Office to Housing

1 EINE HANDREICHUNG ZUR TRANSFORMATION UNGENUTZTER BÜROFLÄCHEN IN BEZAHLBAREN WOHNRAUM 3 EINE HANDREICHUNG ZUR TRANSFORMATION UNGENUTZTER BÜROFLÄCHEN IN BEZAHLBAREN WOHNRAUM Die vorliegende Schrift ist eine praktische Handreichung für Bauherrinnen und Bauherren, Bürgermeister, Verwal- tungen, die Immo bilienbranche, Planende und die Politik. Sie soll helfen die Hürden zu überwinden, die einer Um- wandlung leerstehender Büros in bezahlbaren Wohnraum im Wege stehen. Fachexperten geben einen Überblick über die Eignung in Frage kommender Bürotypologien, bestehende und wünschenswerte Finanzierungs- und Förder modelle, Möglichkeiten zur statischen, konstruktiven und energetischen Ertüchtigung sowie Hinweise, wie das Planungsrecht und das Bauordnungsrecht entsprechend ausgelegt werden können. Die Umwandlung von leerstehenden Büros in Wohnungen muss umgesetzt werden, wo immer dies möglich ist – auch in scheinbar unattraktiven Randlagen. Eine urban ausgerichtete Umprogrammierung führt gerade dort zur Belebung der Quartiere und schließlich zur Wertsteige- rung der Immobilie selbst. Die zu erwartenden Finanzie- rungsdifferenzen könnten über Steuererleichterungen, Abschreibungsmöglichkeiten oder die Neuausrichtung von Fördermodellen kompensiert werden, ansonsten wird eine Breitenwirkung bei der Umwandlung von Büros in bezahl- baren Wohnraum schwer zu erreichen sein.

250210_BDA_O2H_Umschlag_Lay.indd 1-3250210_BDA_O2H_Umschlag_Lay.indd 1-310.02.25 14:5610.02.25 14:56 Arbeitsgruppe O2H Bund Deutscher Architektinnen und Architekten BDA Bayern LEITUNG Rudolf Hierl Kerstin Oertel REDAKTION Marcel Enzweiler Susanne Grillmeier Matthias Haber Stephan Häublein Rudolf Hierl Rainer Hofmann Jan Kaschig Gernot Lissack Cornelius Mager Kerstin Oertel Peter Scheller Karin Schmid Johann Spengler DANK Wir möchten uns an dieser Stelle für die über- aus engagierte und lebhafte Beteiligung an der Arbeitsgruppe O2H des BDA Bayern bedanken. Dieser Dank gilt insbesondere: Benjamin Ahrens Jens Böhnlein Mathias Becker Max von Bredow Siegfried Dengler Stefan Forster Christoph Gehr Hunter Gillaspie Matthias Günther Anna Hanusch Antonia Ivankovic-Heigermoser Johannes Kister Paul Krieger Elisabeth Merk Thomas Mühlender Thomas Rzezacz Andreas Scheibl Christian Stockfleth Anton Strauß Norbert Wögler Robert Zengler Irene Ziepl Der Bund Deutscher Architektinnen und Architekten BDA Bayern dankt der Bayerischen Architektenkammer und den Kreisverbänden des BDA Bayern für die Unterstützung dieser Publikation. Für die Unterstützung deren Öffentlichkeitsarbeit geht der Dank an die Stiftung des BDA Bayern.

Bayerische Architektenkammer A O2H Office to Housing Büros zu Wohnungen VORWORT Christian Bernreiter 10 Bayerischer Staatsminister für Wohnen, Bau und Verkehr Gerhard Matzig 12 Leitender Redakteur Feuilleton Süddeutsche Zeitung Lyd i a H a a c k 14 Präsidentin der Bayerischen Architektenkammer Jörg Heiler 16 Vorsitzender des Landesverbandes des BDA „HOUSTON WE’ VE HAD A PROBLEM“ – 20 LERNEN VON APOLLO 13 Motivation Rudolf Hierl, Kerstin Oertel DECKEL TRIFFT TOPF – 22 KNAPPER WOHNRAUM TRIFFT BÜROLEERSTAND Anlass Rudolf Hierl VON DER MONOFUNKTION BÜRO ZUM 26 GEMISCHTEN QUARTIER Zielsetzung Peter Scheller INHALT SPIELRÄUME IM PLANUNGSRECHT 30 Juristische Rahmenbedingungen: Bauplanungsrecht Gernot Lissack BAUORDNUNGSRECHT: 42 LÄSSIG, ABER NICHT NACHLÄSSIG Juristische Rahmenbedingungen: Bauordnungsrecht Cornelius Mager KONSTRUKTION, BAUJAHR, ZUSTAND 56 Typologische Kriterien für die Auswahl geeigneter Bürogebäude Matthias Haber SWINGING FIFTIES ODER GOLDENE 80ER – 58 WELCHE BÜROGENERATION IST AM EINFACHSTEN UMZUNUTZEN? Chronologische Kriterien für die Auswahl geeigneter Bürogebäude Rudolf Hierl BÜRO-GRUNDRISSTIEFE 12 – 20 M, 66 IDEAL FÜR WOHNUNGEN! Typologische Kriterien für die Auswahl geeigneter Bürogebäude Rudolf Hierl, Karin Schmid, Johann Spengler FASSADENKONSTRUKTION, TRAGWERK, 88 ENERGIEBEDARF, KOSTEN Technische Voraussetzungen Elisabeth Endres, Marcel Enzweiler, Rudolf Hierl, Jan Kaschig WAS BRINGT MEHR ERTRAG – VERLASSENE 94 SCHREIBTISCHE ODER LEBENDIGE WOHNZIMMER?

Finanzierung und Förderung Stephan Häublein, Rainer Hofmann LERNEN VON DEN PIONIEREN DER 106 UMNUTZUNG BÜRO ZU WOHNEN Interviews Kerstin Oertel, Susanne Grillmeier, Rudolf Hierl Erfahrungen der Stadtbaurätin Elisabeth Merk, Stadtbaurätin Landeshauptstadt München Erfahrungen der Bauherrschaft Irene Ziepl, Managerin für Neubau der Bayern Heim Gmb H Nürnberg: Umwandlung des Quelle-Areals zum Quartier „The Q“ Johannes Kister, Architekt und Siegfried Dengler, Stadtplanungsamt Nürnberg Frankfurt: Umnutzung Bürohochhaus Lyoner Straße 19 Stefan Forster, Architekt Frankfurt Chicago: Office to Housing, with a Little Help from Big Data Paul Krieger und Hunter Gillaspie, AECOM Chicago USA – LAND DER UNBEGRENZTEN UMNUTZUNGS- 126 MÖGLICHKEITEN Blick über den Atlantik Rudolf Hierl Autorenviten 132 Impressum 138 8 9 VORWORT 10 EXPERIMENTELLER WOHNUNGSBAU UND STÄDTE BAUFÖRDERUNG VORWORT Liebe Leserinnen und Leser, es ist mir ein großes Anliegen, dass die Menschen überall in Bayern gut leben können. Gemeinsam mit unseren Städten, Gemeinden und der Baubranche stehen wir vor der Aufgabe, ausreichend bezahlbaren Wohnraum für alle Bürgerinnen und Bürger zu schaffen. Die Rahmenbedingungen für den Wohnungs- neubau sind derzeit herausfordernd. Hohe Material- und Bau- kosten sowie steigende Zinsen treiben die Preise in die Höhe. In diesen schwierigen Zeiten ist unsere Wohnraum förderung ein verlässlicher Partner für die Menschen und die Bauwirtschaft. Die Anforderungen an adäquaten Wohnraum sind unterschied- lich: Ältere Menschen benötigen häufig ein barrierefreies Zuhause, junge Familien mehr Platz, und Fachkräfte sowie Auszu- bildende suchen nach geeigneten Wohnungen in der Nähe ihres Arbeitsplatzes. Um diesen vielfältigen Lebenssituationen gerecht zu werden, brauchen wir innovative und nachhaltige Ansätze. Allein der Neubau von Wohnungen reicht nicht mehr aus.

Wir müssen auch die Potenziale im Bestand ausschöpfen. Im Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr 11 suchen wir deshalb nach Möglichkeiten, durch Nutzungs- änderungen neuen Wohnraum zu schaffen. Im Rahmen unseres neuen Modellvorhabens „Leerstand ... und jetzt wohnen!“ im Bereich des Experimentellen Wohnungsbaus und der Städte- bauförderung befassen wir uns konkret mit der Umnutzung von leerstehenden Nichtwohngebäuden wie Gewerbe-, Büro- und Einzelhandelsflächen zu neuem Wohnraum. Dieser Ansatz bringt einige wirtschaftliche, technische und rechtliche Fragestellungen mit sich. Die beträchtlichen Möglich- keiten, die sich durch den Leerstand von Büroräumen in attrak- tiven Innenstadtlagen ergeben, motivieren uns dazu, innovative Lösungen zu entwickeln. Ich bin zuversichtlich, dass wir in enger Zusammenarbeit mit den Planern, den Bewohnern sowie Städten und Gemeinden erfolgreiche Konzepte finden werden. Ich freue mich, dass auch der BDA dieses wichtige Thema auf- greift. Ihre Expertise und Innovationskraft sind von entscheidender Bedeutung, um durch die Umnutzung von Büroflächen dauer- haft mehr Wohnraum zu schaffen. Mit dem Experimentellen Wohnungs bau sind wir ein verlässlicher Partner, um bayern weit übertragbare Lösungen zu entwickeln und neue Ideen praxisnah umzusetzen. Ihr Christian Bernreiter, Md L Bayerischer Staatsminister für Wohnen, Bau und Verkehr © St MB/Atelier Krammer 11 suchen wir deshalb nach Möglichkeiten, durch Nutzungs- änderungen neuen Wohnraum zu schaffen. Im Rahmen unseres neuen Modellvorhabens „Leerstand ... und jetzt wohnen!“ im Bereich des Experimentellen Wohnungsbaus und der Städte- bauförderung befassen wir uns konkret mit der Umnutzung von leerstehenden Nichtwohngebäuden wie Gewerbe-, Büro- und Einzelhandelsflächen zu neuem Wohnraum.

Dieser Ansatz bringt einige wirtschaftliche, technische und rechtliche Fragestellungen mit sich. Die beträchtlichen Möglich- keiten, die sich durch den Leerstand von Büroräumen in attrak- tiven Innenstadtlagen ergeben, motivieren uns dazu, innovative Lösungen zu entwickeln. Ich bin zuversichtlich, dass wir in enger Zusammenarbeit mit den Planern, den Bewohnern sowie Städten und Gemeinden erfolgreiche Konzepte finden werden. Ich freue mich, dass auch der BDA dieses wichtige Thema auf- greift. Ihre Expertise und Innovationskraft sind von entscheidender Bedeutung, um durch die Umnutzung von Büroflächen dauer- haft mehr Wohnraum zu schaffen. Mit dem Experimentellen Wohnungs bau sind wir ein verlässlicher Partner, um bayern weit übertragbare Lösungen zu entwickeln und neue Ideen praxisnah umzusetzen. Ihr Christian Bernreiter, Md L Bayerischer Staatsminister für Wohnen, Bau und Verkehr 12 REGIEANWEISUNG GEGEN DIE WOHNUNGSNOT VORWORT Als die Großbank Lehman Brothers im September 2008 Konkurs anmelden musste, konnte man in den Medien den Maschinisten der sonst dunklen Finanzmacht dabei zusehen, wie sie ihre Habseligkeiten aus sinnlos oder jedenfalls frei gewordenen Büros trugen. Das hat bestätigt, was die Raum- und Arbeitspsychologie schon lange weiß: Selbst Leute, die sich zu den „Masters of the Universe“ (Tom Wolfe im Roman „Fege feuer der Eitelkeiten“) zählen, umgeben sich in ihren Büro- Habitaten mit wohnlichen Dingen der persönlichen Ver- ortung: mit einem Ficus, einem Bild von der Familie und Nippes aller Art. Büroräume werden, so gut es möglich ist, im üblichen Resopal- Gewitter der Normmöbel zu Wohnräumen umgedeu- tet, weil es ein territoriales Grundbedürfnis „architektonischer“ oder wenigstens räumlicher Aneignung gibt. In der pande- mischen Ära des Homeoffice haben wir umgekehrt auch ge- lernt, aus Wohnräumen Arbeitsräume zu machen.

Die Grenzen zwischen den Sphären Wohnen und Arbeiten sind heute flie- ßender denn je. Diese osmotisch offene Grundstimmung gilt es zu fördern. 13 In aller Kürze: Aus der Wohnungskrise ist in Deutschland längst schon eine veritable Wohnungsnot geworden. Das Wohnen ist entgegen allen Vorhersagen zu einer der brisantesten sozialen Fragen der Gegenwart geworden. Die lahmende Wirtschaft – auch infolge einer immer immobiler werdenden Gesellschaft, deren Immobilität wiederum das Ergebnis der oft als sinnlos empfundenen Suche nach bezahlbarem Wohnraum ist – hat direkt oder mittelbar mit dem Defizit an Wohnraum zu tun. Die Gemengelage aus nicht vorhandenem Wohnraum, versie- gender Bautätigkeit und oft auch zu Ende verdichteten Städ- ten ist so explosiv, dass man sich wundert, wie wenig Mühe im politischen Raum bislang aufgewendet wird, um diese Krise endlich zu meistern. Gut also, dass sich die Architektenschaft um dieses Thema kümmert, das unmittelbar mit dem Alltag der Menschen verknüpft ist. Das verdient Anerkennung. Diese Handreichung ist die präzise Regieanweisung, wie man auf relativ schnelle und erstaunlich praktikable Weise für mehr Wohn- raum sorgen kann – durch die Umwidmung von Büroleerstand, der nach Corona zur Raumreserve der Städte geworden ist. Der Markt richtet nicht alles auf dem Terrain des Wohnens, das auch jenseits ökonomischer Bedingungen primär ein existenziel- les Bedürfnis markiert – und gerade zum Politikum wird. Es ist also höchste Zeit, dass das Wohnen in seiner politischen Bedeu- tung begriffen wird. Die Architektenschaft hat sich der Verant- wortung gestellt und liefert Expertise. Es gibt kein Erkenntnis-, sondern ein Umsetzungsproblem. Jetzt ist die Politik am Zug. Gerhard Matzig Leitender Redakteur im Feuilleton der Süddeutschen Zeitung 14 WOHNRAUM SCHAFFEN, FLÄCHENSPAREND UND KLIMAGERECHT!

VORWORT Liebe Kolleginnen und Kollegen, das Menschenrecht auf Wohnen ist Teil des Rechts auf einen angemessenen Lebensstandard. So ist es in Artikel 11 des Internationalen Paktes über wirtschaftliche, soziale und kul- turelle Rechte (UN-Sozialpakt) verbrieft. Ein Lebensstandard ist in Bayern heute vor allem dann angemessen, wenn er auch klima gerecht ist. Ich freue mich, dass der BDA Bayern mit der Broschüre Office to Housing aufzeigt, dass unsere drängenden Wohnraumprobleme nicht nur über den Neubau gelöst wer- den können und welches Potenzial in leerstehenden Gewerbe- immobilien steckt. Als Architektinnen und Architekten tragen wir eine besonde- re Verantwortung, die drängenden sozialen und ökologischen Fragen unserer Zeit kreativ und zukunftsweisend zu beantwor- ten. Die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum ist eine probate Möglichkeit, dringend benötigten Wohnraum zu schaf- fen und zugleich den Gebäudebestand nachhaltig zu revitali- sieren, gebundenes CO₂ zu bewahren, also klima- und umwelt- schonend zu handeln. 15 Das Vorhaben ist komplex, Struktur und technische Ausstattung müssen angemessen angepasst und neu gedacht werden. Noch gibt es rechtliche und regulatorische Hürden, Finanzierungs- modelle müssen angepasst, gesetzliche Rahmenbedingungen flexibler gestaltet und neue Standards etabliert werden. Die Bedürfnisse einer vielfältigen und älter werdenden Gesellschaft müssen stärker berücksichtigt werden. Der Planungsansatz Gebäudetyp E, den wir als Bayerische Architektenkammer auf den Weg gebracht haben, ermöglicht es Architekten und fach- kundigen Bauherren rechtssicher zu vereinbaren, auf welche nicht sicherheitsrelevante Komfortstandards verzichtet werden kann. So entstehen neue Handlungsspielräume, die beim Umbau von Gewerbe- zu Wohnimmobilien entscheidend sein können und diesen oft erst möglich machen.

Wir sind sicher, dass das im November 2024 durch das Kabinett beschlossene Gebäudetyp- E-Gesetz eine angemessene Reaktion auf die aktuellen Heraus- forderungen beim Bauen werden kann. Der Umbau von Bestandsimmobilien erfordert ein Umdenken auf vielen Ebenen: von der Gestaltung über die Verwaltung bis hin zur Politik. Ich danke dem BDA, dass er dieses wichtige Thema mit Fachexpertise und Gestaltungswillen aufgreift. Wohnen ist ein Menschenrecht. Dieses mit der gebotenen Dringlichkeit und trotz der komplexen Anforderungen ange- messen umzusetzen, kann nur in einer starken Gemeinschaft aller Akteure gelingen. Prof. Lydia Haack Präsidentin der Bayerischen Architektenkammer 16 BAUWENDE UND O2H – DER BDA ALS PARTNER FÜR ALLE AKTEURE VORWORT Liebe Leserinnen und Leser, die Herausforderungen an die Städte und Regionen der Zukunft liegen auf dem Tisch. Inzwischen kommt aus vielen Bereichen des Bauwesens die Forderung nach einem „nur nicht weiter so“. Bauwende lautet das Schlagwort, auf das sich die Branche geeignet hat. Es fasst auf verblüffend einfache Weise eine mög- liche Antwort auf die momentane Polykrise zusammen: Klima- krise, Baukrise, Wohnungskrise ... Als BDA wirken wir tatkräftig an der Bauwende mit und ver- stehen uns dabei als Initiator, Impulsgeber und Moderator. Dabei arbeiten wir eng mit den verantwortlichen Akteuren der Stadtplanung zusammen: Vertreter der Politik, der Bauverwal- tungen, der Immobilienbranche sowie Fachplanerinnen und Architekten kollegen. Bei der Initiative O2H Office to Housing als Teil der Bauwende ist diese enge partnerschaftliche Zusam- menarbeit besonders wichtig und der Schlüssel zur erfolgrei- chen, flächendeckenden Umsetzung in der Praxis. Die Wohnungsfrage ist zu einer der zentralen sozialen Heraus- forderungen unserer Zeit geworden. Dabei stehen viele Büros 17 leer, die ein enormes Flächenpotenzial bieten und gut angebun- den sind.

Auch wenn fast täglich in den Nachrichten über die Notwendigkeit des Neubaus von 400.000 Wohnungen pro Jahr berichtet wird, sollte man diese Tatsache bei der Wohnraumfrage zur Kenntnis nehmen. Der Bestand bietet also die Chance, den vorhandenen Leerstand gezielt für die Schaffung von Wohnraum zu nutzen. Mit seinen vielfältigen Initiativen und Publikationen hat der BDA auf den wertvollen Schatz des Bestands hingewiesen, der aber erst noch gehoben werden muss: Für zusätzliche Wohnungen, als ökologische Ressource, zur Revitalisierung von Stadtteilen und als Identifikation stiftendes, gestaltetes Kulturgut. Die vorliegende Studie O2H – Office to Housing greift dies auf und ist unter Berücksichtigung der technischen und rechtlichen Rahmenbedingungen eine konkrete, umfassende Handreichung. Der BDA Bayern möchte damit einen Beitrag für die gesellschaft- lich relevanten Aufgaben des Bestandsumbaus und des Wohnens leisten, die bei O2H im Zusammenwirken gemeinsam betrach- tet werden. Mein besonderer Dank hierfür gilt Prof. Dr. Rudolf Hierl, Referent für Wohnen und Standards, sowie der engagierten Arbeitsgruppe O2H des BDA Bayern, insbesondere Kerstin Oertel von der Landeshauptstadt München, die mit großem Elan, großem Zeitaufwand und weitreichender Fachkenntnis diese Studie auf den Weg gebracht haben. Die Umsetzung liegt nun in den Händen von uns Architektinnen und Stadtplanern sowie Investorinnen, Bauherren und politischen Entscheidungsträgern. Dr. Jörg Heiler BDA Landesvorsitzender MOTIVATION, ANLASS UND ZIEL SETZUNG 20 HOUSTON, WE ’VE HAD A PROBLEM – LERNEN VON APOLLO 13 MOTIVATION Rudolf Hierl, Kerstin Oertel Stellen Sie sich vor, Sie sind Jim Lovell, der mutige Astronaut, der im April 1970 mit seiner Crew die Herausforderung annahm, das havarierte Raumschiff der Apollo 13-Mission sicher zur Erde zurückzubringen. Was für ein Auftrag!

Es ging um nichts Gerin- geres als um die Aufrechterhaltung der Versorgung mit Sauer- stoff – und Sauerstoff ist in einer Raumkapsel knapp und lebens- notwendig. Wohnungen sind ebenfalls lebensnotwendig und sie sind heute ebenfalls knapp, sehr knapp. Wie Jim und seine Crewmitglieder Jack Swigert und Fred Haise stehen auch wir vor einer spannenden Aufgabe: dem Umbau von Büro zu Wohnen: O2H. Was war passiert? Noch auf dem Weg zum Mond, 300.000 km von der Erde entfernt, explodierte ein Tank im Servicemodul mit superkritischem Sauerstoff, der das Überleben der Astronauten während der Mission sichern sollte. Jack Swigerts Funkspruch ging um die Welt: „Houston, wir hatten gerade ein Problem“. Die jahrelang geplante Landung auf dem Mond hatte sich durch die Explosion in Luft aufgelöst. Plan B: Improvisierter Rückflug zur Erde und dabei Sauerstoff sparen bis zum Wiedereintritt in die Erdatmosphäre. Dazu mussten die drei vom Raumschiff in die angedockte Mondlandefähre wechseln. Die quadratischen CO 2 -Filter des Raumschiffs passten jedoch nicht mit den zylind- rischen Filtern der Fähre zusammen. Dem jungen mutigen Team gelang es gemeinsam mit der Bodenbesatzung eine Verbindung mit Klebeband zu basteln. Trotz aller Improvisation – man kann es nicht anders sagen – sie hat funktioniert. Weshalb fliegen Menschen zum Mond? Die Frage ist berechtigt. Weshalb müssen wir Büros in Wohnungen umwandeln? Mög- liche Antworten gibt Peter Scheller auf den Seiten 26–28. Wie die Filter von Raumschiff und Landefähre passen auch Wohnungsgrundrisse nicht immer perfekt in Bürogebäude, aber man kann sie passend machen. Viele Paragraphen des Pla- nungsrechts als auch des Bauordnungsrechts scheinen im Weg zu stehen. Wie die rechtlichen Rahmenbedingungen zugunsten 21 einer Umwandlung von Büros zu Wohnungen auszulegen sind, erfahren Sie von Gernot Lissack und Cornelius Mager auf den Seiten 30–53.

Für den Bau eines Adapters von quadratischen auf zylindrische CO 2 -Filter stellte die NASA den Astronauten keine Bauanleitung zur Verfügung. Für den Umbau von Büros zu Wohnungen gibt es bisher auch keine. Auf den Seiten 56–85 stellen Matthias Haber, Rudolf Hierl, Karin Schmid und Johann Spengler Kriterien vor, welche Bürotypologien sich am besten für einen Umbau eignen. Die Sauerstoffressourcen der Apollo 13-Besatzung waren plötz- lich auf ein Minimum reduziert. Durch drastische Einsparungen und den Umstieg in die Landefähre reichte er dennoch für alle drei Männer bis zur Landung im Pazifik aus. Unsere Ressourcen an Wohnraum werden ebenfalls immer begrenzter. Was bei der statischen, konstruktiven und energetischen Ertüchtigung von Bestands-Büroimmobilien zu beachten ist, erläutern Elisabeth Endres, Marcel Enzweiler, Rudolf Hierl und Jan Kaschig auf den Seiten 88–92. Im Gegensatz zu den Weltraumissionen der NASA müssen Um- wandlungsprojekte im Bauwesen wirtschaftlich sein. Stephan Häublein und Rainer Hofmann haben sich durch den Finanzie- rungs- und Förderdschungel gearbeitet und machen auf den Seiten 94–103 Vorschläge für Verbesserungen. Nach ihrer glücklichen Rückkehr geben die drei Weltraumpiloten detaillierte Auskunft, was auf der Apollo 13-Mission erfolgreich verlaufen ist und wo dringender Optimierungsbedarf besteht, um weitere Havarien zu vermeiden. Kerstin Oertel und Susan- ne Grillmeier haben in fünf Interviews Akteurinnen und Akteure befragt, weshalb ihre Pilotprojekte der Umwandlung trotz aller Schwierigkeiten nicht gescheitert sind (Seite 106–123). Selbst perfekt ausgebildete Astronauten fliegen nicht immer auf dem von der Bodenstation vorgegebenen Kurs. Auch bei der Umnutzung von Büros in Wohnungen werden alle Beteiligte im- mer wieder mit unvorhersehbaren Herausforderungen konfron- tiert – finanzieller, rechtlicher oder baulicher Natur.

Lassen Sie uns mit Entschlossenheit und Mut gemeinsam die „Mission Wohnraum“ starten und aus leerstehenden Büros neue, lebendige Zuhause schaffen. Wenn wir dabei sicher landen wol- len, müssen wir gemeinsam handeln, wie die Besatzungsmitglie- der im All mit der Bodenmannschaft im Kontrollraum in Houston: Architektinnen, Bauherren, Baujuristinnen, Bürgermeister, Kom- munen, Verwaltungen, die Immobilienwirtschaft und nicht zu- letzt die Bewohnerinnen. Seien Sie bereit dazu, der Countdown läuft. „Fasten your Seat Belt“ – lassen Sie uns gemeinsam durchstarten! 22 DECKEL TRIFFT TOPF – KNAPPER WOHNRAUM TRIFFT BÜRO-LEERSTAND ANLASS Rudolf Hierl Büromarkt in Deutschland – Wohnraum ist knapp wie seit hun- dert Jahren nicht mehr: Ende 2023 fehlen 1,9 Mio. Wohnungen, davon 1,4 Mio. Kleinwohnungen unter 45 m 2 . Die avisierten Fer- tigstellungszahlen von 400.000 werden jährlich verfehlt. 2023 werden deutlich unter 200.000 Wohnungen fertig gestellt. Dem steht weltweit ein Wandel der Arbeitswelt gegenüber: Der territorial gebundene Arbeitsplatz gehört spätestens seit der Pandemie der Vergangenheit an und der dadurch ausgelöste Wandel der Kommunikationsmöglichkeiten hat die Büroland- schaft grundsätzlich verändert. Wer in München auf der Landsberger Straße nach Westen fährt, bemerkt eine merkwürdige Leblosigkeit ohne genau festma- chen zu können woran das liegt. Selbst dort, wo normalerweise immer irgendjemand seine Jalousie hochzieht sind sämtliche Raffstores heruntergelassen. Nachts ist die Straße noch ge- spenstischer: Kein einziges Büro ist belegt – dabei werden un- verändert überall Projekte bearbeitet, für die eine Abend- oder Nachtschicht eingelegt werden muss. Es ist offensichtlich: Die Räume stehen leer. Der zusehends sichtbare Leerstand führt zu kuriosen Erschei- nungen.

Nachts sind Räume nur für die Reinigungskräfte illumi- niert und tagsüber sind alle Parkplätze im Innenhof und in den Tiefgaragen frei. Die Heimarbeit neuenglisch Homeoffice, der lange Zeit der Ge- ruch der Drückebergerei anhaftete, ist seit der Pandemie gesell- schaftsfähig und mittlerweile aus unserer Arbeitswelt nicht mehr wegzudenken. Ermöglicht wurde diese Entwicklung durch einen großen technologischen Schub der Digitalisierung mit immer zu- nehmend anwenderfreundlichen Hardware- und vor allem Soft- warelösungen. Ob damit physische Präsenz dauerhaft ersetzt werden kann wird sich zeigen. Dennoch: Das Modell ist in der Ge- sellschaft angekommen und wird weiterhin eingefordert werden. Dieser Wandel der Arbeitswelt ist ein weiterer Katalysator der Leerstände. Der Trend zur Heimarbeit ist offensichtlich nicht 23 (zumindest nicht vollständig) umkehrbar. 1 2018, zwei Jahre vor Beginn der Pandemie, sind ca. 37 Prozent aller Arbeitsplätze in Deutschland Büroarbeitsplätze. Schon zwei Jahre zuvor kom- men Wirtschaftsforschungsinstitute zu dem Ergebnis, dass 40– 54 Prozent dieser Tätigkeiten remote erledigt werden könnten. Tatsächlich bieten zu der Zeit aber nur acht Prozent der Betriebe Homeoffice für Ihre Mitarbeiter an. 2 Das ändert sich schlagartig während der Pandemie: 45 Prozent aller deutschen Berufstä- tigen kommen auch wegen der gesetzlichen Verpflichtung zur Isolation mit Heimarbeit in Kontakt. Diese Erfahrung befreit das Homeoffice von dem früher negativen Image. 3 Während nach der Pandemie die Arbeitgeber in den angloame- rikanischen Ländern eine Rückkehr ins Büro einfordern, etabliert sich diese Arbeitsform in Deutschland als fester Bestandteil der Arbeitswelt.

4 Das bestätigt auch eine Untersuchung von Deloit- te: Homeoffice ist gekommen um zu bleiben – 2020 geben 90 Prozent der Unternehmen an, dass mindestens die Hälfte der Belegschaft von zu Hause aus arbeitet. 5 Laut Colliers wird die Leerstandsquote in den größten deut- schen Städten bis 2026 auf knapp acht Prozent steigen. Dazu kommt das Phänomen der zunehmenden Obsoleszenz (Obso- leszenz bezeichnet das Alterungsverhalten eines Produkts be- stehender Bauten): „In unserer Analyse der Obsoleszenz-Risi- ken von Büroimmobilien in den Top-Sieben-Standorten sind wir 2023 zu dem Ergebnis gekommen, dass bis zu 69 Prozent des Flächenbestands in diesen Standorten von einer Veralterung be- droht sind und zu „Stranded Assets“ werden könnten. Für viele dieser Flächen stellt sich die Frage einer wirtschaftlichen Wei- ternutzung und damit auch die Prüfung einer Umnutzung oder einer umfassenden Revitalisierung ...“. Begrenzte Haltbarkeit, das kennt man von Milchprodukten, aber ist dieses Entsorgungsmuster gesellschaftspolitisch für ein so langlebiges Produkt wie Immobilien sinnvoll? Wohnungsbedarf in Deutschland: Die Gegenwelt ist im Wort- sinn konträr: Die Wohnungsnot in Deutschland ist so groß wie seit den 1920er- Jahren nicht mehr. Die Hanns Böckler Stiftung konstatiert Ende 2023 in Deutsch- land den Fehlbedarf von 1,9 Mio. günstigen Wohnungen darun- ter 1,4 Mio. günstige Apartments unter 45 m 2 . 6 1 https://www.deutschland-startet.de/leerstand- gewerbeimmobilien/ 2 https://doku.iab.de/kurzber/2019/kb1119.pdf 3 https://www.bitkom.org/Themen/Corona/Homeoffice-in- Zeiten-der-Corona-Pandemie 4 https://www.boeckler.de/de/auf-einen-blick-17945- Auf-einen-Blick-Studien-zu-Homeoffice-und-mobiler- Arbeit-28040.htm 5 https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/at/ Documents/human-capital/flexible-working-studie-2022. pdf 6 https://www.boeckler.de/de/auf-einen-blick-17945-20782.

htm#:~:text=In%20den%2077%20deutschen%20 Gro%C3%9Fst%C3%A4dten,Jahren%20gegeben%2C%20 so%20eine%20Studie. Entwicklung der Wohnungsmarktsituation in Bayern von 1995 bis 2023 © Matthias Günther Pestel Institut Gmb H: „Heraus- forderung Wohnen vor dem Hintergrund von Klimawandel, Alterung und Bevölkerungszunahme“ März 2024, Folie S. 17 24 ANLASS Das 2021 formulierte Ziel der Regierung jährlich 400.000 Wohneinheiten fertig zu stellen wurde bereits 2022 (295.000 neue WE) weit verfehlt und dürfte im Jahr 2023 bei 223.000 WE und im Jahr 2024 bei 177.000 WE liegen. 7 Vierhunderttau- send Wohnungen, das ist eine Menge. Der Bedarf entspricht einer Mittelstadt wie Bochum oder drei Mal Regensburg oder sechs Mal Ingolstadt. 8 Diese Woh- nungen fehlen pro Jahr in Deutschland, so die erneute offizielle Aussage der Bun- desregierung im November 2023. 9 Das renommierte Pestel Ins- titut kommt in einer Studie vom März 2024 zu denselben Zahlen wie die Hans Böckler Stiftung. Hier ist ebenfalls von Einermilli- onvierhunderttausend fehlenden Wohnungen die Rede – davon gut die Hälfte unter 45 m 2 für Einpersonenhaushalte. 10 Dabei ist bis zur Wende alles gut gelaufen in Deutschland: Wie- dervereinigung, (prognostizierte) sinkende Bevölkerungs- und Arbeitslosenzahlen. Vor allem im Osten. Dort Rückbau von Bau- substanz, steigende Wachstumsraten und dazu billige Energie, woher auch immer. Eine boomende Exportindustrie made in Germany – was soll da schon passieren? Der vergleichsweise ge- ringere Er trag gegenüber Gewerbeimmobilien kann durch Steuererleichte- rungen, (teilweise) Erlass der Mehrwer tsteuer, Erhöhung der Af A und Fördermittel erreicht werden. Siehe auch Seite 95. © Hierl Architekten Flächenberechnung nach GIF als Mietfläche Gewerbe MF-G ca bis zu 88% OH Flächenberechnung nach II.

BV oder DIN 277 80 % frei finanziert 75 % gefördert Mietzins€ | qm Mietzinsab 10 - 25 € | qm Mehrwertsteuer voll absetzbar 19 %Mehrwertsteuer nicht absetzbar -19 % 2 1 , 01m 1,01m 1,01 m 1,01m 1,01m 1,01m 1 , 0 1m 1,01m 1,01m GF 270 - 430 qm | Kern Gebäudetiefen 12 - 16 m GF ca 800 - 1.000 GF qm | Kern Gebäudetiefen 12 - 22 m 80x160 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80160x80 160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 2,50 2,50 160x80160x80 160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80160x80 160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80160x80 160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0

1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 80x160 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80160x80 160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80160x80 160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80160x80 160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80160x80 160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 8 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 1 6 0 x 4 5 x 1 2 0 80x160 ab 35 - 50 GF 270–430 m 2 /Kern Gebäudetiefen 12–16 m GF ca. 800–1.000 m 2 /Kern Gebäudetiefen 12–22 m Flächenberechnung nach GIF als Mietfläche Gewerbe MF-G Flächenberechnung nach II. BV oder DIN 277 ca. bis zu 88 %80 % frei finanziert 75 % gefördert ab 25–50 €/m 2 ab 10–25 €/m 2 Mietzins Mietzins –19 %19 %Mehrwertsteuer voll absetzbar Mehrwertsteuer nicht absetzbar Flächenberechnung nach GIF als Mietfläche Gewerbe MF-G ca bis zu 88% OH Flächenberechnung nach II.

BV oder DIN 277 80 % frei finanziert 75 % gefördert Mietzins€ | qm Mietzinsab 10 - 25 € | qm Mehrwertsteuer voll absetzbar 19 %Mehrwertsteuer nicht absetzbar -19 % 2 1,01m 1, 0 1m 1,01m 1, 0 1m 1, 0 1m 1,01m 1,01m 1,01m 1,01m GF 270 - 430 qm | Kern Gebäudetiefen 12 - 16 m GF ca 800 - 1.000 GF qm | Kern Gebäudetiefen 12 - 22 m 80x160 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80160x80 160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 2,50 2,50 160x80160x80 160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80160x80 160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80160x80 160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 80x160 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80160x80 160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80160x80 160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80160x80

160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80160x80 160x80160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x80 160x80 160x80 160x80 160x45x120 160x45x120 160x45x120 160x45x120 80x160 ab 35 - 50 25 Doch es kommt anders: der Boom befeuert eine verdeckte In- flation in Form überproportional gestiegener Bodenpreise, die wiederum den Preis von Wohnraum ungewöhnlich schnell und ungewöhnlich stark steigen läßt. 11 Von 2004–2016 sind die Prei- se in den Top-sieben-Städten um fast 100 Prozent gestiegen, die durchschnittlichen Wohnungspreise von 2016–2023 noch einmal um 75 Prozent. 12 Die Bedarfe sind also nicht wie prog- nostiziert geschrumpft, sondern haben enorm zugenommen. Die erfolgreichen Städte wachsen weiter. In München etwa be- trug der Bevölkerungszuwachs von 2005–2023 rund 240.000 Einwohner. Dazu kommt der Bedarf an Unterbringung aus der Flüchtlingswelle seit 2014 und aktuell für Menschen aus der Uk- raine. Der Wohnungsmangel ist auch in Bayern enorm: in Kirchtrude- ring leben beispielsweise bis zu 70 Geflüchtete gleichzeitig in einem Zweifamilienhaus. 13 Schließlich läutet die Corona-Krise das Ende der Globalisierung ein, Lieferketten brechen zusammen, Preise steigen sprunghaft und hyperventilierend an. Nachdem die Krise einigermaßen überwunden ist, bricht der Angriffskrieg gegen die Ukraine aus und sorgt unter anderem wegen der nun teuren Energie für eine weitere Baukostenexplosion. Das heizt die Inflation an, was wie- derum zu einem Zinsanstieg führt, der den freien wie auch den geförderten Wohnungsbau vollends zum Erliegen bringt. Das alles ist kein attraktives Umfeld um mit Wohnungsbau zu punk- ten, weder für Politiker noch für Leistungsträger der Verwaltung noch für Investoren oder für soziale Wohnungsbauer und schon gar nicht für Genossenschaften.

Um die Ziele der verpflichtenden Klimawende, die bis 2045 in Deutschland vollzogen sein soll, 14 einzuhalten, muss eine Bau- wende den Fokus zwangsläufig in Richtung Bestand lenken. 15 Bereits der zweite Punkt der insgesamt zehn Forderungen von Architects for Future thematisiert die Vermeidung von Abriss und propagiert die Sanierung von Bestandsgebäuden. Wegen der offensichtlichen Krise beruft Bundeskanzler Olaf Scholz den Wohnungsbaugipfel 2023 ein, auf dem ein 14-Punk- te Maßnahmenpaket verabschiedet wird. 16 Punkt sieben dieses Pakets sieht die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Woh- nungen vor und es wird ein gut ausgestattetes Paket an Kf W- Fördermitteln zur Verfügung gestellt. Von allen vorgeschlagen Punkten ist dies der interessanteste, weil ein schneller Realisie- rungshorizont aufscheint und ein starker Hebel zu erwarten ist. Die Hinwendung zum Bestand bewahrt in erster Linie gebunde- 7 https://www.boeckler.de/de/auf-einen-blick-17945-20782.

htm#:~:text=In%20den%2077%20deutschen%20 Gro%C3%9Fst%C3%A4dten,Jahren%20gegeben%2C%20 so%20eine%20Studie 8 https://de.wikipedia.org/wiki/Liste_der_Gro%C3%9F-_ und_Mittelst%C3%A4dte_in_Deutschland#Gro%C3%9F-_ und_Mittelst%C3%A4dte_nach_Einwohnerzahl 9 https://www.bmwsb.bund.de/Shared Docs/topthemen/ Webs/BMWSB/DE/Massnahmenpaket-bauen/ massnahmenpaket-artikel.html 10 Matthias Günther: Herausforderung Wohnen vor dem Hintergrund von Klimawandel, Alterung und Bevölkerungszunahme, März 2024, Vortrag beim VDW 11 https://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/ Publikationen_Referenzen/PDFs/Immobilienpreisindex_ Q42016.pdf 12 https://de.statista.com/statistik/daten/studie/597304/ umfrage/immobilienpreise-alle-baujahre-in-deutschland/ 13 https://www.sueddeutsche.de/muenchen/elendsquartier- in-kirchtrudering-gefahr-fuer-leib-und-leben-1.2193456 14 https://www.bundesregierung.de/breg-de/ schwerpunkte/klimaschutz/faq-energiewende- 2067498#:~:text=Deutschland%20soll%20bis%20 2045%20klimaneutral,mehr%20Tempo%20bei%20der%20 Energiewende 15 https://www.architects4future.de/forderungen 16 https://www.bmwsb.bund.de/Shared Docs/topthemen/ Webs/BMWSB/DE/Massnahmenpaket-bauen/ massnahmenpaket-artikel.html nes CO 2 . Sie bewahrt aber auch historische Baukultur, die gol- dene Energie, die man nie neu schaffen kann, die sich immer erst im Lauf der Zeit entwickelt. Diese Hinwendung zum Bestand er- fordert eine Offenheit für neue Bauprozesse und Standards so- wie für neue Wohnformen. Der Umbau und die Umwandlung von Bestandsimmobilien be- dürfen zusätzlicher Finanzmittel: Steuererleichterungen, Ab- schreibungen, Fördermittel. Dabei sind die Kosten für den Abbruch neu zu bewerten. Es wird eine schwierig zu lösende Aufgabe, aber wenn alle Akteure das wollen, kann jeder davon profitieren: Die Eigner finden eine neue, sinnvolle Nutzung für ihre leerstehenden Gebäude.

Der Staat und die Kommunen be- kämpfen wirkungsvoll die Wohnungsnot, Wohnungssuchende finden, zwar mit vielleicht ungewohnten Standards, ein neues Zuhause und nicht zuletzt gewinnen die Städte mehr Aufent- haltsqualität durch eine neue lebhafte Mischung, die man in Neubauvierteln so sehr vermisst. 26 VON DER MONOFUNKTION BÜRO ZUM GEMISCHTEN QUARTIER ZIELSETZUNG Peter Scheller Diese Schrift wendet sich an all diejenigen, die mit Gebäuden zu tun haben, die eine Umnutzung erfahren sollen. In vorliegenden Fall vom Büro zum Wohnen. Wir stellen uns vor, dass Eigentümer, Investorinnen, die Finanzwirtschaft, Nutzer, Behörden, Politike- rinnen und natürlich auch Architekten und Planerinnen die Schrift nutzen, um erste Informationen zu erhalten. Sie soll Vorbehalte und scheinbare Probleme relativieren und dabei helfen anhand von Textbeiträgen, realisierten wie auch projektierten Beispielen die richtigen Ansprechpartner sowie geeignete Strategien zu fin- den. So möchten wir allen Interessierten möglichst viel positive Motivation und Mut auf dem Weg zur Umwandlung mitgeben. ZIELE Das stadträumliche Resultat des Leitbildes der nutzungsge- trennten Stadt umgibt uns. In Großstädten wie in kleineren Kommunen. Nicht nur nutzungsgetrennte Quartiere bestimmen die Orte, auch die sich aus der strikten Trennung von Wohnen und Arbeiten ergebende monofunktionale Gebäude. Entsteht aber in einer dieser Monokulturen ein Nachfragedefizit, verän- dern sich Orte oft drastisch. Leerstand, Abwertung, defizitäre Häuser, sinkende Attraktivität bei Mitarbeitenden und schließ- lich vernachlässigte Quartiere. Die einschlägigen Gesetze und Verordnungen verfestigen diese Trennung teilweise und er- schweren oft eine offensichtlich notwendige Anpassung. Es stellen sich also zwei Aufgaben. Erstens die Nutzungen an- passen und zweitens die sich daraus ergebenden gemischten Quartiere angemessen gestalten.

Das kommt einer Umkehrung der üblichen städtebaulichen Praxis gleich. Anstatt den Maßstab vom Quartier zum Einzelgebäude herunterzubrechen gilt hier: Vom Haus zum Quartier. Vor diesem Hintergrund scheint es angebracht sich als Ver- band, der sich der Baukultur im Allgemeinen und der Qualität von Architektur und Stadtraum im Besonderen verpflichtet fühlt, diesem Thema zu widmen. 27 Im Rahmen des Arbeitskreises O2H Office to Housing, der auch auf Anregung verschiedener Bauverwaltungen und unter Federführung und Einladung des BDA Bayern zustande kam, werfen Fachleute aus verschiedenen Berufsgruppen und Fach- bereichen mit unterschiedlichen Perspektiven einen Blick auf das Thema. Die Zusammenstellung der einzelnen Beiträge mit konkreten Hinweisen verdichtet sich zu einem umfassenden Leitfaden, der als Ergebnis einer intensiven Recherche und zahlreicher Abstimmungen in Form dieser Broschüre vorliegt. Über knapp ein Jahr widmete sich die Arbeitsgruppe ehrenamt- lich folgender Frage: GIBT ES SINNVOLLE WEGE, UM AUS DEM WEITERWACHSENDEN BÜROLEERSTAND EINEN QUALITÄTSVOLLEN UND BEZAHLBAREN WOHNUNGSBAU ZU GENERIEREN? Dabei haben wir versucht alle Faktoren, die am Anfang eines solchen Transformationsprozesses relevant erscheinen, zu be- leuchten: • Planungs- und Bauordnungsrecht • Wirtschaftlichkeit, Finanzierung und Förderprogramme • Technische Bestandsanalysen (Typologie, Tragwerk, Bauphysik, Brandschutz, Schallschutz) Schließlich lassen sich in ganz Bayern exemplarische Bauwerke finden, die über die vergangenen Jahrzehnte entstanden sind, genutzt wurden und nun auf einen nächsten Schritt in ihrem Le- benszyklus warten. Unterschiedliche Konzepte kommen dabei in Frage. Der Bedarf, der sich dafür derzeit abzeichnet, wird zu- nehmend größer. Diese Studie versucht diejenigen Bürobauten heraus zu kristallisieren, die sich besonders gut auch für den Wohnungsbau eignen.

Das Feld des Wohnungsbaus liefert eine große Bandbreite an Typologien und Anwendungen, die erwar- ten lässt, dass eine große Zahl an Bürotypologien die ein oder andere Form des Wohnens beherbergen kann. Vermutlich lässt sich das nicht ohne Umbauten, Erweiterungen oder zumindest Ertüchtigungen leisten. Nicht alle Bürobauten sind für jede Art des Wohnens geeignet. Die hier gezeigten Bei- spiele liefern praktische Hinweise, wie in sehr unterschiedlichen realen Gebäuden des Arbeitens qualitätsvolles Wohnen entste- hen kann. Dabei können einige Wohnformen für bestimmte Le- bensabschnitte optimiert sein, andere universell und förderfähig ausfallen. Durch die individuelle Anpassung können auch dem Charakter des Bestands folgend innovative und überraschende Ty p o l o g i e n e n t s t e h e n . Ohne die markliberale Motivation im angelsächsischen Immobi- lienmarkt, insbesondere dem für Büroimmobilien zu beschöni- gen, dient uns auch ein Blick in die USA, um vom dortigen Pro- zess der Umwandlung zu lernen. In Central Chicago wurde nach der Pandemie eine sinkende Nachfrage von Büroarbeitsplätzen festgestellt, die einen eklatanten Wertverlust von Bestands- immobilien zur Folge hatte. Mit großem Pragmatismus haben dort die Eigentümer Umnutzungsvorhaben initiiert und teils sehr erfolgreich in die Praxis umgesetzt. Ein Gespräch mit zwei der Projektverantwortlichen findet sich unter den Interviews am Ende der Broschüre. Unsere Forderung O2H Office to Housing, meint Office to Affordable Housing. Es ist also entscheidend, dass der neu geschaffene Wohnraum auch bezahlbar ist. Bei der Zusammenstellung der hier aufgeführten Beispiele er- gaben sich Rückschlüsse auf mögliche Defizite der Bestandsge- bäude, die sich aus unserer heutigen Warte, das heißt unter Be- rücksichtigung heutiger Normen und Regeln ergeben.

Viele der scheinbaren Mängel gründen dabei auf Ansprüchen, die diese Bauten bei ihrer Entstehung nie erfüllen mussten. Es lohnt sich also in einer kritischen Revision infrage zu stellen, ob es sinnvoll ist das heutige aufgeblähte Regelwerk auf Gebäude, die Jahr- zehntelang funktioniert haben, en détail anzuwenden – insbe- sonders wenn dieses Regelwerk eine Umwandlung wesentlich verteuert, behindert oder gar verhindert. Um diese Hürden zu überwinden machen wir uns zur Aufgabe die negativen Aus- wirkungen der Gesetze aufzudecken und bestehende Regeln in Frage zu stellen. Dann kann ein Bürohaus aus den 1950er-Jahren ein hervorragendes Wohnhaus werden: Offen, leicht elegant. Man muss ihm nur eine Chance geben. Die Bedeutung des Bestandserhalts für die Baukultur, den Kli- maschutz, die Wohnungsfrage und die Qualität der Stadt- quartiere wird zunehmend von unterschiedlichen Akteuren der Zivilgesellschaft und auch von den Bauverwaltungen in den Mit- telpunkt der Debatte gestellt. Eine vollständige Übersicht über aktuelle Publikationen, Forschungsvorhaben und Pilotprojekte kann im Rahmen dieser Schrift nicht geleistet werden. Exemp- larisch möchten wir auf folgende Initiativen verweisen: Ein star- ker Impuls ging im Jahr 2023 von der Bundesstiftung Baukultur aus, die ihren Jahresbericht 2022/23 umfassend den Aspekten 28 einer „Neuen Umbaukultur“ gewidmet hat. 1 Die Bundesarchi- tektenkammer hat, ebenfalls im Jahr 2023, die Einführung einer „Umbauordnung“ vorgeschlagen als Erweiterung der bestehen- den Bauordnungen, die überwiegend auf den Neubau ausge- legt sind. Aus den wissenschaftlichen Arbeiten möchten wir die Circular Transformation Roadmap der TU München hervorhe- ben.

Dieses Teilprojekt von „Creating NEBourhoods together“ im Rahmen des New European Bauhaus schlägt eine Prozess- steuerung vor, die die Umwandlung von Büros in Wohnraum er- leichtert und kreislauffähige Gebäude als Teil einer nachhaltigen Stadtentwicklung propagiert. 2 Auch auf der politischen Ebene tut sich einiges. Die Bauministerkonferenz hat auf ihrer Jahres- tagung 2023 verschiedene Tagesordnungspunkte unter den Schlagworten Bestandserhalt und Weiterbauen behandelt. Ein- zelne Ideen haben bereits Eingang in die Landesbauordnungen gefunden. 3 Schließlich ist auf die 19 laufenden Pilotprojekte zur neuen Gebäudeklasse E, 4 hinzuweisen, die der Freistaat Bayern initiiert, um mögliche Spielräume für kostengünstiges Bauen und Umbauen auszutesten. 1 https://www.bundesstiftung-baukultur.de/publikationen/ baukulturbericht/2022-23 2 Neue Prozesskultur – Circular Transformation Roadmap, https://www.neigbopurhoods.de/results 3 Siehe dazu den Beitrag Cornelius Mager, Seiten 42–53. 4 https://www.stmb.bayern.de/med/aktuell/ archiv/2023/231207gebaeudetyp-e/ Die vorliegende Publikation O2H möchte jedoch einen Schritt weiter gehen und nicht nur Mut machen und die Debatte inten- sivieren. Wir wollen mit der Schrift O2H den Weg frei machen für die Umwandlung von leerstehenden Büros in bezahlbare Wohnungen, wo immer das sinnvoll ist. Meist im Hochpreis- Segment sind das Thema unserer Initiative – gerade an schein- bar unattraktiven Standorten: in Randlagen der Peripherie von Metropolen, aber auch in kleineren Gemeinden und Dörfern. Hier kann die Transformation des Bestands ihr gesamtes Poten- zial ausspielen. Eine urban ausgerichtete Programmierung des früher monofunktionalen Bürobaus führt zur Belebung des ge- samten Quartiers und schließlich auch zur Wertsteigerung der Immobilie selbst.

ZIELSETZUNG 29 JURISTISCHE RAHMEN- BEDINGUNGEN 30 SPIELRÄUME IM PLANUNGSRECHT JURISTISCHE RAHMENBEDINGUNGEN: BAUPLANUNGSRECHT Gernot Lissack PLANUNGSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN Umwandlung von Gewerbe und Büro zu Wohnen A. VORBEMERKUNG These: Obwohl eine Nutzungsänderung den Bestandsschutz erlöschen lässt und damit an die neue Genehmigung zur Nut- zungsänderung und Änderung grundsätzlich aktuell geltendes Recht anzulegen ist, scheitert jedenfalls aus öffentlich-rechtli- cher Sicht ein Vorhaben dann nicht, wenn es städtebaulich gut vertretbar ist und von den zahlreichen Möglichkeiten planungs- rechtlicher Ausnahmen und Befreiungen einerseits, Abweichun- gen nach bayerischem Landesrecht andererseits Gebrauch ge- macht werden kann. Ausgangslage: Der Umbaufall ist häufig dadurch gekennzeich- net, dass zur Nutzungsänderung einer geeigneten Immobilie eine Maßmehrung hinzutritt, zum Beispiel weil die Gebäude aufgestockt oder zusätzlich Stellplatzflächen überbaut werden sollen. Neben dem öffentlich-rechtlichen Rechtsregime, das vor allem das Planungsrecht und das Bauordnungsrecht, ergänzend auch das Immissionsschutzrecht sowie das Recht der Förderung und der Energieeinsparung umfasst, sind zivilrechtliche Fragen von hervorgehobener Bedeutung, da sich z. B. Wohnungsbauträ- ger zivilrechtlich gegenüber dem Käufer enthaften können (müs- sen), wenn einvernehmlich von anerkannten Regeln der Technik, DIN-Normen bzw. technischen Bauvorschriften abgewichen werden soll. In planungsrechtlicher Sicht kann eine Umnutzung häufig mit einem vorhandenen Bebauungsplan kollidieren. In bauordnungsrechtlicher Sicht werden z. B. abstandsflächen- und stellplatzrechtliche Fragen (bezogen auf KFZ wie Fahrräder), Probleme mit der Barrierefreiheit, den Anforderungen an Wohn- und Aufenthaltsräume und den vor allem auf Neubauvorhaben ausgerichteten technischen Baubestimmungen eine Rolle spie- len.

Da sich umzuwandelnde Gewerbeimmobilien häufig nicht in begünstigter Lage befinden, vielmehr einem gewerblichen 31 Umfeld entstammen oder sich daran anlehnen, kann sich das Vorhaben als Fall heranrückender Wohnbebauung darstellen, das gewerblicher Nachbarschaft Existenzsorgen bereiten kann. Auch Verkehrslärmthemen und Belichtungsprobleme werden häufig im Raume stehen. Schließlich wird zusätzlicher Wohn- raum in größerem Umfang auch zusätzlichen sozialinfrastruktu- rellen Bedarf auslösen, die Gemeinde kann parallel den Wunsch nach Mietpreis- und Belegungsbindungen haben. Soweit auf den Referentenentwurf des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen Bezug genommen wird, ist die Kabinettsfassung mit Bearbeitungsstand vom 03.09.2024 zu- grunde gelegt. 1 B. BAUPLANUNGSRECHT Die bauplanungsrechtliche Ausgangslage ist simpel: Zunächst ist zu klären, ob das Vorhaben im Geltungsbereich eines Be- bauungsplans gemäß § 30 Bau GB liegt oder ob das Grundstück dem unbeplanten Innenbereich des § 34 Bau GB zuzuordnen ist. Ansonsten liegt das Vorhaben im unbeplanten Außenbereich des § 35 Bau GB (vgl. auch Übersicht 1). 1 Auch wenn dieser Entwurf nicht in der aktuellen Legislaturperiode umgesetzt werden sollte, wird sich auch der nächste Gesetzgeber mit den gleichen oder ähnlichen Fragen auseinanderzusetzen haben. Übersicht 1 © Gernot Lissack, Wagensonner Rechtsanwälte 32 JURISTISCHE RAHMENBEDINGUNGEN: BAUPLANUNGSRECHT I. Vorliegen eines Bebauungsplans Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 Bau GB) vor, ist dieser maßgeblich. Existiert ein vorhabenbezogener Bebau- ungsplan (§ 30 Abs. 2 Bau GB), ist dieser anzuwenden. Bei einem einfachen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 Bau GB) gilt ergänzend § 34 Bau GB oder § 35 Bau GB, soweit der einfache Bebauungs- plan Festsetzungen trifft, gelten die nachstehenden Ausführun- gen zum qualifizierten Bebauungsplan (vgl.

hierzu und zu den nachstehenden Ausführungen auch Übersicht 2). 1. Qualifizierter Bebauungsplan gem. § 30 Abs. 1 Bau GB Ein qualifizierter Bebauungsplan muss stets u.a. Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung enthalten. Die Fest- setzung über die Art der baulichen Nutzung kann auch durch eine Gemeinbedarfsfestsetzung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 5 Bau GB oder die Festsetzung des besonderen Nutzungszwecks gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 9 Bau GB erfolgen, die nachstehenden Ausführun- gen gelten insoweit entsprechend. a. Regelzulässigkeit gem. § 30 Abs. 1 Bau GB Im Rahmen der Regelzulässigkeit des jeweiligen Abs. 2 des ent- sprechenden Paragraphen der Bau NV0 können einfach zu be- wältigende Fälle, auf deren Zulassung ein Anspruch besteht, dann vorliegen, wenn beispielsweise über die Ausnahme gemäß § 4 Abs. 3 Ziffern 1, 2 oder 3 Bau NVO Betriebe für Beherber- gungsgewerbe, nicht störende Gewerbebetriebe oder Verwal- tungen zugelassen worden waren und von dieser ausnahmsweise zugelassenen Nutzung nun wieder in die Regelnutzung überge- gangen werden soll. Ebenfalls vorstellbar ist es, dass im Rahmen eines Mischgebiets nach § 6 Bau NVO die Gleichgewichtigkeit der Nutzungen von Büro und Wohnen noch etwas Spielraum lässt, ggf. auch deswegen, weil die im Erdgeschoss besonders prägenden Nutzungen weiterhin gewerblich bleiben. Denkbar ist dies insbesondere bei größeren Mischgebieten. Gleichwohl ist insoweit Vorsicht geboten und möglicherweise eher auf eine Befreiung (siehe nachstehend) überzugehen. Schließlich liegen bei älteren Bebauungsplänen aus den 1970er- und 1980er-Jah- ren gelegentlich sehr große Kerngebiete vor, die nach Maßga- be von § 7 Abs. 2 Nr. 7 Bau NVO ausdrücklich Wohnnutzungen festsetzen.

Bei solchen Bebauungsplänen kann sich nicht selten auch die Frage nach der Wirksamkeit des Bebauungsplans stel- len, nämlich dann, wenn das festgesetzte Wohnen seinem Um- fang nach das im Kerngebiet zulässige Maß überschritten hat; in diesen Fällen kommt eventuell eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 3 Bau GB in Betracht (siehe unten). b. Ausnahmen vom Bebauungsplan gem. § 31 Abs. 1 Bau GB Ebenfalls können Umwandlungen nach Maßgabe einer etwai- gen Ausnahme im Sinn des jeweiligen dritten Absatzes der Ge- bietstypen der Bau NVO in Betracht kommen. § 31 Abs. 1 Bau GB sieht grundsätzlich ein Ermessen der Behörden vor, das aber Übersicht 2 © Gernot Lissack, Wagensonner Rechtsanwälte 33 typischerweise rechtlich eingeschränkt sein wird. Als Beispiel sei eine Ausnahme im festgesetzten Kern- gebiet nach Maßgabe von § 7 Abs. 3 Nr. 2 Bau NVO genannt. So hat die Landeshauptstadt München, vor allem aus Gründen der sozialgerechten Bodennutzung und der gleichmäßigen Behandlung, einen im Ausnah- meweg zu erzielenden Wohnanteil von 30 % verwal- tungsmäßig festgelegt. Rechtlich dürfte aber durchaus ein darüberhinausgehender Wohnanteil im Einzelfall zu argumentieren sein. Hinweis: Der Gesetzgeber wollte gemäß dem Referen- tenentwurf 2 bei § 7 Abs. 1 Bau NVO einen zweiten Satz anfügen, der da lautet: „Sie dienen auch dem Woh- nen, soweit der Bebauungsplan dies festsetzt.“ Diese Bestimmung scheint geeignet, die im Ausnahmeweg zuzulassenden Wohnnutzungen substanziell zu redu- zieren, weil das Wohnen nur noch für das Kerngebiet kennzeichnend sein soll, soweit es festgesetzt ist; die- se Regelung scheint kontraproduktiv und sollte deswe- gen nicht Gesetz werden.

Schon jetzt ist nämlich auch nach der Rechtsprechung gesichert, dass Wohnnut- zung sogar ohne ausdrückliche Festsetzung im Bebau- ungsplan, auch ohne ausdrückliche Erwähnung in § 7 Bau NVO, keinesfalls nur eine störende Randerschei- nung sein soll. Vielmehr ist die Zweckbestimmung eines Kerngebiets schon gemäß der aktuellen Fassung des § 7 Abs. 1 Bau NVO durch ein „gesundes Nebenein- ander“ von zentralen Nutzungen und untergeordneten, d. h. nicht das Übergewicht an Handelsbetrieben und zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung und Kultur infrage stellenden Wohnnutzungen gekenn- zeichnet. 3 c. Befreiungen vom Bebauungsplan gem. § 31 Abs. 2 und 3 Bau GB Sofern der Bebauungsplan, sei es in der Regelnutzung, sei es durch Ausnahme, die Wohnnutzung der Art der baulichen Nutzung nach nicht zulässt, kommen Befrei- ungen nach Maßgabe von § 31 Abs. 2 und 3 Bau GB in Betracht (vgl. hierzu auch Übersicht 3, in der die beiden Befreiungstatbestände des § 31 Abs. 2 und 3 Bau GB gegenübergestellt werden). Sie stehen grundsätzlich im Ermessen der Behörden. Übersicht 3 © Gernot Lissack, Wagensonner Rechtsanwälte 2 Artikel 2 Änderung der Bau NVO Nr. 9 des Referentenentwurfs des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (Bearbeitungsstand: 03.09.2024 19.31), S. 37. 3 Instruktiv: OVG Niedersachsen, Urt. v. 14.12.2023 – 1 LC 11/21, Bau R 2024, 737 ff. 34 JURISTISCHE RAHMENBEDINGUNGEN: BAUPLANUNGSRECHT aa. Befreiungen nach Maßgabe von § 31 Abs. 2 Bau GB Solche „Regelbefreiungen“ sind in der Regel weniger vorstell- bar, da die Art der baulichen Nutzung sehr häufig zum Grundzug der Planung gehören wird.

Dies kann aber im Einzelfall anders zu bewerten sein, zum Beispiel bei einem Bebauungsplan mit stark gegliederten Nutzungen, wenn die nicht-wohnwirtschaft- liche Nutzung einen Ausreißer oder Fremdkörper in der nähe- ren Umgebung darstellt oder der Bebauungsplan offensichtlich unwirksam ist bzw. das Vorhaben in ein Wohnumfeld eingebet- tet ist und unter hypothetischer Anwendung des § 34 Bau GB eine Wohnnutzung zugelassen werden könnte. Da den Behör- den (Gemeinden wie Bauaufsichtsbehörden) üblicherweise ein Normverwerfungsrecht nicht zukommt, kann aber versucht werden, eine offensichtliche Unwirksamkeit des Bebauungs- plans über eine Befreiung nach Maßgabe von § 31 Abs. 2 Bau GB zu „überwinden“. bb. Befreiungen nach Maßgabe von § 31 Abs. 3 Bau GB Sofern eine Befreiung zugunsten Wohnen nach Maßgabe von § 31 Abs. 3 Bau GB als Rechtsgrundlage in Betracht kommt, weil die betreffende Gemeinde in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gem. § 201a Bau GB liegt, ist die Umwandlung in Wohnen deutlich erleichtert, da eine Berührung der Grundzü- ge der Planung keine hinderliche negative Tatbestandsvoraus- setzungen ist. Diese derzeit allerdings nur bis zum 31.12.2026 befristete (vgl. § 201a Bau GB) Bestimmung stellt einen Segen für die Praxis dar und sollte unbedingt in das dauerhafte Recht übernommen werden. Sie ist vor allem für Maßerhöhungen oder die Überbauung von Parkplatzflächen vorgesehen, aber auch Änderungen der Nutzungsart sind gut vorstellbar, wenn die Be- freiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die städtebauliche Vertret- barkeit ist nicht ausdrückliches Tatbestandsmerkmal, man wird sie aber als Selbstverständlichkeit „hineinzulesen“ haben. Beispiele: Die Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in eine wohnwirtschaftliche wird insbesondere dann über den Weg der Befreiung des § 31 Abs.

3 Bau GB zu diskutieren sein, wenn das Umfeld bereits wohnwirtschaftlich geprägt ist. Ist beispielswei- se ein gegliedertes Mischgebiet im Bebauungsplan festgesetzt und ein Teilbaugebiet von zweien einer gewerblichen, das an- dere der wohnwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten, so dürfte grundsätzlich wenig dagegensprechen, eine Umnutzung des Gewerbes in Erwägung zu ziehen. Ähnliches gilt für eine iso- lierte Kerngebietsfestsetzung für ein Gebäude in einem Kern- gebiet oder im Bereich einer Gemeinbedarfsfläche. Sogar eine Befreiung von einem festgesetzten Gewerbegebiet kommt in Betracht, zum Beispiel, wenn das festgesetzte Gewerbegebiet im Wesentlichen nur ein Baugrundstück erfasst und das Umfeld wiederum nicht gewerblich geprägt ist. Bislang ist eine solche Befreiung zugunsten Wohnen nach dem Gesetzestext nur im Einzelfall zulässig. Die Rechtsprechung hat dies nicht so interpretiert, dass nur ein einziger Fall der Befrei- ung gegeben sein darf, 4 verlangt aber eine Atypik. Der Anwen- dungsbereich ist gerade da eröffnet, wo nicht eine Präzedenz- fallbefürchtung nahe liegt, z. B. weil nur ein einzelnes Baugebiet umgewandelt werden kann. Hinweis: Im Referentenentwurf 5 war vorgesehen, dass die Be- stimmung künftig für alle Gemeinden und ohne Befristung auf den 31.12.2026 gelten soll. Ferner sollte von dem Einzelfaller- fordernis abgesehen werden können, wenn die Befreiung der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gebäudes, insbesondere seiner Aufstockung, dient oder der Errichtung eines Gebäudes dient, das nach seiner Art nach dem Bebauungsplan zulässig wäre und entsprechende Befreiungen voraussichtlich auch in vergleichbaren Fällen er- teilt werden sollen. Diese tatbestandliche Einhegung hätte dazu führen können, dass die Anwendung des § 31 Abs.

3 Bau GB in Zukunft jedenfalls in Fällen der Nutzungsänderung tendenziell häufiger Probleme macht. Wahrscheinlich dürfte sie auch prak- tisch weniger notwendig sein. Auf die Erteilung einer Befreiung besteht auch bei Vorliegen der Tatbestandsmerkmale kein Anspruch, vielmehr erfordert sie einerseits – bei § 31 Abs. 3 Bau GB – die Zustimmung der Ge- meinde, andererseits handelt es sich um eine Ermessensbestim- mung, sodass hierbei weitere Aspekte bezüglich der Existenz oder der Schaffung eines geeigneten Wohnumfelds, also z. B. eine ausreichende Grünversorgung oder Kinderspielplätze, ein- geflochten werden können. cc. Exkurs: Dispensverträge Sofern zugunsten von neuem Wohnbaurecht Befreiungen ins- besondere nach Art und/oder Maß gewährt werden, können auf Seite der Gemeinden gerade bei größeren Wohnbauvorhaben zusätzliche Bedürfnisse nach sozialer Infrastruktur, wie insbe- sondere Kindertagesstätten entstehen. Andererseits kann der Wunsch nach einem Anteil von Mietpreis- und Belegungsbin- 35 dungen erwachsen. So sind beispielsweise in der Landeshaupt- stadt München nach dem sog. 40 %-Beschluss 6 grundsätzlich 40 Prozent des befreiten Wohnbaurechts im geförderten Woh- nungsbau zu binden. Der rechtliche Rahmen solcher Wünsche wird einerseits gespannt durch das Kriterium der Berücksichti- gung öffentlicher Belange sowie die Einräumung von Ermessen in § 31 Abs. 2, 3 Bau GB, andererseits durch die Zulässigkeit von Verwaltungsverträgen bzw. Dispensverträgen zur rechtlichen Absicherung entsprechender Verpflichtungen des Bauherrn. Hierbei ist darauf Wert zu legen, dass jeder Einzelfall präzise ab- gewogen wird und die Belastungen auf das Vorhaben beschränkt bleiben, insbesondere um den Kausalitätserfordernis und dem Koppelungsverbot Rechnung zu tragen.

Ein dogmatischer oder gar sklavischer Vollzug von durch die Gemeinde selbst gesetz- ten Verwaltungsvorschriften zur Gewährung von vorgeblicher Gleichbehandlung ist zu meiden. Es sollte in der Praxis sowohl bei der Formulierung von Verwaltungsvorschriften wie im Voll- zug auf größtmögliche Flexibilität geachtet werden, da gerade die hohen Umwandlungskosten einer Umwandlung und damit dem Nachweis geförderten Wohnungsbaus entgegenstehen können. Insbesondere sollte Augenmaß gewahrt werden bei eher geringfügigen Baumaßnahmen. Bereits existierende Ver- waltungsvorschriften sollten den Umwandlungsfall würdigen. d. Bebauungsplanänderung aa. Verfahrensarten Sofern Umwandlungen nach dem doch sehr weitreichenden § 31 Abs. 3 Bau GB nicht in Betracht kommen, müsste der Bebau- ungsplan geändert werden, was angesichts der bereits vorhan- denen Nutzungen des Bestands im Umgriff oder der Nachbar- schaft stets eine sehr komplexe Aufgabe darstellt. Die Änderung erfolgt entweder im regulären Verfahren, was zeitaufwendig ist oder im sogenannten vereinfachten Verfahren nach Maßgabe von § 13 Bau GB, das wiederum voraussetzt, dass die Grundzüge der Planung, die allerdings anders zu lesen sind als diejenigen in § 31 Abs. 2 Bau GB, nicht berührt sind; zudem ist sie durch- aus fehleranfällig. Geeigneter dürften die Fälle des beschleu- nigten Verfahrens gemäß § 13a Bau GB sein, soweit nicht mehr als 20.000 m² GR im Sinn von § 19 Abs. 2 Bau NVO überbaut werden, weil dann ein etwaiger ökologischer Ausgleich nicht zu erbringen und ein Umweltbericht nicht zu verfassen wäre (vgl. hierzu auch die Übersicht 4). Gleichwohl ist das Instrument der Bebauungsplanänderung für eine schnelle Umwandlung von Im- mobilien in der Regel weniger geeignet.

Immerhin könnte nach der erwogenen Ergänzung der TA Lärm durch eine neue Ziffer 7.5 der TA Lärm bei heranrückender Wohnbebauung gelegent- lich eine Anhebung der Nachtwerte erzielt werden. bb. Exkurs: Grundsätze zur Sozialgerechten Bodennutzung Auch bei Änderungen von Bebauungsplänen gelten in der Regel etwaige Verwaltungsvorschriften, die sich die betreffende Ge- meinde selbst für den Erlass bzw. die Änderung von Bebauungs- plänen gegeben hat. Sie heißen sehr häufig in Anlehnung an die Verwaltungspraxis der Landeshauptstadt München Grundsätze zur Sozialgerechten Bodennutzung. 7 Diese sind je nach Gemein- de unterschiedlich komplex ausgestaltet, die Verfahrensgrund- sätze zur Sozialgerechten Bodennutzung der Landeshauptstadt München können nur als hochkomplex bezeichnet werden. Auch hier gilt für den Bereich der Landeshauptstadt das zum 40 %-Beschluss Ausgeführte entsprechend. Eine verstärkte Fle- xibilisierung angesichts der hohen Umwandlungskosten, mög- licherweise die Reaktivierung des sogenannten fiktiven Wohn- baurechts wäre zu diskutieren. 4 BVerw G Urt. v. 24.04.2024 – 4 C 2/23, Rn 30: Der Einzelfall in § 31 Abs. 3 Bau GB verlangt zwar einen atypischen Sonderfall. Er ist zu verneinen, wenn es an einer grundstücksbezogenen Besonderheit fehlt, wenn also etwa die Gründe, die für eine Befreiung sprechen, für jedes oder nahezu für jedes Grundstück im Planbereich gegeben wären bzw. wenn sich eine vergleichbare Befreiungslage innerhalb des Plangebiets in einer erheblichen Zahl gleichgelagerter Fälle einstellen könnte (vgl. OVG Hamburg, Beschluss vom 16. August 2021 – 2 Bs 182/21 Rn. 29). 5 Artikel 1 Änderung des Baugesetzbuchs Nr. 26 des Referentenentwurfs des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (Bearbeitungsstand: 03.09.2024 19.31), S. 21. 6 Novellierung der Sozialgerechten Bodennutzung (So Bo N) 2021, Sitzungsvorlage Nr.

20–26 / V 03932, Referat für Stadtplanung und Bauordnung. 7 Novellierung der Sozialgerechten Bodennutzung (So Bo N) 2021, Sitzungsvorlage Nr. 20–26 / V 03932, Referat für Stadtplanung und Bauordnung. 36 JURISTISCHE RAHMENBEDINGUNGEN: BAUPLANUNGSRECHT Übersicht 4 © Gernot Lissack, Wagensonner Rechtsanwälte Übersicht 5 © Gernot Lissack, Wagensonner Rechtsanwälte 37 2. Vorhabenbezogener Bebauungsplan gem. § 30 Abs. 2 Bau GB a. Prädisponierte Änderungen Bereits grundsätzlich vorgesehene Änderungen der Nutzungsart (prädisponierte Änderungen) ermöglichen die relativ neue Be- stimmung des § 12 Abs. 3a Bau GB, wonach trotz Existenz eines Vorhaben- und Erschließungsplans ein Baugebiet nach Bau NVO festgesetzt und nach Änderung des Durchführungsvertrags die im Rahmen der jeweiligen Bestimmung der Bau NVO mögliche Nutzungsart eingetauscht werden kann (vgl. zu den Abwei- chungen von einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan auch die Übersicht 5). Praktische Fälle hierzu sind selten. Vorstellbar wäre zum Beispiel, dass ein für eine Büroimmobilie festgesetzter vorhabenbezogene Bebauungsplan parallel zum Vorhabenplan ein Kerngebiet gemäß § 7 Bau NVO festsetzt und anschließend Te i l e d e r I m m o b i l i e , d i e m ö g l i c h e r w e i s e a u s m e h r e r e n G e b ä u- dekomplexen besteht, in Wohnnutzung umgewandelt werden, sei es im Rahmen einer Regelnutzung (kaum vorstellbar), sei es im Rahmen einer Ausnahme nach § 7 Abs. 3 Nr. 2 Bau NVO. Der Referentenentwurf sah u.a. eine Erweiterung der Bestimmung des § 12 Abs. 3a Bau GB auf Maßmehrungen und die überbauba- re Grundstücksfläche vor. 8 b. Befreiungen gemäß § 31 Abs. 2, 3 Bau GB Befreiungen gem. § 31 Abs. 2 Bau GB jedweder Erscheinungs- form (also nicht nur solcher auf die Art der baulichen Nutzung bezogen) vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind grund- sätzlich möglich.

Sie sind aber angesichts der Vorhabenbezo- genheit der Planung von der Rechtsprechung deutlich kritisch gesehen worden. Die Grundzüge der Planung seien gerade aus diesem Grund regelmäßig berührt. 9 Vor diesem Hintergrund ist eine Umwandlung vorhabenbezogener Büroimmobilien in Woh- nen unter Anwendung der Befreiungsvorschrift des § 31 Abs. 3 Bau GB an sich gut vorstellbar. Das Einzelfallkriterium wird regel- mäßig keine Problematik darstellen. Es kommt also wiederum auf die städtebauliche Vertretbarkeit und die Berücksichtigung öffentlicher und nachbarlicher Belange an. 3. Einfacher Bebauungsplan gem. § 30 Abs. 3 Bau GB Soweit der einfache Bebauungsplan Festsetzungen enthält, gel- ten die Ausführungen zum qualifizierten Bebauungsplan oben entsprechend, soweit solche fehlen, gelten die Ausführungen nachstehend zu § 34 Bau GB, sofern das Vorhaben im unbeplan- ten Innenbereich liegt. II. Zulässigkeit von Umwandlungen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gem. § 34 Bau GB Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile sind, so- fern kein qualifizierter oder vorhabenbezogener Bebauungsplan vorliegt, die Umwandlungen ausschließlich oder gemeinsam mit dem ggf. vorliegenden einfachen Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 Bau GB zu beurteilen. Dabei ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung ein- fügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt blei- ben. Diese Bestimmung ist Ausdruck des Gleichbehandlungs- grundsatzes. Eine Umwandlung, gegebenenfalls mit beglei- tender Maßmehrung (Aufstockung etc.) ist also dann zulässig, wenn die nähere Umgebung die Wohnnutzung vorgibt.

Beson- deren Problemen begegnet diese Norm abgesehen von den üb- lichen Abgrenzungsfragen im Bebauungszusammenhang des § 34 Bau GB nicht. Grundsätzlich handelt es sich um gebundene Entscheidungen, auf die also ein Anspruch besteht (vgl. hierzu auch die Übersicht 6). 1. Baugebietsentsprechung des § 34 Abs. 2 Bau GB, faktisches Baugebiet Zunächst ist im Hinblick auf die Umwandlung der Art der bau- lichen Nutzung § 34 Abs. 2 Bau GB zu beachten. Ist die nähere Umgebung so geschaffen, dass man sie eindeutig einem Bau- gebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung zuordnen kann (sog. faktisches Baugebiet in Abgrenzung zum festgesetzten Baugebiet), so gilt die entsprechende Bestimmung (also z. B. § 4 Bau NVO). 8 Artikel 1 Änderung des Bau GB Nr. 17 des Referentenentwurfs des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (Bearbeitungsstand: 03.09.2024 19.31), S. 18. 9 VGH Mannheim Zf BR 2018, 385 (387). 38 JURISTISCHE RAHMENBEDINGUNGEN: BAUPLANUNGSRECHT Beispiel: Die nähere Umgebung ist im zu beurteilenden Fall ein- deutig so gestaltet, dass sie als faktisches Kerngebiet im Sinn von § 7 Bau NVO anzusehen ist. Wohnnutzungen sind in der näheren Umgebung aber nicht vorhanden. Nach Maßgabe von § 34 Abs. 1 Bau GB wäre eine Wohnnutzung also an sich unzu- lässig. Da § 34 Abs. 2 Bau GB auf die Baunutzungsverordnung und auf die dort vorgesehenen Ausnahmen verweist, kann nach Maßgabe von § 7 Abs. 3 Nr. 2 Bau NVO ein Wohnanteil (in Mün- chen bis zu 30 %) argumentiert werden, obwohl die nähere Umgebung kein Wohnen vorsieht. Insofern erweitert also die entsprechende Anwendung der Baunutzungsverordnung den Anwendungsbereich des § 34 Bau GB deutlich. Über den Ver- weis in § 34 Abs. 2 Bau GB gelten § 31 Abs. 1 und Abs. 2 Bau GB entsprechend, nicht jedoch § 31 Abs. 3 Bau GB. 2. Gemengelage im Sinn von § 34 Abs.

1 Bau GB Sofern eine solche Zuordnung zu einem Baugebiet nicht mög- lich ist, liegt eine Gemengelage im Sinn von § 34 Abs. 1 Bau GB vor. Wohnen ist also dann zulässig, wenn Wohnen in der näheren Umgebung vorhanden ist. Bitte beachten: § 34 Abs. 2 Bau GB bezieht sich nur auf die Art der baulichen Nutzung, die Kriterien Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grund- stücksfläche werden ausschließlich nach § 34 Abs. 1 Bau GB be- urteilt. Übersicht 6 © Gernot Lissack, Wagensonner Rechtsanwälte 39 Exkurs: Gebot der Rücksichtnahme und Harmonierechtsprechung Im Bebauungszusammenhang ist jedermann das Gebot der Rücksichtnahme bekannt. Dies kann im besonderen Einzelfall dazu führen, dass ggf. an sich zulässige Nutzungen nicht oder nicht in der vorgesehenen Form zugelassen werden können, weil sie gegen vorgenanntes Gebot verstoßen. Weniger be- kannt ist der Radiergummi in die andere Richtung. Nach der so- genannten Harmonierechtsprechung 10 kann im besonderen Fall ein Vorhaben zugelassen werden, selbst wenn es nicht den pla- nungsrechtlichen Rahmen einhält. (Rein) theoretisch wären also in Gemengelage nach § 34 Abs. 1 Bau GB auch Wohnnutzungen vorstellbar, selbst wenn sie beispiellos sind. Solche Fälle sind aber wohl eher theoretischer als praktisch vorstellbarer Natur. 3. Abweichungsbestimmung des § 34 Abs. 3a Bau GB Eine rechtliche positivierte, erweiterte Zulassungsmöglich- keit gerade auch für Wohnnutzungen sieht aber § 34 Abs. 3a Bau GB vor.

Hiernach kann vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung (also insbesondere im Hinblick auf die Art oder das Maß der baulichen Nutzung) im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gebäudes für Wohnzwecke oder der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung dient und städtebaulich vertretbar sowie mit den nachbarlichen und öffentlichen Interessen vereinbar ist. Unter diese Bestim- mung, die man auch als „Befreiung im § 34er“ bezeichnen könn- te, fallen also vor allem Maßmehrungen für bereits errichtete Wohnnutzungen, es können aber auch Nutzungsänderungen im Sinne einer Umwandlung von Gewerbe zu Wohnen ermöglicht werden, selbst wenn diese Änderungen vorbildlos sind. Im Referentenentwurf 11 sollte die Bestimmung des § 34 Abs. 3a Bau GB fortgeschrieben werden, insofern nach der neuen lit. d) auch die Einrichtung einer baulichen Anlage zu Wohnzwecken möglich sein soll, wenn sich das Vorhaben nach seiner Art ge- mäß § 34 Abs. 1 oder 2 Bau GB einfügt. Voraussetzung wäre ge- wesen, dass Wohnen grundsätzlich vorhanden ist. Die sich aus der Umgebung ergebenden Beschränkungen hinsichtlich des Maßes oder zum Beispiel der überbaubaren Grundstücksfläche (Hinterliegerbebauung) müssten in diesem Fall nicht beachtet werden. III. Außenbereichsvorhaben gemäß § 35 Bau GB Solche spielen in diesem Zusammenhang keine Rolle. IV. „Bau-Turbo“ gemäß § 246e Bau GB des Referentenentwurfs Mit der Kabinettfassung war im Referentenwurf 12 auch wieder die als sog. „Bau-Turbo“ bezeichnete Regelung des vorgeschla- genen § 246e Bau GB enthalten. Diese bis zum 31.12.2027 be- fristete Sonderregelung hätte in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt i. S.d.

§ 201a Bau GB auf möglichst einfachem und schnellen Weg Wohnbaurecht ermöglicht, indem mit Zu- stimmung der Gemeinde von (allen) bauplanungsrechtlichen Vorschriften abgewichen werden kann, sofern dies unter Wür- digung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Diese Bestimmung hätte nichts anderes bedeutet als die befristete Obsoleszenz aller vorherigen Ausführungen zum Planungsrecht. Es handelte sich gewissermaßen um einen Zauberstab bislang ungekannter Durchschlagskraft. Der An- wendungsfall umzuwandelnder Gewerbe- und Büroimmobilien war in § 246e S. 1 Nr. 3 Bau GB erfasst, wonach (für die Errich- tung eines Wohnzwecken dienenden Gebäudes mit mindestens sechs Wohnungen bzw. die Erweiterung, Änderung oder Er- neuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken die- nenden Gebäudes, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaf- fen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird) auch die Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage für Wohnzwecke, einschließlich einer erforderlichen Änderung und Erneuerung von bauplanungsrechtlichen Zwän- gen, befreit werden sollte. Ob das so zu schaffende Baurecht angesichts der Offenheit, ja Konturenlosigkeit der Vorschrift und der Vielzahl abzuwägender privater und öffentlicher Belange 10 Vgl. z. B. BVerw G, Urt. v. 27.8.1998 – 4 C 5/98. 11 Artikel 1 Änderung des Bau GB Nr. 27 des Referentenentwurfs des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (Bearbeitungsstand: 03.09.2024 19.31), S. 21 f. 12 Artikel 1 Änderung des Bau GB Nr. 67 des Referentenentwurfs des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (Bearbeitungsstand: 03.09.2024 19.31), S. 31; vgl. bereits Artikel 1 Nr.

3 des Entwurfs einer Formulierungshilfe des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen zum Gesetz zur Einführung einer befristeten Sonderregelung für den Wohnungsbau in das Baugesetzbuch (Bearbeitungsstand: 14.11.2023), S. 1 f. 40 tatsächlich schnell hätte erreicht werden können und dann auch rechtssicher Bestand haben würde oder ob die Vorschrift sich eher als Spielwiese für Nachbarn, Umweltverbände, Baurechts- juristen und Verfassungsrechtler erwiesen hätte, hätte erst die Anwendungspraxis gezeigt. V. Immissionsrechtliche Maßgaben Umzuwandelnde Gewerbe- oder Büroimmobilien werden häufig einem gewerblichen Umfeld entstammen, weshalb sich das Vor- haben als Fall einer an weiterhin vorhandene gewerbliche Nut- zungen heranrückende Wohnbebauung darstellen kann. Dabei muss nicht zwingend nur an produzierende und mit ggf. nächt- lichen Anlieferungen arbeitenden Betriebe gedacht werden. Schon ein mit bedeutenden Lüftungsanlagen und auch nachts betriebenen Tiefgaragenzufahrten ausgestatteter Hotelbetrieb kann eine heranrückende Wohnbebauung mit Sorge sehen. Obwohl eine Befreiung zum Beispiel von einer Kerngebietsnut- zung zu einer Wohnnutzung den Gebietscharakter des Bebau- ungsplans unverändert lässt, dürfte es sich zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten empfehlen, bei der Umwandlung in Wohnen nicht die für Kerngebiete geltenden, sondern mit den für Woh- nen geltenden Immissionsrichtwerten der TA Lärm zu arbeiten. Dies kann im Einzelfall sogar dazu führen, das Immissionsorte vermieden werden „müssen“. Ähnliches gilt für faktische Wohn- gebiete im Sinn von § 34 Abs. 2 Bau GB.

Der Referentenentwurf zur zweiten Verwaltungsvorschrift zur Änderung der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm, 13 der im Rahmen einer Experimentierklausel für den Fall des Her- anrückens von Wohnbebauung an gewerbliche oder industrielle Nutzung die Nachtwerte der TA Lärm anheben und damit die Schaffung von Wohnungsbau in Konfliktlagen erleichtern soll- te, hätte für die hier besprochenen Umwandlungsfälle mutmaß- lich keine durchschlagende Wirkung entfalten können. Die neue Ziffer 7.5 der TA Lärm sollte den Anwendungsbereich im Sinne einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung nämlich ausschließ- lich auf Bebauungspläne beschränken, deren Gegenstand eine Maßnahme der Innenentwicklung (entsprechend dem aus § 13a Bau GB bekannten Dreiklang einer „Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung oder anderen Maßnahme der Innen- entwicklung“) ist, insbesondere also Wohngebiete, daneben aber auch Mischgebiete, Kerngebiete oder urbane Gebiete. Kei- nerlei Anwendung sollte die neue Regelung im Anwendungsbe- reich des § 34 Bau GB entfalten, da Voraussetzung für die Privile- gierung der heranrückenden Wohnbebauung eine umfassende Prüfung von alternativen Maßnahmen gewiesen wäre. Nur für den Fall, dass vorrangige Maßnahmen des Lärmschutzes wie Nutzungszuordnung, aktiver Schallschutz, Baukörperstellung und Grundrissgestaltung nicht zum Erfolg helfen, hätten insbe- sondere mittels Hamburger Hafen-City Fenster die lärmrecht- lichen Vergünstigungen durch Bebauungsplan angeordnet wer- den können. Dass die Regelung der neuen Ziff. 7.5 TA Lärm für die gebundenen Entscheidungen des § 34 Abs. 1 und 2 Bau GB weniger geeignet erscheint, mag nachvollziehbar sein. Schon beim Abweichenstatbestand des § 34 Abs. 3a Bau GB scheint dies zweifelhaft. Ganz offensichtlich ist aber, dass für den An- wendungsbereich des § 31 Abs.

3 Bau GB eine entsprechende Anwendung der neuen Ziffer 7.5 der TA Lärm wünschenswert und auch praktisch umsetzbar wäre, da alle im Bebauungsplan geforderten Maßgaben auch durch in der Baugenehmigung dar- zulegende Ermessenserwägungen getroffen werden könnten. Dies gilt auch für den Vorrang sonstiger Schallschutzmaßnah- men. Vor diesem Hintergrund wäre es wünschenswert, wenn eine künftige Ziffer 7.5 TA Lärm in ihrem Anwendungsbereich erweitert würde auf Ermessensentscheidungen nach Maßgabe von § 31 Abs. 3 sowie § 34 Abs. 3a Bau GB. Selbstverständlich ist, dass eine Umwandlung nur in Betracht kommt, wenn eine Wohnnutzung auch unter den Aspekten des gewerblich wie verkehrlich ausgelösten Lärms sowie der Belich- tung gesunde Wohnverhältnisse erwarten lässt. Aus diesem Grunde sind auch Verkehrsimmissionen genau in den Blick zu nehmen. Eine Beurteilung nach Maßgabe der DIN 18005 bzw. der 16. BIm Sch V ist unerlässlich. JURISTISCHE RAHMENBEDINGUNGEN: BAUPLANUNGSRECHT 41 C. FORDERUNGEN I. Forderungen an den Gesetz- und Verordnungsgeber 1. § 31 Abs. 3 Bau GB sollte ohne Befristung für alle Gemeinden in das dauerhafte Recht übernommen werden, eine konditio- nierte Ausweitung des Einzelfallkriteriums entsprechend des Referentenentwurfs ist aber kontraproduktiv. 2. Die vorgesehene Ergänzung der Bestimmung des § 34 Abs. 3a Bau GB ist hilfreich und sollte deswegen vorgenommen wer- den. 3. Die ursprünglich vorgesehene Ergänzung des § 7 Abs. 1 Bau NVO um einen zweiten Satz ist geeignet, die im Ausnah- meweg zuzulassenden Wohnnutzungen substanziell zu redu- zieren und sollte deswegen unterbleiben. 4. Der Anwendungsbereich der ursprünglich vorgesehenen Zif- fer 7.5 der TA Lärm sollte jedenfalls auch auf Fälle der Befrei- ung zugunsten des Wohnungsbaus gemäß § 31 Abs. 3 Bau GB oder weitergehend aller Ermessensentscheidungen voraus- setzenden Zulassungsnormen erweitert werden. II.

Forderungen an die Gemeinden 1. Augenmaß bei Dispensverträgen im Hinblick auf das Verlan- gen nach Mietpreis- und Belegungsbindungen; Bagatellgren- zen einführen; besondere Kosten im Umbauwesen honorieren. 2. Augenmaß bei städtebaulichen Verträgen im Zusammenhang mit der Änderung von Bebauungsplänen; besondere Kosten im Umbauwesen honorieren. 13 Referentenentwurf einer zweiten Verwaltungsvorschrift zur Änderung der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm der Bundesregierung, Artikel 1 Nr. 9, S. 4. 42 BAUORDNUNGSRECHT: LÄSSIG, ABER NICHT NACHLÄSSIG JURISTISCHE RAHMENBEDINGUNGEN: BAUORDNUNGSRECHT Cornelius Mager Klare Regeln erleichtern das Geschäft – unpassende Regelun- gen machen es unmöglich. Gerade bei Bestandsimmobilien ste- hen häufig aktuelle rechtliche Anforderungen einem Umbau zur Weiternutzung entgehen. Die Bundesarchitektenkammer hat deshalb 2023 unter dem Schlagwort „Umbauordnung“ einen umfassenden Entwurf für die Änderung der Musterbauordnung der Länder vorgelegt. Einzelne Ansätze sind bereits von den Ländern aufgegriffen worden. Der nachfolgende Beitrag orientiert sich an der für Bayern gel- tenden Rechtslage mit Hinweisen auf die entsprechenden Re- gelungen in der Musterbauordnung der Länder: 1 Welche Mög- lichkeiten bieten die Bauordnungen für Sonderlösungen, die beim Umbau bestehender Bürogebäude in Wohngebäude not- wendig werden? Dies wird zu einzelnen Themengruppen weiter erläutert. Bereits jetzt stehen bauordnungsrechtliche Regelungen zur Ver- fügung, die eine Umnutzung absichern können. Sie sind meist als Ausnahmeregelungen formuliert und bedürfen einer kreati- ven Argumentation und Auslegung. Wir brauchen klare Regeln, die verbindlich jedoch flexibel auf die Einzelsituation angewandt werden können. Lässig, aber nicht nachlässig.

BAUORDNUNGSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN Bauordnungsrechtlich stehen Planerinnen und Planer bei der Umnutzung von Bürogebäuden zu Wohnraum vor nicht geringen Herausforderungen. Grund ist, dass bei Aufgabe der genehmig- ten und ausgeübten gewerblichen Nutzung der Bestandsschutz im Prinzip verloren geht und das neue (Wohnbau-)Vorhaben sich an den aktuellen Rechtsvorschriften messen lassen muss. Hier sind häufig „Sonderlösungen“ gefragt, für die die Bauordnung an verschiedenen Stellen Instrumente bereithält: 43 Wie oft haben wir in der Praxis das Argument gehört, ein Abriss/ Neubau sei „wirtschaftlicher“, da die aktuellen bauaufsichtlichen oder energetischen Anforderungen im Bestand nicht oder nicht ohne unzumutbaren Aufwand einzuhalten sind: „Rechnet sich nicht, bei 70 Prozent (Verhältnis Umbau- versus Neubaukosten) ist Schluss“: Alle Beteiligten taten sich wohl leichter damit, Ab- bruchkosten zu schätzen und die Kosten eines kompletten Neu- baus zu kalkulieren, als mit ihrer Bank die Unwägbarkeiten und Überraschungen zu diskutieren, die sich beim Umbau einer Be- standsimmobilie ergeben können. Diese Argumente mussten oft kritiklos entgegengenommen werden. Zumindest aus der Sicht einer Bauaufsichtsbehörde gab es kaum Möglichkeiten, solche Aussagen zu verifizieren, zumal es bislang ohnehin Bauherrenentscheidung ist, mit seiner Immobilie nach Belieben zu verfahren. Erst mit fortschreitendem Bewusstsein für den (ökologischen) Wert des Bestands erhalts kommt hier deutlich Bewegung ins Spiel. Die Forderung, die „CO 2 -Schäden“ stärker zu bepreisen, also aus ökologischen Er- kenntnissen ökonomische Argumente zu machen oder die For- derung, den Abbruch künftig unter Genehmigungsvorbehalt mit weiteren Nachweisen zu erschweren, sollen in der Investoren- rechnung das Gewicht auf die Seite bestandsorientierter Lösun- gen drücken.

Es erscheint aber, wenn es um die Weiternutzung bestehender Gebäude geht, mindestens genauso wichtig, wenn nicht ent- scheidend, die Seite der „öffentlich-rechtlichen Anforderun- gen“ und der privaten Standards zu überdenken: Sind die An- forderungen bei der Umnutzung von Bestandsbauten wirklich so hoch, dass regelmäßig Abriss und Neubau die näherliegende Lösung sein muss? Im Folgenden werden die wichtigsten bauordnungsrechtli- chen Möglichkeiten aufgezeigt, die nach geltendem Recht bei der Umnutzung bestehender Gebäude helfen können, wenn „Sonderlösungen“ notwendig werden. Dabei orientiert sich die Darstellung an der Bayerischen Bauordnung 2 und an der Mus- terbauordnung der Bauministerkonferenz 3 mit Hinweisen auf weitergehende Initiativen. DER WEG ÜBER ABWEICHUNGEN, AUSNAHMEN UND BEFREIUNGEN Die Bay BO wurde zum 01. August 2023 4 in einem wesentlichen Punkt geändert: Die Regelung über die Zulassung von Abwei- chungen in Art. 63 Abs. 1 Bay BO wurde als „Soll-Vorschrift“ aus- gestaltet. Zugleich wurden zwei neue Abweichungstatbestände aufgenommen. Nach Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Bay BO sollen Abwei- chungen zugelassen werden, wenn es (Nr. 1) der Weiternutzung bestehender Gebäude dient oder für Vorhaben, (Nr. 4) die der Erprobung neuer Bau- und Wohnformen dienen. Nach der ent- sprechenden Vollzugsbekanntmachung 5 trägt die Neureglung der zunehmenden Notwendigkeit Rechnung, bei Bestandsmaß- nahmen bautechnische Lösungen nach den Erfordernissen des Einzelfalls zu entwickeln. Sie soll auch die Realisierung experi- menteller Vorhaben, die abweichend von geltenden Bauvorschrif- ten geplant werden, erleichtern. ... Die Vorschrift dient vor allem der öffentlich-rechtlichen Vorbereitung von Erleichterungen, die unter dem Schlagwort ‚Gebäudetyp E‘ diskutiert werden.

Die Bauministerkonferenz, das sind die für die Bauordnun- gen zuständigen Länderminister, hat sich bei ihrer Sitzung im Novem ber 2023 in Baden-Baden mit verschiedenen Ansätzen zur Stärkung der Umbaukultur befasst. 6 Beschlossen wurde u.a. die Änderung bzw. Ergänzung des Musterbauordnung, 7 die sich exakt an der Bayerischen Formulierung des Art. 63 Bay BO 1 Ein Vergleich oder auch nur eine Aufstellung aller 16 Länderbauordnungen wäre interessant, kann hier aber nicht geleistet werden. 2 Bayerische Bauordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl. S. 588, Bay RS 2132-1-B), zuletzt geändert durch §§ 12 und 13 des ersten und § 4 des zweiten Modernisierungsgesetzes in Bayern (GVBl. 24/605 ff.), das am 1. Jan. 2025 in Kraft getreten ist, im Folgenden 1. u 2. Bay Mod G. 3 Musterbauordnung, zuletzt geändert durch Beschluss der Bauministerkonferenz.vom 23./24.11.2023; im Folgenden MBO 23; https://www.is-argebau.de, dort: Mustervorschriften. 4 Gesetz zur Änderung des Baukammergesetzes und anderer Rechtsvorschriften, (GVBl 2023, S. 327). 5 Siehe die Vollzugsbekanntmachung vom 31.7.2023, S. 15 f. zu Art. 63 Bay BO, dokumentiert unter https://www. stmb.bayern.de, Baurecht, Bayerische Bauordnung und Vollzugshinweise. 6 Bauministerkonferenz vom 23./24. Nov. 2023 – https:// www.is-argebau.de, Beschlüsse der 142. BMK, diverse spannende Tagesordnungspunkte zur Umbaukultur. 7 Vgl. § 67 Abs. 1 MBO ’23 44 JURISTISCHE RAHMENBEDINGUNGEN: BAUORDNUNGSRECHT orientiert. Die Musterbauordnung hat für die Länderministerien zwar nur Empfehlungscharakter. Es ist aber, nachdem die Be- schlüsse einstimmig gefasst wurden, anzunehmen und zu hof- fen, dass die Bundesländer – soweit nicht schon geschehen – jetzt nach und nach die Ansätze der MBO’23 in ihre Landes- bauordnungen aufnehmen werden.

Erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang die entsprechen- de Regelung in NRW, die die einzelnen Tatbestände, die für die Erleichterungen gelten sollen, explizit aufführt: Nach § 69 Abs. 1 Bau O NRW „sind Abweichungen bei bestehenden Gebäuden zuzulassen, ... bei der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Ausbau, Anbau, Nutzungsänderung oder Aufstockung, deren Baugenehmigung oder die Kenntnisgabe für die Errich- tung des Gebäudes mindestens fünf Jahre zurückliegt“ sowie nach Nr. 3 der Aufzählung ganz allgemein: „bei Nutzungsände- rungen“. 8 Die gesetzgeberische Intention ist hier durch die ausführlichere Umschreibung noch intensiver. In der Sache dürften die baye- rische Formulierung und die Musterbauordnung aber dasselbe Spektrum von Abweichensfällen abdecken. Bereits im Jahr 2021 wurde in Art. 63 Abs. 1 Nr. 2 Bay BO ein Abweichungstatbestand aufgenommen, wonach von Abstands- flächen abgewichen werden kann, wenn ein rechtmäßig errich- tetes Gebäude durch ein Gebäude höchstens gleicher Abmes- sung und Gestalt ersetzt wird. 9 Diese Regelung wurde soweit ersichtlich (noch) nicht in die MBO übernommen; siehe unten bei Abstandsflächen. INTENDIERTES ERMESSEN Grundsätzlich erscheint der Weg, die bauordnungsrechtlichen Herausforderungen des Umbaus über Abweichungen zu regeln, elegant und einfach. Die Ausgestaltung als „Soll-Vorschrift“ macht gegenüber den bisherigen „Kann-Vorschriften“ ein so- genanntes „gesetzgeberisch intendiertes Ermessen“ deutlich und soll den damit befassten Beteiligten Mut machen, sich be- standsorientierten Lösungen zu öffnen, auch wenn einzelne Vor- schriftengruppen sich sperren. Der Weg setzt aber fachkompetente Antragsteller und „mutige Behördenvertreter“ voraus, damit diese Ermächtigungen auch im Sinne der neuen Soll-Vorschrift genutzt werden.

Wünschens- wert wäre, wenn den Anwendern für die neue Abweichungs- vorschrift nach Fortschritt der Erfahrungen Vollzugshinweise bzw. eine offene Sammlung von Best-Practice-Beispielen an die Hand gegeben werden könnte, um die Ermessensvorschrift Stück für Stück mit Leben zu füllen und ihr zu einer breiten und sicheren Anwendung zu verhelfen. In diesem Sinne soll auch die vorliegende Broschüre Mut zum Umbau machen. Ob der Ansatz über Abweichungen ausreichend ist oder ob der Gesetzgeber an der einen oder anderen Stelle doch bei einzel- nen Vorschriftengruppen explizit tätig werden muss, wie es der Vorschlag der Bundesarchitektenkammer vom Mai 2023 vor- sieht, 10 muss hier nicht entschieden werden. Jedenfalls sollten die nach geltendem Recht bereits jetzt be- stehenden Abweichungsmöglichkeiten ausgeschöpft werden, bevor die letzte der 16 Landesbauordnungen entsprechend an- gepasst sein wird. ALLGEMEINE VORAUSSETZUNGEN FÜR ABWEICHUNGEN, ROLLE DES NACHBARN Nach Art. 63 Bay BO, so auch in den übrigen Landesbauordnun- gen und in der Musterbauordnung, sind Abweichungen zuzu- lassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der Vor- schrift, von der abgewichen werden soll, auch unter Würdigung nachbarlicher Belange mit öffentlichen Belangen vereinbar sind. Die nachbarlichen Belange sind stets in den Blick zu nehmen. Insbesondere bei der Abweichung von „nachbarschützenden Vorschriften“, also vor allem bei den Abstandsflächen, wo also das Recht des Einen zentimeterscharf mit der Entwurfsidee des Andern zusammenstößt, ist die sorgfältige Ermittlung, die faire Bewertung und die gerechte Abwägung der nachbarlichen Be- lange besonders wichtig. Zum Erfordernis der „Atypik“ siehe unten zu den Abstandsflächen. Die Notwendigkeit von Abweichungen ist zu ermitteln, die Ab- weichungen sind einzeln und schriftlich zu begründen.

Damit will der Gesetzgeber erzwingen, dass sich die Planerinnen und Planer mit dem „Sinn und Zweck“, insbesondere mit den Schutzzielen der einzelnen Vorschriften einzeln befassen und darstellen, inwie- fern und inwieweit die Einhaltung nicht möglich oder entwurfs- bedingt nicht praktikabel oder unwirtschaftlich ist, und wie die Schutzziele ansonsten erreicht werden sollen. Die Behördenent- scheidung soll sich dann auf diese Argumente stützen können. Es dient der dokumentierten Übernahme von Verantwortung und als Basis für die Schlüssigkeitsprüfung durch die Behörden. Der gesonderten Zulassung einer Abweichung bedarf es nicht, wenn bautechnische Nachweise durch einen Prüfingenieur be- scheinigt werden. 11 45 BESTANDSSCHUTZ UND AUSNAHMEN Bestandsschutz im öffentlichen Baurecht ist ein Abwehrrecht des Eigentümers gegen nachträgliche Anforderungen an sein Gebäude. Im Gegensatz zum Anlagenrecht des BIm Sch G, das die dynamische Anpassung technischer Anlagen an den tech- nischen Fortschritt ermöglicht, gilt im Baurecht der Grundsatz, dass ein Gebäude, wenn es je rechtmäßig errichtet wurde, im Rahmen seiner Genehmigung vor nachträglichen Anforderun- gen sicher ist. Eine Durchbrechung erfährt dieser Grundsatz in Art. 54 Abs. 4 Bay BO: Bei „erheblicher Gefahr für Leben und Gesundheit“ kön- nen von den Behörden auch nachträgliche Anforderungen ge- stellt werden. 12 Weiter wird in Art. 54 Abs. 5 Bay BO klargestellt, dass bei wesentlichen Änderungen verlangt werden kann, auch die von der Änderung nicht erfassten Teile mit aktuellen Anfor- derungen in Einklang zu bringen, wenn dies zur Erreichung der Schutzziele des Art. 3 Bay BO erforderlich ist und diese Teile in konstruktivem Zusammenhang oder Verbindung mit den ge- änderten Teilen stehen – jedoch nur, wenn dies dem Bauherrn wirtschaftlich zumutbar ist.

Auch soll bei Modernisierungsvorha- ben von Nachforderungen Abstand genommen werden, wenn es die Modernisierung erheblich erschweren würde, Art. 54 Abs. 6 Bay BO. Diese Vorschriften sind in unserem Zusammenhang: „Umwand- lung von Büro in Wohnen“ nicht direkt einschlägig. Sie zeigen aber, dass auch wesentliche Änderungen im Bestand vor den Augen des Gesetzes nicht notwendig die Anpassung des gan- zen Gebäudes zur Folge haben müssen. PARTIELLER BESTANDSSCHUTZ BEI DER BLOSSEN UMNUTZUNG BESTEHENDER NUTZUNGSEINHEITEN IN WOHNRAUM Bereits im Jahr 2021 wurde in Art. 46 Abs. 5 Bay BO eine sehr weitgehende Vorschrift für die Umwandlung von „Nutzungsein- heiten mit Aufenthaltsräumen in bestandsgeschützten Gebäu- den in Wohnraum“ aufgenommen: 13 Danach sind die Vorschriften des Art. 6 (Abstandsflächen) sowie die brandschutzrechtlichen Vorschriften der Art. 25 (tragende Wände und Stützen), Art. 26 (Außen wände), Art. 28 (Brandwände) Art. 29 (Decken) und Art. 30 (Dächer) auf bestehende Bauteile nicht anzuwenden. Einfache Umnutzungsfälle, also Umwandlungen einzelner Nutzungsein- heiten in Wohnen, dürften dadurch eine erhebliche Erleichterung erfahren haben. Die MBO ist 2023 diesem Beispiel gefolgt. 14 Wie weit diese Regelung in der Praxis greift, wenn in einem Bürogebäude, das zu einem Wohngebäude umgestaltet wird, neben der reinen Nutzungsänderung auch deutliche bauliche Eingriffe erforderlich werden, Nutzungseinheiten nicht nur um- gewandelt, sondern verändert werden, ist soweit ersichtlich noch nicht vertieft kommentiert: In der Vollzugsbekanntma- chung vom 25.11.2021 heißt es dazu: 15 „Die Ausnahmeregelung des neuen Art. 46 Abs. 5 stärkt den Bestandsschutz von Ge- bäuden, wenn Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen in Wohnraum umgewandelt werden.

In diesen Fällen wird durch die Nutzungsänderung der Bestandsschutz rechtmäßig errich- teter Bauteile nicht aufgehoben; sie genießen vielmehr weiter- hin Bestandsschutz, auch wenn sie aktuellen Anforderungen nicht entsprechen. Die Regelung bezieht sich ausdrücklich nur auf bestehende Bauteile; an neu eingebaute Bauteile werden die aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen gestellt.“ 8 Gesetz zur Änderung der Bauordnung von 30.6.2021 Art. 1 Ziff. 33 zu § 69-Abweichungen (GV. NRW 21, S. 821 ff.); Mit der Stichtagsregelung soll vermieden werden, dass im Neubau Anforderungen unterlaufen werden. 9 G. zur Vereinfachung baurechtlicher Regelungen und zur Beschleunigung sowie Förderung des Wohnungsbaus vom 2.12.2020; GVBl 2020 S. 663); jetzt Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Bay BO. 10 Bundesarchitektenkammer, Vorschlag zur Änderung und Ergänzung der Musterbauordnung vom 19.5.2023; (im Folgenden BAK 2023 – Vorschlag zur MBO), zu finden unter https://bak.de/presse/pressemitteilungen/bak-legt- musterumbauordnung-vor-als-beitrag-zur-nachhaltigen- entwicklung-von-staedten-und-kommunen. 11 Art. 63 Abs. 1 Satz 3 und Abs 2 Bay BO; § 67 Abs 1 und 2 MBO’23. 12 Zum Bestandsschutz und zu nachträglichen Anforderungen siehe etwa Dirnberger in Busse/Kraus, Bayerische Bauordnung, Stand: Juli 2024, Art. 54 Rn. 161 ff. 13 Gesetz zur Vereinfachung baurechtlicher Regelungen und zur Beschleunigung sowie Förderung des Wohnungsbaus vom 2.12.2020; GVBl 2020 S. 663), zu § 46 Abs. 5 Bay BO. 14 So jetzt auch §§ 48 Abs. 5 MBO’23 in der Fassung vom 23./.24.11.2023. 15 Vollzugsbekanntmachung zur Bay BO-Novelle 2021 vom 25.11.2021, unter Ziffer 9, Seite 13 f., Fundstelle siehe Fn. 5. 46 JURISTISCHE RAHMENBEDINGUNGEN: BAUORDNUNGSRECHT Jedenfalls liefert die Vorschrift einen argumentativen Aufhänger auch für weitergehende Abweichungen nach dem neuen Art. 63 Abs.

1 Bay BO für Maßnahmen, die der „Weiternutzung be- stehender Gebäude dienen“. Die Vorschrift zeigt nämlich, dass auch bei Nutzungsänderungen der Gebäudestruktur ein gewis- ser Bestandsschutz attestiert wird. In diesem Kontext ist auch die zum 1. 1. 2025 erfolgte Änderung des Art. 57 Abs.4 Bay BO interessant. Danach sind Nutzungsänderungen verfahrensfrei, wenn die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften berührt, wobei künftig das Planungsrecht ausge- blendet bleiben soll, wenn „die neue Nutzung gebietstypisch im jeweiligen Baugebiet nach den Vorschriften der Baunutzungs- verordnung allgemein zulässig ist.“ 16 In der Praxis waren solche Fälle ohnehin planungsrechtlich unproblematisch. Nachfolgend werden die Problembereiche herausgestellt, die für die Entscheidung, ob ein Gebäudekomplex sich grundsätz- lich für eine Umnutzung anbietet, wichtig sind: ABSTANDSFLÄCHEN: Bürogebäude halten häufig Abstandsflächen, wie sie nach ak- tuellen Vorschriften für das Wohnen gelten, nicht ein. In Bay- ern galten bis vor kurzem im GE 0,25 H, im MK 0,5 H, in den Wohngebieten 1 H als das Maß aller Dinge. Bei dieser Differen- zierung war es vielfach unmöglich, Nutzungsänderungen im Be- stand ohne weitgehende, bei Nachbarberührung auch riskante Abweichungen umzusetzen. Durch die Neuregelung der Ab- standsflächen, die jetzt im MK und in den Wohngebieten glei- chermaßen nur noch 0,4 H betragen sollen, 17 dürften die meisten Umnutzungsfälle künftig auch ohne Abweichungen lösbar sein. Im GE betrugen die Abstände historisch 0,25 H, jetzt 0,2 H. Stehen sich ältere Bürozeilen mit 0,25 H gegenüber, dann ist die Umwandlung in Wohnen nicht oder nur mit deutlichen Ein- schränkungen möglich.

18 Auch hier sind Lösungen nicht ausge- schlossen, wenn die Belichtung und der Sozialabstand durch gute Grundrisslösungen nachgewiesen werden können oder etwa in den unteren Geschossen Nichtwohnnutzungen vorge- sehen werden. Grundsätzlich kann oder muss bei Abweichungen von Ab- standsflächenvorschriften unterschieden werden zwischen Ab- ständen von Gebäuden oder Gebäudeteilen auf dem eigenen Grundstück und den Abständen zu Nachbargrenzen. In beiden Fällen muss die Wohngesundheit (Belichtung, Belüftung, Sozial- abstande) für die künftigen Bewohner als öffentlicher Belang in die Abwägung eingestellt werden. Bei Abstandsflächen mit Nachbarbezug müssen darüber hinaus die schützenswerten Interessen der Nachbarschaft in die Abwägung einfließen. Bei Umnutzungsfällen hören wir oft das Argument, dass mit der Wohnnutzung größere Störungen verbunden sind, als mit der vormaligen Büronutzung, da Wohngebäude über 24 Stunden belegt sind und andere Sozialabstände erfordern. Mit der bay- ernweiten Einführung von 0,4 H sollte klar sein, dass 0,4 H auch für den gewöhnlichen Sozialabstand künftig ausreicht und dass dieser Abstand auch bei bestandsorientierten Umnutzungsfällen im Wege der Abweichung zu den Nachbarn hin vertretbar ist. NACHBARRECHT: SCHLUSS MIT DER „ATYPIK“? Können nachbarschützende Vorschriften nicht eingehalten wer- den, so haben die Gerichte Abweichungen nur für den ganz „atypischen grundstücksbezogenen Einzelfall“ anerkannt. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof 19 hat zum Erfordernis einer atypischen Fallgestaltung folgendes ausgeführt: „Danach sind Gründe erforderlich, durch die sich das Vorhaben vom Regelfall unterscheidet und die etwa bewirkten Einbußen an geschützten Nachbarrechtspositionen vertretbar erscheinen lassen. Es muss sich um eine atypische, von der gesetzlichen Regel nicht zurei- chend erfasste oder bedachte Fallgestaltung handeln“ ...

„Eine solche Atypik kann sich etwa aus einem besonderen Grund- stückszuschnitt, einer aus dem Rahmen fallenden Bebauung auf dem Bau- oder Nachbargrundstück oder einer besonderen städtebaulichen Situation, wie der Lage des Baugrundstücks in einem historischen Ortskern ergeben; auch das Interesse des Grundstückseigentümers, vorhandene Bausubstanz zu erhalten und sinnvoll zu nutzen oder bestehenden Wohnraum zu moder- nisieren kann zu einer Verkürzung der Abstandsflächen durch Zulassung einer Abweichung führen.“ Mit der Aufnahme der „Weiternutzung bestehender Gebäude“ in die Liste der Abweichungstatbestände hat der Gesetzgeber jetzt klargestellt, dass dieser Belang ein „Insbesondere-Einzel- fall“ ist, der auch gegenüber der Nachbarschaft Gewicht hat. Die Abwägung im Einzelfall bleibt damit aber nicht erspart. Nach Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Bay BO, der bereits 2021 Eingang in die Bayerische Bauordnung gefunden hat, 20 sind Abweichun- gen von den Anforderungen des Art. 6 Bay BO (Abstandsflächen) zulassungsfähig, „wenn ein rechtmäßig errichtetes Gebäude durch ein Gebäude höchstens gleicher Abmessung und Ge- stalt ersetzt wird“. Diese Vorschrift bezieht sich zwar nach ihrem 47 Wortlaut auf Abriss und Neubau. Sie muss aber sinngemäß auch für den Umbau eines bestehenden Gebäudes in der bisherigen Kubatur genutzt werden können, zumindest als zusätzliches Ar- gument bei Abweichungen zu Nachbargrenzen. Argumentum: Wenn schon Abriss und Neubau in gleicher Kubatur und Gestalt abweichungsrechtlich möglich sind, dann doch bitte erst Recht der bloße Umbau eines Gebäudes von Büro zu Wohnen. 21 Die Rechtsprechung hatte auch nach 2021 grundsätzlich an der Dogmatik zur Atypik festgehalten, erkennt aber die gesetzli- che Regelung des Art. 63 Abs. 2 Nr. 2 Bay BO zum Ersatzbau als „atypische“, jetzt vom Gesetzgeber geregelte Fallgestaltung an. 22 Zur neuen Vorschrift des Art. 63 Abs.

1 Satz 2 Nr. 1 Bay BO „Weiternutzung“ wird nach dem oben Gesagten nichts anderes gelten. Die Abweichungen für „Vorhaben zu Erprobung neuer Bau- und Wohnformen“ Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 Bay BO kann dagegen, zumindest im Verhältnis zum Nachbarn, keinen „atypischen Sonderfall bilden. Das Argument „experimenteller Wohnungs- bau“ muss sich ein Nachbar nicht entgegenhalten lassen. Ab- weichungen zwischen Gebäuden auf eigenem Grund dürften unter dem Label „Erprobung“ dagegen möglich sein. EXKURS INS DICKICHT DES NEUEN ABSTANDSFLÄCHENRECHTS: Für die Großstädte über 250.000 Einwohner gilt in Bayern für Wohngebiete die alte Abstandsflächenregelung noch fort, also 1 H, an zwei Seiten bis 16 m H/2. 23 Die Stadt München hat bis- her von der Ermächtigung, die Abstandsflächen wenigstens für Teile des Stadtgebiets auf 0,4 H einheitlich zu verkürzen keinen Gebrauch gemacht. Umgekehrt hat die Einführung von 0,4 H in Bayern in vielen Hunderten von Gemeinden zu örtlichen Satzun- gen mit erweiterten Abstandsflächen geführt. Insgesamt bietet sich heute ein reichlich zersplittertes Abstandsflächenrecht von Kommune zu Kommune unterschiedlich, das jedenfalls den Ap- pellen zur Entbürokratisierung, Vereinfachung und Beschleuni- gung diametral zuwiderläuft. Für die Umbaufragestellung ist das nicht ideal: Wenn hier be- standsorientierter Umbau von Büro zu Wohnen stattfinden soll, und die größeren Abstandsflächen nicht eingehalten werden können, sind weiterreichende Abweichungen mit entsprechen- den Nachbarrisiken erforderlich. Mit der neuen Regelabwei- chung für „Vorhaben, die der Weiternutzung bestehender Ge- bäude dienen“, müssten aber auch diese Fälle lösbar sein.

FREIFLÄCHENVERSORGUNG: Wegen in der Regel höherer Dichten auf bislang gewerblich ge- nutzten Grundstücken wird die Freiflächenversorgung bei Um- wandlung in Wohnen häufig kritisch sein und nicht die Werte erreichen, die Planer bei der Neuanlage von Bebauungsplänen zugrunde legen können. Daran sollte der Bestandserhalt zu- gunsten des Wohnens aber nicht scheitern. Das Thema der ausreichenden Freiflächenversorgung stellt sich bereits auf der Ebene der planungsrechtlichen Beurteilung, ist aber auch bau- ordnungsrechtlich relevant. 16 Vgl. § 12 Ziffer 9 d des 1. Bay Mod G zu Art. 57 Abs. 4 Bay BO, (GVBL. 24/611). 17 Art. 6 Abs. 5 Bay BO; so auch Art. 6 Abs. 5 MBO’23. 18 Bei Bürogebäuden in GE-Gebieten stellt sich das Problem der zu engen Abstände bereits bei der planungsrechtlichen Beurteilung, ob Wohnen im GE überhaupt „befreiungswürdig“ ist. Ausgeschlossen ist es nach dem oben Gesagten nicht, nur eben schwieriger. 19 Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Bay VGH, Urteil vom 23.5.2023, 1 B 21.2139, Rd Nr.26, juris Datenbank, dort mit weiteren Nachweisen. 20 Siehe oben FN 9 21 A maiore ad minus, wie der Lateiner sagt, oder a fortiori: Umso mehr! 22 Siehe nochmal Bay VGH, Urteil vom 23.5.2023, oben Fn.19. 23 Das Sonderrecht des Art. 6 Abs. 5a Bay BO gilt jetzt nur noch für Gebiete mit einer Prägung durch Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, vgl. § 4 Ziff. 1b des 1. Bay Mod G (GVBl 24/620). Wie es zu dieser Sonderausnahme ausgerechnet für die Großstädte mit dem größten Nachverdichtungsbedarf kam und warum die Stadt München dem Beispiel Augsburgs oder Nürnbergs nicht gefolgt ist und wenigstens für Teile ihres Stadtgebiets eine 0,4 Satzung erlassen hat, ist unergründlich. 48 JURISTISCHE RAHMENBEDINGUNGEN: BAUORDNUNGSRECHT Nach Art. 7 Bay BO 24 gelten die Anforderungen an Freiflächen nur für die nicht überbauten Teile eines Grundstücks.

Die Vor- schrift tritt also hinter der zulässigen Bebauung zurück. Fachlich sollten sich die Planerinnen und Planer trotzdem be- mühen, durch Aufwertungsmaßnahmen bestehende Grünflä- chen für die künftigen Bewohner so gut als möglich nutzbar zu machen und unzureichende Freiflächen ggf. durch weitere Ge- meinschaftsangebote im Gebäude oder auf Gebäudeteilen zu kompensieren. Kinderspielplatz: Art. 7 Abs. 3 Bay BO 25 schrieb die Anlegung und den Unterhalt eines Kinderspielplatzes ab vier Wohneinheiten vor. Dazu haben viele Kommunen örtliche Satzungen erlassen, die im einzelnen Größe und Ausstattung regeln. Diese Anforde- rungen können bei sehr dichten Bestandssituationen häufig nur unzureichend umgesetzt werden. Hier sind dann Abweichungen angezeigt, wenn man der Wohnraumschaffung durch Umnut- zung den Vorrang geben will. Auf jeden Fall erscheint gerade bei größeren Anlagen die Klein- kinderversorgung, verkehrssicher erreichbar auf dem eigenen Grundstück, ein wichtiger Belang; nicht jeder Gang an die fri- sche Luft sollte mit weiten Wegen zum nächsten öffentlichen Spielplatz verbunden sein. Jedenfalls für die Gruppe der Klein- kinder, die noch nicht selbstständig größere Anlagen erreichen können, sollte von Ablösungsmöglichkeiten oder Abweichun- gen kein Gebrauch gemacht werden. Auch auf bislang gewerb- lich genutzten Grundstücken werden sich für solche Gemein- schaftsflächen geeignete Lösungen finden lassen. Mit dem ersten und zweiten Modernisierungsgesetz in Bayern sind im Bereich Freiflächen gravierende Änderungen eingetre- ten. Freiflächengestaltungssatzungen nach Art. 81 Abs. 5 Bay BO sollen künftig als Ortsrecht nicht mehr möglich sein, bestehen- de Satzungen sollen entfallen. 26 Weiter soll die Kinderspielplatz- pflicht in Art. 7 Abs. 3 Bay BO gestrichen werden.

Stattdessen sollen die Gemeinden ein Satzungsrecht bekommen, die Anlage von Spielplätzen künftig ab 5 Wohnungen selbst zu regeln. ANFORDERUNGEN AN WOHN- UND AUFENTHALTSRÄUME Die Anforderungen an Wohn- und Aufenthaltsräume wurden in den letzten Dekaden ohnehin schon auf ein Minimum zurück- gefahren. Das in Bayern bis 2007 noch enthaltene Verbot reiner Nordwohnungen oder das Gebot, Aufenthaltsräume überwie- gend weg von lauten Straßen zu orientieren, wird seither nicht mehr als Gegenstand des Bauordnungsrechts behandelt. Raumhöhen von 2,40 m 27 werden in der Regel bei Umwandlung einzuhalten sein. Es dürfte aber nichts dagegensprechen, bei geringfügigen Unterschreitungen, die sich durch nachträgliche Deckenaufbauten oder notwendigen Abhängungen ergeben, bestandsorientierte Abweichungen zu erteilen, wenn die Alter- native sonst „Abriss/Neubau“ bedeuten würde. Der Vorschlag der Bundesarchitektenkammer sieht vor, bei bestehenden Ge- bäuden künftig pauschal 2,20 m als Mindesthöhe ausreichen zu lassen. 28 Belichtung: Problematisch kann bei tieferen Grundrissen die Belichtung von Aufenthaltsräumen – 1⁄8tel-Regelung – werden. Hier sind Abweichungen gegen Einzelnachweis ordentlicher Grundrisse denkbar. Jedenfalls sollten nicht einzig wegen der 1/8tel-Vorschrift Bestandsfenster und Öffnungen erweitert wer- den müssen, wenn dies zu unzumutbarem Mehraufwand führt. Die bestandsorientierte Sollabweichung des Art. 63 Bay BO kann solchen Fällen gerecht werden. SONDERPROBLEM SCHALLSCHUTZ Im Bürobau der 1960er- und 1970er-Jahre erreichen die De- ckenkonstruktionen vielfach nicht die heute geltenden Werte. Nachdem sich ein verbesserter Schallschutz häufig nur durch die Einbringung von Masse, die Trennung von Bauteilen oder die Neugestaltung von Fassadenelementen erreichen lässt, kann sich die Anforderung auf die vorgefundene Gebäudestatik aus- wirken mit weitreichenden Kostenfolgen.

In der aktuellen Diskussion werden überzogene und im Bestand kaum leistbare Standards an den Trittschallschutz moniert. 29 Die Kritik richtet sich aber in erster Linie nicht gegen die eingeführte und bekanntgemachte Baubestimmung der DIN 4109, 30 sondern darauf, dass diese Norm von der Zivilrechtssprechung nicht mehr als anerkannte Regel der Baukunst behandelt wird und in der Praxis deshalb die erhöhten Anforderungen aus Anlage 5 der DIN oder die Anforderungen aus der VDI-Richtlinie 4100 erwartet werden. Es ist dies auch im Zusammenhang mit dem Gebäudetyp E das am meisten zitierte Beispiel: Es muss mög- lich sein, auch gegenüber Laien und künftigen Erwerbern einen Mindesttrittschallschutz rechtssicher zu vereinbaren. Dies wäre ein typischer Anwendungsfall für Gebäudetyp E. Die im öffentlichen Recht eingeführte DIN 4109-01; 2018-01 gewährleistet einen Mindeststandard. Sie dient dem Gesund- heitsschutz, einem Mindestmaß an Privatsphäre und soll Miss- stände vermeiden helfen. Gerade im dicht belegten Wohnungs- 49 bau oder in sehr kleinen oder überbelegten Wohnungen kann mangelnder Trittschallschutz die Wohngesundheit und das Ge- fühl sozialer Abgeschlossenheit erheblich beeinträchtigen. Die Vorschrift ist daher im Grundsatz nicht abweichungsfähig. Es wäre schon viel gewonnen, wenn auf der Seite des Zivilrechts der Mindeststandard der DIN-4109-01 rechtssicher vereinbart werden könnte. 31 BARRIEREFREIHEIT Die Vorschriften über die Barrierefreiheit sollten in der Regel bei Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnen einzuhalten sein. Wo dies im Einzelfall nicht in allen Teilen zu realisieren ist, bie- ten die meisten Bauordnungen bereits spezielle Reglungen. 32 Bei der Erteilung von Abweichungen sollte auf das mit vernünftigem Aufwand Erreichbare geachtet werden.

Vor allem die Erdge- schosszone und die Freiflächen sollten für alle barrierefrei er- reichbar und zugänglich gemacht werden. In größeren Büroan- lagen wird die Umsetzung in aller Regel möglich sein. LIFTPFLICHT Nach Art. 37 Abs 4 Bay BO müssen Gebäude mit mehr als 13 m Höhe Aufzüge besitzen. Nach Abs. 5 dieser Vorschrift ent- fällt die Verpflichtung bei Schaffung von Wohnraum durch Aufstockung, wenn die Anforderungen nur mit einem unver- hältnismäßigen Aufwand erfüllt werden können. Der Fall der Umnutzung von Büro zu Wohnen ist von dieser Ausnahme nicht erfasst. Hier kann aber bei unverhältnismäßig schwierigen Ver- hältnissen im Altbestand durchaus auch der Weg über eine be- standsorientierte Abweichung überlegt werden. Vor allem gilt das, wenn im Altbestand die neuen Aufzugsmaße nach Art. 37 Abs. 5 Bay BO (1,10 m x 2,10 m) nicht vorhanden sind und auch nicht ohne schweren Eingiff in die Substanz geschaffen wer- den können. Der Umbau eines betonierten Liftschachts über mehrere Geschosse hinweg dürfte als unzumutbarer Aufwand gelten können. Auch hier gilt: „bestmöglich“ im Rahmen des Zumutbaren. STELLPLATZRECHT Grundsätzlich waren die Stellplatzvorschriften für Büronutzun- gen in der Vergangenheit strenger als für den Wohnungsbau, so dass in den meisten Fällen auf ein ausreichendes Raumangebot zurückgegriffen werden kann. Wo dies nicht der Fall ist, sollte es vermieden werden, dass durch zusätzliche Stellplatzanforde- rungen unwirtschaftlicher Mehraufwand oder zusätzliche Ver- siegelungen in den Freiflächen entstehen. Sehr weitgehend verzichtet die Bay BO bei Schaffung von Wohn- raum, der durch Aufstockung oder Nutzungsänderungen ent- steht, auf zusätzliche Stellplätze. Bestreben guter Planung soll- te gleichwohl sein, durch ein ausgeglichenes Angebot den im Bestand vorhandenen Raum für Mobilitätsangebote aller Art so sinnvoll wie möglich auszunutzen.

Möglichkeiten, Fahrzeuge im öffentlichen Raum unterzubringen, sollten regelmäßig nicht als Argument für Abweichungsentscheidungen akzeptiert werden. Die Stadt München ermöglicht deutliche Reduzierungen des Stellplatznachweises für den Wohnungsbau zunächst für sozial geförderte Anlagen (abweichender Stellplatzschlüssel für die verschiedenen Arten des geförderten Wohnungsbaus) und für den genossenschaftlichen Mietwohnungsbau, da hier erfah- rungsgemäß mit geringerem Stellplatzbedarf gerechnet werden 24 Vgl. auch § 8 MBO’23 und zahlreiche Landesbauordnungen. 25 Vgl. auch § 8 Abs. 3 MBO’23 und zahlreiche Landesbauordnungen. 26 Vgl. 1. Bay Mod G §13 Ziff. 1, 3 und 4 – zu Art. 7 Abs 3 und Art. 81 Abs. 5. Diese gravierende Beschneidung des kommunalen Satzungsrechts wurde von Kammern und Verbänden heftig kritisiert, vgl. etwa die Stellungnahme der Bayerischen Architektenkammer vom 23.7.2024, https://www.byak.de/data/bilder/News/2024/ Stellungnahme Erstes Modernisierungsgesetz_20240723. pdf. Die Änderung ist zum 1.1.2025 in Kraft getreten. 27 Vgl. Art. 45 Abs. 1 Bay BO, Art. 47 Abs. 1 MBO’23. 28 BAK’23 – Vorschlag zu § 47 Abs. 1 MBO’23, „Aufenthaltsräume“. 29 Vgl. zur Diskussion etwa die Kolumne von Dieter Räsch, Vorstandsmitglied der Bayerischen Ingenieurekammer- Bau, veröffentlicht in der Bayerischen Staatszeitung vom 22.03.2024. 30 Die DIN 4109-1, 2018-01 regelt die bauaufsichtlichen Mindestanforderungen an den Schallschutz im Hochbau. Sie ist bauaufsichtlich eingeführt und somit rechtlich bindend; sie gilt soweit ersichtlich in allen Bundesländern. 31 Vgl. den Beitrag Alfred Schmitz „Laut und leise“ im Deutschen Architektenblatt 08.2020; dokumentiert unter https://www.dabonline.de/bautechnik/schallschutz-im- wohnungsbau-normen-standards-neuerungen-akustik- din-4109. 32 Siehe z. B. Art. 48 Abs. 4 Bay BO, entsprechend auch § 50 Abs. 4 MBO’23.

50 JURISTISCHE RAHMENBEDINGUNGEN: BAUORDNUNGSRECHT kann. In „guten Lagen“ (fußläufige Erreichbarkeit von Gütern des täglichen Bedarfs und guter ÖV-Anbindung) lässt die Stadt wei- tere deutliche Reduzierungen im Wege der Abweichung gegen Vorlage eines Mobilitätskonzepts zu. 33 Weiter wurde Bestandshaltern, also Mietwohnungsbaugesell- schaften und Genossenschaften gestattet, neuere mildere Stell- platzschlüssel bei Nachverdichtungsmaßnahmen auch über den Altbestand neu zu rechnen, so dass häufig auch bei Nach- verdichtungsmaßnahmen rechnerisch keine neue Stellplatz- forderung angesprungen ist (Freirechnen). Dafür wurden aber Angaben zum aktuellen und zum erwarteten Stellplatzbesatz erwartet. Mit diesen verschiedenen Instrumenten dürften bei Umwand- lungsfällen stets Lösungen zu finden sein. Art. 47 Abs. 1 Satz 3 Bay BO ging bislang davon aus, dass bei Nutzungsänderungen ein etwaiger Stellplatzmehrbedarf auszu- gleichen ist, wobei die Forderung entfällt bzw. die Stellplätze abgelöst werden dürfen, wenn anders „die Schaffung oder Er- neuerung von Wohnraum erheblich erschwert oder verhindert würde“ – also Vorfahrt für den Wohnungsbau. Mit dem ersten Bayerischen Modernisierungsgesetz gilt die Stellplatzpflicht jetzt überhaupt nur noch, wenn die Kommunen dies durch Sat- zung anordnen. Die staatlichen Stellplatzrichtlinien sollen dann künftig Obergrenzen abbilden, von der nur noch nach unten ab- gewichen werden kann. 34 Alle Vorschläge die auf eine Liberalisierung von Stellplatzver- pflichtungen zielen, wären richtig, wenn sie sich mit dem Pro- blem auseinandersetzen würden, dass irgendwo Parkraum ge- schaffen werden muss, solange Nachfrage besteht. Bei aller Kritik wird es auch künftig noch Menschen geben, die gern oder aus Notwendigkeit über ein Auto verfügen würden. Auch die Elektromobilität wird ja das Platzproblem nicht beheben.

Die Sozialisierung des Problems, private Abstellplätze im öf- fentlichen Raum unterzubringen, ist jedenfalls als Grundprinzip nicht der richtige Weg, wenn wir gleichzeitig den öffentlichen Raum für Fuß- und Radverkehr, für ÖV-Vorrangspuren und für die Neupflanzung von Bäumen entwickeln wollen. Realistische Mobilitätsbetrachtungen je nach Wohnmodell und die Abde- ckung des voraussichtlichen Bedarfs durch Flächenangebote und ergänzende Mobilitätsbausteine sind planerisch der bes- sere Weg. 35 BRANDSCHUTZ UND STATIK Die Vorgaben zum Brandschutz und zur Baustatik sind zu kom- plex und zu stark vom Einzelfall (Baujahr, Typologie, Befundung) abhängig, um in diesem Rahmen auch nur halbwegs befriedi- gend allgemeingültig abgehandelt werden zu können. Die oben bereits genannten Erleichterungen für bestandsorientierte Auf- gaben seien hier nochmals zusammengefasst: Abweichungen nach Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 4 Bay BO im Bereich des Brandschutzes Abweichungen im Bereich des Brandschutzes sind in der Praxis nicht selten. Abweichungen können bestandsorientiert notwen- dig oder entwurfsbedingt gewollt sein. Sie setzen in jedem Fall, da es hier sehr unmittelbar um Gefahren für Leib, Leben und Sachwerte geht, eine intensive Auseinandersetzung mit den Schutzzielen der jeweiligen Vorschriftengruppen voraus, von denen Abstand genommen werden soll. Von den Schutzzielen selbst kann nicht befreit werden. Es geht vielmehr darum nachzuweisen, dass die Schutzziele auf andere Weise oder besser erreicht werden. Im Brandschutz geht es da- her stets um Kompensationsangebote, mit denen der gesetzlich vorgesehenen Regellösung eine möglichst gleichwertige eigene Lösung oder Methode entgegengestellt wird oder um nachvoll- ziehbare Ausführungen, die offenlegen, dass der dem Gesetz zugrundeliegende Regelfall, auf das Vorhaben angewendet, zu falschen Ergebnissen führt.

Die neuen Abweichungsvorschriften sollen Sachzwängen, die sich aus dem Bestand ergeben, rechnung tragen. Die Weiternut- zung des Bestands und Vorhaben zur Erprobung neuer Bau- und Wohnformen werden explizit als Abweichungsgrund aufgeführt. Auch bisher haben sich die Behörden bestandsorientierten Ar- gumenten nicht verweigert. Bei der Umnutzung von klassischen Bürogebäuden zu Wohnen ist das wohl naheliegendste Problem, dass aus großen zusam- menhängenden Nutzungseinheiten kleinteilige Wohnstrukturen entstehen, und die Forderung nach einem ersten und zweiten Rettungsweg, je nach angestrebter Grundrisslösung und Typo- logie, nicht mehr in der vorgefundenen Struktur (z. B. Zellenbüro an Mittelflur) geführt werden kann. Dasselbe Problem stellt sich bei vormals tiefen Bürogrundrissen und Großraumbüros. Beim Entwurf, wenn die Weichen für die neuen Wohntypologien entschieden werden, muss die Sicherstellung von Flucht und Rettung mit erster Priorität bearbeitet werden. Lösungen, so die 51 hier vertretene These, gibt es immer. Von der Anforderung an den ersten und zweiten Rettungsweg kann es jedenfalls keine Abweichung geben, höchstens an deren Ausgestaltung. Der Brandschutz wird jedenfalls kein K.-o.-Kriterium für die Frage des Bestandserhalts darstellen. Vorschau: Brandschutzmäßige Erleichterungen und Beibehal- tung der Gebäudeklasse auch bei Aufstockungen Sehr weitgehend erleichtert die schon zitierte Vorschrift des Art. 46 Abs. 5 Bay BO die Umwandlung von Nutzungseinheiten, die bisher schon Aufenthaltsräume beinhalten, zu Wohnraum. Die Vorschriften über tragende Wände und Stützen, Außenwände, Brandwände, Decken und Dächer gelten nicht für Bauteile, die bestehen bleiben. 36 Die Modernisierungsnovelle hat jetzt auch den Fall der Aufsto- ckung um ein Geschoss deutlich erleichtert. Art. 46 Abs.

6 (neu) lautet: „Sollen bestandsgeschützte Gebäude zur Schaffung von Wohnraum erstmals um nicht mehr als ein Geschoss aufgestockt werden, so sind auf bestehende Bauteile die Art. 25 bis 29 und 32 bis 34 nicht anzuwenden. Im Bereich der Aufstockung gelten die Anforderungen an die bisherige Gebäudeklasse.“ 37 Die Notwendigkeit von gesicherten Rettungswegen nach Art. 31 Bay BO bleibt natürlich bestehen und muss auch für den Fall der Aufstockung rechtssicher nachgewiesen werden. Anforde- rungen werden insoweit nur an die Ausgestaltung der Treppen- räume gestellt. Die Vorschrift des Art. 46 Abs. 5 Bay BO (Umwandlung zu Woh- nen) und die Regelung zu Aufstockungen in Art. 46 Abs. 6 Bay- BO stellen echte materielle Deregulierungsvorschriften dar, die mit einer inhaltlichen Rücknahme von Anforderungen arbeiten, unter bewusster Inkaufnahme eines unter Umständen geringe- ren Schutzniveaus. Wie sich die Praxis dazu stellen wird, insbe- sondere auch die Versicherungswirtschaft, bleibt abzuwarten. BRANDSCHUTZ ALS KOSTENTREIBER? Die Arbeitsgemeinschaft der Berufsfeuerwehren in Deutschland (AGBF) 38 hat in einem lesenswerten Positionspapier 39 die Anfor- derungen dargestellt, die bei der Gebäudeplanung aus der Sicht des vorbeugenden Brandschutzes zu berücksichtigen sind. Die AGBF analysiert, wo im Brandschutz die Hauptkostentreiber vermutet werden. 40 Sie warnt vor der Vermutung, durch mate- rielle Deregulierung seien Kosteneinsparungen zu erreichen, da bei Regelungslücken sofort mit einem Nachwachsen von tech- nischen Regelwerken und neuen DIN-Vorschriften gerechnet werden müsse. Unter dem Stichwort: „Brandschutz mit Augen- maß“ fordert die Arbeitsgemeinschaft die stärkere Beteiligung der öffentlichen Hand bei der Erstellung technischer Regelwer- ke, um das Primat der brandschutztechnischen Industrie in den DIN-Ausschüssen zu relativieren.

Lesenswert ist auch das Papier des Normenkontrollrats Ba- den-Württemberg, 41 das sich mit den Schwierigkeiten des Be- standsumbaus befasst, der häufig auf Sonderlösungen abseits der Regelungen der Bauordnung angewiesen sei. Der Normen- kontrollrat empfiehlt die Einrichtung einer Wissensplattform auf Ebene des Landesbauministeriums, in der Best-Practice-Bei- spiele für solche Sonderlösungen gesammelt werden und dann für alle Akteure abrufbar sind. 33 Vgl. https://muenchenunterwegs.de/information/ mobilitaetskonzepte-im-wohnungsbau und die dort dokumentierte Vorgehensweise für Abweichungen von der Stellplatzpflicht. 34 Siehe Anlage zu § 11 zur Ga Stell V 1. Bay Mod G (GVBI 24/616); der Landtag hat im Dezember 24 mehrheitlich zwei Stellplätze je Wohneinheit als neue Obergrenze beschlossen; im ursprünglichen Entwurf war nur noch ein Stellplatz je Wohneinheit vorgesehen. 35 In der Bremischen Bauordnung sind jetzt „Mobilitätsbausteine“ als Alternative explizit benannt, vgl. § 49 Abs. 1 Satz 2 Brem Bau O vom 29. Mai 2024 (Brem. GBl. Nr. 60, S. 380). 36 Siehe oben FN 13. 37 Vgl. § 12 Ziff. 7, 1. Bay Mod G. 38 Siehe www.agbf.de; Arbeitsgemeinschaft der Leiterinnen und Leiter der Berufsfeuerwehren in der Bundesrepublik Deutschland, eine Gruppierung im Rahmen des Deutschen Städtetags. 39 Ebenda, www.agbf.de/downloads-fachausschuss- vorbeugender-brand-und-gefahrenschutz – Positionspapier 2017-1. 40 Ebenda Anlage 4: „Mythen über Brandschutzkosten“. 41 www.normenkontrollrat-bw.de; Empfehlungsbericht zur Entlastung von Bürokratie und Baukosten durch Optimierung des Brandschutzes, Seite 32 ff. zu den Schwierigkeiten beim Bestandsumbau. 52 JURISTISCHE RAHMENBEDINGUNGEN: BAUORDNUNGSRECHT ABWEICHUNGEN VON TECHNISCHEN BAUBESTIMMUNGEN Nach Art. 81 a Bay BO sind die vom Bauministerium öffentlich bekanntgemachten Technischen Baubestimmungen zu beach- ten.

Hier kann abgewichen werden, wenn die allgemeinen An- forderungen auch mit anderen Lösungen „in gleichem Maße“ erfüllt werden können und in der Technischen Baubestimmung Abweichungen nicht ausgeschlossen sind. Nach Art. 81a Abs. 1 Satz 3 Bay BO gelten die bauaufsichtlichen Anforderungen als eingehalten (widerlegliche Vermutung), wenn bei der Planung und Ausführung die „allgemein anerkannten Regeln der Technik und Baukunst“ beachtet werden. Bauaufsichtlich sind als Grund- lage der Beurteilung nur die öffentlich bekanntgemachten „ein- geführten“ Technischen Baubestimmungen maßgeblich. Satz 3 soll die Möglichkeiten der Planer erweitern, auch auf andere Re- geln zurückzugreifen. Das können geschriebene oder nicht ge- schriebene Vorschriften, andere DIN-Normen oder VDI-Richt- linien sein oder auch ungeschriebene Erfahrungssätze, wenn diese sich nur allgemeiner Anerkennung erfreuen. Eine in diesem Zusammenhang wichtige Initiative der Länder sei hier noch kurz angeführt: Die Länder haben mit dem Deutschen Institut für Normung, also dem für die DIN-Normen zuständigen Tr ä g e r 2 0 2 3 e i n e Ve r e i n b a r u n g ( D I N - L ä n d e r -Ve r t r a g ) g e s c h l o s- sen. Danach soll künftig bei Normen, die bauaufsichtliche An- forderungen betreffen, klar und transparent differenziert werden zwischen den Mindestanforderungen und ggf. wünschenswer- ten weitergehenden Anforderungen. Weiter soll die Mitwirkung der Länder an der Normung sichergestellt und die Zugänglich- keit der Normen für die Anwender verbessert werden. 42 EINHALTUNG DER VORSCHRIFTEN ZU ENERGIE UND KLIMA – GEG 43 Das GEG behandelt in §§ 46 ff. Änderungen an bestehenden Gebäuden. § 46 GEG schließt bei Maßnahmen im Bestand „Ver- schlechterungen“ aus, § 47 definiert Mindestanforderungen an die Dämmung der Dächer, wenn sie angefasst werden (Min- destwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02).

Nach der besser bekannten Norm des § 48 GEG sind Maßnahmen erst dann er- forderlich, wenn mehr als jeweils 10 Prozent der in Anlage 7 de- finierten Bauteile angefasst werden. „Soweit bei beheizten oder gekühlten Räumen eines Gebäudes Außenbauteile im Sinne der Anlage 7 erneuert, ersetzt oder erst- malig eingebaut werden, sind diese Maßnahmen so auszufüh- ren, dass die betroffenen Flächen des Außenbauteils die Wär- medurchgangskoeffizienten der Anlage 7 nicht überschreiten. Ausgenommen sind Änderungen von Außenbauteilen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteil- gruppe des Gebäudes betreffen.“ Im Falle von Bestandsgebäuden kann die Erfüllung der Anfor- derungen nach § 50 GEG pauschaliert nachgewiesen werden („gelten als erfüllt, wenn ...“). Darüber hinaus sieht das GEG in § 102 Befreiungsmöglichkei- ten vor, wenn „die Anforderungen im Einzelfall wegen beson- derer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen“. Nach dieser Vorschrift liegt „eine unbillige Härte insbesondere vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungs- dauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können, das heißt, wenn die notwendi- gen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Ertrag stehen. Eine unbillige Härte liegt auch vor, wenn die not- wendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen.

Hierbei sind unter Berücksich- tigung des Ziels dieses Gesetzes die zur Erreichung dieses Ziels erwartbaren Preisentwicklungen für Energie einschließlich der Preise für Treibhausgase nach dem europäischen und dem na- tionalen Emissionshandel zu berücksichtigen.“ Weitergehende Erleichterungen sieht § 105 GEG bei Denkmä- lern und bei „sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz“ vor: „Soweit bei einem Baudenkmal, bei auf Grund von Vor- schriften des Bundes- oder Landesrechts besonders geschütz- ter Bausubstanz oder bei sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen dieses Gesetzes die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder an- dere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, kann von den Anforderungen dieses Gesetzes abgewi- chen werden.“ Für beide Vorschriften gilt: Das mit vernünftigem Aufwand Er- reichbare, bzw. bei § 105 GEG das denkmalverträglich Mach- bare, muss natürlich umgesetzt werden. Die Befreiung gilt nur „soweit“ sie im Sinne der Befreiungsvorschriften erforderlich ist. Ferner ist auf die Innovationsklausel des § 103 GEG hinzuwei- sen, mit dem eine gewisse Technologieoffenheit erreicht wer- den soll, wenn insgesamt eine gleichwertige Begrenzung der 53 Treibhausgasemissionen erreicht wird. § 103 GEG ist allerdings befristet bis Ende 2025. Eine Verlängerung wäre wünschens- wert – wer weiß, welche Methoden der Erfüllung die Zukunft noch bringt. So brauchbar diese „Abweichens-Vorschriften“ für die Thematik der Umnutzung wären: Die EU-Taxonomie (ESG-konforme An- forderungen bei der Immobilienfinanzierung) und nahezu alle Förderprogramme gehen von jeweils den aktuellsten Klima- und Energiestandards aus oder versuchen diese zu übertreffen.

Wenn man künftig den Fokus stärker auf den größt möglichen Gebäu- deerhalt richten will, um die alte scheinbare Rentabilität von Ab- riss und Neubau zu durchbrechen, müssten auch diese Program- me auf die Tugend des Bestandserhalts harmonisiert werden. WEITERFÜHRENDE ANSÄTZE Die Bundesarchitektenkammer hat im Mai 2023 einen umfas- senden Vorschlag zur Änderung und Ergänzung der Muster- bauordnung vorgelegt. 44 Der Vorschlag sieht an vielen Stellen der Musterbauordnung jeweils bei den einzelnen Vorschriften- gruppen Erleichterungen für den Umbau bestehender Gebäude vor. So wird vorgeschlagen, bei Aufstockungen bis zu zwei Ge- schossen, Erweiterungen und Nutzungsänderungen die jeweili- ge Gebäudeklasse beizubehalten. 45 Der Vorschlag zielt weiter auf die Überlegung, dass Umbau im Verhältnis zum Neubau durch eine „ganzheitlichen Lebenszy- klusbetrachtung“ neu gewichtet werden muss. Dafür wird ein bundeseinheitliches Gebäuderessourcengesetz vorgeschlagen in das der Ressourcenaufwand des Rückbaus/Abbruchs von Ge- bäuden einfließen soll. Die Bauaufsichtsbehörden sollen dann die Vorlage entsprechender „Treibhausgas-Bescheinigungen“ (THG) einfordern dürfen. Ob dieser Vorschlag wirklich zur Be- schleunigung und Erleichterung des Wohnungsbaus weiterführt und nicht nur zu neuer Bürokratie und Zettelwirtschaft, Gutach- terwesen und Normung führen wird, muss intensiv diskutiert werden. Der Vorschlag der Bundesarchitektenkammer beinhaltet weiter als Beitrag zur Klimaanpassung die Qualifizierung des Freiflä- chenplans (QFP) zum gebündelten Nachweis von Regenwasser- retention, Förderung der Artenvielfalt und der Vermeidung von Hitzeinseln auf beplanten Grundstücken.

46 „Die jetzt erfolgte Streichung der Möglichkeit zum Erlass kom- munaler Freiflächengestaltungssatzungen steht dazu natürlich in einem diametralen Widerspruch.“ 47 ZUSAMMENFASSUNG Der Bayerische Landesgesetzgeber hat die Diskussionen um den Bestandserhalt rasch aufgegriffen und in ziemlich konsequenter Weise Erleichterungen für die Weiternutzung, den Umbau und die Aufstockung von Gebäuden geschaffen. Die Erleichterun- gen, insbesondere die Ermessensvorschrift zur „Weiternutzung von bestehenden Gebäuden“ wird allerdings nur dann Wirkung entfalten, wenn Antragsteller, Planerinnen und Planer damit nicht nur kreativ, sondern auch vernünftig umgehen und wenn in den Behörden ein aufgeschlossenes Klima für Sonderlösungen herrscht. Interessant ist in diesem Zusammenhang die Änderung des Bayerischen Beamtenrechts: In den Beurteilungskriterien für Beamte des Freistaats werden künftig die „Lösungsorientierte Vorgehensweise“, die „pragmatische Arbeitsweise“ und die „Ausschöpfung bestehender Beurteilungs- und Ermessenspiel- räume“ als neue Kriterien eingeführt.“ 48 42 https://www.din.de/de/mitwirken/normenausschuesse/ nabau/aktuelles/din-laender-vertrag 43 Siehe auch den Leitfaden der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau: https://www.bayika.de/bayika- w Assets/docs/beratung-und-service/download/0043_ bayika_geg-gebaudeenergiegesetz-leitfaden-bauherren- anwender.pdf. 44 Der Vorschlag ist dokumentiert unter: https:// bak.de/presse/pressemitteilungen/bak-legt- musterumbauordnung-vor-als-beitrag-zur-nachhaltigen- entwicklung-von-staedten-und-kommunen. 45 BAK’23, Vorschlag zur MBO, § 2 Abs 3, neuer Satz 2. 46 BAK’23-Vorschlag zu Art. 7 MBO. 47 Siehe zur Neufassung des Art. 7 Bay BO und zur Streichung der Rechtsgrundlage für Freiflächengestaltungssatzungen nochmal FN 26. 48 Vgl. § 1 Ziff. 2 des 2. Bay Mod G, GVBl 24/619 zum Leistungslaufbahngesetz.

Der Titel der im Grundsatz lobenswerten Novellen: „Erstes und zweites Modernisierungsgesetz in Bayern“ hat den Autor dieses Beitrags allerdings verwundert, galt doch bislang die Bayerische Verfassung unter Maximilian dem I. Joseph von Bayern vom 26.5.1818 als das allererste Bayerische Modernisierungsgesetz nach der „Constitution“ von 1808. KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜRO GEBÄUDE 56 KONSTRUKTION, BAUJAHR, ZUSTAND? TYPOLOGISCHE KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜROGEBÄUDE Matthias Haber Inwiefern sich Bürogebäude für einen Umbau zu Wohnen eig- nen, kann anhand klar definierter Kriterien eingeordnet werden. Hoher Leerstand, auslaufende Mietverträge oder geringe Miet- einnahmen bilden u.a. ein wirtschaftliches Grundmilieu, das in Abwägung mit dem baulichen Zustand des Bestands sowie Standortfaktoren eine erste Gesamteinschätzung ermöglicht. Im Hinblick auf eine kostengünstige Umwandlung rücken Ge- bäude ab Mitte der 1980er-Jahre in den Fokus: Sie fallen bereits unter die erste Wärmeschutzverordnung, verfügen also über einen passablen Dämmstandard. In dieser Bürogeneration ist kein Asbest mehr verbaut, aufwändige Sanierungen im Inneren mit Schadstoffentsorgung entfallen folglich. Da Bürobauten aus den 1980er-Jahren in der Regel mit Flachdecken gebaut sind, erweisen sie sich auch unter heutigen Anforderungen statisch und schalltechnisch als sehr robust. Nimmt man gewisse Ab- striche in Bezug auf die Wärmedämmstandards in Kauf, lassen sich diese Gebäude mit sehr geringem Aufwand in Wohnungen umwandeln. Wie kommen Entscheidungsträger also zu einer ersten Ein- schätzung, ob sich ein Bürogebäude für einen Umbau und die Umnutzung zu einem Wohngebäude eignet? Infrage kommen Bürogebäude, die folgende drei Kriterien er- füllen: • Die Bürobauten verfügen über eine Bürofläche ≥ 3.000 m 2 . • Das Baujahr ist älter als 2010.

• Der Bestand ist nicht weiter wirtschaftlich nutzbar. Die Büros weisen einen hohen Leerstand auf oder die Mietverträge sind am Auslaufen. Wenn das Gebäude diese Kriterien erfüllt, kann es zunächst über die rechts anhängende Tabelle bewertet werden. Die Gebäude können dort nach zehn Kriterien nach einem Punkte system von eins bis fünf bewertet werden. Eine Bewer- tung mit fünf Punkten würde die höchste Priorität für das Kri- terium darstellen. Die Tabelle ist nicht begrenzt auf die Art und Anzahl ihrer Kriterien, sondern soll anhand von Erfahrungswer- ten fortgeschrieben und an die Marktsituation angepasst wer- den. Sie ist in einem Umlauf der Autoren und Beteiligten dieser Handreichung als erste Grundlage für die Entscheidungsfindung entstanden und soll im Weiteren als Basis für eine differenzier- tere fortzuschreibende Betrachtung dienen. Dies führt zu einem Gesamt-Scoring, das die Eignung eines Bestandsgebäudes für einen Umbau von Büro zu Wohnen einordnet. Im nächsten Schritt sollten weitere Faktoren wie die Interessen des Eigentü- mers an einer Umnutzung berücksichtigt und detaillierte Grund- rissanalysen, baurechtliche Themen, usw. beigelegt werden, um eine Vergleichbarkeit mit weiteren ausgewählten Gebäuden herzustellen. 57 Bewertungstabelle für den Umbau von Büro- zu Wohngebäuden – Stand Oktober 2024 © Matthias Haber Scoring5 Punkte4 Punkte3 Punkte2 Punkte1 Punkt Leerstand/ Verfügbarkeit Gebäudeanteil, der leer steht bzw. frei ist für eine Umnutzung in %85–100 %70–85 %55–70 %40–55 %20–40 % Restliche Mietzeit Mietvertrag endet in x Jahren0–2 a3–5 a5–10 a10–15 a15–20 a Büromiete Durchschnittliche Büromiete pro m 2 (A München/ B Nürnberg, Augsburg, Ingolstadt, Regensburg, Rosenheim/ C Städte-Orte Bayern ggf.

abweichend) < 18 €/ < 9 € 20–18 €/ 10–9 € 22–20 €/ 11–10 € 24–22 €/ 12–11 € > 24 €/ > 12 € Verfügbarer Raum Maximale zusammenhängende leere Fläche > 15.000 m 2 12.000– 15.000 m 2 9.000– 12.000 m 2 6.000– 9.000 m 2 3.000– 6.000 m 2 Geschosshöhevon FFB OK bis FFB OK, lichte Höhe abzügl. 40 cm pauschal exemplarisch> 3,5 m3,3–3,5 m3,1–3,3 m3–3,1 m< 3 m Parken Anzahl der Parkplätze pro 70 m 2 BGF> 1 Stk.1–0,5 Stk.0–0,5 Stk. Anbindung Distanz zu öffentlichem Nahverkehr, ( Lebensmittel-) Versorgungspunkte< 300 m 500– 300 m 800– 500 m 1.200– 800 m 1.700– 1.200 m Schadstoffe Baujahre mit Asbesteinbau< 1904/ > 1993 < 1930/ > 1990 1930– 1950 1980– 1990 1950– 1980 Bausubstanz Baujahr mit Materialknappheit einfache Bauweisen mit schlechtem Wärme-/ Schallschutz < 1918/ > 2000 1980er/ 1990er 1930er/ 1940er 1960er/ 1970er 1920er/ 1950er Art der baulichen Nutzung B-Plan Angaben zur Art der baulichen Nutzung, siehe Seiten 32–38. WA / WB / MI / MU / MK MD / MDWSOGEGI 58 SWINGING FIFTIES ODER GOLDENE 80ER – WELCHE BÜROGENERATION IST AM EINFACHSTEN UMZUNUTZEN? CHRONOLOGISCHE KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜROGEBÄUDE Rudolf Hierl Uffizii Florenz 1460– 1480, G. Vasari B. Buon- talenti, A . Parigi d. J. – © Adobe Stock Fotos 59 1950er-, 1980er- oder 2000er-Jahre – welche Bürobaugenera- tion ist am einfachsten umzunutzen? Jede Epoche hat ihre Stärken und Schwächen: Die monolithi- schen Bauten vor der Jahrhundertwende erweisen sich grund- sätzlich als robust und resilient, wenngleich beschränkt in Ihrer Leistungsfähigkeit hinsichtlich Bauphysik und Schallschutz. Die 1950er-Jahre können auch heute noch als vorbildlich im Hinblick auf sparsam eingesetzte Ressourcen sowie den effizi- enten Umgang mit Konstruktionselementen gelten. Die 1960er- und vor allem die 1970er-Jahre sind gekennzeichnet von gesellschaftlichem Umbruch und experimentellen Ansätzen.

Vor allem aber durch den unerschrockenen Mut zu Neuem. Ab den 1980er-Jahren befinden sich die Entwicklungen in einer reaktiven Phase: Eine fortschreitende Normierung schränkt das Planen und Bauen zusehends ein, der Fokus verlagert sich auf die Gestaltung der Oberflächen. Dies setzt sich in den 1990ern fort. Erst in jüngerer Zeit entwickeln sich Tendenzen zur Entschla- ckung der Regeln im Planungs- und Bauwesen und zum erneu- ten bewussten Umgang mit Ressourcen sowie dem Erhalt ge- bundener grauer Energie. VOR DER MODERNE – UMNUTZUNG ALS SELBSTVERSTÄNDLICHKEIT Jahrhunderte lang ist die Umnutzung bestehender Baustruktu- ren eine Selbstverständlichkeit. Die ersten bekannten Büroge- bäude sind die Uffizien in Florenz, ein Schlüsselbau der italieni- schen Renaissance. Sie sind schon vor ihrer Ingebrauchnahme zu einem Museum umgewandelt worden und liefern ein be- kanntes und lebendiges Beispiel für die grundsätzliche Eignung von Büro bauten für Umwandlungen. Bis Anfang des 20. Jahrhunderts sind Bürogebäude zum über- wiegenden Teil unspektakuläre Massivbauten mit einem re- gelhaft gleichmäßigen Fenstermuster der Fassaden bei einem Öffnungsverhältnis bis maximal 60 Prozent. Die Geschosse werden mit Holzbalkendecken getrennt, teilweise schon mit preußischen Kappen oder anderen Fertigteilkonstruktionen. Die Bauteile sind so dimensioniert, dass sie auch heutigen Anfor- derungen an Schall- und sowohl sommerlichem als auch win- terlichen Wärmeschutz weitgehend genügen. Umwandlungen dieser Büro baugeneration sind in der Regel gut möglich. Typischer Altbau – © Adobe Stock Fotos 60 Das ändert sich mit einem Paradigmenwechsel Anfang des 20.

Jahrhunderts: Angeregt durch Beispiele aus den USA, wo auf- grund progressiver Industrialisierung sowohl neue Baustoffe (Stahlbeton, Stahl und Glas) und entsprechende Fertigungs- methoden erprobt werden, suchen Architekten und Ingenieu- re auch in Europa nach Grundlagen für eine neue Architektur – nicht nur vordergründig stilistisch, sondern auf der Suche nach zeitgemäßem Ausdruck und Kohärenz. Zwei frühe Projekte des Architekten Ludwig Mies van der Rohe ab dem Jahr 1921 cha- rakterisieren die Prototypen der Bürobauten des 20. und des 21. Jahrhunderts: Der Entwurf für das Hochhaus in der Berliner Friedrichstraße, mit dem erstmals der frei hängende gläserne Raummantel postuliert wird und das Bürohaus in Eisenbeton, bei dem erstmals die Bandfassade mit durchlaufenden Betonbrüs- tungen formuliert ist. Beide Entwürfe prägen die Entwicklung des Bürobaus wie kein anderes Projekt. 50ER-JAHRE „Aus dem Hintergrund müsste Rahn schießen“, brüllt der Ra- dioreporter am 4. Juli 1954 im Berner Wankdorfstadion ins Mi- krofon. Endspiel der Fußball-Weltmeisterschaft, Ungarn gegen Deutschland. Beim Spielstand von 2:2 schießt Helmut Rahn aus der Tiefe des Raums das entscheidende Tor zum Gewinn der Fußballweltmeisterschaft – wir sind wieder wer! 1 Diese euphorische Stimmung ist vor dem Hintergrund der alltäg- lichen Realität im Nachkriegsdeutschland mehr als verständlich – nach dem totalen Krieg die totale Katastrophe. Baustoffe sind knapp, die Bevölkerung ist physisch und psychisch erschöpft, moralisch in den Grundfesten erschüttert. Land und Städte sind zerbombt, die Aufgabe des Wiederaufbaus ist groß, Immissio- nen sind (noch) kein Thema und die Ansprüche an Häuser wer- den genügsam am Bedarf orientiert. Die Bauten der 1950er-Jahre sind einfach, leicht, schlicht und sparsam im besten Sinn. Sie genügen den Anforderungen der Zeit.

Bauteile werden statisch nach der Tragfähigkeit bemessen und nicht nach dem Komfortkriterium Durchbiegung. Die heu- tigen zahlreichen Schutznormen gibt es (noch) nicht: Weder Schallschutz noch Wärmeschutz sind geregelt. Es sind leichte, sparsame Gebäude entstanden, die heute noch gut bewohnbar sind auch wenn sie unseren zeitgemäßen Anforderungen und CHRONOLOGISCHE KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜROGEBÄUDE Ludwig Mies van der Rohe, Concrete Office Building Project, Berlin, Germany (Exterior per- spective) 1923 © Digital image, The Museum of Modern Art, New York/ Scala, Florence; VG Bild- Kunst, Bonn 2024 61 Ansprüchen nicht mehr genügen. Wenn man sie umwandeln will, geht dabei der Bestandsschutz verloren. Es gilt also die archi- tektonischen Qualitäten mit heutigen Ansprüchen abzugleichen. Der massive Stahlbetonbau ist durch die zeittypisch minimier- ten Querschnitte charakterisiert: 5 cm Platte, 10 cm Rippe. Die Arbeitskraft für die Schalung ist unter Kostenaspekten damals zu vernachlässigen. Damit genügen die Decken weder den Anforderungen an den vorbeugenden Brandschutz noch den Mindestanforderungen nach Schallschutznormen. Hier sind Er- tüchtigungsmaßnahmen in Form von Verstärkungen und Aus- gleichslagen notwendig. 60ER UND 70ER-JAHRE „Okay, Houston wir hatten hier ein Problem“. Mit dieser an Un- tertreibung nicht zu überbietenden Meldung wendet sich Kap- selpilot Jack Swigert aus seinem havarierten Raumschiff der Apollo 13-Mission an die ca. 370.000 km entfernte Bodenstation auf der Erde. Ein Sauerstofftank war explodiert. Die drei Astro- nauten können nur noch für 44 Stunden versorgt werden – al- lerdings nur in der angedockten Mond-Landefähre und nicht im Raumschiff, mit dem sie zur Erde zurückkehren müssen. Was für eine existenzielle Bedrohung!

In engem Kontakt mit dem Team der Bodenkontrolle, dessen Durchschnittsalter 25 Jahre beträgt, wird aus „Karton, Kunststoffschutzumschlägen, Checklisten- Büchern, Vorratsbeuteln und anderen Utensilien ein lebensret- tendes Luftfiltersystem“ zusammengebastelt. Obwohl nie zuvor erprobt und auf volles Risiko zündet Kommandant Lovell die Tr i e b w e r k e d e r F ä h r e , u m d e n M o n d z u u m r u n d e n u n d – a n s t a t t in den Weiten des Alls zu verschwinden – seine Crew mit dem Schwung der Mondgravitation zurück zur Erde zu steuern. 2 Es ist eine Ära des Aufbruchs, der Bricolage, des Experiments, des Forschens, des Muts, der Unerschrockenheit und der Visio- nen in allen gesellschaftlichen Bereichen: architektonisch, bil- dungspolitisch, ethisch, moralisch und nicht zuletzt technisch. Es ist sicher nicht die Zeit der ausgereiften erprobten Lösungen. Dieser Wille zur Vision schlägt sich in bemerkenswerten Bau- werken nieder: Zwei junge Architekten, Renzo Piano und Richard Rogers beide Mitte 30, gewinnen Anfang der 1970er-Jahre den Wettbewerb für das Centre Pompidou in Paris. Dieses große begeh- und be- spielbare Mobile wird trotz großer Bedenken und Widerstän- de gebaut: „La Raffinerie“ hat heute Kultstatus und ist, wie der ebenfalls zu seiner Entstehung sehr umstrittene Eiffelturm, aus 1 75 Jahre Bundesrepublik, https://www.spiegel.de/politik/ deutschland/75-jahre-bundesrepublik-deutschland-nichts-gelernt-a- c5495999-1acf-48f6-b52c-b02e4b4e57c8 2 Andrew Smith: Moonwalker – Wie der Mond das Leben der Astronauten veränderte, S. Fischer Verlag, 2009, 286 ff. Die drei Astronauten mussten in die Fähre Acquarius umziehen um Sauerstoff zu sparen.

Ludwig Mies van der Rohe, Friedrichstraße Skyscraper Project, Berlin-Mitte, Germany (Exterior perspective from nor th) 1921 © Digital image, The Museum of Modern Art, New York/ Scala, Florence; VG Bild-Kunst, Bonn 2024 62 der französischen Hauptstadt nicht mehr wegzudenken. 1965 gewinnen zwei noch jüngere Architekturstudenten, Meinhard von Gerkan und Volkwin Marg, den Wettbewerb für den Flug- hafen Berlin Tegel, der in den 1970er-Jahren fertiggestellt ist. Die dem Entwurf zu Grunde liegende modulare Wabenstruktur erweist sich als gelungenes Experiment mit hohen sozialräum- lichen und gestalterischen Qualitäten. 1967 entscheidet das junge Architektenteam aus dem Büro Behnisch und Partner den Wettbewerb für die Olympiapark in München inklusive Stadion, Schwimmhalle und Olympiahalle für sich – allerdings erst nach Intervention des Juryvorsitzenden Egon Eiermann. Die Arbeit wurde zunächst im ersten Rundgang ausgeschieden, weil zu gewagt. Das faszinierende Zeltdach hat die positive Sicht auf das Deutschland der Nachkriegszeit so nachhaltig verändert wie kaum ein anderes Bauwerk. Experiment ist das Paradigma der späten 1960er- und vor allem der 1970er-Jahre. Gepaart mit der zeittypischen Fortschritts- gläubigkeit und zunehmenden Prosperität verändert sich das Baugeschehen radikal: Von der über handwerkliche Gewerke organisierten Baustelle hin zu immer mehr industrieller Vorferti- gung, überwiegend in Stahlbetonbauweise mit entsprechender Erhöhung der Produktionskapazitäten: Es ist die Zeit der seriell vorgefertigten Trabantenstädte und Büroparks in den Stadt- erweiterungen: München-Neuperlach, Berlin Märkisches Vier- tel und Gropius-Stadt, Emmertsgrund in Heidelberg und viele andere ... Mit fortschreitender Entwicklung einer Stahlbetonfertigteil- Industrie werden Deckensysteme aus Plattenbalken zum vor- herrschenden Konstruktionsstandard.

Die Fassaden werden als Bandfassaden mit minimal oder gar nicht gedämmten Sand- wichelementen ausgeführt. In kaum einer Zeitspanne wird so viel gebaut wie in dieser De- kade. Technologisches Know-how und Kompetenz im seriellen vorgefertigten Bauen sind auf sehr hohem Niveau. Bis zwei einschneidende Ereignisse der Zukunftseuphorie eine Zwangspause verordnen: die Publikation des Club of Rome über die Grenzen des Wachstums und die erste Ölkrise 1972. Von da an verliert der Spirit der Fortschrittsgläubigkeit und der unbe- grenzten Möglichkeiten drastisch an Glaubwürdigkeit. An seine Stelle treten zusehends Einschränkungen, Normierungen, Reg- lementierungen. 1977 wird die erste Wärmeschutzverordnung erlassen „deren Anforderungsniveau dann erfüllt ist, wenn Dach und Außenwände mit mindestens 5 cm Wärmedämmung ver- sehen sind“ 3 – wie simpel. CHRONOLOGISCHE KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜROGEBÄUDE Franz Hart, Hauptbahn- hof München um 1960 © Foto: D. Fuchsberger – Eigenes Werk, Wikipedia / CC BY-SA 3.0 OSRAM Hauptver- waltung, Walter Henn 1965 © Heinrich Heidersberger, #1016_11 Osram München, 1966 63 80ER-JAHRE „The Show Must Go On“: Die Bühnenshow und Perfektion von Freddy Mercurys Auftritten lassen das legendäre Woodstock- Konzert wie ein aus den Fugen geratenes Zeltlager erscheinen. Queen-Konzerte stehen für eine Ära der Opulenz, der glitzern- den Oberflächen und einen wuchtig pathetischen Sound. Die Postmoderne erobert die Architekturdiskussion und lässt sich, abgesehen von wenigen ernsthaften Ausnahmen, willig auf das spielerische Tändeln an der Oberfläche ein. Konstruktiv und technisch haben die Postmodernisten die Sphäre des Experimentierens längst verlassen – im Gegenteil. Konstruktion wird nicht mehr thematisiert, sie ist eher lästiges Beiwerk.

Mit fetten Betonunter- und Überzügen stellt man das Ureigendste infrage, nämlich die Erklärung, wie Raum gebildet wird. Anything Goes, die erste deutsche Uraufführung von Cole Porters Musical 1981 wurde auch zum Leitmotiv der Architektur: Alles ist erlaubt. Dann kommen halt ein paar Eisen mehr in den Beton. Trotz hoher Regelungsdichte wird alles was bildhaft als machbar gewünscht wird, tatsächlich auch gebaut. Planen und Bauen sind mittlerweile eingeschnürt in ein immer enger werdendes Korsett von Vorschriften, Normen, techni- schen Baubestimmungen. Die Bauordnung hat das Format eines schmalen Paperbacks längst verlassen und kommt als dicker Schinken mit Erläuterungen und Kommentaren auf Meterlauf- länge. Planen und Bauen wird zum behäbigen visionslosen Schlängel- kurs zwischen den Leitplanken der Regelwerke – keinesfalls An- ecken und immer alle Regelwerke einhalten ist die Devise! Das Resultat ist eine Gürtel- und Hosenträgerarchitektur: Mit zunehmend hochtechnologischer Bewehrungstechnik, vor al- lem den in großen Serien und günstig herstellbaren Schubdü- bel-Leisten werden nun Flachdecken mit Stärken von 30–35 cm ausgeführt, die sowohl hinsichtlich des Brand- als auch des Schallschutzes weder Probleme noch Ertüchtigungsmaßnah- men bei einer Umnutzung erwarten lassen.

3 https://www.google.com/search?q=erste+w%C3%A4rmeschutzverord nung+1977&rlz=1C5CHFA_en DE930DE945&oq=erste+W%C3%A4rm eschutzverordnung&gs_lcrp=Eg Zja HJvb WUq Bwg BEAAYg AQy CQg AEE UYORi ABDIHCAEQABi ABDIICAIQABg WGB4y Cgg DEAAYg AQYog Qy Cgg EEAAYg AQYog TSAQg5Nz Y0aj Bq N6g CALACAA&sourceid=chro me&ie=UTF-8 Justus Dahinden, Schwabylon in München, 1973 © Archiv Justus Dahinden 50er Spannweite bis 10 m Normgerecht Wohnungsbaudecke Ty p i s c h e B ü r o d e c ke ab 1985 Normgerecht Wohnungsbaudecke Typische Büroflächen ab 1985 2 2 3 5 5 3 1 50er Spannweite bis 10m 64 CHRONOLOGISCHE KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜROGEBÄUDE Insgesamt sind die Konstruktionen, von einigen Ausnahmen abgesehen, robuster und resilienter als die Leichtgewichte der Vorgängerepochen. Fassadenpfeiler haben wieder eine körper- hafte Dimension und der Öffnungsanteil der Gebäude hat in der Tendenz den Charakter von Lochfassaden. Oft werden die Bau- teile zwar füllig, aber doch nicht so mächtig, dass es zum quali- tativ hochwertigen architektonischen Ausdruck kommt. Diese Bauweise ist äußerst materialintensiv. Baustoffe, allen vo- ran Beton, werden ver(sch)wendet als reichten die Kiesgruben bis zum Mittelpunkt der Erde. Graue Energie wird noch nicht bi- lanziert, ist aber bei diesen Gebäuden wegen der beschriebenen Redundanzen besonders hoch investiert. EINSCHUB: DIE HYPOTHEK ASBEST 1930–1993 Asbest wurde in Deutschland seit etwa 1930 in so großen Men- gen verwendet wie kaum ein anderer Werkstoff. So betrug der Asbestverbrauch in den Jahren 1950 bis 1985 etwa 4,4 Mio. Ton- nen. Das Material wurde zu weit mehr als 3.000 unterschied- lichen Produkten verarbeitet. In den vergangenen Jahrzehnten wurde Asbest vor allem bei der Herstellung von Baustoffen ein- gesetzt.

Besonders in den 1960er- und 1970er-Jahren sind in beiden Teilen Deutschlands eine Vielzahl von Gebäuden unter Verwendung von asbesthaltigen Baustoffen – überwiegend mit Asbestzement – erstellt worden. Seit 31. Oktober 1993 sind in Deutschland die Herstellung, das Inverkehrbringen und die Ver- wendung von Asbest und asbesthaltigen Produkten verboten. 4 Diese einschneidende Verordnung reduziert die Entsorgungs- lasten in Gebäuden deutlich und prädestiniert Gebäude ab den 1990er-Jahren für Umnutzungen. 90ER-JAHRE BIS HEUTE Ans Ende der letzten Dekade darf man das bekannte Bonmot von Helmut Schmidt setzen: „Wer Visionen hat, der sollte zum Arzt gehen“. 5 Träumen ist nicht mehr zulässig. Stattdessen wer- den die Gürtel mit mit noch dickeren Hosenträgern verstärkt. Man ist jetzt überall auf der sicheren Seite, wenn auch ungleich mehr Ressourcen verbraucht werden als in den Jahrzehnten zuvor. Die Betonüberdeckungen sind (mehr) als ausreichend, KPMG Verwaltungs- gebäude Theresienhöhe 1998–2002, München © Steidle Architekten ehemaliges Goethe- institut 1985–1993, München © Johann Spengler, Steidle Architekten 65 die Fassaden hinterlüftet. Bauphysikalische Probleme wie Tau- punktberechnungen, Körper- und Trittschall und Flankenüber- tragung, sommerlicher und winterlicher Wärmeschutz etc. sind mit virtuellen Computersimulationen perfekt gelöst. Und falls nicht, wird aufgrund gutachterlicher Stellungnahmen nachjus- tiert. Dass dann doch bereits nach 30 Jahren die ersten Gebäu- de in einer Sanierungsphase rundumerneuert werden müssen, macht stutzig. Ist der technologische Wandel (optimierte U- Werte von Verglasungen und anderen Bauteilen) so schnell, dass die Erneuerungszyklen in immer kürzerer Taktung erforderlich werden? Das würde die Frage der Obsoleszenz noch bedeut- samer machen – aber das ist ein anderes Thema.

Vor dem Hintergrund dieser Regelungsdichte und den daraus folgenden massiven Materialdimensionen braucht es einen in- tensiven Architekturdiskurs und dementsprechend profilierte Architekten, die aus materialintensiven, wuchtigen Komponen- ten feine Gebäude entwerfen. Manchmal gelingt das. AUSBLICK Für eine offene Umbaukultur wünscht man sich selbstverständ- lich die spezifischen Qualitäten jeder Dekade: das Leichte der 1950er-Jahre, den Mut zum Experiment und zur Vision der 60er und 70er, die Hinwendung zu sinnlichen Oberflächen der 80er, die Kenntnis und Kompetenz der 90er im Regelungsdschungel. Und vielleicht braucht man alle diese Tugenden in unterschiedli- cher Ausprägung: dem 60er-Raubein könnte ein feines Gewand gut stehen. Den 1980er-Jahren und Folgenden könnte man et- was Leichtigkeit verleihen. Damit wären wir bei der architektonischen Grundsatzfrage: wie kann man zwei sehr unterschiedliche Strukturen miteinander überlagern: der Bürobau ist der Inbegriff von regelhafter Ord- nung, während der Wohnungsbau aufgrund unregelmäßiger Zellenbildung im besten Fall zu spielerischer Anarchie neigt. Es lassen sich zwei Herangehensweisen beobachten. Die des er- zählerischen Entwerfens, in dem die Geschichte des Gebäudes thematisiert und von seiner Transformation berichtet wird: Aus einem Bürohaus wird nicht einfach ein Wohnhaus gemacht und alles übertüncht, sondern es werden Spuren der Brüche sichtbar gelassen und zum Träger einer Entwurfsidee herausgearbeitet. Daneben und durchaus gleichwertig steht die Strategie der kompletten Überformung. Dem bestenfalls bis auf die Knochen entblößten Skelett wird eine neue bauphysikalisch hochwertige Raumschicht übergestülpt. Das schafft Freiheiten für die Bedürf- nisse des Wohnens – es entsteht ein bespielbares Regal, in dem Wohnen ganz selbstverständlich stattfindet. En Passant werden zusätzlich z. B. Immissionsprobleme gelöst.

4 https://www.umweltbundesamt.de/themen/gesundheit/ umwelteinfluesse-auf-den-menschen/chemische-stoffe/asbest#wann- und-wo-wurde-asbest-eingesetzt 5 https://www.spiegel.de/geschichte/helmut-schmidt-stammt-das-zitat- wer-visionen-hat-sollte-zum-arzt-gehen-wirklich-von-ihm-a-4b6c0556- 6a28-4440-aa92-e512c0dbb44b »Das muss mindestens 35 Jahre her sein, vielleicht 40. Da wurde ich gefragt: Wo ist Ihre große Vision? Und ich habe gesagt: Wer eine Vision hat, der soll zum Arzt gehen. Es war eine pampige Antwort auf eine dusselige Frage.« 66 BÜRO-GRUNDRISSTIEFE 12–20 M, IDEAL AUCH FÜR WOHNUNGEN! TYPOLOGISCHE KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜROGEBÄUDE Rudolf Hierl, Karin Schmid, Johann Spengler 67 Rathaus München, Georg von Hauberrisser – Umnutzungsvorschläge zu Wohnen. Plangrund- lage 1909 © Architek- turmuseum der TUM, hau_g-11-14, Bearbeitung Hierl Architekten © Jorge Royan / http://www.royan.com.ar / CC BY-SA 3.0; Bearbeitung Hierl Architekten 68 TRANSFORMATION VON BÜROGEBÄUDEN – EINE TYPOLOGISCHE BETRACHTUNG An Bürogebäude werden bei der Planung, Erstellung und im Be- trieb im Hinblick auf Flächeneffizienz und Funktionalität hohe Anforderungen gestellt. Verschiedene Konzeptionen der Grund- struktur, die sich in der Vergangenheit bewährt haben, werden daher bis in die Gegenwart häufig verwendet. Grundsätzlich bieten sich verschiedene Strategien für die Trans- formation an, die vom einfachen Umbau des Bestandes mit Mit- telflur, über Anbauten von Laubengängen oder Spänner-Trep- penhäusern bis hin zur Aufstockung reichen. Strukturell lassen sich Bürobauten auf verschiedenen Ebenen erfassen: Städtebau, Büroraster und Fassadentypologie. Rastermaße haben im Hinblick auf die Flexibilität, Möblierbar- keit und Barrierefreiheit einen großen Einfluss. Im Laufe der Jahrzehnte treten unterschiedliche Achsbreiten auf, es domi- nieren aber die üblichen Abmessungen.

Sämtliche Büroraster eignen sich für die Umnutzung in Wohnen. Die typischen Büro- bauten in Deutschland mit Grundrisstiefen zwischen 12–20 m lassen sich hinsichtlich des Grundrisslayouts gut bis sehr gut zu Wohnungen umwandeln. Hinsichtlich der Fassadentypen lassen sich Loch- und Band- fassaden einfacher umbauen als vorgehängte Pfosten-Riegel- Konstruktionen bzw. Elementfassaden. A. STÄDTEBAU Auf der städtebaulichen Ebene sind folgende grundsätzliche Ty- pen zu unterscheiden: Punkt, Zeile, Kamm und Block dienen als primäre kompositorische Bausteine. Abhängig vom Nutzungs- typ ergeben sich zwangsläufig typische Gebäudetiefen, bei gleichermaßen großzügigen Geschosshöhen. Prinzipiell lassen sich diese Typen auch im Falle der Transforma- tion von Büro in Wohnen nach folgenden Strategien gliedern: Einbau Mittelflur, Anbau Laubengang, Anbau Spännererschlies- sung, Aufstockung. TYPOLOGISCHE KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜROGEBÄUDE Abbildung 1–4: Umnutzungsstrategien: Einbau Mittelflur (1), Anbau Laubengang (2), Anbau Spännererschlies- sung (3), Aufstockung (4) © Karin Schmid, 03Arch. 1 3 4 2 Zeile - Umnutzungskonzepte Axonometrie O2H Zeile - Umnutzungskonzepte Axonometrie O2H Zeile - Umnutzungskonzepte Axonometrie O2H Zeile - Umnutzungskonzepte Axonometrie O2H 69 I. Zeile Die Organisation zeilenartiger Büroge- bäude erfolgt in der Regel durch einen oder mehrere Flure in Längsrichtung. Hinsichtlich der inneren Struktur sind hier die Gebäudetiefen maßgeblich: Der Bestand aus den 1980er-Jahren ist typi- scherweise mit ca. 12 m als Zellenbüro organisiert. Ab den 1990er-Jahren fin- det man 14,50–15,00 m als klassischen Dreibund, Kombibüro oder auch Busi- nessclub. Mittlerweile etablieren sich im Bürobau Gebäudetiefen bis zu 18 Meter. Die vertikale Erschließung generiert sich typischerweise aus den brandschutz- technischen Flächenanforderungen und erschließt je Kern ca.

800 m 2 sodass 400 m 2 große Nutzungseinheiten gebil- det werden können. Im Falle der Umnutzung können verschie- dene Strategien angewandt werden, da wegen der kleineren Flächenzuschnitte bei Wohnungen (250–300 m 2 je Trep- penhaus) zusätzliche Erschließungsmaß- nahmen notwendig werden, und auf den folgenden Seiten anhand der Typologie der Zeile exemplarisch erläutert werden. © Karin Schmid, 03Arch.

Bürozeile Bestand Einbau Mittelflur Anbau Spänner erschliessung Anbau Laubengang M 1 : 500 Zeile - Bestand M 1: 200O2H 5 5 x 4 6 5 5 x 4 6 5 5 x 4 6 5 5 x 4 6 Zeile - Variante Mittelflur M 1: 200O2H H K 1 2 0 x 1 2 0 90x205 1 2 0 x 1 2 0 90x90 335x65 12 0x 12 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 335x65 90x205 1 2 0 x 1 2 0 90x90 1 6 5 x 6 5 12 0x120 9 0 x 9 0 90x90 2 0 0 x 2 0 5 1 2 0 x 6 0 80x110 80x110 90x205 1 2 0 x 1 2 0 90x90 1 6 5 x 6 5 1 2 0 x 6 0 80x110 80x110 9 0 x 2 0 5 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 1 6 5 x 6 5 80x11080x110 80x11080x11080x11080x11080x11080x11080x11080x11080x11080x11080x11080x110 1 2 0 x 6 0 335x65 12 0x120 9 0 x 9 0 90x90 2 0 0 x 2 0 5 80x110 335x65 12 0x 12 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 1 6 5 x 6 5 1 2 0 x 6 0 80x110 9 0 x 2 0 5 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 1 6 5 x 6 5 1 2 0 x 6 0 8 0 x 1 1 0 80x110 8 0 x 1 1 0 HK 1 2 0 x 1 2 0 H K 1 2 0 x 1 2 0 HK 1 2 0 x 1 2 0 Zeile - Variante Spänner M 1: 200O2H 120x1 20 120x120 Duschbereich 55x46 120x12 0 350x65 12 0x 12 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 120x120 Duschbereich 55x46 120x120 350x65 120x120 Duschbereich 55x46 120x120 120x1 20 120x120 Duschbereich 55x46 120x12 0 80x110 120x120 120x120 Duschbereich 55x46 120x120 120x120 Duschbereich 55x46 120x12 0 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 7 0 x 7 0 120x1 20 7 0 x 7 0 55x46 350x65 120x120 Duschbereich 120x120 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 55x46 120x120 55x46 120x120 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 55x46 120x120 55x46 120x120 120x120 350x65 350x65 120x120 Duschbereich 120x120 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 7 0 x 7 0 80x110 120x120 12 0x 12 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 80x110 120x120 12 0x 12 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 90x205 1 2 0 x 1 2 0 90x90 1 2 0 x 6 0 90x205 1 2 0 x 1 2 0 90x90 1 2 0 x 6 0 120x120 Duschbereich 120 x120 8 0 x 1 1 0 210x65 1 6 5 x 6 5 55x46 120x120 12 0x 12 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 1 6 5 x 6 5

120x120 90x205 1 2 0 x 1 2 0 90x90 1 2 0 x 6 0 90x205 1 2 0 x 1 2 0 90x90 1 2 0 x 6 0 120 x120 8 0 x 1 1 0 210x65 1 6 5 x 6 5 12 0x 12 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 1 6 5 x 6 5 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 7 0 x 7 0 80x110 80x110 90x205 1 2 0 x 1 2 0 90x90 1 2 0 x 6 0 120x120 210x65 1 6 5 x 6 5 55x46 120x120 12 0x 12 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 120x120 80x110 12 0x 12 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 55x46 120x120 12 0x 12 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 120x120 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 O2HZeile - Variante Laubengang M 1: 200 120x120 9 0 x 9 0 90x 90 2 0 0 x 2 0 5 325x65 120x120 120x120 Duschbereich 80x110 325x65 120x1 20 9 0 x 9 0 90x90 2 0 0 x 2 0 5 7 0 x 7 0 120x120 120x120 Duschbereich 120x120 120x120 Duschbereich 120x120 120x120 Duschbereich 8 0x110 325x65 120x120 9 0 x 9 0 90x 90 2 0 0 x 2 0 5 1 2 0 x 6 0 90x205 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 1 6 5 x 6 5 325x65 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 325x65 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 1 2 0 x 6 0 90x205 1 2 0 x 1 2 0 9 0x90 1 6 5 x 6 5 80x110 120x120 120x120 Duschbereich 120x120 120x120 Duschbereich 12 0x120 120x120 Duschbereich 120x12 0 120x120 Duschbereich 120x120 120x120 Duschbereich 1 2 0 x 6 0 90x205 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 1 6 5 x 6 5 325x65 120x1 20 9 0 x 9 0 90x90 2 0 0 x 2 0 5 120x120 9 0 x 9 0 90x 90 2 0 0 x 2 0 5 1 2 0 x 6 0 90x205 1 2 0 x 1 2 0 90x90 1 6 5 x 6 5 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 1 2 0 x 6 0 90x205 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 1 6 5 x 6 5 1 2 0 x 6 0 90x205 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 1 6 5 x 6 5 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 325x65 120x120 9 0 x 9 0 90x 90 2 0 0 x 2 0 5 80x110 325x65 120x120 120x120 Duschbereich 120x120 9 0 x 9 0 90x90 2 0 0 x 2 0 5 3 25x65 80x110 80x110 120x120 9 0 x 9 0 90x90 2 0 0 x 2 0 5 7 0 x 7 0 3 2 5 x 6 5 70 TYPOLOGISCHE KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜROGEBÄUDE

012510 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Regelgeschoss 1 Regelgeschoss 2 Regelgeschoss 3 1 5 , 0 0 1 5 , 0 0 1 5 , 0 0 Maßstab_1.300 A1. Umbau Mittelflur Die Verbindung zweier bestehender Treppenhäuser mit einem Mittelflur und die beidseitige Anordnung von Wohnungen stellt sicher eine naheliegende Lösung dar. Vorteil dieser Lösung sind geringe Investitionskosten und der grundsätzliche Vorteil zweier baulicher Rettungswege, der Feuerwehraufstellflächen in den Freianlagen ggf. obsolet werden lässt. Leider stellt der Mittelflur auf grund seiner Länge, der Vielzahl der erschlossenen Wohnungen und durch den Mangel an Tageslicht oft nur eine unattraktive Adresse für die einzelnen Bewohner:innen dar. Mit mutiger Gestaltung kann dies zwar abgemildert werden. Je nach Ausrichtung des Gebäudes können durch die Mittelgangerschließung auch ungünstige Orientierungen der Wohnungen entstehen. Bei einer Nord-Süd ausgerichteten Zeile, ents tehen dann zwangsläufig dunkle Nordwohnungen und Südwohnungen, die man nicht querlüften kann. Eine Ost-West-Ausrichtung eignet sich hier tatsächlich deutlich besser. Je nach Gesamt-Gebäudetiefe wird die Mittelflurerschließung unterschiedliche Flächeneffizienzen aufweisen und kommt sicher verstärkt bei besonders tiefen Grundrissen zum Tragen. Durch eine Kombination von Mittelflur mit durchgesteckten Maisonettewohnungen in jedem zweiten Geschoß als Schnittlösung kann dies umgangen werden, auch entsteht so ein abwechslungsreicherer Wohnungsmix.

Im Einzelfall -je nach Landesbauordnung- ist hier für die Maisonetten im Hinblick auf den Brandschutz zusätzlich die Anleiterbarkeit erforderlich. Die Förderfähigkeit von Maisonettewohnungen ist im Einzelfall bezüglich Barrierefreiheit zu klären.

Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 012510 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Regelgeschoss 1 Regelgeschoss 2 Regelgeschoss 3 1 5 , 0 0 1 5 , 0 0 1 5 , 0 0 Maßstab_1.300 A1.

Umbau Mittelflur Die Verbindung zweier bestehender Treppenhäuser mit einem Mittelflur und die beidseitige Anordnung von Wohnungen stellt sicher eine naheliegende Lösung dar. Vorteil dieser Lösung sind geringe Investitionskosten und der grundsätzliche Vorteil zweier baulicher Rettungswege, der Feuerwehraufstellflächen in den Freianlagen ggf. obsolet werden lässt. Leider stellt der Mittelflur auf grund seiner Länge, der Vielzahl der erschlossenen Wohnungen und durch den Mangel an Tageslicht oft nur eine unattraktive Adresse für die einzelnen Bewohner:innen dar. Mit mutiger Gestaltung kann dies zwar abgemildert werden. Je nach Ausrichtung des Gebäudes können durch die Mittelgangerschließung auch ungünstige Orientierungen der Wohnungen entstehen. Bei einer Nord-Süd ausgerichteten Zeile, ents tehen dann zwangsläufig dunkle Nordwohnungen und Südwohnungen, die man nicht querlüften kann. Eine Ost-West-Ausrichtung eignet sich hier tatsächlich deutlich besser. Je nach Gesamt-Gebäudetiefe wird die Mittelflurerschließung unterschiedliche Flächeneffizienzen aufweisen und kommt sicher verstärkt bei besonders tiefen Grundrissen zum Tragen. Durch eine Kombination von Mittelflur mit durchgesteckten Maisonettewohnungen in jedem zweiten Geschoß als Schnittlösung kann dies umgangen werden, auch entsteht so ein abwechslungsreicherer Wohnungsmix. Im Einzelfall -je nach Landesbauordnung- ist hier für die Maisonetten im Hinblick auf den Brandschutz zusätzlich die Anleiterbarkeit erforderlich. Die Förderfähigkeit von Maisonettewohnungen ist im Einzelfall bezüglich Barrierefreiheit zu klären.

Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 Regelgeschoss 3 15,00 15,00 15,00 Regelgeschoss 2 Regelgeschoss 1Maßstab 1 : 300 012510 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Regelgeschoss 1 Regelgeschoss 2

Regelgeschoss 3 1 5 , 0 0 1 5 , 0 0 1 5 , 0 0 Maßstab_1.300 A1. Umbau Mittelflur Die Verbindung zweier bestehender Treppenhäuser mit einem Mittelflur und die beidseitige Anordnung von Wohnungen stellt sicher eine naheliegende Lösung dar. Vorteil dieser Lösung sind geringe Investitionskosten und der grundsätzliche Vorteil zweier baulicher Rettungswege, der Feuerwehraufstellflächen in den Freianlagen ggf. obsolet werden lässt. Leider stellt der Mittelflur auf grund seiner Länge, der Vielzahl der erschlossenen Wohnungen und durch den Mangel an Tageslicht oft nur eine unattraktive Adresse für die einzelnen Bewohner:innen dar. Mit mutiger Gestaltung kann dies zwar abgemildert werden. Je nach Ausrichtung des Gebäudes können durch die Mittelgangerschließung auch ungünstige Orientierungen der Wohnungen entstehen. Bei einer Nord-Süd ausgerichteten Zeile, ents tehen dann zwangsläufig dunkle Nordwohnungen und Südwohnungen, die man nicht querlüften kann. Eine Ost-West-Ausrichtung eignet sich hier tatsächlich deutlich besser. Je nach Gesamt-Gebäudetiefe wird die Mittelflurerschließung unterschiedliche Flächeneffizienzen aufweisen und kommt sicher verstärkt bei besonders tiefen Grundrissen zum Tragen. Durch eine Kombination von Mittelflur mit durchgesteckten Maisonettewohnungen in jedem zweiten Geschoß als Schnittlösung kann dies umgangen werden, auch entsteht so ein abwechslungsreicherer Wohnungsmix. Im Einzelfall -je nach Landesbauordnung- ist hier für die Maisonetten im Hinblick auf den Brandschutz zusätzlich die Anleiterbarkeit erforderlich. Die Förderfähigkeit von Maisonettewohnungen ist im Einzelfall bezüglich Barrierefreiheit zu klären.

Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 012510 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m 2 2,5-Zi Wohnung 75,85 m 2 | 77,85 m 2 2,5-Zi Wohnung 75,85 m 2 | 77,85 m 2 2,5-Zi Wohnung 75,85 m 2 | 77,85 m 2 2,5-Zi Wohnung 75,85 m 2 | 77,85 m 2 012510 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kin

10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Regelgeschoss 1 Regelgeschoss 2 Regelgeschoss 3 1 5 , 0 0 1 5 , 0 0 1 5 , 0 0 Maßstab_1.300 A1. Umbau Mittelflur Die Verbindung zweier bestehender Treppenhäuser mit einem Mittelflur und die beidseitige Anordnung von Wohnungen stellt sicher eine naheliegende Lösung dar. Vorteil dieser Lösung sind geringe Investitionskosten und der grundsätzliche Vorteil zweier baulicher Rettungswege, der Feuerwehraufstellflächen in den Freianlagen ggf. obsolet werden lässt. Leider stellt der Mittelflur auf grund seiner Länge, der Vielzahl der erschlossenen Wohnungen und durch den Mangel an Tageslicht oft nur eine unattraktive Adresse für die einzelnen Bewohner:innen dar. Mit mutiger Gestaltung kann dies zwar abgemildert werden. Je nach Ausrichtung des Gebäudes können durch die Mittelgangerschließung auch ungünstige Orientierungen der Wohnungen entstehen. Bei einer Nord-Süd ausgerichteten Zeile, ents tehen dann zwangsläufig dunkle Nordwohnungen und Südwohnungen, die man nicht querlüften kann. Eine Ost-West-Ausrichtung eignet sich hier tatsächlich deutlich besser. Je nach Gesamt-Gebäudetiefe wird die Mittelflurerschließung unterschiedliche Flächeneffizienzen aufweisen und kommt sicher verstärkt bei besonders tiefen Grundrissen zum Tragen. Durch eine Kombination von Mittelflur mit durchgesteckten Maisonettewohnungen in jedem zweiten Geschoß als Schnittlösung kann dies umgangen werden, auch entsteht so ein abwechslungsreicherer Wohnungsmix. Im Einzelfall -je nach Landesbauordnung- ist hier für die Maisonetten im Hinblick auf den Brandschutz zusätzlich die Anleiterbarkeit erforderlich. Die Förderfähigkeit von Maisonettewohnungen ist im Einzelfall bezüglich Barrierefreiheit zu klären.

Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 012510 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Bad 3,90 m 2 Galerie 12,63 m 2 Kind 10,60 m 2 Flur 4,75 m 2 Bad 3,90m 2 Regelgeschoss 1 Regelgeschoss 2 Regelgeschoss 3 1 5 , 0 0 1 5 , 0 0 1 5 , 0 0 Maßstab_1.300 A1.

Umbau Mittelflur Die Verbindung zweier bestehender Treppenhäuser mit einem Mittelflur und die beidseitige Anordnung von Wohnungen stellt sicher eine naheliegende Lösung dar. Vorteil dieser Lösung sind geringe Investitionskosten und der grundsätzliche Vorteil zweier baulicher Rettungswege, der Feuerwehraufstellflächen in den Freianlagen ggf. obsolet werden lässt. Leider stellt der Mittelflur auf grund seiner Länge, der Vielzahl der erschlossenen Wohnungen und durch den Mangel an Tageslicht oft nur eine unattraktive Adresse für die einzelnen Bewohner:innen dar. Mit mutiger Gestaltung kann dies zwar abgemildert werden. Je nach Ausrichtung des Gebäudes können durch die Mittelgangerschließung auch ungünstige Orientierungen der Wohnungen entstehen. Bei einer Nord-Süd ausgerichteten Zeile, ents tehen dann zwangsläufig dunkle Nordwohnungen und Südwohnungen, die man nicht querlüften kann. Eine Ost-West-Ausrichtung eignet sich hier tatsächlich deutlich besser. Je nach Gesamt-Gebäudetiefe wird die Mittelflurerschließung unterschiedliche Flächeneffizienzen aufweisen und kommt sicher verstärkt bei besonders tiefen Grundrissen zum Tragen. Durch eine Kombination von Mittelflur mit durchgesteckten Maisonettewohnungen in jedem zweiten Geschoß als Schnittlösung kann dies umgangen werden, auch entsteht so ein abwechslungsreicherer Wohnungsmix. Im Einzelfall -je nach Landesbauordnung- ist hier für die Maisonetten im Hinblick auf den Brandschutz zusätzlich die Anleiterbarkeit erforderlich. Die Förderfähigkeit von Maisonettewohnungen ist im Einzelfall bezüglich Barrierefreiheit zu klären.

Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 Balkon 8,00 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 24,95 m 2 Schlafen 17,65 m 2 Flur 4,70 m 2 Bad 4,90 m 2 AR 4,00 m 2 3-Zi Wohnung 75,60 m 2 | 79,60 m2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 2,5-Zi Wohnung 73,85 m 2 | 77,85 m2 Schlafen 16,25 m 2 Ankleide 4,40 m 2 Bad 3,70 m 2 Flur 4,20 m 2 Wohnen | Kochen | Essen 28,60 m 2 Balkon 8,00 m 2 71 1. Umbau Mittelflur Die Verbindung zweier bestehender Treppenhäuser mit einem Mittelflur und die beidseitige Anordnung von Wohnungen stellt eine naheliegende und wirtschaftliche Umbaulösung dar. Vor- züge dieser Anordnung sind geringe Investitionskosten und der grundsätzliche Vorteil zweier baulicher Rettungswege, der Feuerwehraufstellflächen in den Freianlagen ggf. obsolet wer- den lässt.

Ein Mittelflur kann jedoch bei einer großen Anzahl an erschlos- senen Wohnungen, der damit verbundenen Länge sowie dem Mangel an Tageslicht eine Herausforderung an die Adressbil- dung für die Bewohnenden darstellen. Mit mutiger Gestaltung, räumlicher Differenzierung und geschicktem Wohnungsmix kann dem gegengesteuert werden. Bei einer Nord-Süd ausgerichteten Zeile entstehen Nord- bzw. Südwohnungen, die sich nicht querlüften lassen. Nordseiten sind daher bevorzugt für Kleinwohnungen und Apartments zu empfehlen. Für Familienwohnungen eignet sich bei diesem Er- schließungstyp eine Ost-West-Ausrichtung deutlich besser. Durch eine Kombination des Mittelflurs mit durchgesteckten Maisonettewohnungen in jedem zweiten Geschoss kann die Flächeneffizienz gesteigert werden. So entsteht auch ein grö- ßerer Wohnungsmix mit mehr Abwechslung. Der Brandschutz ist jedoch im Hinblick auf die durchgesteckten Maisonette-Ebe- nen gesondert zu klären. In einzelnen Bundesländern, je nach Landesbauordnung, ist trotz der zwei Treppenhäuser zusätzlich die Erreichbarkeit mit einer Feuerwehrleiter erforderlich. Auch die Förderfähigkeit von Maisonettewohnungen ist im Einzelfall bezüglich der eingeschränkten Barrierefreiheit zu klären.

15 m Typ: Umnutzungs- vorschlag zu Maisonetten © Hierl Architekten 72 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 2 , 2 5 m 1 2 , 2 5 m 012510 Maßstab_1.200 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 2 , 2 5 m 1 2 , 2 5 m 012510 Maßstab_1.200 TYPOLOGISCHE KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜROGEBÄUDE Typischer Zweibund Büro grundriss mit 12.25 m Grundrisstiefe © Hierl Architekten Umwandlung in Kleinwohnungen © Hierl Architekten 1-Zi Wohnung 23,85 m 2 | 25,30 m 2 1-Zi Wohnung 23,85 m 2 | 25,30 m 2 1-Zi Wohnung 23,85 m 2 | 25,30 m 2 1-Zi Wohnung 23,85 m 2 | 25,30 m 2 1-Zi Wohnung 23,85 m 2 | 25,30 m 2 1-Zi Wohnung 23,85 m 2 | 25,30 m 2 1-Zi Wohnung 23,85 m 2 | 25,30 m 2 1-Zi Wohnung 23,85 m 2 | 25,30 m 2 1-Zi Wohnung 23,85 m 2 | 25,30 m 2 1-Zi Wohnung 23,85 m 2 | 25,30 m 2 1-Zi Wohnung 23,85 m 2 | 25,30 m 2 1-Zi Wohnung 23,85 m 2 | 25,30 m 2 Maßstab 1 :

200 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 2 , 2 5 m 1 2 , 2 5 m 012510 Maßstab_1.200 012510 12,25 m 12,25 m 73 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Clusterwohnung 02 (6 Personen) 210,10 m 2 | 213,10 m 2 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 2,5 - Zi Wohnung 48,50 m 2 | 51,50 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 4 - Zi Wohnung 88,00 m 2 | 89,50 m 2 3 - Zi Wohnung 75,00 m 2 | 76,50 m 2 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 2,5 - Zi Wohnung 48,50 m 2 | 51,50 m 2 2 - Zi Wohnung 37,00 m 2 | 38,50 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 2 , 2 5 m 012510 Maßstab_1.200 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Clusterwohnung 02 (6 Personen) 210,10 m 2 | 213,10 m 2 1 2 , 2 5 m Umwandlung in ein Gefüge mit typischem Wohnungsmix © Hierl Architekten Umwandlung in Clusterwohnungen © Hierl Architekten Maßstab 1 : 200 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2

1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 2 , 2 5 m 1 2 , 2 5 m 012510 Maßstab_1.200 012510 Clusterwohnung 02 (6 Personen) 210,10 m 2 | 213,10 m 2 Clusterwohnung 02 (6 Personen) 210,10 m 2 | 213,10 m 2 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Clusterwohnung 02 (6 Personen) 210,10 m 2 | 213,10 m 2 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 2,5 - Zi Wohnung 48,50 m 2 | 51,50 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 4 - Zi Wohnung 88,00 m 2 | 89,50 m 2 3 - Zi Wohnung 75,00 m 2 | 76,50 m 2 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 2,5 - Zi Wohnung 48,50 m 2 | 51,50 m 2 2 - Zi Wohnung 37,00 m 2 | 38,50 m 2 1 - Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 1 2 , 2 5 m 012510 Maßstab_1.200 Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga Clusterwohnung 02 (6 Personen) 210,10 m 2 | 213,10 m 2 1 2 , 2 5 m 2-Zi Wohnung 37,00 m 2 | 38,50 m 2 2,5-Zi Wohnung 48,50 m 2 | 51,50 m 2 3-Zi Wohnung 75,00 m 2 | 76,50 m 2 4-Zi Wohnung 88,00 m 2 | 89,50 m 2 2,5-Zi Wohnung 48,50 m 2 | 51,50 m 2 1-Zi Wohnung 23,80 m 2 | 25,30 m 2 12,25 m 12,25 m 74 2. Anbau Laubengang Eine mögliche Alternative zum Mittelflur stellt der einseitige An- bau einer Laubengangstruktur dar. An der gegenüberliegenden Fassade des Gebäudes kann eine Balkonstruktur für private Frei- bereiche ergänzt werden. Vorteil dieser Lösung sind die Möglichkeit durchgesteckter Wohnungen mit der Option der Querlüftung und Orientierung in unterschiedliche Himmelsrichtungen. Besonderes Augenmerk ist dabei auf die Privatsphäre der direkt am Laubengang liegenden Wohnräume zu richten. Häufig führt dies zu kleinen Wohnungen, um dem Erfordernis von Individual- räumen am Laubengang zu umgehen. Monotone Strukturen sind die Folge. Durch intensive Grundrissarbeit ist es aber möglich – das zeigen viele Beispiele – eine Vielfalt an unterschiedlichen Wohnungen anzubieten.

Eingeschnittene Lufträume zwischen Laubengang und Küche und/oder grüne Pflanztröge können mögliche Antworten liefern. Bei guter Gestaltung kann ein Laubengang wesentlich zur Idee der gemeinschaftlichen Kommunikation beitragen und der Ver- einsamung in den Städten entgegenwirken. Die Doppelnutzung des Laubengangs zur Erschließung und gleichzeitig als individueller Freiraum für die Wohnungen mini- miert im Gegensatz zum Andocken zusätzlicher Privatbalkone den Eingriff in die Struktur und die Fassade des Bestandes. TYPOLOGISCHE KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜROGEBÄUDE Grundrissvarianten Anbau Laubengang © Johann Spengler, steidle architekten App mit Nasszelle 28,8 m 2 3-Zi Wohnung Schrank extern 59,60 m 2 3-Zi Wohnung WG 59,70 m 2 3-Zi Wohnung Var. 1A 59,50 m 2 2 Zi 46,9 m 2 2 Zi Wohnen durchges. 43,2 m 2 75 Modellfoto Anbau Lau- bengang, Master thesis Katrin Kies, Hochschule München © Katrin Kies 76 3. Umbau Spänner-Erschließung: Für eine Spänner-Erschließung sind meist zusätzliche Treppen- häuser erforderlich. Diese können vor der Fassade oder inner- halb des Gebäudes angeordnet werden. Ersteres ist baukons- truktiv einfach, hat aber wesentliche Auswirkungen auf das Erscheinungsbild des Gebäudes. In Abhängigkeit vom städte- baulichen Gefüge und dem Nachweis einer Anleiterbarkeit sind Drei- oder Vierspänner möglich. Vor die Fassade gestellte Trep- penhäuser können architektonisch durchaus einen Gewinn dar- stellen, wenn sie gut gestaltet sind. Die Ergänzung von Treppenhauskernen innerhalb der bestehen- den Struktur ist dagegen baukonstruktiv aufwändig und mit der Tr a g w e r k s p l a n u n g a b z u k l ä r e n .

Zeile - Variante Spänner M 1: 200O2H 120x1 20 120x120 Duschbereich 55x46 120x12 0 350x65 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 120x120 Duschbereich 55x46 120x120 350x65 120x120 Duschbereich 55x46 120x120 120x1 20 120x120 Duschbereich 55x46 120x12 0 80x110 120x120 120x120 Duschbereich 55x46 120x120 120x120 Duschbereich 55x46 120x12 0 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 7 0 x 7 0 120x1 20 7 0 x 7 0 55x46 350x65 120x120 Duschbereich 120x120 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 55x46 120x120 55x46 120x120 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 55x46 120x120 55x46 120x120 120x120 350x65 350x65 120x120 Duschbereich 120x120 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 7 0 x 7 0 80x110 120x120 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 80x110 120x120 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 90x205 1 2 0 x 1 2 0 90x90 1 2 0 x 6 0 90x205 1 2 0 x 1 2 0 90x90 1 2 0 x 6 0 120x120 Duschbereich 120 x120 8 0 x 1 1 0 210x65 1 6 5 x 6 5 55x46 120x120 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 1 6 5 x 6 5 120x120 90x205 1 2 0 x 1 2 0 90x90 1 2 0 x 6 0 90x205 1 2 0 x 1 2 0 90x90 1 2 0 x 6 0 120 x120 8 0 x 1 1 0 210x65 1 6 5 x 6 5 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 1 6 5 x 6 5 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 7 0 x 7 0 80x110 80x110 90x205 1 2 0 x 1 2 0 90x90 1 2 0 x 6 0 120x120 210x65 1 6 5 x 6 5 55x46 120x120 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 120x120 80x110 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 55x46 120x120 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 120x120 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 TYPOLOGISCHE KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜROGEBÄUDE Anbau Spännererschlies- sung © Karin Schmid, 03Arch. Maßstab 1 : 350 77 4.

Aufstockung Aufstockungen bestehender Gebäude haben den gro- ßen Vorteil, dass keine neuen Flächen in der Landschaft versiegelt werden müssen, um ein Mehr an Wohnflä- che zu schaffen. Es ist nach Abklärung der städtebau- lichen Vertretbarkeit lediglich statisch zu prüfen, wie viele zusätzliche Geschosse das bestehende Tragwerk zusätzlich aufnehmen kann, beziehungsweise welche tragwerksplanerischen Ertüchtigungen für die ge- wünschte Geschosszahl vorzunehmen sind. Um unterhalb der Hochhausgrenze zu bleiben, darf der Fußboden des obersten Geschosses nicht mehr als 22 m über dem Außenniveau liegen. Bei einer Über- schreitung sind erhöhte Anforderungen an die Ret- tungswege zu berücksichtigen. Die Erschließung der Aufstockung ist in Abhängigkeit der Struktur der darunterliegenden Bestandsgeschosse zu wählen. Kann die innenliegende Erschließung nicht in die Aufstockung übernommen werden, besteht die Möglichkeit die zusätzlichen Geschosse mit geringerer Gebäudetiefe als der Bestand auszuführen. Auf dem Rücksprung entsteht dann die erforderliche Tiefe für eine Laubengangerschließung. Modellfoto Aufstockung Bürogebäude, Master- thesis Katrin Kies, Hochschule München © Katrin Kies 78 II. Kamm Kammartige Bürostrukturen sind häufig bei Großmieternutzun- gen vorzufinden. Sie untergliedern das Gebäude in Teilbereiche und weisen oft einen starken Außenraumbezug auf. Als Zwei- bund oder Dreibund aufgebaut, liegen die vertikalen Erschlie- ßungen zumeist in den Knotenpunkten zwischen Längs-und Querriegel und ggf. zusätzlich an deren Enden. Hinsichtlich der zusätzlich notwendigen Erschließung hilft bei Kammstrukturen die gesonderte Betrachtung von Längsriegeln und Fingern. Kamm - Bestand M 1: 200O2H Der Abstand zwischen den einzelnen Fingern muss für die er- forderliche Belichtung und Belüftung der Wohnnutzung ausrei- chend groß sein (vgl.

nächster Abschnitt Typologie Block), so dass gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet sind. Besonderes Augenmerk verdient die Grundrissgestaltung der Innenecke in Bezug auf Einsehbarkeit und Privatheit der angrenzenden Woh- nungen. Die unter der Typologie Zeile vorgeschlagenen Varianten zur Er- schließung gelten gleichermaßen für den Kamm. TYPOLOGISCHE KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜROGEBÄUDE Kammstruktur Büro- nutzung Bestand © Karin Schmid, 03Arch.

Maßstab 1 : 500 79 Kamm - Umbau M 1: 200O2H 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 120x120 7 0 x 7 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 12 0x120 7 0 x 7 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 120x120 7 0 x 7 0 7 0 x 7 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 120x120 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 120x120 7 0 x 7 0 7 0 x 7 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 120x120 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 120x120 7 0 x 7 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 12 0x120 7 0 x 7 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 120x120 7 0 x 7 0 1 2 0 x 1 2 0 90 x9 0 1 2 0 x 1 2 0 7 0 x 7 0 90 x9 0 90 x9 0 1 2 0 x 1 2 0 7 0 x 7 0 90 x9 0 90 x9 0 120x120 90 x9 0 1 2 0 x 1 2 0 90 x9 0 90 x9 0 7 0 x 7 0 1 2 0 x 1 2 0 90 x9 0 90 x9 0 7 0 x 7 0 1 2 0 x 1 2 0 7 0 x 7 0 90 x9 0 90 x9 0 1 2 0 x 1 2 0 7 0 x 7 0 90 x9 0 90 x9 0 1 2 0 x 1 2 0 7 0 x 7 0 90 x9 0 90 x9 0 1 2 0 x 1 2 0 90 x9 0 90 x9 0 7 0 x 7 0 120x120 90 x9 0 90 x9 0 7 0 x 7 0 1 2 0 x 1 2 0 90 x9 0 90 x9 0 7 0 x 7 0 1 2 0 x 1 2 0 7 0 x 7 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 120x120 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 120x120 7 0 x 7 0 7 0 x 7 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 120x120 1 2 0 x 6 0 165x65 80x110 1 2 0 x 1 2 0 120x120 9 0 x 9 0 90x90 2 0 0 x 2 0 5 1 2 0 x 6 0 1 2 0 x 6 0 165x65 120x120 9 0 x 9 0 90x90 2 0 0 x 2 0 5 8 0 x 1 1 0 12 0x120 120x120 9 0 x 9 0 90x90 2 0 0 x 2 0 5 80x110 12 0x120 1 2 0 x 6 0 1 2 0 x 6 0 80x110 1 2 0 x 1 2 0 120x120 9 0 x 9 0 90x90 2 0 0 x 2 0 5 1 2 0 x 6 0 80x110 120x120 9 0 x 9 0 90x 90 2 0 0 x 2 0 5 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 7 0 x 7 0 90 x9 0 90 x9 0 1 2 0 x 1 2 0 7 0 x 7 0 90 x9 0 90 x9 0 1 2 0 x 1 2 0 7 0 x 7 0 90 x9 0 90 x9 0 III. Block Mit seinem wirtschaftlichen und flächensparenden Flächen- layout vereint die Blockrandbebauung stadträumlich, wie auch im Bezug auf die Nutzung vielfältige Qualitäten: städtebaulich entsteht eine Differenzierung zwischen öffentlichem Straßen- raum und privatem Innenhof. Für die Nutzerinnen und Nutzer ergeben sich introvertierte, ruhige Bereiche zum Hof. Zur Straße hin öffnen sich Räume mit Ausblick und Außenbezug, die ggf.

etwas stärker von Emissionen des Verkehrs belastet sind. Die vertikale Erschließung liegt in der Regel in den Innenecken. Ab- hängig vom stadträumlichen Gefüge, der Gebäudetiefe und den Abmessungen des Hofraumes können auch blockartige Büro- strukturen für die Umnutzung in Wohnen geeignet sein. Die zu wählende Erschließungs- und Grundrissstruktur hängt von verschiedenen Faktoren ab: Bei engeren Höfen eignet sich eher ein Laubengang. Der Ab- stand der vorhandenen Treppenhäuser und eine evtl. notwendige Anleiterbarkeit ist im Hinblick auf den Brandschutz, die Gebäu- detiefe auf die erforderliche Belichtung hin zu prüfen. Besonde- res Augenmerk verdient die Lösung der Innenecke in Bezug auf Einsehbarkeit und Privatheit der angrenzenden Wohnungen. Kammstruktur Trans- formation Wohnnutzung © Karin Schmid, 03Arch. Maßstab 1 : 500 80 IV. Punkthochhaus Das punktförmige Bürogebäude zeichnet sich meist durch ein kompaktes Layout aus. Die vertikale Erschließung erfolgt in den meisten Fällen durch einen mittigen Erschließungs- kern. In der Umnutzung erweist sich diese Struk- tur grundsätzlich als erstaunlich leistungs- fähig – selbstverständlich in Abhängigkeit vom Raster, der Fassade und der Gebäude- tiefe. Die Kombination kleiner, einseitig aus- gerichteter Wohnungen an den Längsseiten und größerer Wohneinheiten an den Gebäu- deecken birgt das Potenzial eines breit gefä- cherten Wohnungsmixes. Je nach Tiefe des Punkthochhauses lassen sich innenliegende Erschließungsflure zugunsten attraktiverer TYPOLOGISCHE KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜROGEBÄUDE Punkthochhaus Bestand © Karin Schmid, 03 Arch.

Maßstab 1 : 300 Grundriss Scheiben- haus Bestand © Johann Spengler, Steidle Architekten Maßstab 1 : 300 60x4060x40 60x4060x40 60x4060x40 60x4060x40 Punkt - Bestand M 1: 200O2H Wohnungstypen Var 1-5 mit Laubengang 1:200 O2H - HAINSTRASSE Planinhalt:Maßstab:Datum: 22.11.2024 Scheibenhaus Bestand Büronutzung 1:200 81 Eingangsbereiche aufweiten oder auch auf Kosten der Flächeneffizienz für mehr Tages- licht bis an die Fassade führen. Punkthoch- häuser mit innenliegendem Kern wie auch Scheibenhochhäuser verfügen zusätzlich zum Treppenhaus über ein Sicherheitstrep- penhaus und somit zwei baulich getrennte Fluchtwege. Die Forderung der Anleiterbar- keit durch die Feuerwehr bei einer Umwand- lung in Wohnungen erübrigt sich. Punkthoch- häuser mit innenliegendem Kern wie auch Scheibenhochhäuser verfügen zusätzlich zum Treppenhaus über ein Sicherheitstrep- penhaus oder eine sogenannte Schachtel- treppe und somit zwei baulich getrennte Fluchtwege. Die Forderung der Anleiterbar- keit durch die Feuerwehr bei einer Umwand- lung in Wohnungen erübrigt sich. Punkthochhaus Transfor- mation Wohnnutzung © Karin Schmid, 03 Arch.

Grundriss Scheibenhochhaus Transformation Wohn- nutzung © Johann Spengler, Steidle Architekten Maßstab 1 : 300 Maßstab 1 : 300 80x110 120x120 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 120 x120 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 120x120 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 120x120 8 0 x 1 1 0 1 2 0 x 1 2 0 120x120 9 0 x 9 0 90x90 2 0 0 x 2 0 5 1 6 5 x 6 5 120x120 Duschbereich 1 2 0 x 1 2 0 120x120 Duschbereich 1 2 0 x 1 2 0 120x120 Duschbereich 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 7 0 x 7 0 120x120 120x120 Duschbereich 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 1 6 5 x 6 5 1 2 0 x 1 2 0 8 0 x 1 1 0 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 120x120 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 1 2 0 x 1 2 0 120x120 Duschbereich 1 2 0 x 1 2 0 120x120 Duschbereich 1 2 0 x 1 2 0 8 0 x 1 1 0 9 0 x 2 0 5 120x120 9 0 x 9 0 120x60 135x65 7 0 x 7 0 120 x120 90x90 90x90 7 0 x 7 0 120x120 120x120 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 7 0 x 7 0 120x120 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 7 0 x 7 0 120x120 120x120 9 0 x 9 0 90x90 2 0 0 x 2 0 5 1 6 5 x 6 5 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 1 6 5 x 6 5 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 120x120 120x120 Duschbereich 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 2 0 5 120x120 9 0 x 9 0 120x60 135x65 120x120 80x110 120x1 20 90x90 90x90 7 0 x 7 0 120x120 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 1 6 5 x 6 5 90x205 1 2 0 x 1 2 0 90x90 1 3 5 x 6 5 8 0 x 1 1 0 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 7 0 x 7 0 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 2 0 0 x 2 0 5 1 2 0 x 6 0 165x65 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 7 0 x 7 0 Punkt - Umbau M 1: 200O2H 4 - Zi Wohnung 113.1 m 2 + Balkon 14,8/2 120,5 m 2 2 - Zi Wohnung 46,1 m 2 + Balkon 18,4/2 55,3 m 2 3 - Zi Wohnung 70,1 m 2 + Balkon 27,8/2 84,0 m 2 3 - Zi Wohnung 88,0 m 2 + Balkon 14,8/2 95,4 m 2

Wohnungstypen Var 1-5 mit Laubengang 1:200 O2H - HAINSTRASSE Planinhalt:Maßstab:Datum: 22.11.2024 Scheibenhaus Wohnungsmix 1:200 4-Zi Wohnung 113,1 m 2 | 120,5 m 2 2-Zi Wohnung 46,1 m 2 | 55,3 m 2 3-Zi Wohnung 70,1 m 2 | 84,0 m 2 3-Zi Wohnung 88,0 m 2 | 95,4 m 2 82 B. BÜRORASTER Rastermaße von Bürogebäuden bauen auf den Dimensionen für einen einzelnen Büroarbeitsplatz auf. Sie sind aber auch unter- schiedlichen Bürokonzepten unterworfen, die wie Modeerschei- nungen im Laufe der Jahrzehnte zwischen Zellenbüros, Kombi- büros oder Open-Space/Businessclub-Konzepten oszillieren und heute New Work genannt werden. Jedes dieser Konzepte hat unterschiedliche Gebäudetiefen und Rastermaße zur Folge. Viele Jahre bildete das sogenannten Euromodul von 60 cm und seine Vielfache, also 1,20 m, 2,40 m, 4,80 m oder 7,20 m die gängigen Konstruktionsraster. In einer kurzen Zeitspanne während der 1980er- und 1990er- Jahre war ein Achsmaß von 1,375 m gebräuchlich, was zu einem Raumraster von 2,75 m führt. Dieses Rastermaß lässt sich aus- gesprochen gut mit wohnungswirtschaftlichen Anforderungen (Bewegungs- und Stellflächen) in Einklang bringen. Heute beträgt das Standardachsmaß im Bürobau 1,35 m, wor- aus sich ein Konstruktionsraster von bis zu 8,10 m ergibt. Dieses eignet sich hinsichtlich der Anforderungen an Bewegungs- und Stellflächen, aber auch an die Barrierefreiheit mit minimalen, aber hinnehmbaren Einschränkungen für den Wohnungsbau. TYPOLOGISCHE KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜROGEBÄUDE 83 Unterschiedliche Büro- raster und Bewegungs- flächen im Wohnungsbau © Hierl Architekten Freifinanziert Gefördert � ,._ Q,) l[) N .

N c.o <t _ l[) <t C <t- C'Cl C ;,.:: ·a:; ,._ l[) r--- � C"l_ <t _ � N � 0 (") � 0 CO ,._ <t <t Q,) <t- N "'O <t- ,._ :o Q,) 2,40 Schlafen 1 4,30 m 2 CT 1 1 0 _[L 1 � <t- <t r--- � N- --t- 0 0) <t- [f [b ,-----------, ' ' 120x120: 1 i l ooxoo : ·--------· Schlafen 17,10 m 2 2,40 7 1- -------- · 1,20 1 2,70 Schlafen 1 3,40 m 2 CT 1 1 0 [l 1 � <t- ■ • - - --- -- -- - - ! . ..... ...... - 0 N_ <t ' ' Schlafen 16,60 m 2 2,70 120x120: oexoo : 3 0 7 80 ■ 1,35 1 1 - 2,75 Schlafen 11,ao m 2 1 ' 7 CT Il _J L ■ Schlafen 16,90 m 2 2,75 5 5 t=f- 1 7 1 1 1 � 1 � ,._ Q,) l[) N . N c.o <t _ l[) <t C <t- C'Cl C ;,.:: ·a:; ,._ l[) r--- � C"l_ <t _ � N � 0 (") � 0 CO ,._ <t <t Q,) <t- N "'O <t- ,._ :o Q,) 2,40 Schlafen 1 4,30 m 2 CT 1 1 0 _[L 1 � <t- <t r--- � N- --t- 0 0) <t- [f [b ,-----------, ' ' 120x120: 1 i l ooxoo : ·--------· Schlafen 17,10 m 2 2,40 7 1- -------- · 1,20 1 2,70 Schlafen 1 3,40 m 2 CT 1 1 0 [l 1 � <t- ■ • - - --- -- -- - - ! . ..... ...... - 0 N_ <t ' ' Schlafen 16,60 m 2 2,70 120x120: oexoo : 3 0 7 80 ■ 1,35 1 1 - 2,75 Schlafen 11,ao m 2 1 ' 7 CT Il _J L ■ Schlafen 16,90 m 2 2,75 5 5 t=f- 1 7 1 1 1 � 1 � ,._ Q,) l[) N . N c.o <t _ l[) <t C <t- C'Cl C ;,.:: ·a:; ,._ l[) r--- � C"l_ <t _ � N � 0 (") � 0 CO ,._ <t <t Q,) <t- N "'O <t- ,._ :o Q,) 2,40 Schlafen 1 4,30 m 2 CT 1 1 0 _[L 1 � <t- <t r--- � N- --t- 0 0) <t- [f [b ,-----------, ' ' 120x120: 1 i l ooxoo : ·--------· Schlafen 17,10 m 2 2,40 7 1- -------- · 1,20 1 2,70 Schlafen 1 3,40 m 2 CT 1 1 0 [l 1 � <t- ■ • - - --- -- -- - - ! . ..... ...... - 0 N_ <t ' ' Schlafen 16,60 m 2 2,70 120x120: oexoo : 3 0 7 80 ■ 1,35 1 1 - 2,75 Schlafen 11,ao m 2 1 ' 7 CT Il _J L ■ Schlafen 16,90 m 2 2,75 5 5 t=f- 1 7 1 1 1 � 1 84 C. FASSADENTYPOLOGIEN: LOCH-, BAND- ODER VORHANGFASSADE Bürofassaden können in vier grundsätzliche Typen unterschie- den werden: Bandfassade, Elementfassade, Vorhangfassade und Lochfassade.

Hinsichtlich der Transformation in Wohnen eignen sich die Loch- und Bandfassade am besten, da leistungsfähige An- schlüsse der Wohnungstrennwände an die Fassade (im Hinblick auf den Schallschutz/Flankenübertragung) mit vergleichsweise geringem Aufwand herzustellen sind. Der Verzicht auf boden- tiefe Fenster muss entweder hingenommen werden oder ist mit entsprechendem Aufwand durch Rückbau der Brüstungen nachzubessern – sofern dies statisch möglich und wirtschaftlich vertretbar ist. Vorhangfassaden von Bürohäusern, die in die Jahre gekommen sind, erweisen sich diesbezüglich als problematischer. Das trifft auf die Ausführung als Pfosten-Riegel-Fassade gleichermaßen zu wie auf vorgehängte Elementfassaden. Hier ist der Anschluss der Wohnungstrennwände an das Konstruktionsraster der tra- genden Wände und Stützen zu empfehlen und nicht an das Aus- bauraster der Fassadenteilung. Das zieht jedoch einen Verlust an Flexibilität bei der Grundrissgestaltung nach sich. Allerdings sind durch den großen Verglasungsanteil bestehender Büro-Vor- hangfassaden im Falle einer Umnutzung höhere Wohnqualitäten als bei Lochfenstern zu erwarten, wie es Mies van der Rohes La- keshore-Drive-Apartments in Chicago seit 1948 demonstrieren.

TYPOLOGISCHE KRITERIEN FÜR DIE AUSWAHL GEEIGNETER BÜROGEBÄUDE © Hierl Architekten Bandfassade 012510 O2H - OFFICE2HOME LBK Blumenstraße 19 Planinhalt:Maßstab:Datum: 01.10.20241:200Büroraster Elementfassade Bandfassade Vorhangfassade Lochfassade 1:100 85 Elementfassade Vorhangfassade Lochfassade 012510 012510 O2H - OFFICE2HOME LBK Blumenstraße 19 Planinhalt:Maßstab:Datum: 01.10.20241:200Büroraster Elementfassade Bandfassade Vorhangfassade Lochfassade 1:100 012510 O2H - OFFICE2HOME LBK Blumenstraße 19 Planinhalt:Maßstab:Datum: 01.10.20241:200Büroraster Elementfassade Bandfassade Vorhangfassade Lochfassade 1:100 012510 O2H - OFFICE2HOME LBK Blumenstraße 19 Planinhalt:Maßstab:Datum: 01.10.20241:200Büroraster Elementfassade Bandfassade Vorhangfassade Lochfassade 1:100 TECHNISCHE VORAUS- SETZUNGEN 88 TRAGWERK, FASSADE, ENERGIEBEDARF, KOSTEN TECHNISCHE VORAUSSETZUNGEN Elisabeth Endres, Marcel Enzweiler, Rudolf Hierl, Jan Kaschig Aus technischer Sicht steht einer Umwandlung von Bürogebäu- den in Wohnungen nichts im Wege – im Gegenteil. Meist lassen sich Eingriffe in die Gründung und ins Tragwerk vermeiden, was im Vergleich zu einem Neubau zu signifikanten Reduzierungen der CO 2 Bilanz führt. Durch eine sinnvolle Zielsetzung bei den Standards für Fassade, Innenausbau und thermische Behaglich- keit lassen sich Kosten einsparen. Entscheidend ist eine sorgfäl- tige Planung hin zur Einfachheit und möglichst kleinen Eingrif- fen in den Bestand z. B. durch die Nutzung bereits vorhandener Durchbrüche anstatt neuer Kernbohrungen. Dachsanierungen sind einfach und wirtschaftlich. Im Zuge der Umnutzung lassen sich Zusatznutzen erzielen wie die Installation einer PV-Anlage oder eines Gründachs mit Biodiversitätsmaßnahmen und Was- serrückhaltung.

Höhere Kosten als im Neubau können anfallen, wenn eine Bestandsfassade komplett ausgetauscht, also rück- gebaut, entsorgt und durch eine neue Fassade ersetzt werden muss. Entscheidend für den Aufwand und die Kosten einer Um- nutzung ist nicht zuletzt der Umgang mit den immer restriktive- ren technischen Anforderungen. Hier gilt es von den zahlreichen Möglichkeiten für Ausnahmeregelungen Gebrauch zu machen und mit stichhaltigen Begründungen zu argumentieren. A. TRAGWERKSPLANUNG Eine Umwandlung von Bürogebäuden in Wohngebäude ist aus Sicht der Tragwerksplanung immer möglich! Die Umwandlung von nicht mehr benötigten Bürogebäuden in Wohngebäude stellt aus tragwerksplanerischer Sicht eine interessante Heraus- forderung dar. Nutzlasten, die nach geltenden Normen ange- setzt werden mussten und auch heute noch im Bürobau ange- setzt werden müssen, liegen im ungünstigsten Fall nur 50 kg/m 2 höher als bei Wohnungsbauten. In der Praxis wurden bei der Dimensionierung der Bestandsbau- ten hohe Sicherheitsreserven mit eingerechnet und meist höhere Nutzlasten von 300–500 kg/m 2 bei der statischen Berechnung 89 angesetzt. Im konkreten Fall einer Umnutzung muss dies ent- weder durch existierende statische Berechnungen belegt oder anhand von Konstruktionsplänen (z. B. Bewehrungsplänen) nach- träglich gerechnet werden. Liegen keine statischen Unterlagen vor, muss der Bewehrungsanteil an einzelnen Bauteilöffnungen am Bau gemessen werden, um entsprechende Kenntnisse zur Nachrechnung zu gewinnen. In der Regel kann die bestehende Tragstruktur eines ehemaligen Bürogebäudes ohne zusätzliche Verstärkung problemlos die Lasten eines Wohngebäudes tragen. Bei Eingriffen in die tragende Struktur ist ein statischer Nachweis zu führen. Dabei sind die aktuell gültigen Normen anzuwenden.

Da die Anforderungen aus den Normen über die Jahrzehnte immer weiter gestiegen sind, kann der erforderliche Aufwand für eine Ertüchtigung unverhältnismäßig sein. Vernünftige Ver- einbarungen zwischen den Planenden, dem Bauherrn und der genehmigenden Behörde können dann helfen die Kosten der Er- tüchtigung zu reduzieren. Ein Beispiel sind die heute gültigen, sehr hohen Begrenzungen der Durchbiegungen (Schwingung) von Holzdecken im Wohnungsbau. Die Umwandlung von Büro- in Wohngebäude ist aus tragwerksplanerischer Sicht also gut machbar, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und Prüfung der bestehenden Struktur sowie Anpassungen an die neuen Nutzungsanforderungen. Besonders die Aspekte der zusätzli- chen Durchbrüche, Schächte und Rettungswege müssen genau berücksichtigt und statisch nachgewiesen werden. Ein vernünf- tig angepasster Umgang mit den heute geforderten Nachwei- sen, kann die Aufwendungen reduzieren. Sämtliche aktuelle Anforderungen, die nicht standsicherheitsrelevant sind, können angepasst werden! B. FASSADENKONSTRUKTION Die Ausbildung der Fassade nimmt bei der Umwandlung von Bürobauten zu Wohnhäusern eine Schlüsselrolle ein. Bauten bis Mitte der 1920er-Jahre sind dabei vergleichsweise unproblema- tisch, es handelt sich um Massivbauten mit regelmäßigen Fens- teröffnungen meist mit Brüstungen. Mitte der 1920er-Jahre wird die Architektur revolutioniert wie kaum zuvor und hier sind es vor allem zwei unrealisierte Ent- würfe des Architekten Ludwig Mies van der Rohe, welche die Blaupausen für die Bürofassaden der Nachkriegszeit liefern: das Bürohaus an der Friedrichstraße 1921 – ein frei hängender Mantel aus Glas vor einem prismatisch mehrfach gebrochenen Grundriss und das Bürohaus in Eisenbeton 1923. Beide Projekte huldigen den neuen Werkstoffen Beton Stahl und Glas.

Sie spei- sen sich vor allem aus Beispielen in den sich industrialisierenden USA, welche den europäischen Architekten entsprechende Vor- bilder liefern. Während die Vorhangfassade, englisch Curtain-Wall bis heute eine sehr anspruchsvolle Gebäudehülle darstellt, die bauphy- sikalisch und konstruktiv immer im Grenzbereich des mach- baren liegt, wurde die Bandfassade mit Brüstungen aus Stahl- betonsandwichelementen, bevorzugt mit einer Oberfläche aus Waschbeton, zur tausendfach abgezogenen Matrize. Eine Zwit- terrolle nehmen Komplementärfassaden ein, hier wird die Trag- struktur vertikal und horizontal nach außen abgebildet. Bauphy- sikalisch und konstruktiv sind die tragenden Pfosten und Riegel klar von den ausfachenden Elementen getrennt. Es lassen sich also im Hinblick auf Konstruktion und Öffnungs- verhalten folgende Typen unterscheiden: • Lochfassade in monolithischen Massivkonstruktionen • Bandfassade mit Sandwichbrüstungselementen und durch- laufenden horizontalen Glasbändern • Pfosten-Riegel-Fassade oder Elementfassade zwischen die Geschossdecken gestellt • Frei hängende Vorhangfassade vor den Geschossdecken Bei Umnutzungen bildet die Fassade statisch bauphysikalisch und energetisch und nicht zuletzt gestalterisch eine Schlüssel- position. Abhängig vom Fassadentyp und den gewünschten Standards treten erhebliche Kostenunterschiede auf. 90 TECHNISCHE VORAUSSETZUNGEN C. TECHNISCHE GEBÄUDEAUSRÜSTUNG UND ENERGIEBEDARF Der ökologische Fußabdruck jedes neuen Gebäudes entfernt die Gesellschaft von den postulierten Zielen der Dekarbonisie- rung aller Lebensbereiche. Eine Transformation von Gebäuden unterschiedlicher Typologien, aus sich verändernden Bedarfen der Gesellschaft verhindert nicht nur die wirtschaftlich und sozi- al negativen Folgen von Leerstand, sie ist auch ein wesentlicher Aspekt in der Nachhaltigkeitsdiskussion.

In der Auseinander- setzung mit Bürotypologien zeigt sich, dass nicht die baulichen Voraussetzungen der Bestandsgebäude die größten Hindernisse einer Umwandlung darstellen. Die größte Barriere sind tradierte Gewohnheiten und stetig fortgeschriebene Anforderungen an technische Ausstattungen, Energieeffizienz im Betrieb sowie der wachsende Anspruch an Komfort und Gestaltung. In der Konzeption von Neubauten unterscheiden sich Woh- nungstypologien von Nicht-Wohnungstypologien vor allem durch die Größe der Einheiten, die Dichte der Belegungen der Räume und die Art der Installationen von Bädern und Küchen. Hohe Belegungsdichten in Bürogebäuden erfordern einen er- höhten Luftwechsel pro Stunde. Das führt i.d. R. zum Einbau von Lüftungsanlagen, mit denen sich ein garantiertes Maß an Zuluft ohne Zugerscheinungen realisieren lässt, v.a. im Bereich von Großraumstrukturen. Bei den hohen erforderlichen Luft- wechselzahlen ist das kontrollierte Be- und Entlüften mit Wär- merückgewinnungsanlagen möglich, so dass dies zur Energie- effizienz der Büronutzung beiträgt. Aus den Anforderungen an die Tageslichtversorgung für ständige Arbeitsplätze und tempo- räre Besprechungsbereiche ergeben sich häufig hierarchische Grundrisskonfigurationen. Während die als „ständig“ geltenden Arbeitsplätze aufgrund der Regelwerke für Arbeitsstätten ent- lang der Fassaden angeordnet sein müssen, liegen Konferenz- und Besprechungsbereiche aufgrund der fluktuierenden Be- legungsszenarien vermehrt in Mittelzonen ohne Anschluss an Fassaden. Bürogebäude sind aufgrund dieser Anforderung an die Installation sowie die grundsätzliche effektive Größe der Einheiten, charakterisiert von zentralen Schacht- und Erschlie- ßungskernen sowie WC-Anlagen.

Im Gegensatz dazu steht die Kleinteiligkeit der Grundrisse von Wohnungstypologien und sich daraus ergebende Schachtkon- zepte für dezentrale Sanitär- und Kücheninstallationen. In Erscheinung und Kubatur zeigen sich v.a. Unterschiede in den Gesamtgebäudetiefen sowie der Fassadenausgestaltung. Letztere ist geprägt von großen Glasflächen für die gleichmä- ßige Tageslichtversorgung sowie Sonnenschutzvorrichtungen. Überhitzung durch hohe solare Energieeinträge, die aus diesen Tageslichtanforderungen resultieren, sowie hohe interne Wär- melasten durch hohe Belegungsdichten und vielzähligen Ar- beitsplatzmaschinerien sind zu vermeiden. Die typologischen Unterschiede zwischen großflächigen stüt- zenfreien Bürostrukturen und kleinteiligen Wohnstrukturen wirken sich auch auf die Installationen zur Raumbeheizung und Kühlung aus. Während sich die Auslegung von Flächen und Re- gelkreisen in Büros am konstruktiven Raster orientiert um große Flexibilitäten zu erreichen, erfolgt die Auslegung und Dimensio- nierung der Heizflächen im Wohnungsbau abgestimmt auf den individuellen Grundriss. Damit lassen sich die Wohnungsheizun- gen raumweise steuern. Auch die Art der Systeme unterscheidet sich: Büroflächen sind geprägt von Deckensystemen und/oder Umluftanlagen. Im Wohnungsbau kommen dagegen meist Heizkörper oder flächi- ge Fußbodensysteme zum Einsatz. Die Transformation von Büroflächen in den Wohnungsbau ist aufgrund der gezeigten typologischen Unterschiede aufwän- dig und kostenintensiv. Daher gilt es den baulichen wie anla- gentechnischen Aufwand so gering wie möglich zu halten. Für Räume mit direktem Anschluss an die Fassaden, gibt es gesetz- lich verpflichtend keinerlei zwingende Vorschriften zum Einbau einer mechanischen Be- und Entlüftung.

Aufwändige Kernboh- rungen für nachträgliche Schächte, können vermieden werden, wenn es planerisch gelingt die neuen WCs der Wohnungen an die Schächte von bestehenden WC-Anlagen oder von Bespre- chungsbereichen mit Lüftungsanlagen nach dem Prinzip der „kurzen Wege“ anzuschließen. Zur Minimierung der Betriebskosten und Vereinfachung der Ge- bäudesteuerung ergeben sich höhere Potenziale für die Trans- formation in Gebäuden, die natürliche Lüftungsmöglichkeiten über die Fassaden aufweisen. Diese sollten unbedingt genutzt werden. Für natürliche Be- und Entlüftungsstrategien kann der Bezug zur Arbeitsstättenrichtlinie ASR dienlich sein. Hier gilt, dass Raumtiefen < 2,5-fache der lichten Raumhöhe für die ein- seitige natürliche Fassadenlüftung geeignet sind. Im Fall von Querlüftungsmöglichkeiten z. B. durchgesteckter oder über Eck angeordneter Räume ist < 5-fache lichte Raumhöhe zulässig. Bei wärmetechnisch hochwertigen Fassaden mit sehr geringen Tr a n s m i s s i o n s w ä r m e v e r l u s t e n k a n n m i t t e l s t h e r m i s c h d y n a- 91 mischer Simulation überprüft werden, ob überhaupt eine Um- strukturierung der Systeme hin zur Einzelraumregelung in der Wärmeübertragung notwendig ist. Eine Umstrukturierung auf im Wohnungswesen gängige Fußboden-Heizsysteme ist aufgrund unterschiedlicher Aufbauhöhen zu den Hohlraumböden von Bü- ros und den Anschlüssen an Treppen und Aufzugstüren nur mit hohem Aufwand realisierbar. Abweichungen von gesetzlichen Anforderungen an eine raum- weise Regelung bezogen auf die Energieeffizienz, ebenso wie ggf. sich ergebende Differenzen zum Gebäudeenergiegesetz GEG sollten hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit geprüft werden. Das GEG differenziert im Nachweisverfahren der Energieeffi- zienz sowie in den Grenzwerten für den sommerlichen Wärme- schutz zwischen Wohngebäuden und Nicht-Wohngebäuden.

Da die Anforderungen für den sommerlichen Wärmeschutz hö- her sind für Nicht-Wohngebäude, sind keine Abweichungen zu erwarten. Bezogen auf die Effizienz liegen die Anforderungen an das Wohnen höher. In diesen Fällen kann ggf. die Möglichkeit der Abweichung, begründet durch die Wirtschaftlichkeit, ange- wendet werden. D. KOSTENPARAMETER GEBÄUDE Im Allgemeinen wird oft behauptet, dass ein Neubau in der Re- gel günstiger sei als ein Umbau. Diese pauschale Aussage ist sehr vereinfacht und bei genauerer Betrachtung so nicht zutref- fend. Nachfolgend wurden deshalb die Hauptgewerke genauer be- leuchtet, da sich hier die Spanne und Stellschrauben für eine wirtschaftliche Umnutzung sehr unterschiedlich darstellen. Für die Vergleichbarkeit wurde ein Referenzwohngebäude mit ca. 50 Wohneinheiten mit mittlerem Standard und Baugrube ohne Verbaumaßnahmen zugrunde gelegt. Für die Umnutzung wurde ein theoretisches Bürogebäude in vergleichbaren Dimen- sionen betrachtet. Die Kostenparameter für die Umnutzung sind für die bessere Vergleichbarkeit den Kostenparametern im Neu- bau in Bezug gesetzt. Die Grundlagen bilden die statischen Kostenkennwerte (BKI) so- wie Erfahrungswerte aus ausgeführten Projekten. Kostenparameter Neubau © Jan Kaschig, Maier Neuberger Architekten Gmb H Kostenparameter Umnutzung mit Ertüchtigung © Jan Kaschig, Maier Neuberger Architekten Gmb H 92 TECHNISCHE VORAUSSETZUNGEN Kostenparameter: Vergleich Neubau zu Umnutzung mit Ertüchtigung Gewerk / Elemente Neubau Umnutzung Baugrube / Rohbau25 % 4 % – 12 % Baugrube 2 % 0 % Gründung 5 % 0 % – 2 % Rohbau 18 % 4 % – 10 % Hülle25 % 5 % – 48 % Fassade 18 % 5 % – 40 % Dach 7 % 5 % – 8 % Ausbau50 % 46 % – 60 % Ausbau KGR 300 25 % 23% – 30 % Ausbau KGR 400 25 % 23% – 30 % Summe100 % 60 % – 120 % I. Baugrube, Gründung In der Gründung und im Rohbau ist ein Großteil der grauen Ener- gie von Gebäuden gebunden.

Mit einem Erhalt genau dieser Gebäudeteile stellt dies ein erhebliches Reduktionspotenzial an CO 2 -Emmissionen dar. Bei einer Umnutzung ehemaliger Bürogebäude in Wohngebäu- de treten in der Regel keine zusätzlichen Lasten auf. Es ist also nur mit geringen, bzw. keinen Ertüchtigungen der Gründung und den damit verbundenen Kosten zu rechnen. Hier schneidet der Umbau deutlich kostengünstiger ab als ein Abbruch und Neu- bau. II. Rohbau Für den Ertüchtigungsbedarf des Tragwerks ist entscheidend, welche Auswirkung die Änderungen des Ausbaus auf den Roh- bau haben. Bei sorgfältiger Analyse und Planung können grö- ßere Eingriffe in das Tragwerk und damit aufwändige Ertüchti- gungsmaßnahmen vermieden werden. Die prozentuale Spanne der Kosten in der Umnutzung ist hier etwas größer gefasst, da die Maßnahmen sehr projektabhängig sind. III. Fassade Die Fassade kann bei der Umnutzung eine entscheidende Rolle für die Wirtschaftlichkeit spielen. Der Kostenanteil ist abhängig vom baulichen Zustand und den Zielsetzungen für eine ener- getische und bauphysikalische Ertüchtigung. Die Spanne reicht hier von einfachen Instandsetzungen bis hin zu Abbruch und Ausführung komplett neuer Fassaden. Zu den Kosten für die Entsorgung des Abbruchmaterials können Kosten für kontami- nierte Altlasten hinzukommen. Deshalb kann bei Fassaden der Kostenanteil bei Umbauten deutlich höher liegen als im Neubau. IV. Dach Im Bereich der Dächer sind hochwertige energische Sanierun- gen einfach umzusetzen und wirtschaftlich sinnvoll. Sofern die Tragkonstruktion dies zulässt, besteht hier die Nutzung von Synergien durch die Möglichkeit der Realisierung von PV-Anla- gen, Gründächern mit Biodiversitätsmaßnahmen und ggf. auch zusätzlichen Wasserrückhaltemaßnahmen.

Bei Dachkonstruktio- nen ist die Spanne zwischen einer minimalen Sanierung und ei- ner hochwertigen Ertüchtigung im Vergleich zu den Gesamtkos- ten gering. Hier besteht ein großes Potenzial an energetischen Verbesserungen. Meist ist die Lebensdauer der Dachkonstruk- tionen erreicht und die umfangreichen Durchdringungen für zu- sätzliche Schächte etc. für die Wohnnutzung führen zu vielen Schwachstellen und damit zu einem höheren Risiko von Undich- tigkeiten. V. Au s b a u Im Bezug auf den Kostenanteil im Ausbau sind die Abweichun- gen zwischen Neubau und Umnutzung gering. Hier ist vielmehr relevant welche Standards z. B. in Bezug auf Schallschutz er- reicht werden müssen und welche Qualitäten grundsätzlich an- gestrebt werden. 93 FINANZIERUNG UND FÖRDERUNG 94 WAS BRINGT MEHR ERTRAG – VERLASSENE SCHREIBTISCHE ODER LEBENDIGE WOHNZIMMER? FINANZIERUNG UND FÖRDERUNG Stephan Häublein, Rainer Hofmann Wie kann sich die Umwandlung für die Investierenden rechnen? Aus rein wirtschaftlicher Sicht bringen voll vermietete Büroflä- chen mehr Mietertrag als Wohnungen. Wie kann die ökologisch und sozial sinnvolle Umwandlung von Büros zu Wohnraum für die Eigentümer auch auch finanziell attraktiv werden? Die we- nigsten Halter von Büroraum werden bereit sein diese Ertragslü- cke in Kauf zu nehmen. Förderung und finanzielle Unterstützung sind deshalb essenziell, um die Bauwende in die Praxis umzuset- zen. Der vorliegende Text gibt einen Überblick über bestehende Förderungsstrukturen und -programme. Er zeigt aber auch wie unübersichtlich diese Strukturen sind und wie wenig einzelne Förderprogramme aufeinander abgestimmt sind, um dem neuen Feld der Umnutzung voll gerecht zu werden. Als Autoren ver- suchen wir Anregungen und konkrete Vorschläge zur Verbesse- rung und Erweiterung bestehender Fördermodelle und Steuer- erleichterungen zu geben sowie neue Wege der Finanzierung zu initiieren.

Die Herstellung der Wohnungen muss so einfach wie möglich sein. Bestehende Regelwerke zur Bewertung dieser Wohnun- gen müssen entsprechend angepasst werden. Die rechtlichen Rahmenbedingungen müssen niederschwellig und eindeutig sein. Wie in allen Bereichen gilt auch für die Finanzierung und Förderung: Für die Umnutzung funktionieren die bestehenden Strukturen nicht im erforderlichen Maße. Analog zu einer Um- bauordnung müssen wir die Strukturen für eine Umbaufinanzie- rung und Umbauförderung neu gestalten. 95 A. AUSGANGSLAGE ZUR NOTWENDIGKEIT DER FÖRDERUNG VON WOHNRAUM I. Wirtschaftliches Defizit bei Wohnungsbauten und Umwandlungsprojekten Die Bereitstellung von bezahlbaren Miet- und Eigentumswoh- nungen ist unbestritten eine der wichtigsten Aufgaben unserer Gesellschaft. Hier haben wir, insbesondere in Bayern, einen Fehlbedarf. Die Umwandlung von nicht genutztem, im Überfluss vorhande- nen Büroflächen zu Wohnraum kann – wie oben ausführlich dar- gestellt – ein wichtiger Baustein zur Erfüllung dieser Aufgabe sein. Fakt ist dabei jedoch, dass die Wirtschaftlichkeit von Wohnungs- bau hinter der eines gut vermieteten Bürobaus zurückbleibt und bei der Umwandlung oft eine nicht unerhebliche Finanzierungs- lücke „klafft“ die nur mit Hilfe zusätzlicher Unterstützung zu schließen ist. Dieser Umstand ist zum einen der geringeren „Flächeneffizienz“ für vermietbare bzw. verkaufbare Flächen der Wohnflächenver- ordnung im Vergleich zur DIN 277 bzw. Gewerbeflächenver- ordnung geschuldet, und zum anderen der Tatsache, dass beim Umwandeln nicht immer dieselben Ausnutzungsfaktoren er- reicht werden, wie im Neubau. Ferner sind auch Wohnungsmie- ten in der Regel Nettomieten und eine Weitergabe der Mehr- wertsteuer ist entweder nicht möglich oder nicht zielführend.

Nicht zuletzt sind die Standorte der Immobilien mit Leerstand nicht immer die, an denen einem gute und damit ausreichend ‚gegenfinanzierbare‘ Wohnqualität ins Auge springt. Man kann oder sollte sich bei der Umwandlung von Büroflächen in Wohnimmobilien durchaus auch oder insbesondere ins ge- förderte Segment des Wohnens bewegen. Während der gesamte Büro- und Gewerbebau den Bedingungen der freien Marktwirtschaft – mit teilweise erheblichen Renditen und Verlusten – unterliegt, sind frei finanzierte Wohnungsbau- ten für einen großen Teil der Gesellschaft nicht mehr erschwing- lich und die notwendige Erstellung dieser Wohnungen daher als Gemeinschaftsaufgabe unserer Gesellschaft zu sehen, die nur gemeinsam mit Unterstützung von Staat und Kommunen gelin- gen kann. II. Notwendige Förderung und Selbstverpflichtung Die Notwendigkeit zusätzlicher Mittel in Form von Förderung ergibt sich aus oben genannten wirtschaftlichen Bedingungen und schlichtweg aus der Selbstverpflichtung unseres Rechts- staates. Während Art. 11 Abs. 1 des UN-Sozialpaktes das „Recht auf an- gemessene Unterbringung“ fordert, lässt sich aus dem deut- schen Grundgesetz zwar kein explizites Recht auf angemesse- nen Wohnraum ableiten, ist jedoch in Art. 1 GG als Ableitung eines menschenwürdigen Existenzminimums impliziert. Dagegen lässt die Verfassung unseres Freistaates Bayern in Art. 106 Abs. 1 keinen Ermessensspielraum und formuliert einen eindeutigen Anspruch jeden Bewohners auf einen angemesse- nen Wohnraum und die Förderung „billiger Volkswohnungen“, der sogennante geförderte ehemals „soziale“ Wohnungsbau. siehe Anlage 1: Auszüge Art. 11 UN-Sozialpakt; Art. 1 Grund- Gesetz; Art. 106 Bayerische Verfassung Der Ursprung der Wohnraumförderung geht damit eindeutig auf diese Zielsetzungen und oben beschriebene Notwendig- keit zurück.

Das föderalistische Prinzip unseres Staates, die Rechtsstaatlichkeit, die kommunale Selbstverwaltung und die Komplexität der Thematik führt dabei zu oft scheinbar undurch- sichtigen Strukturen des Förderwesens und lässt den Begriff des „Dschungels im Förderwesen entstehen“. Die Unterstützung kann vielfältig sein. Da ein wesentlicher Teil der Kosten durch den in Ballungsräumen oft spekulativ über- höhten Preis des Baugrundes entsteht, ist die kostengünstige Baulandbereitstellung ein Hebel um hier zu helfen. Ist eigenes Bauland in den Kommunen rar, kann dieser Hebel nur in Ver- bindung von Baurechtsschaffung generiert werden. Hier ist die Landeshauptstadt München seit Jahren beispielgebend mit Ihrer sozialgerechten Bodennutzung unterwegs, mit der ein Teil des geschaffenen Baurechts für kostengünstiges oder gefördertes Wohnen verwendet werden muss. Andererseits sind die dadurch gedeckelten Mieten Kostenmieten nicht immer einfach zu erzie- len – dieser „Finanzierungsweg“ hat also auch seine Tücken. 96 Spannend wird die Betrachtung nun bei der „Quasi-Bauland- schaffung“ in der Umwandlung. Bestehendes Gewerbebaurecht soll umgewandelt werden. Wie kann sich so eine Umwandlung für die Investierenden rech- nen? Die Herstellung der Wohnungen muss so einfach wie möglich sein. Bestehende Regelwerke zur Bewertung dieser Wohnun- gen müssen entsprechend angepasst werden. Die rechtlichen Rahmenbedingungen müssen niederschwellig und eindeutig sein. Und: Der oben dargestellte Performance-Gap muss abgefedert werden, durch Zuschüsse oder Förderkredite, die nicht zu „do- minante“ Einschränkungen bei der Finanzierung der Immobilie zur Folge haben. B. ÜBERBLICK ÜBER BESTEHENDE STRUKTUREN DES FÖRDERWESENS Wir haben hier die wesentlichen Fördermittel exemplarisch zu- sammengestellt und uns dabei auf den Freistaat Bayern konzen- triert.

Wichtig ist zu erwähnen, dass ein Teil der Mittel der Län- derprogramme aus Bundesmitteln finanziert werden. Ähnliche Rahmenbedingungen gelten in anderen Bundesländern. I. Förderungen Freistaat Bayern: Das Förderwesen folgt, insbesondere in Bayern, klaren Prinzipi- en und Grundstrukturen: Dabei wird der Eigenwohnraum, ebenso wie der staatliche und kommunale Mietwohnraum gefördert. Auch die Modernisie- rung bestehenden Wohnraumes und die Nutzung von Leer- stand kann gefördert werden. Gefördert werden kann mit zinsgünstigen Darlehen und Zu- schüssen in der Mietwohnraumförderung sowohl das jeweilige Wohnungsbauobjekt (Objektförderung) sowie die jeweiligen Mieter in Form von Mietzuschüssen (Subjektförderung). siehe Anlage 2: Überblick über Struktur und Programme der Wohn- raumförderung in Bayern (Stand 2024) II. Kommunale Förderungen: Einzelne Kommunen, vorrangig natürlich in den Ballungsräu- men, bieten lokale Förderprogramme, die insbesondere auf energetische Standards oder eine hohe Nachhaltigkeit abzielen: Das können zum Beispiel Förderungen sein, für die ausschließ- liche oder die wesentliche Verwendung von CO 2 armen Bau- stoffen und Heizsystemen (FKG Förderung München und/oder Holzbauförderung München). Siehe Anlage 3: Beispielprogramm FKG Förderung München III. Bundesförderungen / KFW Programme Der relevanteste Fördertopf über die letzten Jahre war und ist der Fördertopf der KFW, der über vergünstigte Darlehen den Wohnungsbau indirekt subventioniert. Leider sind diese Fördermittel zunehmend in Verruf geraten, da sowohl die maximalen Fördermittel wie die Zinssätze so schwankten, dass eine vernünftige Kalkulation mit diesen Mit- tel oft schlichtweg nicht möglich war. Tatsächlich verändert sich aber auch hier der Fokus Richtung Sanierung und die aktuellen Angebote scheinen von einer größeren Konstanz zu sein.

Das neue Programm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreisseg- ment“ geht in die richtige Richtung. Aus Sicht der Verfasser von O2H könnte es noch um das Thema „Klimafreundlicher Umbau im Niedrigpreissegment“ ergänzt werden. siehe Anlage 4 – aktuelle Kf W Kredite und Programme für öffentliche und private Bauherren in der Sanierung In Summe ergibt sich doch ein nicht unerquickliches, schwer durchschaubares und schwierig zu kalkulierendes Angebot an unterschiedlichsten Fördertöpfen. Alle haben zur Grundlage, dass bestimmte Rahmenbedingungen eingehalten werden müs- sen. Diese Rahmenbedingungen gilt es in Verbindung mit den Zuschüssen oder Förderkrediten abzuwägen. Da in angespannter Wirtschaftslage eine Ausweitung der För- derungen politisch schwierig ist und es ja nicht so ist, dass alle Wirtschaftsweisen sich für zusätzliche Staatsausgaben ausspre- chen, möchten wir auf alternative, indirekte Förderungen hin- weisen. Neben den oben genannten Förderprogrammen von Staat, Land und Kommunen gibt es weitere Unterstützungsmöglichkeiten, die in Form von weiteren Zusatzprogrammen (z. B. Bayerisches Holzbauförderprogramm Bay FHolz etc.) und Steuerbegüns- tigungen (z. B. Denkmalabschreibung etc.) möglich sind. IV.

EU-Taxonomie Vielleicht der relevanteste Hebel die europäische Wirtschaft zum Umdenken zu bringen, ist die seit 2024 herrschende EU- Taxonomie, die auf die Finanzierung von jeglichen Bauprojekten FINANZIERUNG UND FÖRDERUNG 97 Ty p i s c h e 4 -Z i m m e r- wohnung im geförder- ten Wohnungsbau in einem Bürogrundriss mit 12,25 m Tiefe © Hierl Architekten 012510 W o h n e n / E s s e n / K o c h e n 2 4 , 5 5 m 2 F l u r 1 1 , 8 0 m 2 S c h l a f e n 1 5 , 7 0 m 2 B a d 5 , 4 0 m 2 K i n d 1 1 0 , 0 5 m 2 K i n d 2 1 1 , 7 0 m 2 W C 4 , 8 5 m 2 1 2 0 x 1 2 0 90x90 1 2 0 x 1 2 0 1 5 0 x 1 5 0 1 7 0 x 7 5 60x40 60x55 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 1 2 0 x 1 2 0 90x90 9 0 x 9 0 1 2 0 x 1 2 0 60x40 WM Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 4-Zi Wohnung EOF Typ4 84,60 m 2 + 4,00 m 2 /4 = 85,60 m 2 (Soll max.: 90 m 2 ) Maßstab_1.100 1 2 , 2 5 m Maßstab 1 : 100 12,25 m 012510 012510 W o h n e n / E s s e n / K o c h e n 2 4 , 5 5 m 2 F l u r 1 1 , 8 0 m 2 S c h l a f e n 1 5 , 7 0 m 2 B a d 5 , 4 0 m 2 K i n d 1 1 0 , 0 5 m 2 K i n d 2 1 1 , 7 0 m 2 W C 4 , 8 5 m 2 1 7 0 x 7 5 60x40 60x55 60x40 WM Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 4-Zi Wohnung EOF Typ4 84,60 m 2 + 4,00 m 2 /4 = 85,60 m 2 (Soll max.: 90 m 2 ) Maßstab_1.100 1 2 , 2 5 m 4-Zi Wohnung EOF Typ 4 84,60 m 2 | 4,00 m 2 /4 = 8 5 ,60 m 2 (Soll max: 90 m 2 ) 98 einen direkten Einfluss hat. Banken müssen Ihre Kreditvergabe an die Einhaltung von ESG-Kriterien knüpfen. Wird zukünftig die Bewertung der so genannten grauen Energie bei der Um- nutzung von Gebäuden in die Gesamtenergiebilanz eingepreist, kann dies einen Einfluss auf die Finanzierbarkeit von Projekten haben. Die tatsächlichen Auswirkungen auf die Projektentwick- lung wird noch zu prüfen sein. V.

Sa n i e r u n g s g e b i et s a b s c h re i b u n g Die Sanierungsgebietsabschreibung erlaubt eine steuerliche Abschreibung von Projekten in Lagen, die als Sanierungsgebiet ausgewiesen sind – vergleichbar mit der Denkmalschutzab- schreibung, die jedoch bei der Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnen eine untergeordnete Rolle spielen dürfte. Die Voraussetzung für Sanierungsgebietsabschreibungen ist die vorherige Festlegung klar definierter und abgegrenzter Sanie- rungsgebiete durch kommunale Beschlüsse, die somit auch die Interessen der Allgemeinheit und eine zielführende Verwendung finanzieller Mittel sicherstellen. Mit der Sanierungsgebietsabschreibung haben die Kommunen einen Hebel in der Hand genau solche Umwandlungen anzusto- ßen. Es bedarf diese Möglichkeit voll auszuschöpfen und auch solche Gebiete als potenzielle Sanierungsgebiete ins Blickfeld zu nehmen, die bis dato nicht unbedingt auf der Liste standen. C. PROBLEMSTELLUNG UND HEMMNISSE DER BESTEHENDEN FÖRDERSTRUKTUREN I. Komplexität – Schwierigkeit der Abgrenzung und Kombinierbarkeit Die Komplexität und Zuordnung aller Förderstrukturen ist durch die verschiedenen aufgezeigten Ebenen und Programme sehr hoch und überfordert teilweise Kommunen und Investoren bei der Konzeption von Umwandlungs- bzw. Wohnprojekten. Vie- le Hürden und Probleme werden durch falsche Auslegung und Fehlinterpretationen noch verstärkt und lassen mögliche Projek- te unnötig scheitern. Starke Schwankungen der Kreditzinsen und Deckelungen der Fördermittel aus KFW-Programmen haben die vorherrschende Verunsicherung noch verstärkt. II. Unzureichende Hilfestellungen und Mittel für den Wohnungsmarkt Die zur Verfügung stehenden Mittel und Wege reichen offen- sichtlich nicht aus, um die Entwicklungen des Wohnungsmarkts entscheidend zu beeinflussen.

Preiswerten Wohnraum zu schaf- fen und zu erhalten ist in vielen Städten und Gemeinden Bayerns die aktuell größte Herausforderung. Angebot und Nachfrage klaffen weit auseinander, ein Ausgleich über ein ausreichendes Angebot scheint in weiter Ferne zu liegen. Und: Bund, Ländern und Kommunen ist die Bedeutung der Wohnraumförderung zwar bewusst. Entweder wurde die The- matik unterschätzt oder haben Ukraine-Krieg, Corona-, Flücht- lings- und Klimakrise die Schwerpunkte zu lange verlagert? Fest steht, dass die momentan zur Verfügung gestellten Struk- turen und Mittel nicht ausreichen. Neues, Zusätzliches, Inno- vatives muss gedacht, bestehende Ungleichgewichte müssen korrigiert werden – mehr, besser, einfach und vielleicht auch mal anders! D. IMPULSE, VORSCHLÄGE UND FORDERUNGEN FÜR ZUSÄTZLICHE UNTERSTÜTZUNG Aufbauend auf die bestehenden Strukturen und herausgear- beiteten Problemstellungen sind verschiedene Vorschläge und Ideen entstanden, die über bestehende Hilfestellungen hinaus- gehen und ein Mehr an Unterstützung für diese wichtige Auf- gabe fordern. Nachstehende Impulse stellen keine endgültig ab- gewogenen Programme dar mit Anspruch auf Realisierbarkeit, sondern sollen Ideen darstellen, die zum Nach- und Andersden- ken anregen. I. Steuerbegünstigungen für Wohnraumschaffung Der Wohnungsmarkt als Umwandlung von Büroflächen könn- te z. B. über steuerliche Begünstigungen gefördert werden. Ein Mittel dazu sind Abschreibungsmodelle, mit denen die Käufer trotz der Umbaukosten auf erschwingliche Nettogesamtkos- ten kommen. Interessant ist dieses Modell insbesondere, weil in der Regel die steuerlich relevanten Umbaukosten nach Er- werb der Immobilie steuerlich geltend gemacht werden können. Dies hat indirekt zur Folge, dass der frühe Einstieg in das Projekt attraktiv und damit das Gesamtrisiko für Banken und Projekt- entwickler geringer wird!

Steuerliche Abschreibungen gibt es bereits bei Baudenkmälern (möglicherweise bei der Umwand- lung schwierig, kostentreibend und sowieso selten) sowie bei FINANZIERUNG UND FÖRDERUNG 99 Ty p i s c h e 3 -Z i m m e r wo h- nungen im geförder ten Wohnungsbau in einem Bürogrundriss mit 15 m Tiefe © Hierl Architekten 012510 Maßstab_1.100 Küche/Essen 8,50 m 2 Bad 8,35 m 2 Diele 3,50 m 2 Wohnen/Schlafen 15,00 m 2 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 1 2 0 x 1 2 0 120x120 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 150x150 EOF Typ1 | Appartment 35,40 m 2 + 0,00 m 2 /4 = 35,40 m 2 (Soll max.: 40 m 2 ) EOF Typ3 | 3-Zi Wohnung 65,10 m 2 + 4,00 m 2 /4 = 66,10 m 2 (Soll max.: 75 m 2 ) Wohnen/Essen/Kochen 21,60 m 2 Flur 6,40 m 2 Schlafen 19,40 m 2 Bad 7,70 m 2 Kind 10,05 m 2 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 150 x1 5 0 Balkon 4,00 m 2 1 5 , 0 0 Maßstab 1 : 100 012510 012510 W o h n e n / E s s e n / K o c h e n 2 4 , 5 5 m 2 F l u r 1 1 , 8 0 m 2 S c h l a f e n 1 5 , 7 0 m 2 B a d 5 , 4 0 m 2 K i n d 1 1 0 , 0 5 m 2 K i n d 2 1 1 , 7 0 m 2 W C 4 , 8 5 m 2 1 7 0 x 7 5 60x40 60x55 60x40 WM Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 4-Zi Wohnung EOF Typ4 84,60 m 2 + 4,00 m 2 /4 = 85,60 m 2 (Soll max.: 90 m 2 ) Maßstab_1.100 1 2 , 2 5 m EOF Typ 3 | 3-Zi Wohnung 65,10 m 2 | 4,00 m 2 /4 = 66 ,1 0 m 2 (Soll max: 75 m 2 ) EOF Typ 1 | 1-Zi Appartment 35,40 m 2 + 0,00 m 2 /4 = 3 5 ,4 0 m 2 (Soll max: 40 m 2 ) 15,00 m 100 festgelegten Sanierungsgebieten. Warum nicht für die Schaf- fung von Wohnraum bei Umwandlungsprojekten? Gebiete könnten definiert werden, in denen besondere steuerliche Ab- schreibungsmodelle greifen. Das Ausweisen von Sanierungsge- bieten und der Sanierungsziele, ist Sache der Kommunen.

Hier könnte man ansetzen. Das Beispiel der Umstrukturierung des ehemaligen Quelle-Areals in Nürnberg zum neuen Quartier „The Q“ ist ein herausragendes Beispiel für diesen Ansatz. Ferner wäre denkbar über eine temporäre Abschaffung oder Re- duzierung der Mehrwertsteuer nachzudenken, um die Umwand- lung anzukurbeln. II. CO 2 -Bonus für Umwandlungsprojekte Die gebundene graue Energie in bestehenden Gebäuden und Strukturen spart bei Umbau- bzw. Umwandlungsprojekten im Vergleich zu Neubauten große Mengen CO 2 . Sie trägt die bauli- che Identität von leerstehenden Nichtwohngebäuden als Wohn- immobilie weiter im Sinne einer Transformation der Stadtgestalt bei gleichzeitigem Ressourcenbewusstsein. Ein CO 2 -Bonus für die Umwandlung von bestehenden Gebäuden zu Wohnraum – ähnlich wie bei der Prämie für E-Autos – könnte diesen beson- deren Beitrag würdigen. Klare, nachvollziehbare Randbedingun- gen müssten diskutiert werden. III. Zusätzliche Programme für Umwandlungsprojekte Wünschenswert wären zusätzliche Förderprogramme speziell für die Umwandlung bestehender Strukturen von Nichtwohnraum zu Wohnraum. Das neue Kf W Programm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ könnte um das Thema „Klimafreund- licher Umbau im Niedrigpreissegment“ sinnvoll ergänzt werden. Auch die Wohnraumförderung des Freistaates und der Kommunen sollte über spezielle Programme nachdenken. Bestehende Res- sourcen und bereits integrierte Lagen könnten sinnvoll, nachhaltig und vor allem auch schnell zu Wohnraum umgewandelt werden. IV. Beratungsstellen für Transparenz und Planungssicherheit Nicht selten gibt so mancher Bürgermeister, Wohnungsbau- unternehmer und potenzieller Investor im Förderdschungel auf. Zu unklar scheinen die Überschneidungen, Abgrenzungen und Schnittmengen der jeweiligen Förderprogramme zu sein. Au- ßerdem unzureichend oder gar nicht aufeinander abgestimmt.

Zentrale Beratungsstellen, die ganzheitlich, umfassend infor- miert und verlässlich beraten, könnten hier Transparenz und Klarheit schaffen, indem sie Unsicherheiten zerstreuen. Diese Beratungsstellen könnten organisatorisch an bestehende Struk- turen angegliedert werden. V. Me h r Fl ex i b i l i t ät – we n i g e r Re g e l we r k – M u t z u Innovation Mehr Innovation und Abweichung zu bisher bestehenden Re- gelwerken könnten helfen, um experimentelle neue Projek- te wie auch O2H umzusetzen. Innovative Umbauprojekte und Wohnungstypologien (Clusterwohnen und Co.) könnten im Be- stand ermöglicht werden. Auf diese Weise sind Förderkriterien im Wohnungsbau einzuhalten ohne aufwändige Eingriffe in die Substanz vornehmen zu müssen. VI. Flexible Förderprogramme – Basisförderung und Flexible Zusatzförderung Auch wenn schon bisher teilweise Fördererhöhungen für ener- getische und nachhaltige Bauweisen in den Programmen mög- lich sind, könnten individuelle, flexible Zusatzförderungen in der Umwandlung attraktiv werden. Ein Basisfördersatz zur Ein- haltung festgeschriebener Standards (Energie, Nachhaltigkeit, Technik, ...) könnte um einen gleich gewichteten flexiblen Teil als Zusatzförderung ergänzt werden, der zur Unterstützung zu- kunftsweisender, innovativer Konzepte – insbesondere im Be- zug zur CO 2 -Einsparung im Bestan beiträgt. In den Bayerischen Förderprogrammen mit ergänzenden Förderbausteinen bzw. Erhöhung der Förderungen z. B. bei Bestandsumnutzung, ist die- ses Prinzip bereits umgesetzt. Innovative Konzeptionen, die sich nicht sofort in feste Regelwerke fassen lassen, ihrer Zeit sozusa- gen voraus sind, könnten so zusätzlich unterstützt werden und Nachahmer motivieren.

Zwei, zielführende Ansätze sind dazu das Programm „Pilotpro- jekte – Innovationen im Gebäudebereich“ des Bundesministe- riums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) und in Bayern das aktuelle Programm des Bayerischen Bau- ministeriums im experimentellen Wohnbau: Modellvorhaben „Leerstand ... und jetzt wohnen!“ auf das wir gerne explizit hin- weisen. Dieses Programm hat insbesondere die Umwandlung von Gewerbeleerstand zu Wohnen im Fokus und ergänzt bzw. bereichert unsere Initiative ideal!

FINANZIERUNG UND FÖRDERUNG 101 Ty p i s c h e 2-Z i m m e r wo h- nungen im geförder- ten Wohnungsbau in einem Bürogrundriss mit 12,25 m Tiefe © Hierl Architekten Balkon 4,00 m 2 1 50 x1 5 0 Wohnen/Essen/Kochen 21,10 m 2 Flur 4,30 m 2 Schlafen 17,75m 2 Bad 9,50 m 2 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 Wohnen/Essen/Kochen 21,20 m 2 Flur 4,20 m 2 Schlafen 17,45m 2 Bad 9,50 m 2 1 2 0 x 1 2 0 D u s c h b e r e i c h 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 9 0 x 9 0 1 2 0 x 1 2 0 1 2 0 x 1 2 0 9 0 x 9 0 15 0x 15 0 EOF Typ2 | 2-Zi Wohnung 52,45 m 2 + 4,00 m 2 /4 = 53,45 m 2 (Soll max.: 55 m 2 ) EOF Typ2 | 2-Zi Wohnung 52,70 m 2 + 0,00 m 2 /4 = 52,70 m 2 (Soll max.: 55 m 2 ) 012510 Maßstab_1.100 1 5 , 0 0 Maßstab 1 : 100 012510 012510 W o h n e n / E s s e n / K o c h e n 2 4 , 5 5 m 2 F l u r 1 1 , 8 0 m 2 S c h l a f e n 1 5 , 7 0 m 2 B a d 5 , 4 0 m 2 K i n d 1 1 0 , 0 5 m 2 K i n d 2 1 1 , 7 0 m 2 W C 4 , 8 5 m 2 1 7 0 x 7 5 60x40 60x55 60x40 WM Schallschutz Wi Ga Schallschutz Wi Ga 4-Zi Wohnung EOF Typ4 84,60 m 2 + 4,00 m 2 /4 = 85,60 m 2 (Soll max.: 90 m 2 ) Maßstab_1.100 1 2 , 2 5 m EOF Typ 2 | 2-Zi Wohnung 52,45 m 2 + 4,00 m 2 /4 = 53 ,4 5 m 2 (Soll max: 55 m 2 ) EOF Typ 2 | 2-Zi Wohnung 52,70 m 2 + 0,00 m 2 /4 = 52,70 m 2 (Soll max: 55 m 2 ) 15,00 m 102 VII. Kombination von Förderprogrammen Umwandlungsprojekte befinden sich oft in integrierten, gewach- senen Lagen bei denen die Umwandlung zu Wohnraum mit not- wendiger Umfeldaufwertung einhergeht. Es wäre sehr zielführend hier mit kombinierter, abgestimmter Förderung aus verschiede- nen Sparten, z. B. Städtebau- und Wohnraumförderung zu unter- stützen, da dann ein gegenseitiger Mehrwert geschaffen werden kann.

Hier sollte man auch darüber nachdenken in vertretbarem Umfang Doppelförderungen zuzulassen, um das nachvollziehba- re, wirtschaftliche Defizit im Vergleich zum Neubau aufzufangen. Der Ressourcenverbrauch bei Abriss und Neubau wäre dagegen langfristig erheblich höher als bei einer Umnutzung. VIII. Alternativer Umgang mit Bauland Gerade in Ballungsräumen und Stadtzentren sorgt der Preisan- stieg von potenziellem Bauland und Bestandsbürobauten für er- heblichen Kosten und steht oft der Umnutzung von Wohnbauten bzw. deren Rentabilität entgegen. Die zu erwartende Bauland- entwicklung wird bereits in den Gebäudewert eingepreist oder verhindert, dass potenzielle Bestandsbauten, aus Angst von zukünftigen Preissteigerungen zur Verfügung gestellt werden. Neue Modelle zum Umgang mit Bauland könnten gedacht werden. Das Grundstück und dessen potenzielle Wertsteige- rung muss dabei langfristig im Besitz des Eigentümers bleiben. Wohnbauland als Erbpachtmodell im Stadtzentrum? Wohnbau- land für 50 Jahre nur geliehen? Könnten Kommunen nicht auch aufgelassene Verkehrs- oder Industrieflächen zu Sonderkondi- tionen mit Zweckbindung und zeitlicher Begrenzung zur Ver- fügung stellen? Neue Gedanken und Modelle sind erwünscht! IX. Wohnungswirtschaft als Vorreiter und Mitspieler Die Umwandlung bestehender Strukturen in Wohnungsbau muss zukünftig auch bei der Wohnungswirtschaft als Taktgeber und Vorreiter eine wichtigere Rolle spielen. Es wird Zeit, dass erste Projekte umgesetzt werden. Durch Publikationen wie die vorliegende Schrift, Gespräche und Fachtagungen muss dazu noch mehr Bewusstsein geschaffen werden. Aber auch die viel- fachen Vernetzungen der Wohnungswirtschaft haben ein gro- ßes Potenzial, um das Konzept der 02H-Umwandlungsprojekte weit hinaus in die Region zu tragen.

FINANZIERUNG UND FÖRDERUNG Wohnsubventionen nach Subjekt- und Objektför- derung 2022 und 2033* in Deutschland © Matthias Günther Pestel Institut Gmb H: „Herausforderung Wohnen vor dem Hinter- grund von Klimawandel, Alterung und Bevölke- rungszunahme“ März 2024, Folie S. 33 *) Für 2023 wurden die Kd U (reine Unterkunfts- kosten ohne Betriebs- und Heizkosten) hochge- rechnet auf der Basis der Monate Januar bis August, Wohngeldschätzung auf der Basis von Aussagen der Bundesregierung Wohnsubventionen nach Subjekt- und Objektförderung 2022 und 2023 *) in Deutschland *) Für 2023 wurden die Kd U (reine Unterkunftskosten ohne Betriebs- und Heizkosten) hochgerechnet auf der Basis der Monate Januar bis August, Wohngeldschätzung auf der Basis von Aussagen der Bundesregierung 20222023 0 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 Milliarden Euro 0 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 Milliarden Kd U-Job-Center Wohngeld Kd U-Grundsicherung-HLU- Asylbewerberleistungen Aufwand für den sozialen Wohnungsbau 2022 Milliarden Euro Kd U-Job-Center Wohngeld Kd U-Grundsicherung-HLU- Asylbewerberleistungen Aufwand für den sozialen Wohnungsbau 2023 103 ANLAGE 1: Artikel 11 Absatz 1 des UN-Sozialpaktes (1) Die Vertragsstaaten erkennen das Recht eines jeden Menschen auf einen angemes- senen Lebensstandard für sich und seine Familie an, einschließlich ausreichender Ernährung, Bekleidung und Unterbringung sowie auf eine stetige Verbesserung der Lebensbedingungen. Artikel 1 Absatz 1 Grundgesetz (1) Die Würde des Menschen ist unantastbar. Sie zu achten und zu schützen ist Verpflich- tung aller staatlichen Gewalt. Art. 106 Verfassung Freistaat Bayern (1) Jeder Bewohner Bayerns hat Anspruch auf eine angemessene Wohnung. (2) Die Förderung des Baus billiger Volks- wohnungen ist Aufgabe des Staates und der Gemeinden. (3) Die Wohnung ist für jedermann eine Frei- stätte und unverletzlich.

ANLAGE 2: Überblick über Struktur und Programme der Wohnraumförderung in Bayern (Stand 2024): Das Wohnungswesen und die Wohnraum- förderung in Bayern ist dem Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Ver- kehr zugeordnet und hat im Doppelhaushalt 2024/2025 mit dem sog. „Wohnbau Booster Bayern“ ein Fördervolumen von 1,1 Mrd. Euro pro Jahr (inklusive Bundesmittel) zur Ver- fügung, welches auf die unten aufgeführten Programme verteilt wird. Dabei wird der Eigenwohnraum, ebenso wie der staatliche und kommunale Mietwohnraum gefördert. Auch die Modernisierung bestehenden Wohnraumes und die Nutzung von Leerstand kann gefördert werden. Gefördert werden kann mit so genannten objektabhängigen, zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen in der Mietwohnraumförde- rung sowohl das jeweilige Wohnungsbauob- jekt (Objektförderung), sowie die jeweiligen Mieter in Form von Mietzuschüssen (Subjekt- förderung). Weitere Informationen zur Wohnraumförde- rung finden Sie unter: www.stmb.bayern.de/ wohnen ANLAGE 3: Beispielprogramm FKG Förderung München (Stand 10/2024): Die Förderung baulicher und energietech- nischer Maßnahmen zur Reduzierung von Treibhausgasen ist das Ziel des Förderpro- gramms „Klimaneutrale Gebäude“ (FKG) der Landeshauptstadt München. https://stadt.muenchen.de/service/info/ foerderung-klimaneutrale-gebaeude-fkg/ ANLAGE 4: Kf W Förderkredite und Zuschüsse für be- stehende Immobilien (Stand 10/2024): Kf W-Förderprodukte gibt es in zwei Formen: als direkt ausgezahlten Zuschuss oder als Kredit. Eine Sonderform ist der Kredit mit Tilgungszuschuss, bei dem der Kreditbetrag nicht vollständig zurückgezahlt werden muss.

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/ Privatpersonen/Bestandsimmobilie/ Förderprodukte/Förderprodukte-für- Bestandsimmobilien.html 104 105 INTERVIEWS 106 LERNEN VON PIONIEREN DER UMNUTZUNG VON BÜRO ZU WOHNEN INTERVIEWS Kerstin Oertel, Susanne Grillmeier und Rudolf Hierl 107 Die Umwandlung von Büros in bezahlbare Wohnungen steckt noch in den Kinderschuhen. Es gibt jedoch bereits erste erfolg- reiche Pilotprojekte. In den folgenden fünf Interviews spre- chen Protagonistinnen aus unterschiedlichen Positionen über ihre Sichtweisen und persönliche Erfahrungen. Stellvertretend für die Bauverwaltungen kommt die Münchner Stadtbaurätin Prof. Elisabeth Merk zu Wort. Die Rolle der Bauherrn vertritt Irene Ziepl, Leiterin der Abteilung Neubau der Bayern heim, München. Anhand des ehemaligen Quelle-Areals in Nürnberg sprechen Siegfried Dengler, Leiter des Stadtplanungsamts Nürnberg und der Architekt Prof. Johannes Kister darüber, wie durch die partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen Bau- verwaltung und Planungsteam aus einem abgeschlossenen Firmenareal ein offenes, bunt gemischtes Stadtquartier werden kann. Stefan Forster erläutert aus Sicht des verantwortlichen Architekten den Umwandlungsprozess eines ehemaligen Büro- Hochhauses in den mehrfach ausgezeichneten Wohnturm Lyo n e r St r a ß e 1 9 i n Fr a n k f u r t . S c h l i e ß l i c h b e r i c h t e n H u n t e r Gillaspie und Paul Krieger, wie es ihrer Beratungsfirma Aecom mit Hilfe von Big Data durch pragmatische Umnutzungsstrate- gien gelungen ist, den Wertverfall der pandemiebedingt leer- stehenden Büro-Wolkenkratzer aufzuhalten. Sie geben Einblick in Finanzierungskonzepte aus privaten Mitteln und zusätzli- chen US-spezifischen Förderungen, mit denen Umbauprojekte mit hohen Förderquoten in ganz USA finanzierbar und für die Bewohnenden bezahlbar werden.

108 ERFAHRUNGEN DER STADTBAURÄTIN INTERVIEWS Elisabeth Merk Stadtbaurätin der Landeshauptstadt München Welche Herausforderungen liegen Ihrer Meinung nach in der Umnutzung und Umbau des Bestandes? Amin Nassehi hat das mal so schön auf den Punkt gebracht. Er hat gesagt, ja, das Dumme an der Transformation ist, dass sie immer in Räumen stattfindet, die schon da sind. Das heißt für die Arbeit von Stadtentwicklung, Stadtplanung und Stadtsanierung: Wir haben es mit dem vorhandenen Gebäudebestand zu tun. Die Herausforderungen liegen hier weniger im architektonischen oder baurechtlichen Bereich, sondern eher in Produktionsbe- dingungen, Finanzstrukturen, Eigentümerschaften – dies bleibt für die Gesellschaft jedoch meist unsichtbar. Ich nenne das die Blackbox der eingetragenen Buchungswerte, der Anteilseigen- tümerschaften, das betrifft auch das Thema der Tiefgaragen. Wo liegen für Sie die Chancen in der Umwandlung von Büros zu Wohnen? Die Chancen liegen darin, dass diese Leerstände oder „urbanen Obsoleszenzen“, ein Begriff von Stefan Rettig, in meist mono- Frau Merk, wie relevant ist die Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum für die Landeshauptstadt München? Umbaukultur und Umwandeln von Gebäuden, die aus einer Nut- zung gefallen sind – das sind die Zukunftsstrategien der Stadt- entwicklung. In München haben wir das Bauen nicht aufgehört, trotz der derzeitigen Baukrise, trotz des Kriegs in der Ukraine und die städtische Wohnungsbaugesellschaft Münchner Woh- nen beteiligt sich hier stark. Neue Fördermöglichkeiten wurden durch die Stadt eingeführt, wie beispielsweise der Teuerungs- ausgleich für Genossenschaften, um den Gap der Baukosten- steigerung einzufangen und bezahlbaren Wohnraum zu unter- stützen. Trotzdem liegt die Neubauquote in München gerade mal bei ein Prozent.

Das heißt, wenn wir auch nur ansatzwei- se unsere Klimaneutralität der Zukunft gut bearbeiten wollen, müssen wir uns mit dem Bestand beschäftigen. Der Bestand ist ausschlaggebend. Betrachten wir den Leerstand von Büroräu- men in München, so liegt die Zahl aktuell durchschnittlich bei 6,7 Prozent. 109 strukturell geprägten Quartieren liegen. Wenn wir dort mit Woh- nen reingehen, Funktionen und Räume überlagern, erhalten wir einen neuen öffentlichen Raum und lebendige Quartiere. Wir können Stadträume aktivieren. Die Umwandlung der Gebäude selbst bekommt man mit guter Planung gut in den Griff. Rein strukturell sind Bürogebäude rationell und flexibel angelegt, auch die Statik ist ausreichend bemessen. Es braucht aber im- mer den Quartierszusammenhang – die Frage ist, wie gestaltet sich der öffentliche Raum, welche Grünstrukturen sind vorhan- den, wie gut sind Erschließung, Lärmschutz, Mobilitätskonzep- te, Energiekonzepte. Worauf es hier im Wesentlichen ankommt, ist die Kooperationsbereitschaft und Kooperationsfähigkeit von Bestandshalterinnen, Bewohnern, Planerinnen und Verwaltung. Welche Instrumente wendet die Stadt hier auf Quartiersebene an und wie kann die Umwandlung von Quartieren gelingen? Der Rahmenplan zum Frankfurter Ring und der Rahmenplan Steinhausen sind gute Beispiele für große zusammenhängende Bereiche mit Gebäudebeständen der 1960er-, 1970er-, 1980er- Jahre, die umstrukturiert werden. Als neues Instrument haben wir zusammen mit dem Referat für Klima und Umwelt (RKU) die Quartierskonzepte eingeführt. Auch die Stadtsanierung, die vor rund 50 Jahren aktiviert wurde, geht mit dem kooperativen Ansatz vor, indem wir Bewohnerinnen, Eigentümer und Akteu- rinnen im Quartier zusammenbringen und dadurch gemeinsam Dinge lösen, die einer allein nicht lösen kann. Bürogebäude sind meist auch nicht sehr kompliziert.

Insofern wäre es eine interessante Aufgabe, systematisch die Gewerbe- leerstände der 1960er- bis 1980er-Jahre im Zusammenhang zu erfassen. Wie kann eine Architekturqualität des Umbaus aussehen? Beim Thema Umbau stecken auch architektonisch viele Chan- cen drin, weil mit eigentlich wenigen guten Details durchaus der serielle Umbau angepackt werden kann: Was behält man von diesen Bestandsgebäuden der Postmoderne? Welche Teile müssten weg, welche erneuert werden? Dies kann systemati- siert werden, von BIM für den Umbau bis hin zu einem Bauteil- kataster für ein Quartier. Nachhaltigkeit bedeutet konkret auch, dass mittels moderns- ter Technologien kleinste Einzelbestandteile, wie beispielswei- se Fensterdichtungen, erneuert werden und damit vorhandene Bauteile weiter eingesetzt werden können. Die Zusammenarbeit mit den Handwerkskammern und den entsprechenden Hand- werkerinnen und Handwerkern ist hier unabdingbar. Auf der größeren Ebene von Materialrecycling und Kreislaufwirtschaft stelle ich mir vor, dass wir das auf der regionalen Ebene in der Metropolregion organisieren müssten, dann gibt es genügend Masse, die überarbeitet und dann auch wieder just in time in den richtigen Mengen und Qualitäten geliefert werden kann. Wich- tig ist, dass es zum Standard wird, ähnlich wie im Holzbau. Welche langfristigen Perspektiven sehen Sie für die Umnutzung von Büroflächen in München, insbesondere im Hinblick auf den Wandel der Arbeitswelt und die Auswirkungen der Pandemie? In der Regel wird es so dargestellt: Durch vermehrtes Homeoffi- ce entsteht Büroleerstand. Die Analysen, die ich kenne, belegen das nicht so. Die Unternehmen, gerade die großen, benötigen jetzt zwar andere Bürostrukturen, aber nicht weniger Platzbe- darf. Es arbeiten dort lange nicht mehr so viele Leute zeitgleich am Standort, aber wenn die Leute kommen, braucht es sehr viel mehr Kommunikationsräume als früher.

Das heißt, es ist mindes- tens so viel Platz wie vorher erforderlich, eher sogar mehr. Da wird schon mal eine Kantine erneuert, obwohl genügend Lokale vor Ort wären. Die Menschen wollen kommunizieren, sie wol- len sich treffen, sie wollen was anderes machen. Die Menschen wollen nicht mehr die alten Bürostrukturen. Deshalb haben wir den Büroleerstand. Nicht, weil man weniger Büros braucht, das ist ein Trugschluss. Welche besonderen Herausforderungen sehen Sie bei der Umnutzung von Büroflächen in Wohnraum? Die Herausforderungen, das sind nicht die baurechtlichen Hemmnisse, die sind nicht so kritisch. Vielmehr bedeutet es viel Arbeit, räumliche Zusammenhänge für Quartiere herzustellen, die dann eine Kulisse schaffen, auf deren Basis Fördermittel oder Steuererleichterungen abgerufen werden können. Die Ebene, um wirksamer zu werden, sind die Quartierskonzepte. Wir ha- ben deshalb die MGS, die Münchner Gesellschaft für Stadtsa- nierung, mit einem Rahmenvertrag beauftragt, eine große An- zahl von Quartieren mit schlüssigen Konzepten zu untersetzen. Im Fokus steht hier die Wohnbebauung, bei der auch Gewerbe vorstellbar ist. Dafür braucht es jedoch auch andere soziale Inf- rastrukturen und Freiraumstrukturen. 110 Welche langfristigen Perspektiven sehen Sie für die Umnutzung von Büroflächen in Wohnen? Zum einen, wie kann aufwändiger Umbau kostengünstig um- gesetzt werden. Was wiederholt sich im Bauablauf und kann deshalb vereinfacht werden. Ein wichtiger Punkt im Bauablauf auf der Baustelle sind Durchdringungen. Diese müssen gut ana- lysiert und rationalisiert werden, um diese kritischen Schnittstel- len extrem zu minimieren. Damit wird dann auch der Bauunter- halt kostengünstiger. Zum anderen, wer managt die schwierigen und aufwändigen Prozesse in der Umsetzung.

Begonnen bei der Steuerung der Gewerke auf der Baustelle bis hin zu den Steuerabschreibungen und der Beantragung der Fördermittel. Es hat viel mit Produk- tionsbedingungen, Finanzen und Eigentümerschaften zu tun, aber natürlich auch damit, ob wir alle „außerhalb des eigenen Regimes“ denken wollen. 111 ERFAHRUNGEN DER BAUHERRSCHAFT INTERVIEWS Irene Ziepl Leiterin der Abteilung Neubau, Bayernheim Gmb H, München Frau Ziepl, Sie haben viel Erfahrung beim Umbau von Verwaltungsbauten zu Wohnbauten. Einfach sind diese Bauvorhaben sicherlich nicht. Welche Hindernisse sehen Sie bei der rechtlichen Prüfung? Meist existieren Bebauungspläne für staatliche Grundstücke und deren Verwaltungsbauten mit Umstrukturierungspotenzia- len. Die Art der baulichen Nutzung ist in diesen Fällen meist mit „Gemeinbedarf Verwaltung“ festgelegt, nicht mit der Nutzung „Wohnen“. Damit liegt zunächst kein Baurecht vor. Hierfür eine neue Bauleitplanung anzustoßen, ist ein langwieriger Prozess. Dieses „Hindernis“ sollte möglichst schnell aus dem Weg ge- räumt werden, die zügige Baurechtschaffung sollte hier das Ziel sein. Gehen Sie mit den beauftragten Planerinnen und Planern zu den Behörden, um Lösungen ohne Bau leit planung zu finden? Stellen Sie einen Vorbescheid? In der Regel stimmen wir uns eng mit den Genehmigungsbe- hörden ab, bevor wir überhaupt einen Antrag auf Vorbescheid einreichen. Ausschlaggebend ist, ob für die geplante Umnut- zung eine städtebauliche Neuordnung erforderlich ist oder ob der vorhandene Bebauungsplan weiterhin den Rahmen vorgibt. Zudem wägen wir mit unseren Planern und unserer Rechtsbera- tung ab, wo und wie wir die größten Chancen haben, um eine qualitätvolle Umnutzung im Bestand realisieren zu können. Vorausgesetzt Ihnen wurde das Baurecht erteilt, Sie haben einen positiven Vorbescheid erhalten und erarbeiten die Baugenehmigung. Wo liegen jetzt die Hürden?

Mit der Abstandsflächenregelung von 0,5 H oder mehr gerät man meist in Konflikt, wenn man im Bestand umstrukturieren und zugleich neuen Wohnraum schaffen will. Eine durchgän- gig gültige Abstandsregelung von 0,4 H – manche Kommunen 112 setzen diese Regelung bereits konsequent um – brächte hier er- hebliche Vorteile. Eine weitere Herausforderung ist der Umgang mit dem vorhan- denen Baumbestand. Grundsätzlich sollen auch bei Sanierungen zunächst die Bäume weitestgehend erhalten bleiben. Das kann schwierig werden, wenn wir eine Bestandstiefgarage mit Schä- den in der Abdichtung haben und zugleich wertvollen Baum- bestand auf der Tiefgarage. Hier muss im Einzelfall abgewogen werden, ob bzw. wie der Erhalt der Bäume mit der Sanierung der Tiefgarage in Einklang gebracht werden kann. Konflikte mit dem Baumbestand können zusätzlich beim Anbau von Balkonen, zu- sätzlichen Treppenhäuser etc. für die Wohnnutzung entstehen. In der Regel wird auch ein höherer Stellplatzschlüssel mit einer Nutzungsänderung von „Verwaltung“ zu „Wohnen“ erforderlich. Wir erstellen hier Mobilitätskonzepte, wie bei Neubauprojekten. Von Vorteil wäre es generell, wenn bei Bestandsumbau ande- re Vorgaben als bei Neubau angesetzt werden könnten. Damit meine ich eine Art „Bonus“ für Bestandsumnutzungen, der be- züglich Stellplatznachweis oder bezüglich der zulässigen Ge- schossfläche zur Anwendung kommt, denn in der Regel hat der Bestandsumbau unpassende Treppenhäuser, aufwändige Ret- tungswege und weniger verwertbare Nutzfläche. Sie bauen viele geförderte Wohnungen. Können Sie bei Bestandsumnutzung die Förderrichtlinien des Freistaates einhalten? Ja, das ist möglich, vorausgesetzt, die Bestandsgebäude ver- fügen für die Umnutzung über eine entsprechende geeignete Rasterstruktur für die Grundrissgestaltung und eine geeignete Orientierung der Wohnräume entsprechend den Förderricht- linien.

Aktuell haben wir die Untersuchung einer Bestandsum- strukturierung eines Bürogebäudes mit Mittelflurerschließung abgeschlossen. Eine große Anzahl der Wohnungen wäre hier unvorteilhaft nach Norden orientiert. Dies z. B. erschwert die Planung guter Grundrisse gemäß den aktuellen Förderricht- linien. Welche Rolle spielt der Wärmeschutznachweis für Bestandssanierungen und Umnutzungen? Gebäudestrukturen vor oder in den 1980er-Jahren, errichtet kurz nach der ersten Wärmeschutzverordnung, besitzen meist eine unzureichende Wärmedämmung. Die Gebäude würden den heutigen Standards bezüglich des Wärmeschutznachwei- ses nicht genügen, obwohl sie eigentlich gut funktionieren. Sie haben höhere Energiekosten, also muss wahrscheinlich der vor- handene Wärmeschutz entfernt und eine neue höher wärme- gedämmte Gebäudehülle draufgepackt werden, verbunden mit hohen Investitionskosten und einem hohen Primärenergieauf- wand. Zur Erreichung des Gebäudeenergienachweises (GEG) muss die Außenhülle durchgängig überprüft werden. Zweischa- lige Fassadenbauteile und Sandwichelemente der 1960er- bis 1980er-Jahre müssen dann voraussichtlich erneuert werden. Das ist natürlich ein großer Kostenfaktor. Ich frage mich an der Stelle aber auch, wie das Erscheinungsbild und die Gestaltungs- idee eines alten Gebäudes erhalten bzw. neu interpretiert wer- den kann, ohne es annähernd auseinanderzunehmen und wel- che neuen Ansätze hier notwendig sind. Welche Faktoren sind für Sie ausschlaggebend bei der Bestandsaufnahme und Planung einer Umnutzung? Möglichst vollständige Bestandspläne sowie vollständige Un- terlagen zur Statik sind hilfreich. Da graben wir uns schon mal durch die Archive des Freistaats durch. Der Aufwand der tech- nischen Prüfung ist aber vor allem abhängig von der bisherigen Nutzung und der Wartung des Gebäudes.

Wenn weder Pläne noch Auskünfte über Wartungen vorliegen, veranlassen wir Bau- teilöffnungen: Betonüberdeckungen müssen geprüft, Karbonati- sierungstiefen untersucht oder Schadstoffe – oft Asbest – freige- legt werden. Besonders aufwändig ist dies, wenn das Gebäude nicht leer steht. Kosten für diese Voruntersuchungen können schon mal in einem hohen sechsstelligen Betrag liegen. Wie und wann kommen Sie mit den Untersuchungen zu einer Summe für eine qualifizierte Aussage, ob die Umnutzung finanziell darstellbar ist? Zunächst untersuchen wir die drei Varianten Umnutzung, Teil- abbruch und Komplettabbruch mit Neubau. Für die drei Varianten werden jeweils Baukosten ermittelt und eine Matrix zu den Kostenrisiken erstellt. Diese einzelnen Kosten risiken werden differenziert für die Sanierung der einzel- nen Bauteile bewertet mit Bedarfsrisiken, Leistungsänderungs- risiken, Bausubstanz, Bauzeitplanungsrisiken, technische Aus- führungen, Insolvenzen und Vergaben. Auch die CO2-Evaluierung und die Betrachtung der Zeitschiene werden für alle Varianten erarbeitet. INTERVIEWS 113 Die reine Bauzeit ist beim Neubau klar abzuschätzen, für den Be- stand ist das schwieriger. Hier ist die reine Bauzeit meist länger als beim Neubau. Der Vergleich der Zeitschiene Baurechtschaf- fung plus reine Bauzeit kann zwischen Neubau und Bestands- umbau durchaus günstiger für den Bestandsumbau ausfallen. Nämlich dann, wenn für den Bestandsumbau keine Bauleitpla- nung erforderlich ist, für den Neubau aber schon. Was heißt das konkret? Der Zeitfaktor einer Bauleitplanung ist so unwägbar, dass der teurere Bestandsumbau mit Bestandsschutz und Befreiungen vorteilhaft sein kann, weil ein Neubau mit langer Bauleitplanung nicht kalkulierbar ist. Welche Rolle spielen Förderungen und Subventionen bei der Finanzierung eines Umbaus?

Ohne Förderungen, Subventionen und die Möglichkeit, ein Grundstück zu günstigen Konditionen zu erhalten, kann der Um- bau nicht gelingen. In der Regel sind die Umbauprojekte mit einer Eigenkapitalren- dite von unter einem Prozent hinterlegt, das heißt, es existieren hier so gute wie keine Renditeerwartungen. Was sind die Renditeerwartungen des freien Grundstücksmarktes? Ich denke, dass die Renditeerwartungen auf dem freien Markt mindestens bei drei bis fünf Prozent liegen. Würde Ihnen eine Befreiung von der Umsatzsteuer für den Wohnungsbau bei der Finanzierung helfen und in Deutschland mehr Wohnraum ermöglichen? Ja, das würde uns sehr helfen. Die Kosten wären dann in spe- ziellen Fällen schon mal um bis zu 19 Prozent günstiger. Für Le- bensmittel gibt es den ermäßigten Steuersatz von sieben Pro- zent gegenüber den anderen Waren. Begründet wird dies damit, dass Lebensmittel Waren für den täglichen Bedarf sind, die zur Versorgung der gesamten Bevölkerung erforderlich sind. Woh- nen ist in meinen Augen auch ein Grundbedürfnis der gesamten Bevölkerung und das Recht auf Wohnen ist im Grundgesetz ver- ankert. Zum Abschluss: Wo wünschen Sie sich noch Erleichterungen im sozialen Wohnungsbau oder wo denken Sie, dass man von Standards einfach abweichen muss? Erleichterungen in Bezug auf den energetischen Standard, bei den bauphysikalischen Anforderungen, beim Brandschutz, bei den Anforderungen zur Barrierefreiheit, den statischen Anfor- derungen der Tragwerksplanung, der technischen Ausrüstung sowie einem reduzierten Stellplatzschlüssel sind für eine erfolg- reiche und zügige Bestandsumnutzung hilfreich. Die großen Stellschrauben liegen aber bei der Bestandsumnutzung sowie im Neubau in der Bauleitplanung: Durch größere Bauräume soll- ten mehr Spielräume möglich sein, um möglichst klar struktu- rierte und effiziente Gebäudekonzepte realisieren zu können.

Es gibt Bebauungspläne mit Bauraum-Festsetzungen, da weiß man überhaupt nicht, wie man einen geförderten Wohnungsbau wirtschaftlich unterbringen soll, mit gleichzeitiger Ausnutzung des vollständigen Baurechts. 114 NÜRNBERG: TRANSFORMATION QUELLE-AREAL ZUM QUARTIER „THE Q“ INTERVIEWS Johannes Kister Gesellschafter kister scheithauer gross Siegfried Dengler Leiter Stadtplanungsamt Nürnberg Herr Kister, unsere These ist, dass der Trend zum Homeoffice nicht mehr umkehrbar ist und der Leerstand bzw. die Umnutzung von Büroflächen in Wohnraum großes Potenzial haben. Wie beurteilen Sie das? Das ist abhängig von der Tätigkeit und der Art der Zusammen- arbeit. Wenn Menschen im Büro sehr auf sich gestellt arbeiten, ist Homeoffice weit verbreitet und auch sinnvoll. Umgekehrt gibt es aktuell wieder den Gegentrend, auch in den USA, im Büro zu arbeiten. Im Architekturbüro wollen wir immer noch den Ateliercharakter generieren. Und Büro ist auch was Schönes und tatsächlich auch etwas Emanzipatorisches. Tatsächlich ist der Tr e n d a u s m e i n e r S i c h t e i n b i s s c h e n u n k l a r u n d h ä n g t a u c h s e h r viel von der jeweiligen Unternehmenskultur ab. Herr Dengler, das Quelle-Projekt in Nürnberg, „The Q“, ist eine Riesentransformation von Gewerbe zu einem gemischten Quartier mit Wohnen. Wer sind die wesentlichen Stakeholder und Entwickler des Quelle-Areals? Wer hält es am Laufen? „The Q“ läuft schon seit Jahren und das Projekt erfordert einen langen Atem. Das hat eine lange Geschichte. Meine Vorgänger haben das Projekt schon mit betreut. Es ging los zu einer Zeit, zu der überhaupt nicht klar war, was da passieren wird oder pas- sieren kann. Wir haben gegenüber das AEG-Gelände und in den späten Jahrzehnten des letzten Jahrhunderts sind in wenigen Jahre etliche Firmen wie AEG, Telefunken, Grundig und Quel- le in Konkurs gegangen.

Damit befand sich die gesamte West- stadt, die das industrielle Herz der Stadt Nürnberg darstellte, in einer Depression. Das war der Beginn einer großen Transfor- mation, weg von der traditionellen Industriestadt und hin zu et- was Neuem. Die Stadt Nürnberg hat daraufhin ein integriertes Stadtentwicklungskonzept INSEK in Auftrag gegeben, das sehr viel bewegt hat. In diesem Prozess wurde klar, welche Möglich- keiten, welche Chancen vorhanden sind. 115 Ein Ergebnis des INSEK Weststadt war auch ein Wettbewerbs- verfahren für den Bereich des Quelleareals. Das Wettbewerbs- ergebnis ist nicht in reiner Form umgesetzt worden, aber es hat der Stadt, der Verwaltung, der Stadtplanung Wege aufgezeigt. Zum Beispiel, dass aus dem ehemaligen Parkplatz der Firma Quelle sinnvollerweise ein Park entstehen soll. Der Park ist in- zwischen tatsächlich realisiert. Eine Grünfläche, ein Spielpark ist entstanden. Im Rahmen des INSEK wurden auch die wesentli- chen Nutzungen für das Quelle-Areal erarbeitet. Insbesondere ist der Stadt bewusst geworden, dass dies ein singuläres Bau- werk ist. Wichtig für die Identität des Quartiers, nicht nur, weil es ein Denkmal ist – das kommt natürlich noch dazu – , sondern es ist für die Identität der Gesamtstadt von herausragender Be- deutung. Welche planerische und politische Rolle spielt das INSEK Weststadt für die Transformation bis heute? HERR DENGLER: Die Stadt hat mit dem INSEK Weststadt und den darauf aufbauenden weiteren Schritten eine klare Haltung zu dem Quelle-Areal etabliert. Da konnte keiner mehr ausbüch- sen. Der Stadt war klar, das Gebäude muss erhalten werden, auch wenn es Stimmen für einen Abriss gab. Auch die Begren- zung der Verkaufsflächen auf max. ca.

18.000 m2 – das war die Größenordnung der vor der Insolvenz bereits genehmigten und bestehenden Verkaufsflächen – war bewusst festgelegt, um den Gewerbeflächen der Innenstadt keine Konkurrenz zu machen. Verwaltung und Politik sind dabei standhaft geblieben. Das inte- grierte Stadtentwicklungskonzept hat bis heute für die Stadtent- wicklung, für die Stadtplanung, einen großen Wert. Auch des- halb, weil es die verschiedenen Ressorts der Stadt im Sinne einer integrierten Betrachtungsweise zusammengebracht hat. Eine weitere Entscheidung der Stadt war es, kein Vorkaufsrecht auszuüben und das Objekt nicht zu erwerben. Dies hatte sicher primär Kostengründe, der Kaufpreis war dabei nicht unbedingt das Problem, aber die laufenden Investitionen und Kosten hät- ten möglicherweise die Stadt überfordert. Zudem war die Aus- übung des Vorkaufsrechtes aus rechtlichen Gründen in be- stimmten Zeitfenstern gar nicht möglich. Ziele des INSEK, der vorbereitenden Untersuchungen zur Ausweisung als der Sanie- rungsgebiet und die Vorarbeiten des Wettbewerbs sind aber in die Abwendungsvereinbarung eingeflossen. Warum haben sich die politischen Kräfte zu einer Zeit, in der Abriss der Regelfall war, für den Erhalt und die Transformation des Quelle-Areals entschieden? HERR DENGLER: Da hat natürlich der Denkmalschutz geholfen. In der Stadt Nürnberg, auch in der Politik, hat es einen weitge- henden Konsens darüber gegeben. Man wollte nicht als „Denk- malvernichter“ dastehen. Klar standen verschiedene Überlegun- gen für den Standort im Raum, z. B. einen Universitätsstandort zu entwickeln, aber diese Überlegungen wurden nicht weiter- verfolgt. HERR KISTER: Da ist wirklich ein Lob an die Klugheit der Struk- turen der Stadt Nürnberg angebracht.

Die Abwendungsvereinbarung und das INSEK haben Leitplan- ken gesetzt, so dass die Entwicklungsarbeit klare Orientierungen hatte, gleichzeitig aber auch Beweglichkeit für Anpassungen ge- lassen. Die Politik konnte in kritischen Momenten konzeptionell agieren, ohne den Gesamtprozess in Frage zu stellen. Bei Versu- chen von Investoren, die 18.000 m2 Verkaufsfläche anzubohren, blieb die Stadt standfest, aber öffnete andererseits auch Türen. Herr Dengler, Sie hatten schon früh die Vision, dass dieses große Quellegebäude bestehen bleiben kann, das Quartier eine Transformation erfahren kann und dort dann auch Wohnen möglich sein wird. Wie haben Sie diese Vision in die Realität umgesetzt? Das war ein iterativer Prozess. Es war nicht unbedingt von An- fang an klar, dass da auch Wohnen rein soll. Auch hier hat uns das INSEK mit einer frühen und umfänglichen Bürgerbeteiligung geholfen. Da ist viel diskutiert worden, auch kritisch, aber am Ende gab es das INSEK mit dem Vorschlag, das Quelleareal als Sanierungsgebiet auszuweisen und dort auch Wohnen zu er- möglichen. Da wurde allen klar, die Quelle, das ist nicht einfach ein großes Haus, sondern eigentlich eine kleine Stadt. Und in so eine Klein- stadt gehören halt auch verschiedene Nutzungen. Da gehört Kultur, da gehören auch Wohnen und soziale Infra- struktur mit rein. Und schon allein wegen der sozialen Kontrolle habe ich mich stark gemacht für das Thema Wohnen. 116 Welche Rolle hat die Städtebauförderung mit zusätzlichen Finanzmitteln bei der Finanzierung des Projektes gespielt? Eigentlich war die Rolle der Städtebauförderung eher eine be- scheidene, zumindest wenn es um finanzielle Zuschüsse geht. Wir haben das INSEK, den Wettbewerb, die vorbereitenden Untersuchungen, den Kauf und die Gestaltung des Parks ge- fördert bekommen. Ohne diese Unterstützung wäre das kaum möglich gewesen, dafür haben wir sehr zu danken.

Aber sonst steckt kein Euro Fördermittel im Umbau der Quelle. Gerne hätte ich das ehemalige Heizhaus, zwischenzeitlich ein Ort der Kultur- und Kreativwirtschaft, mit Städtebaufördermitteln ins Laufen gebracht. Da hängt mein Herz an dieser kreativen Zwischennut- zung. Nur leider tun wir uns aus förderrechtlichen Gründen sehr schwer mit der Förderung von Zwischennutzungen. Vielleicht ist da zukünftig mehr möglich. Ich habe gehört, es soll ein neues Sonderprogramm in der Städtebauförderung geben, welches die Themen Städtebauförderung und Wohnungsbauförderung näher zusammenbringen möchte. Ein solches Programm könnte für die Stadt und die Investoren sehr attraktiv sein. Herr Kister, wie hoch sind denn die Umbaukosten ungefähr, also ohne Grundstück, gibt es da ungefähr eine Hausnummer? Kosten sind ein Problem, muss ich ganz ehrlich sagen. Kosten sind im Moment ein Riesenproblem. Nicht wegen der Bau- kosten steigerungen, sondern wegen der Zeit, dieser Prozess in Anspruch genommen hat. Man hat zu bauen begonnen, ohne das Bauwerk genau zu kennen. Und das führt im Moment zu einer Nachtragswut. Ich kann allerdings nicht sagen, welcher Quadratmeterpreis am Ende herauskommen wird. Der Umbau von Büro zu Wohnen, das rechnet sich bei der Quelle nicht über einen guten Quadratmeterpreis. Herr Kister, welche Rolle hat der Denkmalschutz bei den Kostenmehrungen gespielt? Die Denkmalpflege ist definitiv nicht der Kostentreiber bei die- sem Projekt, in keinem Fall. Also ganz im Gegenteil. Sie hat uns eher geholfen, zum Beispiel beim Umgang mit der Ziegelfassa- de. Nein, Denkmalschutz ist nicht das Thema, sondern das ist im Grunde genommen der Widerstand des Gebäudes durch seine physische Eigenwilligkeit. Zum Beispiel hat die Statik überhaupt nicht gesehen, dass gewisse Geschosse gar nicht aufeinander stehen.

Das Momentum der Zeit ist das, was die größten Nach- träge produziert und die meisten Mehrkosten verursacht hat. Herr Kister, Sie bauen nicht nur ein denkmalgeschütztes Gebäude von Herrn Neufert um, Sie haben auch ansonsten enge Bezüge zu diesem Architekten. Welche sind dies? Seit sieben Jahren erstelle ich mit einem Team den „Neufert“, das wichtigste Buch zur Bauentwurfslehre. Wir haben jetzt im neuen „Neufert“, der 44. Ausgabe, ein Kapitel aufgenommen, das sich mit Planungsprozessen im Bestand befasst. Das sorgfältige und schrittweise Planen im Bestand, bei dem Planungsrhythmen eingehalten werden, ist wichtig, um das wertvolle Gut Zeit richtig zu kalkulieren. Die Bauzeit ist ein Kostentreiber. Allen Beteiligten, Planenden und Ausführenden, muss klar sein: Sie kriegen nicht am Anfang eine fix und fertige Ausführungsplanung, in der alles drin ist. Das geht nicht. Nein, es heißt beim Bauen im Bestand: Entdecken, Nachsteuern, Ent- decken, Nachsteuern. Wenn Sie mit dem Umbau der Quelle nochmals beginnen könnten, was würden Sie anders machen? Oder wieder genauso? HERR DENGLER: Rückblickend war die Entscheidung, dass die Stadt die Quelle nicht kauft, wohl richtig. Die Entwicklung eines solchen Mammutprojektes geht aber nur gemeinsam, alle Ak- teure müssen zusammenwirken. HERR KISTER: Ich glaube, dass alles, was die Rolle der Stadt Nürnberg und auch insbesondere Sie Herr Dengler betrifft, vor- bildlich lief und läuft. Aus Sicht desjenigen, der nicht nur plant, sondern auch die Urheberrechter der Neufert Stiftung vertritt, bin ich dankbar über die Kooperation. HERR DENGLER: Man muss eingestehen, es gibt bei uns noch keine Strukturen, kein Personal und keine Ressourcen, solche Großprojekte selbst anzugehen.

Was ich als Stadt anders ma- chen würde: Erstens bräuchte man bei so einem Riesenprojekt eine zentrale Stelle in der Verwaltung, die sich von Anfang an bis zum Ende kümmert. Einen Kümmerer, eine Stelle, die die verschiedenen Themen und Akteure zusammenführt. Zweitens würde ich mir wünschen, mit noch mehr städtischen, urbanen und förderfähigen Nutzungen reinzugehen. Ich habe damals INTERVIEWS 117 die Abwendungsvereinbarung mit ausgehandelt. Wir haben da 12.000 m2 für Kultur und Kreativwirtschaft in die Vereinbarung hineinverhandelt. Ganz bewusst, weil ich wollte, dass das Quell- kollektiv, die als Zwischennutzung bereits im Gebäude war, eine Chance hat, da drin zu bleiben. Ich denke, derartige Nutzungen hätten dem Projekt gutgetan. Hier sind wir damals an unsere Grenzen gestoßen. Das hätte auch das Einfallstor für die Städte- bauförderung sein können. Der heutige Investor wäre vielleicht froh, dann hätte man vermutlich noch mehr Hilfestellung geben können. Das sind vielleicht die Dinge, die ich im Rückblick an- ders machen oder wo ich noch mehr Wert darauf legen würde, aber sonst wüsste ich nicht, ob und wie man den Prozess ganz anders machen soll. Herr Kister, was würden Sie anders machen? Man müsste das Gewicht des Architekten in diesen Prozessen verstärken. Es ist wichtig, dass uns und beteiligten Experten geglaubt wird, wie sorgfältig man im Grunde eine Planung ma- chen muss und diese Planungszeit wirklich zur Verfügung stel- len. Aber das ist ganz schwierig, weil immer alle schnell unter- wegs sein wollen. Ich weiß nicht, ob man das irgendwie anders machen kann. Damit ist man als Architekt in einer „schwierigen Situation“, weil wir Ergebnisse liefern müssen. Das dicke Ende kommt am Schluss und dann muss man sehen, wie man es aus- löffelt, irgendwie.

HERR DENGLER: Darf ich da kurz noch mal einfügen, was da aus meiner Erfahrung durchaus helfen kann: Das ist der Gestal- tungsbeirat, bei uns heißt er Baukunstbeirat. Wir waren mit der Quelle, glaube ich, dreimal drin. Das ist ein Kreis aus Kolleg- innen, der sich so versteht, dass er die ernsthaft an der Planung Beteiligten und die Planenden unterstützt. Und was ist Ihr Lieblingsdetail, Herr Kister? Im Grunde die sanierte Fassade und dass wir in die vorhande- ne Fassade eine ganze Menge Nester für Vögel eingebaut ha- ben. Das sieht so schön aus, die Nester für Fledermäuse und für Schwalben. Bei der Sanierung der Einzelteile haben wir Ko- habitationshäuser eingebaut. Das ist ein schöner Gedanke. Die Fassade lebt in vielfacher Weise weiter und mit ihr das Gebäude. Es wird toll. 118 FRANKFURT: UMNUTZUNG BÜROHOCHHAUS LYONER STRASSE 19 INTERVIEWS Stefan Forster Stefan Forster Architekten, Frankfurt Herr Forster, Sie realisieren seit Jahren Wohnbauten. Wann gelingt die Umnutzung von Büro zu Wohnen? Wenn wir von Bürobauten sprechen, meinen wir meist Beton- skelettbauten. Unsere Erfahrung mit Umbaumaßnahmen zeigt, dass man zwischen verschiedenen Bautypologien unterschei- den muss. Betonskelettbauten aus den 1960er- und 1970er-Jah- ren sind oft gut geeignet für eine Umnutzung, da sie über eine robuste Struktur verfügen, die prinzipiell nutzungsneutral ist. Die Grundrisse können also relativ flexibel im Raster der Ske- lettkonstruktion aufgebaut werden. Alte Kasernen mit Holz- balkendecken und anderen speziellen Bauweisen sind dagegen schwieriger und teurer umzubauen. Klar ist: Wenn Umbauten einfach wären und hohe Gewinne versprächen, würden sich mehr Investoren dafür interessieren. Ist der Umbau von Büros zu Wohnungen günstiger als der Abbruch und der Neubau von Wohnungen? Leider nein.

Neu zu bauen ist in der Regel günstiger, der Um- bau hingegen ist aufwendiger und dadurch eben auch teurer. Das gilt selbst für einen optimal geeigneten, weil prinzipiell nut- zungsneutralen Betonskelettbau. Welche Rolle spielt das bestehende Quartier mit der vorhandenen sozialen Infrastruktur, wenn ein Bürostandort sich zum Wohnstandort wandeln soll? Wir müssen den einzelnen Umbau vom Quartier aus denken, nur so können wir lebenswerte Städte schaffen. Wie viel soziale Inf- rastruktur ist notwendig? Wie hoch müssen die Standards sein? Wo trifft man sich, wo kauft man ein? Wir suchen bei unseren Projekten immer nach kollektiven Themen, die das Quartier aus- zeichnen. Die Herausforderung besteht darin, nach der alten wie neuen Identität eines Gebiets zu fragen. Das ist ein anderer An- satz, als ihn die Immobilienbranche heute verfolgt. Lebenswerte Häuser und Quartiere erschöpfen sich nicht in dem Schlagwort 119 „Lage, Lage, Lage“. Sicherlich sind nicht alle Milieus gleicherma- ßen auf den physischen Stadtraum angewiesen, um soziale Kon- takte zu knüpfen. Manche sind vielleicht beruflich gut vernetzt oder vor allem online unterwegs. Gerade während der Pandemie haben wir erlebt, wie zentral gut gestaltete Stadträume für funk- tionsfähige Nachbarschaften und Quartiere sind. Die Aufgabe urbaner Räume besteht gerade in der Integration unterschied- licher Milieus und Lebensformen. Was kann zum Scheitern von Umnutzungsprojekten führen? Warum werden aktuell die vielen leerstehenden Büroflächen nicht umgenutzt? Die Transformation von nicht mehr marktgängigen Büroflächen ist durchaus mit Risiken verbunden. Das Know-how in diesem Bereich ist erschreckend gering. Auch der Wille der Investo- ren geht oft gegen Null. Die allermeisten Investoren verfolgen den klassischen Ansatz: die Standardlösung ist immer noch der Abriss. Erst abreißen, dann neu bauen, dann schnell weiterver- kaufen

Die Gründe, die Investoren vom Umbau abhalten, sind vielfältig. Sie führen aber dazu, dass Umbau, zumindest aus der Perspektive des Marktes, häufig als Ultima Ratio angesehen wird. Also nur dann, wenn es wirklich keine andere Möglichkeit mehr gibt, werden Immobilien umgebaut. Die deutsche Premiere war 2010: Im Frankfurter Stadtteil Niederrad lebt ein leeres Bürogebäude als voll vermietete Wohnimmobilie wieder auf. Ihr Büro hat das Bürohaus in der Lyoner Straße 19 im Auftrag eines Projektentwicklers in ein Appartementhaus mit Tiefgarage umgeplant. Das Projekt ist inzwischen mehrfach mit Preisen ausgezeichnet. Wie kam es dazu? Der Ausgangspunkt war ein schon länger leerstehendes Büro- hochhaus, das in der Form als nicht mehr marktgängig galt. Es wurde in den 1960er-Jahren in der ehemaligen Bürostadt Nie- derrad errichtet, die aber schon in den späten 1990er-Jahre we- gen ihrer Monofunktionalität in der Kritik stand. Leerstand im Umfeld und ein schlechtes Image waren die Folge. An Frankfurt kann man die Paradoxie moderner Stadtplanung gut erkennen: Während die Bürostadt Niederrad sukzessive in ein gemischt genutztes Quartier umgewandelt worden ist – ein Prozess, der bis heute anhält, wurde gleichzeitig direkt am Frankfurter Flug- hafen ein neues Bürogebiet entwickelt: Gateway Gardens. Statt aus den Planungsfehlern der Nachkriegszeit zu lernen, werden diese sogar weiter vertieft. Die Konkurrenz der neuen Bürostadt (Gateway Gardens) hat so auch die Lage der alten (Bürostadt Niederrad) weiter verschärft. Neben der monofunktionalen Nut- zung war allerdings in Niederrad auch die Bebauungsstruktur schwierig. Wir hatten es mit einer Monostruktur aus großen So- litärbauten zu tun. Sie kennen vielleicht die berühmten Olivetti- Tü r m e v o n E g o n E i e r m a n n .

D i e h a b e n n a t ü r l i c h e i n e n a r c h i t e k t o- nischen Wert, sind aber städtebaulich sicherlich fragwürdig. Der Umbau der Lyoner Straße 19 war insofern das Pionierprojekt für den notwendigen Umbau des gesamten Quartiers. Wie wurde die Umnutzung des Bürogebäudes realisierbar und finanzierbar? Die Stadt entwickelte einen neuen Rahmenplan, um die Büro- stadt Niederrad in ein gemischtes Quartier mit Wohnen umwan- deln zu können. Über Befreiungen vom Bebauungsplan wurde dem Investor die Nutzungsänderung von Büro zu Wohnen in Aussicht gestellt. Der Grund der Befreiung war der, dass sich der Gebietscharakter durch dieses Wohnhochhaus nicht wesentlich verändern würde. Bis der Bebauungsplan fertig war, vergingen nochmal drei, vier Jahre. Wenn ein Investor Bebauungsplanän- derungen hört, dann schreckt er natürlich erstmal zurück wie ein scheues Reh. In dem Zustand, in dem es war, hätte er es aller- dings auch nicht weiterverkaufen können. Die Stadt hat schließ- lich die Aufstockung um zwei Geschosse genehmigt, die wir mit einer Stahlkonstruktion umgesetzt haben. Niederrad war ja als Bürostadt im Grünen mit 15.000 Mitarbeitenden geplant. Ist der Standort attraktiv genug zum Wohnen? Wir haben früh mit dem Bauherrn darüber gesprochen, dass der Standortvorteil von Niederrad die Nähe zum Flughafen ist. Rund 30.000 Menschen arbeiten dort, viele davon temporär, und pen- deln am Wochenende nach Hause. Ein klassisches Wohngebiet ist es nicht – vielmehr eine Art Werkswohnungsbau ohne Werk. Wir haben dann überlegt, welche gewerblichen Nutzungen dazu passen. Die Zielgruppen sind weniger Paare oder Familien, son- dern eher Berufstätige mit zweitem Wohnsitz. Mobilität spielt für diese Gruppe eine große Rolle, etwa Geschäftsreisende, Wo- chenendpendler oder auch Expats. Da lag es nahe mit kleineren Wohneinheiten zu beginnen.

Nach und nach stieg dann auch die Nachfrage nach größeren Wohnungen. Es wurden Aufstockungen geplant und sogar Penthouse-Wohnungen mit Skyline-Blick. 120 Rechnet sich das Projekt? Wie wurde das finanziert? Der Mietpreis wurde ursprünglich mit einer Rendite von vierein- halb Prozent kalkuliert. Alle Einheiten sind frei finanzierte Miet- wohnungen. Diese Rendite ist mit den Jahren gestiegen, weil sich die Mieten im Wohnungsbau mehr und mehr den Büroprei- sen angenähert haben. Warum ist das Projekt gelungen? Was haben die Projektbeteiligten und Sie richtig gemacht? Das Projekt ist gelungen, weil alle Faktoren stimmten: die pas- sende Immobilie, der richtige Investor, der ideale Standort. Auch unsere langjährige Erfahrung mit Transformationsprojekten hat eine Rolle gespielt. Das professionelle Management hat dafür gesorgt, dass die verschiedenen Gewerke reibungslos integriert werden konnten. Das für den Umbau notwendige technische Know-how, insbesondere im Bereich Schall- und Wärmeschutz, war auch vorhanden. Alle Beteiligten arbeiteten auf Augenhö- he und brachten umfassende Erfahrung mit. Nur wenn all diese Elemente gut zusammenspielen, kann ein Projekt funktionieren. Entscheidende Faktoren waren auch die sorgfältige Recherche und die vielen durchdachten Ideen. Kann die Lyoner Straße 19 als Vorbild für weitere Umnutzungen in anderen Städten Pate stehen? Anfangs wurde unser Projekt eher belächelt, nach dem Motto: Das wird nie funktionieren. Erst nachdem es zum bundesweiten Vorzeigeprojekt wurde – es war eines der ersten umgenutzten Hochhäuser – sind andere nachzogen. Das hat allerdings eine Weile gedauert. Was jedoch das Quartier und die soziale Infra- struktur betrifft, ist die Entwicklung der ehemaligen Bürostadt Niederrad eher ein Negativbeispiel. Wir suchen dort noch im- mer nach kollektiven Orten: Wo trifft man sich, wo findet das soziale Leben statt?

Das ist die große Herausforderung bei der Umnutzung einer Bürostadt. Man braucht ein neues Image, eine Mitte, eine neue Identität für das Gebiet. In Niederrad ist das meiner Meinung nach völlig fehlgeschlagen, da der Fokus auf dem schnellen Verkauf von Grundstücken und zügigem Bauen lag. Welche Rahmenbedingungen braucht es, damit ein Investor oder Projektentwickler die Umnutzung von Büro zu Wohnen angeht? Wesentliche Hebel sind gesetzliche Änderungen, Steuererleich- terungen, Subventionen, Förderprogramme und Anpassungen im Mietrecht. Solche finanziellen Anreize sind entscheidend, da ein Projekt sich auch wirtschaftlich lohnen muss. Verwaltung und Bauaufsichtsbehörden spielen ebenfalls eine zentrale Rolle, indem sie durch Bestandsschutz, Befreiungen vom Bebauungs- plan und Flexibilität bei Abstandsflächen solche Projekte för- dern können. Auch die Bereitschaft zur Problemlösung und zum Bürokratieabbau ist wichtig. Bei unserem Projekt hat die Stadt aktiv mitgewirkt und Unterstützung angeboten – ein entschei- dender Punkt, denn es braucht Antrieb und Unterstützung aus vielen Richtungen, damit ein Projekt realisierbar und finanziell tragfähig wird. 121 CHICAGO: OFFICE TO HOUSING, WITH A LITTLE HELP FROM BIG DATA INTERVIEWS Paul Krieger, Hunter Gillaspie AECOM Chicago Paul und Hunter, wie erhalten Sie diese hervorragend recherchierten Daten? Da kommen viele Daten zusammen: Volkszählungsdaten, Placer. ai-Daten (Mobiltelefonstandort), Co Star-Daten (Immobilien), Nachrichtenartikel, Studien, Baugenehmigungsdaten und Zei- tungsartikeln, die zu bestimmten Projekten geschrieben wurden. Wer erwirbt die umgebauten Immobilien – private Investoren, Stiftungen, öffentliche Wohnungsbaugesellschaften (z. B. CHA – Chicago Housing Authority)? Vor allem private Investoren, entweder „echte Bauträger“ oder Investor-Bauträger, die welche die umgebauten Immobilien ver- kaufen.

Ein Großteil der Umbauprojekte in den USA wird von privaten Unternehmen entwickelt und umgesetzt. Ein kleinerer Anteil der Projekte werden von gemeinnützigen Bauträgern, Stiftungen oder öffentlichen Einrichtungen realisiert. Wie kommen Sie auf die Kosten? Unsere Kostenschätzungen basieren auf einer Zusammenstel- lung der Kostendaten der 30 Projekte, die wir untersucht haben. Die Zahl von 450 US-Dollar pro Quadratfuß, das sind 4.959 US- Dollar bzw. 4.630 Euro pro Quadratmeter, umfasst alle Entwick- lungskosten: Baukosten und Anschaffungskosten. Die reinen Umbaukosten betragen 3.850 US-Dollar bzw. 3.580 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Wir wählen Projekte aus, die entwe- der bereits erfolgreich umgebaut wurden oder sich im Umbau befinden und weit genug fortgeschritten sind, damit eine Kos- tenangabe öffentlich verfügbar ist. Diese Projekte können leicht umgebaut werden und die Umbaukosten sind so niedrig, dass der Umbau wirtschaftlich ist. Für Projekte, die sich noch in der Entwicklung befinden (hauptsächlich die La Salle Street-Projek- te), haben wir Kostenschätzungen verwendet, die von den Ent- wicklern selbst bereitgestellt wurden. 122 Wie kommt jeweils für die 30 ausgewählten Umbauprojekte die Finanzierung zustande? Das ist immer unterschiedlich. Allen 30 Projekten gemeinsam ist aber: Die Umbauprojekte werden zwar hauptsächlich mit privaten Mitteln (Krediten und Eigenkapital) finanziert. Aber sie werden alle erst mit zusätzlichen US-spezifischen Förderungen und Subventionen wirtschaftlich und damit umsetzbar. Die För- derungen sind meist an ein bestimmtes Element des Projekts gebunden: Historic Tax Credits für historische Gebäude, Low Income Housing Tax Credits für erschwingliche Wohneinheiten.

Das Erstellen eines soliden Finanzierungskonzeptes inclusive al- ler Förderungen ist je nach Komplexität des Projekts ein ziemlich zeitaufwändiger Prozess – bis zu drei Jahre Vorentwicklungszeit sind da schon mal drin. Die Gebäude, die ohne Subventionen für eine Umbau geeignet sind, wurden bereits umgewandelt (oder werden gerade umgebaut). Unsere BDA-Arbeitsgruppe kommt zu dem Schluss, dass es immer eine Finanzierung über die üblichen Baukosten und Finanzierungsinstrumente hinaus geben muss, da der Umbau sonst – allein wegen der Flächeneffizienz – nicht wirtschaftlich ist. Die meisten Umbauten sind ohne öffentliche Subventionen nicht machbar. Eine Ausnahme bilden die wenigen, perfekt ge- eigneten Gebäude mit ebenen Grundrissen, bei denen minimale strukturelle, systemische Verbesserungen ausreichen. Viele die- ser „leichter zu erreichenden“ Gebäude, die ohne Subventionen machbar sind, wurden bereits umgebaut oder werden gerade umgebaut. Wie kommen Sie zu diesen hohen Quoten für bezahlbaren Wohnraum? Dass 30 Prozent der umgebauten Wohnungen bei den La Salle Street Projekten bezahlbar sein müssen, wurde von der Stadt Chicago festgelegt. Diese sogenannten Erschwinglichkeits- schwellen variieren je nach Standort des Projekts und den Vor- schriften der jeweiligen Stadt. Die 30 Prozent-Quote in Chicago ist allerdings hoch; die meisten anderen Programme liegen im Bereich von 10 bis 20 Prozent. In Chicago haben sich die speziell für diese hohe 30 Prozent-Quote für das La Salle-Programm ein- gesetzt und stellen im Gegenzug zusätzliche staatliche Mittel zur Verfügung. Andere Projekte in der Stadt müssen sich nicht an die 30 Prozent-Erschwinglichkeitsanforderung halten. Stehen die Bürogebäude bereits alle leer oder gibt es noch vertragliche Verpflichtungen bzw. Mietverträge mit gewerblichen Mietern? Wie funktioniert der Übergang?

Die Bürogebäude stehen leer oder fast leer mit Mietverträgen, die kurz vor dem Ablauf stehen. Wenn das Umbauprojekt öffentliche Förderungen erhält, gibt es einige rechtliche und vertragliche Verpflichtungen in Bezug auf bezahlbaren Wohnraum. Die erforderliche Baugenehmigung muss die sogenannte Plankommission passieren. Die Verträge mit den Einzelhandelsmietern bleiben oft bestehen. Der Über- gang vom Bürogebäude zum Wohngebäude kann erst dann voll- zogen werden, wenn der Leerstand so hoch ist, dass ein Umbau überhaupt Sinn macht: Ab einem Leerstand von 50–75 Prozent wird das erst wirtschaftlich. Parkplätze – führt der Umbau von Büro- zu Wohngebäuden zu einer größeren Anzahl neuer Stellplätze, die dann erforderlich wären? Schwierige Frage. Büros benötigen in den USA normalerweise Parkplätze, aber wahrscheinlich eher zur Akquise und Vermark- tung für die Mieter als aufgrund einer Zoneneinteilung. Früher war Parken für Büro- und Wohngebäude in der Regel vorge- schrieben, da es einen „Bedarf“ an Parkplätzen vor Ort gab. Ich würde vermuten, dass die meisten Parkplätze vom Bauträger bereitgestellt wurden, um das Gebäude für die Mieter attrakti- ver zu machen. In Chicago sind durch die Bebauungspläne keine Parkplätze vorgeschrieben und viele der Projekte in der La Salle Street werden nur sehr wenige oder gar keine Stellplätze vor Ort haben. Lärmbelästigung – erfordert die Umwandlung von Büro- in Wohngebäude in viel besuchten Geschäftsvierteln neue Lärmschutzmaßnahmen? Gibt es gesetzliche Vorschriften, welche Pegel hier akzeptabel sind? Historisch gesehen waren Chicago (insbesondere der Loop) und einige andere Städte Büro-Ghettos, also nur tagsüber aktiv und laut. Es gab nicht viele Wohneinheiten, die durch Lärm gestört werden konnten und die Leute gingen zum Arbeiten ins Büro.

Der wirkliche Lärm im Loop kam von den Hochbahnen der U- Bahn, etwas weniger durch den Straßenverkehr und die Klima- anlagen auf den Dächern, die im Sommer laut sind. INTERVIEWS 123 Bauvorschriften – welche Hürden gibt es hier? Anforderungen an Licht und Belüftung in Wohngebäuden sind wichtig. Wohnbereiche und Schlafzimmer haben Licht- und Be- lüftungsanforderungen, die auf der Tiefe der Räume und der großen Grundfläche der Räume basieren. Durch den Umbau eines alten Bürogebäudes mit großen, aber wenigen Fenstern kann den Anforderungen entsprochen werden, indem ein zwei- tes Schlafzimmer weder abgeschlossen noch ausschließlich mit Kunstlicht ausgestattet wird. Ursprünglich wurden diese innen- liegende Schlafzimmer als „ungenutzte Lagerräume“ bezeich- net, um die Vorschriften zu umgehen. Jetzt erkennt die Stadt sie mit „neuen Vorschriften“ an. BLICK ÜBER DEN ATLANTIK 126 USA – LAND DER UNBEGRENZTEN UMNUTZUNGS-MÖGLICHKEITEN BLICK ÜBER DEN ATLANTIK Rudolf Hierl © AECOM, Chicago 127 Der Wandel der Arbeitswelt hat die strikt funktionsgeteilten Städte des nordamerikanischen Kontinents wesentlich stärker getroffen als die Metropolen Europas. Die Reaktion der Stadtplanung ist dort seit Jahren verblüffend pragmatisch. Gleichzeitig ist sie hochprofessionell strukturiert und effektiv in den Ergebnissen. Einen deutlichen Vorsprung ha- ben dabei diejenigen Städte, die eine Konversion zielgerichtet vorangetrieben haben. Nur dort hat sich die Downtown zu einem weitgehend intakten Lebensraum mit vitaler Nutzungsmischung entwickelt. Die Datenerhebung, der methodische Ansatz, der planerische Erfindungsreichtum, der Dialog von Behörden und Investoren, nicht zuletzt die Differenzierung der Finanzierungs- modelle liefern spannende Impulse – auch für Europa, Deutsch- land und Bayern.

Der berühmte Tribune Tower in Chicago, errichtet 1925, umgebaut zu Wohnungen 2023 Private Market Rate Debt Private Market Rate Debt Private Market Rate Debt Private Equity Private Equity Private Equity Tax Exempt Bonds Tax Exempt Bonds Federal Historic Credits Federal Historic Credits Federal Historic Credits 4% LIHTC 4% LIHTC Gap Gap Gap Financial Feasibility Testing 135 S La Salle 40% @ 60% AMI 758 Residential Units 260 Hotel Rooms 62,000 SF Retail 120 S La Salle 20% @ 50% AMI 337 Residential Units 232 Hotel Rooms 14,000 SF Retail 111 W Monroe 100% Market Rate 341 Residential Units 484,000 SF Office/Educational 38,000 SF Retail Question:Dotheseofficeconversionprojects“pencil”(arethey financiallyfeasible)withinthecurrentfinancialandfunding environment? Answer:Sometimesyes,butmostofthetimeno Question:Iftheprojectisnotfeasible,howmuchandwhattypesof additionalfundingwouldbenecessarytoachievefeasibility? Answer:Highlydependentonavarietyoffactors,butmostprojects thatareatleastsomewhatwellsuitedforconversionhaveafunding gapof15-25%oftotalprojectcostor$50-$125persquarefoot whichcanbefilledwithincentiveslike: •Property Tax Abatements •Historic Tax Credits(ifbuildingislistedoreligible) •Low-Income Housing Tax Credits(if20/50or40/60testismet) •Soft Financingor Tax-Exempt Bonds •Tax-Increment Financing •Grantprograms •Federal TODfunding(RRIF,TIFIA) •Perhapsanewfederaltaxcreditforoffice-to-residential conversionprojects(pendinglegislation) Total Project Cost © AECOM, Chicago 128 EXKURS: THE AMERICAN EXPERIENCE Der fundamentale Wandel der Arbeitswelt ist in den USA we- sentlich ausgeprägter als in Europa. Remote-Work ist dort zur üblichen Arbeitsform geworden, vor allem aufgrund der langen täglichen Verkehrswege von den Wohnvierteln in den Suburbs zu den Büros in den Business Dis- tricts in Downtown. One-hour-in, one-hour-out at least.

Ihre Büros suchen die Mitarbeitenden nur noch zu Meetings auf – falls überhaupt. Die radikale und noch dazu extrem dislozierte Funktionstrennung US-amerikanischer Städte verschärfen den Konflikt. Angesichts auch dort gestiegener Energiekosten hat der Zweitaktrhythmus von Wohnen und Arbeiten ausgedient. Er ist schlicht zu teuer. Frank Lloyd Wrights Konzept der Broadacre City, die schon in den 1930er-Jahren die Blaupause für die end- losen Einfamilienhaus-Teppiche lieferte, hat sich zu ungezügelt wuchernden Vorstädten entwickelt, während die einst florieren- de Downtown aufgrund des zunehmenden Leerstands verfällt. Waren die amerikanischen Innenstädte früher wenigstens tags- über sehr belebt, wenn auch nachts wie ausgestorben, so sieht man dort jetzt auch tagsüber über weite Strecken kaum einen Menschen. Der Gastronomie und der Versorgung des alltäg- lichen Bedarfs fehlt die Geschäftsgrundlage. Das bringt eine weitere Unwucht in die ohnehin schon entmischten Zentren und potenziert die sozialräumliche Destabilisierung. Hinzu kommt, dass aufgrund der äußerst dichten und hohen Bauweise die vorhandene Bausubstanz schwierig rückzubauen und zu entsorgen wäre. So werden seit ca. zehn Jahren in fast al- len US-Städten die Bürobauten zu Wohnungen umgewandelt – allein in Chicago über 2,5 Mio. Quadratmeter. Architekturikonen des frühen Bürobaus im Stil der Chicagoer Schule, wie das 1895 errichtete Reliance Building oder der neugotische Chicago Tri- bune Tower aus dem Jahr 1925, sind bereits umgewandelt und BLICK ÜBER DEN ATLANTIK Why not just demolish office buildings and rebuild new construction?

Historic Preservation Many underperforming office buildings that are best suited for conversion are older buildings that are listed on or eligible for the National Register of Historic Places Embodied Carbon Reusing existing building materials saves millions of tons of carbon emissions released during lifecycle including extraction, manufacturing, transport, construction, and disposal 135 S La Salle Chicago 1 Wall Street New York City Terminal Tower Cleveland © AECOM, Chicago 129 • Bei Umwandlungen sind Förderquoten für einkommensschwa- che Gruppen einzuhalten. • Die Objekte werden oft als gemischt genutzte Gebäude um- strukturiert (Gewerbeflächen und Einzelhandel im Erdge- schoss, fakultativ Hotelnutzungen in den unteren Oberge- schossen. Darüber geförderte Wohnungen und in den oberen Geschossen frei finanzierte Wohnungen bis hinein ins Luxus- segment. Bei großen Höhen sind in den Etagen zwischen den Nutzungen Gemeinschaftsflächen vorgesehen. 1 „Kalifornien, das verlorene Paradies der USA“ https: //www.spiegel.de/ kultur/kalifornien-das-verlorene-paradies-der-usa-a-fa67ed12- 10c8-48ea-adf8-b4088b722ded führen zu einer deutlichen Belebung der Quartiere innerhalb des Loop. Die Stadt versucht damit in weiser Voraussicht und bisher erfolgreich dem Schicksal der großen kalifornischen Städte zu entgehen. 1 Die angewandten Methoden und Strategien sind verblüffend stringent: • Geeignete Objekte werden in einem differenzierten „Scoring“ identifiziert. • Die Konversionen müssen von „Developern“ getragen werden und sich wirtschaftlich selbst tragen. • Die CO 2 -Bilanzierung des Bestandes sowie der Konversion fließen von Anfang an in den Prozess ein. • Finanzierungslücken „Gaps“ werden über Steuererleichterun- gen, Förderquoten, CO 2 -Boni etc. kompensiert.

Challenge: The building’s minimum floorplate dimension of 180 feet plus a directly abutting building (115 S La Salle) make light/air penetration requirements for housing units difficult. This is a zoning/regulatory concern (as Chicago requires light/air penetration for every bedroom) as well as a marketability concern (as most prospective tenants want units with more ventilation and natural light). Solution: This project proposes cutting a courtyard down the center of the existing building in order to allow for light/air penetration and therefore more efficient residential/hotel layouts, reducing the amount of “dark” or “dead” space in the core of the building that would not generate rental income. Height: 23 stories Minimum Floorplate Dimension: 180 feet Year Built / Converted: 1910 / 2024 Converted from Office to: Housing, Hotel, Retail Housing Type: Mixed-Income, Rented Hotel Type: TBD Number of Housing Units: 349 Number of Hotel Rooms: 229 Remaining Commercial Space: 6,000 Total Building Area: 603,800 Pre-Conversion Sale Price: $126 per SF Conversion Cost: $363 per SF Total Project Cost: $489 per SF Conversion Case Studies The Monroe Residences & Hotel –111 W Monroe, Chicago, IL © AECOM, Chicago 130 131 ANHANG 132 Autorenviten SIEGFRIED DENGLER Siegfried Dengler, Architekt BDA, Stadtplaner DASL, ist seit 2012 Leiter des Stadtplanungsamtes Nürnberg. Er ist Mitglied der Fachkommission Städtebau und Stadtplanung des Deut- schen Städtetags sowie der AG Planen und Bauen des Baye- rischen Städtetags. Neben seiner beruflichen Tätigkeit ist er Mitglied im AK Stadt des BDA Deutschland sowie im Vorstand des Werkbundes Bayern. Von 1996 bis 2012 war er bei der Stadt Ingolstadt als Leiter des Stadtplanungsamtes und zuletzt zwei Jahre als Projektleiter bei der kommunalen Wirtschaftsförde- rungsgesellschaft IFG Gmb H beschäftigt. ELISABETH ENDRES Prof.

Elisabeth Endres ist Professorin für Bauklimatik und Energie der Architektur an der TU Braunschweig sowie Mitglied der Ge- schäftsleitung im IBHausladen. In Praxis, Lehre und Forschung beschäftigt sie sich mit der Schnittstelle von Architektur, Haus- technik und erneuerbarer Energieversorgung. Unter anderem als wissenschaftliche Beraterin der DGNB bringt sie sich mit Fokus auf Robustheit und Einfachheit im Bauen in die aktuellen Dis- kussionen ein. MARCEL ENZWEILER Marcel Enzweiler ist seit 2012 Geschäftsführer des Ingenieurbü- ros für Tragwerksplanung LEICHTphysics Gmb H. Seit 2009 ist der gelernte Zimmermann Geschäftsführer der LEICHT s.e.a.s.c. Gmb H. Nach seinem Bauingenieurstudium im Hochbau war er von 1998 – 2008 als Beratender Ingenieur tätig, seit 2008 mit der Qualifikation als Besonders Fachkundiger Ingenieur für Holz-, Stahl- und Massivbau. 2008 war er im Rahmen eines Lehrauf- trags in der Hochschullehre engagiert. ANHANG 133 STEFAN FORSTER Stefan Forster, Dipl.-Ing. Architekt, geboren 1958 in Rockenhau- sen, gründete 1989 das Büro Stefan Forster Architekten in Darm- stadt. Er studierte Architektur an der TU Berlin (Diplom 1984) und der IUAV Venedig. Nach Stationen in Berlin und Mannheim war er von 1988 bis 1993 Wissenschaftlicher Mitarbeiter am Lehr- stuhl für Wohnungsbau der TU Darmstadt. HUNTER GILLASPIE Aufgrund seiner vielseitigen Ausbildung und Berufspraxis ver- bindet Hunter Gillaspie die Kreativität der Stadtplanung mit dem Pragmatismus der Immobilienentwicklung. Mit dem Beratungs- unternehmen AECOM war er bei mehreren Umnutzungsprojek- ten in den USA tätig, darunter die La Salle Street Revitalization Initiative in Chicago, die General Hospital Redevelopment in Los Angeles, der Wettbewerb für das 1633 Broadway Design in New York und Studien zu den Stadtzentren in Houston und Dallas. SUSANNE GRILLMEIER Susanne Grillmeier, Dipl.-Ing.

(Univ), ist Stadtplanerin mit Fokus auf Städtebau, Stadtsanierung und Quartiersentwicklung. An der TU München und der Neuen Sammlung koordinierte sie das Projekt Kunstareal München und kuratierte Ausstellungen im Architekturmuseum in der Pinakothek der Moderne. Seit 2015 arbeitet sie im Referat für Stadtplanung und Bauordnung der Landeshauptstadt München und verantwortet dort seit 2018 die Stadtsanierung in Neuperlach. MATTHIAS HABER Matthias Haber leitet gemeinsam mit den Gründungspartnern Andreas Hild und Dionys Ottl das Architekturbüro Hild und K. Dessen Schwerpunkte liegen seit jeher in den Bereichen Woh- nungsbau und Umbau. Haber ist Professor für Entwerfen und Konstruieren im Bestand an der Berliner Hochschule für Technik (BHT). 134 STEPHAN HÄUBLEIN Prof. Stephan Häublein ist als Architekt und Stadtplaner Ge- schäftsführer und Gesellschafter bei H2M Architekten Gmb H in Kulmbach und München. Er unterrichtet als Professor an der Te c h n i s c h e n H o c h s c h u l e W ü r z b u r g - S c h w e i n f u r t d i e L e h r g e b i e- te Nachhaltiges Bauen und Entwerfen sowie Bauökonomie. RUDOLF HIERL Prof. Dr. Rudolf Hierl ist Architekt und Stadtplaner. Im Anschluss an sein Studium der Germanistik und Theaterwissenschaften in Erlangen studierte er an der TU Berlin Architektur. Nach meh- reren Studienaufenthalten in den USA promovierte er bei Otto Steidle und Heinrich Klotz. Sein Schwerpunkt im Büro und in der Lehre als Professor an der Hochschule Regensburg ist der Wohnungsbau. RAINER HOFMANN Dipl. Ing Architekt TUM, MArch Iowa State Rainer Hofmann ist geschäftsführender Gesellschafter von bogevischs buero architektur & stadtplanung gmbh in München. Er ist Vorstand der Genossenschaft Das große kleine Haus e G. JAN KASCHIG Der Architekt Jan Kaschig ist seit 2023 Partner und Geschäfts- führer bei Maier Neuberger Architekten Gmb H in München. JOHANNES KISTER Prof.

Johannes Kister studierte Architektur an der RWTH Aachen, gründete 1992 das Büro Kister Scheithauer & Partner gemeinsam mit Reinhard Scheithauer. Mit dem Hinzukommen von Susanne Gross als dritte Partnerin heißt das Büro seit 1997 kister scheit- hauer gross (ksg). Johannes Kister unterrichtete 29 Jahre Archi- tektur an der Hochschule Anhalt (FH) am Bauhaus Dessau und bearbeitet seit der 38. Auflage inhaltlich die Neuauflagen der Neufert Bauentwurfslehre. ANHANG 135 PAUL KRIEGER Paul Krieger ist Architekt und Planer mit den Schwerpunkten Designmanagement, Entwicklung von Projektkonzepten, Mas- terplanung, technische Bewertung von Immobilien, Entwicklung von Nutzungskonzepten und Raumprogrammen, die frühe Ent- wurfsphase, strategische Planungsaufgaben, Machbarkeits- studien, Mieterausbauten, multifunktionale Einrichtungen, Peer Reviews und Baumanagement. Die Projekterfahrung reicht von Mehrfamilienhäusern bis zur Flughafenplanung. GERNOT LISSACK Dr. Gernot Lissack ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Ver- waltungsrecht. Er ist Partner in der Kanzlei WAGENSONNER Rechtsanwälte mb B. Sein Tätigkeitsschwerpunkt und seine wis- senschaftliche Expertise liegen insbesondere im öffentlichen Baurecht und im Kommunalrecht. Er ist Verfasser des Lehrbuchs „Bayerisches Kommunalrecht“ 5. Aufl. und lehrte an unter- schiedlichen Hochschulen. CORNELIUS MAGER Stadtdirektor a. D., Jurist; Studium in München und Aix en Pro- vence, war seit 1987 in verschiedenen Positionen bei der Lan- deshauptstadt München tätig. Von 2002 – 2022 leitete er die Münchner Lokalbaukommission, Bauaufsicht, Natur- und Denk- malschutz. Seit 2012 ist er Lehrbeauftragter an der Hochschule München, Mitglied in der Vereinigung für Stadt- Regional- und Landesplanung (SRL) und in der Deutschen Akademie für Städ- tebau und Landesplanung (DASL).

GERHARD MATZIG geboren 1963, hat Architektur, Rechtswissenschaft und Politi- sche Wissenschaften studiert mit dem Abschluss als Dipl. Ing. univ. Er ist Leitender Redakteur der Süddeutschen Zeitung. 136 ELISABETH MERK Prof. Dr. (Univ. Florenz) Elisabeth Merk, Architektin, ist seit 2007 Stadtbaurätin von München. Nach freiberuflicher Tätig- keit sowie einem weiterführenden Studium in Florenz war sie 1995-2000 in München und Regensburg verantwortlich für Stadtgestaltung, städtebauliche Denkmalpflege und Sonder- projekte. 2000–2005 leitete sie das Stadtplanungsamt in Halle/ Saale. Elisabeth Merk war 2005–2007 Professorin an der Hf T Stuttgart, ist dort seit 2009 Honorarprofessorin, von 2015–2022 Präsidentin der Deutschen Akademie für Städtebau und Landes- planung und seit 2020 Honorarprofessorin an der Technischen Universität München. KERSTIN OERTEL Leitende Baudirektorin, Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Abteilungsleitung Mitte in der Lokalbaukommission. Seit 1997 arbeitet sie für die Landeshaupt- stadt München in leitenden Funktionen in den Bereich Stadtpla- nung, Stadtsanierung und Baugenehmigung. Ihre Leidenschaft ist es, lebendige, lebenswerte städtebauliche Räume und Quartiere zu schaffen im offenen Dialog mit allen Beteiligten. PETER SCHELLER Peter Scheller ist Mitbegründer und Geschäftsführer des Archi- tekturbüros Palais Mai in München. Er ist in Wasserburg am Inn in direktem Kontakt zu historischen Bestandsbauten aufge- wachsen. „Geschichte steckt in der faulsten Hütte“ pflegte einer seiner Meister in der Lehrzeit als Zimmerer zu sagen. Jetzt will er diese Erkenntnis weitergeben. Durch Entwerfen im eigenen Architekturbüro, in der Lehre als Vertretungs- und Gastprofes- sor an verschiedenen Hochschulen und mit Pamphleten in der Verbandsarbeit des BDA. ANHANG 137 KARIN SCHMID Prof.

Karin Schmid ist Architektin, Stadtplanerin und Gründungspartnerin von 03 Arch. Als Professorin für Städtebau und Gebäudelehre an der Hoch- schule München vermittelt sie ihre Leidenschaft für sowie ihr Wissen zu städtischen Wohnformen und einer Architektur des Alltags an Studieren- de. Sie forscht zu Verdichtungspotenzialen in urbanen Quartieren, sowie Instrumenten zur Qualitätssicherung im Städte- und Wohnungsbau. Karin Schmid ist Mitglied des Landesvorstandes des BDA Bayern, der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung, sowie diverser Gestaltungs- beiräte. JOHANN SPENGLER Johann Spengler ist Architekt und Stadtplaner. Seit 1988, nach dem Studi- um an der Akademie der der Bildenden Künste in München, ist er im Team von bei Steidle + Partner. Seit 2004 ist er Geschäftsführender Gesellschaf- ter bei steidle architekten. IRENE ZIEPL Irene Ziepl ist Architektin und Leiterin der Abteilung Neubau bei der Bay- ern Heim Gmb H. Auf die Stationen als Projektleiterin in namhaften Architekturbüros und weiter in der Immobilienbewertung einer Genossenschaftsbank folgte die mehr als zwanzigjährige Leitung eines eigenen Architekturbüros mit Städtebau- und Gebäudeplanungen in allen Leistungsphasen der HOAI. Schwerpunkte waren dabei Wohnungsbau, soziale Einrichtungen und bar- rierefreies Bauen. Die fünfjährige Tätigkeit bei der LH München in leiten- der Position knüpfte an, mit der Wahrnehmung von Bauherrnaufgaben von Großprojekten. 138 Impressum ANHANG HERAUSGEBER Bund Deutscher Architektinnen und Architekten BDA Landesverband Bayern e. V. vertreten durch Dr. Jörg Heiler Landesvorsitzender Tü r k e n s t r a ß e 3 4 80333 München Te .

: + 4 9 8 9 1 8 6 0 6 1 presse@bda-bayern.de BDA Bayern Arbeitsgruppe O2H LEITUNG Rudolf Hierl, Referent für Wohnen und Standards im BDA Bayern Kerstin Oertel, Landeshauptstadt München REDAKTION Elisabeth Endres, Marcel Enzweiler, Susanne Grillmeier, Matthias Haber, Stephan Häublein, Rainer Hofmann, Jan Kaschig, Gernot Lissack, Cornelius Mager, Peter Scheller, Karin Schmid, Johann Spengler GESTALTUNG, LAYOUT, SATZ Christian Hölzl, Nina Hardwig, h.und.b, München LEKTORAT Frank Kaltenbach DRUCK Pinsker Druck und Medien, Mainburg Bibliografische Information der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet die Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie: Detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über www.dnb.d-nb.de abrufbar. 1. Auflage 2025, 1.000 Exemplare Copyright © Bund Deutscher Architektinnen und Architekten BDA Bayern e. V. Das Urheberrecht der Einzelbeiträge einschließlich der Grafiken liegt bei den jeweiligen Autoren München Januar 2025 O2H – Office to Housing Eine Handreichung zur Tr a n s f o r m a t i o n ungenutzter Büroflächen in bezahlbaren Wohnraum Die vorliegende Schrift ist eine praktische Handreichung für Bauherrinnen und Bauherren, Bürgermeister, Verwal- tungen, die Immo bilienbranche, Planende und die Politik. Sie soll helfen die Hürden zu überwinden, die einer Um- wandlung leerstehender Büros in bezahlbaren Wohnraum im Wege stehen. Fachexperten geben einen Überblick über die Eignung in Frage kommender Bürotypologien, bestehende und wünschenswerte Finanzierungs- und Förder modelle, Möglichkeiten zur statischen, konstruktiven und energetischen Ertüchtigung sowie Hinweise, wie das Planungsrecht und das Bauordnungsrecht entsprechend ausgelegt werden können. Die Umwandlung von leerstehenden Büros in Wohnungen muss umgesetzt werden, wo immer dies möglich ist – auch in scheinbar unattraktiven Randlagen.

Eine urban ausgerichtete Umprogrammierung führt gerade dort zur Belebung der Quartiere und schließlich zur Wertsteige- rung der Immobilie selbst. Die zu erwartenden Finanzie- rungsdifferenzen könnten über Steuererleichterungen, Abschreibungsmöglichkeiten oder die Neuausrichtung von Fördermodellen kompensiert werden, ansonsten wird eine Breitenwirkung bei der Umwandlung von Büros in bezahl- baren Wohnraum schwer zu erreichen sein.