeit auf Immobilienpreise und -erträge analysieren, liefern positive Belege da- für, dass nachhaltig bewirtschaftete Immobilien günstige Auswirkungen auf Miet- preise, Leerstandsquoten und Renditen haben können. DARSTELLUNG MESSBARER SOZIALE ASPEKTE Im Rahmen der Forschung konnte gezeigt werden, dass soziale Nachhaltigkeit sowohl qualitativ als auch quantitativ messbar ist.

Gut messbare Aspekte der so- zialen Nachhaltigkeit zeichnen sich durch Quantifizierbarkeit aus, während schwer messbare Aspekte durch ihre subjektive Natur und qualitative Eigen- schaften gekennzeichnet sind. Für die Darstellung schwer messbarer Aspekte im Reporting können qualitative Beschreibungen, Fallstudien, Nutzerbefragungen und partizipative Ansätze verwendet werden. Die Herausforderung besteht in der Entwicklung eines Messrahmens zur Quantifizierung des sozialen Mehrwerts und einer kontinuierlichen Überwachung sowie Dokumentation des Fortschritts. Die Beteiligung der Stakeholder erweist sich als entscheidend für die Generierung und Realisierung des sozialen Mehrwerts. Der Prozess wird als iterativ charakte- risiert, was die Anpassung der Schritte basierend auf fortlaufendem Feedback und neuen Einsichten ermöglicht. Eine verbindliche Einführung der EU-Sozialta- xonomie wird mit Skepsis betrachtet, wobei das Ziel, Nachhaltigkeitsstandards in der Wirtschaft zu etablieren, grundsätzlich unterstützt wird. Es bestehen jedoch Bedenken hinsichtlich der potenziellen Risiken einer erhöhten Bürokratie und zu- sätzlicher Belastungen für Unternehmen. Die Notwendigkeit, die wirtschaftliche Prosperität und Wettbewerbsfähigkeit Europas zu bewahren, wird betont. Gleich- zeitig wird die Bedeutung einheitlicher Definitionen und Standards für eine ver- besserte Markttransparenz anerkannt. Es wird zu einem ausgewogenen Verhält- nis zwischen dem erzielten Mehrwert und dem zusätzlichen bürokratischen Auf- wand gemahnt. S IN ESG – INTEGRATIVE BEWERTUNG, KOMPLEX UND SUBJEKTIV Die Anwendung der Sozialtaxonomie auf den Immobiliensektor stellt eine umfas- sende Herausforderung dar, die sowohl vielfältige Möglichkeiten als auch signifi- kante Schwierigkeiten birgt.

Diese Arbeit beleuchtet die Komplexität und die we- sentliche Rolle einer eingehenden Betrachtung der sozialen Dimension innerhalb des Rahmens von Environmental, Social, and Governance (ESG) Kriterien in Be- zug auf Immobilien. Die soziale Komponente von ESG, oftmals durch das „S“ repräsentiert, erfasst eine Reihe von Faktoren, die für eine integrative Bewertung von nachhaltigen Im- mobilien von Belang sind. Diese Faktoren sind vielschichtig und in hohem Maße subjektiv, was eine Quantifizierung und einheitliche Messung erschwerten. Ele- mente wie die Qualität der Gemeinschaft, die Arbeitsplatzumgebung oder das all- gemeine Wohlbefinden sind von der Wahrnehmung einzelner Personen und dem spezifischen lokalen Kontext abhängig. Hieraus ergibt sich die Notwendigkeit, dass Entwickler und Bewerter soziale Auswirkungen mit bedachter Überlegung angehen müssen, um nicht ausschließlich messbare Aspekte in den Vordergrund 58 zu stellen. Dies verlangt nach einem ausgewogenen Ansatz, der sowohl qualita- tive als auch quantitative Daten integriert. Die Sozialtaxonomie kann prinzipiell auf Immobilien angewendet werden und lie- fert bereits existierende Anhaltspunkte für die Beurteilung der sozialen Nachhal- tigkeit von Immobilien. Gleichwohl wird die Herausforderung der Zusammenfüh- rung und Analyse der diversen, ihr zugeordneten Kriterien und Indikatoren deut- lich. Die Unterschiedlichkeit der verschiedenen Standards und deren Schwer- punktsetzungen verkomplizieren den Prozess und führen zu einer Fragmentie- rung, die es erschwert, eine integrative und kohärente Synthese dieser Kriterien zu erzielen. In Anbetracht dieser Herausforderungen wird die Entwicklung eines einheitlichen, integrativen Standards für die Bewertung sozial nachhaltiger Immo- bilien als eine dringende Notwendigkeit identifiziert.

Ein solcher Standard würde nicht nur methodische Vereinfachungen ermöglichen, sondern auch zur Klarheit und Einheitlichkeit innerhalb des Sektors beitragen. Diese Masterarbeit leistet einen Beitrag zum Verständnis der sozialen Dimension innerhalb des ESG-Frameworks und bildet eine Grundlage für zukünftige For- schungen und die Entwicklung von Bewertungssystemen, die den vielschichtigen Anforderungen der sozialen Nachhaltigkeit gerecht werden. Sie setzt damit einen entscheidenden Schritt für die Weiterentwicklung und Vertiefung des Diskurses über soziale Nachhaltigkeit im Immobiliensektor. 59 60 7 Verzeichnisse Literaturverzeichnis Bücher / Monographien Bodansky, D. (2010).The art and craft of international environmental law. Georgia: University of Georgia School of Law. Bowen, H. R. (2013).Social responsibilities of the businessman. Iowa: University of Iowa Press. Braune, A., Jansen, F., Klaunig, P. & Ruiz Durán, C. (2019).Lebenswert & Zukunftsfähig: Der Mensch im Mittelpunkt des nachhaltigen Bauens. Stuttgart: Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen – DGNB e.V. Claeys, G. (ca. 2021). Selected works of Robert Owen.Routledge eBooks. London: Routledge. De Paola, P., Tajani, F. & Locurcio, M. (2022).Sustainable Real Estate: management, assessment and Innovations. Basel: MDPI. Ebert, T., Eßig, N. & Hauser, G. (2010). Zertifizierungssysteme für Gebäude: Nachhaltigkeit be- werten - Internationaler Systemvergleich - Zertifizierung und Ökonomie.DETAIL - Institut für internationale Architektur-Dokumentation GmbH & Co. KG eBooks. München: DE- TAIL. Gondring, H. (2013).Immobilienwirtschaft: Handbuch für Studium und Praxis (4. Aufl.). München: Vahlen. Grober, U. (2013a).Die Entdeckung der Nachhaltigkeit: Kulturgeschichte eines Begriffs. München: Kunstmann. Piparsania, K. & Kalita, P. C. (2023).

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16 Abbildung 4: Fundament der Sozialtaxonomie (Eigene Darstellung, 2024) .........................................................................................................................17 Abbildung 5: Aufbau der Stakeholder und Hauptziele (Eigene Darstellung, 2024) ........................................................................................................ 19 Abbildung 6: Label-Generationen der Zertifizierungen (Eigene Darstellung, 2024) .................................................................................................... 22 Abbildung 7: Kriterien-Übersicht LEED, (Atanda & Öztürk, 2018) ............................................................................................................................................... 23 Abbildung 8: Kriterien-Übersicht BREEAM (Atanda & Öztürk, 2018) ....................................................................................................................................... 23 Abbildung 9: Schwerpunktsetzung der Kriterien (Eigene Darstellung, 2024) ................................................................................................................... 24 Abbildung 10: Akzeptanz und Anwendung der Zertifizierungssyteme (BNP Paribas Real Estate GmbH 31.12.2021, NORD/LB Sector Strategy, 2023) ....................................................................................................................................................................................... 25 Abbildung 11: Gewichtung des ÖGNI-Zertifikats mit sechs Qualitätskategorien (In Anlehnung der DGNB, 2020) ............................. 27 Abbildung 12: Diagramm mit Darstellung der Grenzen des Zertifizierungssystems (Eigene Darstellung, 2024)....................................

34 Abbildung 13: Säulendiagramm für Darstellung der zuweisbaren ÖGNI-Kriterien (Eigene Darstellung, 2024) ....................................... 34 Abbildung 14: Quelle von Aspekten und Indikatoren (Eigene Darstellung, 2024) ............................................................................................................. 49 Abbildung 15: Quelle der anderen Indikatoren (Eigene Darstellung, 2024) ............................................................................................................................ 49 Abbildung 16: Maslowsche Bedürfnispyramide (Moladi 2016) ........................................................................................................................................................ 50 66 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Auslöser und Maßnahmen der Nachhaltigkeitsdebatte (Eigene Darstellung, 2024) ............................................................................... 8 Tabelle 2: Konzeption von ESG (In Anlehnung an BaFin, 2019) ........................................................................................................................................................ 10 Tabelle 3: Regularien für Standards und Reports (In Anlehnung an o.V., Mapping the ESG, 2023) ..................................................................... 13 Tabelle 4: Ausformulierung der 7 Subzielen (In Anlehnung an EU Platform on Sustainable Finance, 2022 und Merle, 2022, ICG Institut 2023) ..........................................................................................................................................................................................................

20 Tabelle 5: Shortlist mit den noch nicht identifizierten Kriterien auf die Immobilie bezogen (Eigene Darstellung, 2024 in Anlehnung an EU Platform on Sustainable Finance, 2022 und Merle, 2022, ICG Institut 2023) ................................ 21 Tabelle 6: Kriterien-Übersicht der ÖGNI (In Anlehnung der ÖGNI, 2022) ................................................................................................................................ 28 Tabelle 7: Soziokulturelle und funktionale Qualitäten je nach Nutzungsprofil (In Anlehnung nach ÖGNI, 2023)...................................... 29 Tabelle 8: Wechselwirkungen der Qualitäten (Eigene Darstellung in Anlehnung nach ÖGNI, 2023)................................................................ 30 Tabelle 9: Gegenüberstellung Sozialtaxonomie und Zertifizierungssystem ÖGNI (In Anlehnung an ÖGNI, 2023) ...................................................................................................................................................................................................................................................................... 32 Tabelle 10: Keine Zuweisung an das Zertifizierungssystem ÖGNI (Eigene Darstellung, 2024) ............................................................................... 35 Tabelle 11: Soziale Kriterien der GRESB-Bewertung (In Anlehnung an GRESB, 2024) ................................................................................................ 38 Tabelle 12: Soziale Kriterien des ICG Scoring Modells (in Anlehnung an ICG Institut 2023)........................................................................................ 39 Tabelle 13: Soziale Kriterien der Doughnut for Urban Developement (in Anlehnung an Birgisdóttir et.al., 2023b) ....................................

40 Tabelle 14: Quelle der zugewiesenen Kriterien (Eigene Darstellung, 2024) ............................................................................................................................. 42 Tabelle 15: Soziale Kriterien für Hauptziel 1 der Sozialtaxonomie in Bezug zur Immobilie (Eigene Darstellung 2024) ...................................................................................................................................................................................................................................................................... 44 Tabelle 16: Soziale Kriterien für Hauptziel 2 der Sozialtaxonomie in Bezug zur Immobilie (Eigene Darstellung 2024) ...................................................................................................................................................................................................................................................................... 46 Tabelle 17: Soziale Kriterien für Hauptziel 1 der Sozialtaxonomie in Bezug zur Immobilie (Eigene Darstellung 2024) ...................................................................................................................................................................................................................................................................... 47 Tabelle 18: Ansatz der Gewichtung nach Maslowsche Bedürfnispyramide (In Anlehnung an ICG-Institut, 2023) ....................................51 Tabelle 19: Ansatz der Bepunktung nach IMP (Eigene Darstellung, 2024) ............................................................................................................................... 52 Tabelle 20: Ansatz für Erfüllungsgrad nach der ÖGNI (Eigene Darstellung, 2024) .............................................................................................................

52 Tabelle 21: Tabellarische Übersicht des Bewertungsansatzes (in Anlehnung an Piparsania & Kalita, 2023)................................................ 54 Tabelle 22: S in ESG - Immo Score Card (In Anlehnung an GRESB B.V, 2024; ICG, 2023; Doughnut Urban Developement, 2023) ............................................................................................................................................................................................................................... 55 67 S in ESG Bewertung sozialer Nachhaltigkeit bei Immobilien – Kritische Bestandsaufnahme der Sozialtaxonomie und Grenzen der Zertifizierungssysteme betreut von Alexander Bosak, MRICS vorgelegt von Dipl.-Ing. Marianne Sar Matrikelnummer: 01330588 MSc Immobilienmanagement & Bewertung Wien, Februar 2024