Abigail Dean, Natasha Trathen, Tanja Volksheimer & others
nuveen
2023
🏢 Publisher and Context This document titled "Impact Investing im Immobiliensektor" was published by Nuveen, a leading asset management firm with a focus on sustainable investing. The report was created in February 2023 and aims to address the growing demand for impact investing strategies within the real estate sector, particularly in the context of increasing societal challenges such as climate change, social inequality, and the need for affordable housing across Europe. 📊 Growing Demand for Impact Investing The report emphasizes the rising interest among institutional investors in strategies that go beyond traditional Environmental, Social, and Governance (ESG) principles. According to the International Finance Corporation, the demand for socially and environmentally motivated investments is a primary driver behind the growth of impact investing, with pension funds and insurance companies investing $7.2 billion in such investments in 2019 alone. 🏘️ Key Housing Challenges The document highlights the urgent need for affordable housing, especially in urban areas where rental costs have surged. In Germany, for instance, nearly 10% of tenants spend over 40% of their income on rent, a situation exacerbated by the increasing costs of land and construction. The Federal Ministry of the Interior estimates that Germany requires at least 350,000 new housing units annually, including a minimum of 80,000 affordable units. However, current construction activities are insufficient to meet this demand, leading to a shortfall of approximately 1.9 million affordable units in major cities. 🌍 Impact of Urbanization Urbanization contributes significantly to the challenges faced in the housing sector. As cities continue to grow, they account for approximately 70% of global carbon emissions. The report argues that sustainable urban development must prioritize not only affordable housing but also the integration of social infrastructure such as schools and healthcare facilities, which are essential for community well-being. 💡 Nuveen's Approach to Impact Investing Nuveen advocates for a multifaceted approach to impact investing that focuses on creating vibrant communities through sustainable housing solutions. The firm aims to provide affordable and sustainable living spaces while achieving substantial returns for investors. Their strategy includes investing in regulated affordable housing and mixed-income projects that cater to underserved populations, ensuring that these communities benefit from improved access to essential services and overall better living conditions. 📈 Conclusion The findings presented in this document underscore the critical intersection of sustainable investing and the pressing need for affordable housing in Europe. As the demand for impact investments continues to rise, the real estate sector plays a pivotal role in addressing both societal and environmental challenges.
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Impact Investing im Immobiliensektor September 2020 EINFÜHRUNG DAS ENDE DES HOMO OECONOMICUS? Der kalt kalkulierende und vernünftige Homo oeconomicus steht seit Adam Smiths berühmtem Diktum, dass wirtschaftliches Handeln von Eigeninteresse und nicht von Wohlwollen getrieben ist, im Mittpunkt des wirtschaftswissenschaftlichen Denkens. Der Aufstieg des Finanzsektors und das Shareholder-Value-Paradigma haben diese eingeschränkte Denkweise noch weiter verfestigt. Während Überlegungen zu einem breiter angelegten Stakeholder-Kapitalismus schon immer zur Diskussion standen, fanden sie erstmals vermehrt Beachtung in der Öffentlichkeit, als die gesellschaftlichen Schäden der globalen Finanzkrise sichtbar wurden. In jüngerer Zeit haben diese Ideen aufgrund der zerstörerischen Kräfte des Klimawandels und des Verlusts der Artenvielfalt an Dringlichkeit gewonnen. Die durch Covid-19 verursachte menschliche Not rückt nunmehr die sozialen Aspekte in den Vordergrund und eröffnet zugleich eine weitere Ebene der Komplexität. Think Europe DIES IST EINE MEINUNGSDARSTELLUNG. WEITERE INFORMATIONEN ENTNEHMEN SIE BITTE DEM DISCLAIMER. Diese Veränderungen in der öffentlichen Meinung wirken sich zunehmend auch auf den Finanzsektor aus und Marktführer wie TIAA haben bereits erste Schritte unternommen, um den Übergang von einem rein gewinnorientierten zu einem nachhaltigeren Stakeholder-Ansatz zu vollziehen. Das ist keine leichte Aufgabe, denn das Gewinnstreben ist so tief im System verwurzelt, dass eine bewusste Handlung eines jeden Vermögensverwalters, die möglicherweise den Verzicht auf Gewinne zugunsten eines nichtfinanziellen Ziels bedeuten würde, als Verletzung der treuhänderischen Pflichten interpretiert werden kann. Daher wundert es nicht, dass ESG-Maßnahmen (also Maßnahmen in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) in der Regel auf WinWin-Szenarien ausgerichtet sind. Dabei liegt der Schwerpunkt auf Fragen der Umwelt und Corporate Governance, da in beiden Bereichen innerhalb des bestehenden Rahmens Fortschritte erzielt und gleichzeitig unverminderte finanzielle Gewinne erwirtschaftet werden können. Im Gegensatz dazu lassen sich soziale Maßnahmen, wie der Verzicht auf die Erzielung der höchstmöglichen Miete von einem Wohnungsmieter, wesentlich schwerer mit der herkömmlichen Finanzlogik vereinbaren. Die Messung des Erfolgs von ESG-Maßnahmen stellt allerdings eine kritische Voraussetzung dar, da es in niemandes Interesse liegt, schwammig drauf los zu wirtschaften oder sinnloses „Greenwashing“ zu betreiben. Folglich gelten Investitionsstrategien, die wirklich messbare positive soziale und ökologische Auswirkungen ebenso wie finanzielle Renditen nachweisen können, als echte Innovation. In diesem Beitrag befassen wir uns damit, was die Nachfrage nach wirkungsorientierten Anlagestrategien bei institutionellen Anlegern antreibt. Darüber hinaus gehen wir der Frage nach, warum sich der Immobiliensektor ideal für wirkungsorientierte Investitionen eignet und stellen unseren Ansatz vor, der international auch "Impact Investing" genannt wird. Wir zeigen Ihnen zudem die Möglichkeiten in Europa und in den USA auf und stellen dabei die Expertise vor, die Nuveen in diesem Bereich aufgebaut hat. Auf einen Blick: Impact Investing ist eine Finanzinnovation, die darauf abzielt, den engen Fokus des Homo oeconomicus zu überwinden. „Wirkungsorientierte Investitionen – Impact Investments – werden in Unternehmen, Organisationen, Investitionsvehikel und Fonds mit der Absicht getätigt, neben der Erzielung finanzieller Renditen auch zu einer messbaren positiven sozialen und ökologischen Wirkung beizutragen.” (in Anlehnung an das Global Impact Investing Network (GIIN)) Quelle: Nuveen Impact (Wirkung) Langfristige positive und negative gesellschaftliche und/oder ökologische Wirkung, d.h. konkrete Veränderungen für Einzelpersonen, Gemeinschaften oder die Umwelt. Impact Investing (Wirkungsorientiertes Investieren) Das Streben nach einer positiven gesellschaftlichen und/oder ökologischen Wirkung – zusätzlich zur finanziellen Rendite – aus Investitionen. Ein Ansatz, der sich über alle Anlageklassen hinweg anwenden lässt. Impact Measurement and Management (Wirkungsmessung und -steuerung) Das Festlegen von Zielsetzungen wirkungsorientierter Investitionen, die Bestimmung von Zielgrößen sowie die Messung und Steuerung der entsprechenden Fortschritte. Dabei handelt es sich um einen wesentlichen Bestandteil wirkungsorientierter Investitionen. 2 Impact Investing im Immobiliensektor WAS IST IMPACT INVESTING? Angesichts der zunehmenden Verbreitung von verantwortungsbewusstem Investieren (Responsible Investing, RI) suchen Investoren zunehmend nach Strategien, die über die traditionellen Umwelt-, Sozialund Governance-Prinzipien (ESG) hinausgehen, um gezielt einen messbaren Nutzen für die Menschen und den Planeten zu schaffen. Als Reaktion darauf werden nun viele RI-Ansätze um sogenannte Impact Investing-Strategien – wirkungsorientierte Investitionsstrategien – erweitert. Während klassisches Responsible Investing nach der Einbeziehung einer Reihe von ESG-Faktoren strebt, die das Risiko mindern und die Performance verbessern können, ist Wirkungsorientiertes Investieren ein eigenständiger Ansatz, der neben der Erzielung wettbewerbsfähiger Renditen auch konkrete positive ökologische und gesellschaftliche Wirkungseffekte zum Ziel hat. Die Covid-19-Pandemie hat diese Entwicklung aller Wahrscheinlichkeit nach noch beschleunigt, da gute Unternehmensführung, eine ausgewogene Berücksichtigung aller Stakeholder-Bedürfnisse und eine Konzentration auf die langfristige Wertschöpfung für Investoren noch relevanter werden. WARUM GERADE WIRKUNGSORIENTIERTES INVESTIEREN? Die steigende Neigung hin zum Wirkungsorientierten Investieren ist eng verbunden mit vielen Megatrends, die den Immobilien-Investmentbereich in den letzten Jahren geprägt haben und die unserer Meinung nach auch weiterhin eine Schlüsselrolle bei den InvestmentTrends spielen werden. Diese Megatrends, die von technologischen, demografischen und nachhaltigen Veränderungen gekennzeichnet sind, sprechen für eine Verschiebung hin zum Wirkungsorientierten Investieren. Themen wie die Automatisierung, die zunehmende Vereinsamung, Ungleichheit und Überalterung der Bevölkerung, die Urbanisierung und der voranschreitende Übergang zu einer CO2- emissionsfreien Wirtschaft werden in den kommenden Jahren noch stärker zum Tragen kommen. Die strukturellen Verschiebungen in Bezug auf Technologie, Nachhaltigkeit und Demografie, sei es die Umstellung auf eine CO2-emissionsfreie Wirtschaft, eine größere Diversität unter den Arbeitskräften oder der Fokus auf soziale Ungleichheit, wirken sich auf neue Investitionsstrategien aus. Daher ist die Notwendigkeit, Investitionskriterien zu entwickeln, die speziell auf diese Aspekte ausgelegt sind, für ESG-bewusste Investoren eine natürliche Weiterentwicklung. Konzentration auf Umwelt und Gesellschaft Mainstream Investment Konzentration auf die finanzielle Rendite Ausschließlich finanziell ESG Screening ESG Integration Impact Investment Finanzielle und nicht-finanzielle Rendite co-existieren, Konzentration auf einen absichtlichen Mehrwert für Mensch und Umwelt Ökologischer Mehrwert/ Impact Sozialer Mehrwert/ Impact Konzentration auf eine “soziale Rendite” Philanthropie Philanthropie Abb. 1 Von ESG hin zu wirkungsvollen Investitionen Impact Investing liegt in der Mitte des Spektrums zwischen herkömmlichen Anlagen und Philanthropie Impact Investing im Immobiliensektor 3 Nach Angaben der International Finance Corporation (Creating Impact, April 2019) ist die Nachfrage der Kunden nach gesellschaftlich und ökologisch motivierten Investitionen einer der Hauptfaktoren für das Wachstum von Wirkungsorientiertem Investieren. Das GIIN berichtete, dass Pensionsfonds und Versicherungen allein im Jahr 2019 7,2 Milliarden Dollar in wirkungsorientierte Investitionen angelegt haben. Und die Nachfrage steigt weiter, wie Abb. 2 zeigt. REGULATORISCHER DRUCK: EINE KULTUR DER TRANSPARENZ SCHAFFEN Mit der steigenden Nachfrage der Investoren hat auch der regulatorische Druck zugenommen, was die Verbreitung verantwortungsbewusster Investitionspraktiken begünstigt. Neue Vorschriften verlangen mehr Transparenz und eine stärkere Rechenschaftspflicht: Die Europäische Union hat zum Beispiel die EU-Taxonomie für nachhaltige Finanzen und andere Vorschriften, die sich mit dem Berichtswesen zu ESG-Themen befassen, eingeführt, Großbritannien hat das Rahmenwerk für die Berichterstattung über Energieverbrauch und Kohlenstoffemissionen (Streamlined Energy and Carbon Reporting, SECR) und in den USA wird derzeit eine öffentliche Benchmarking-Anforderung eingeführt. Die Wirkungsmessung und -steuerung, die mit Wirkungsorientiertem Investieren verbunden sind, bieten ein viel höheres Maß an ESG-Transparenz als herkömmliche Investitionen, selbst im Vergleich zu gut gemanagten ESG-Berichtsrahmen. DIE STAKEHOLDER IM MITTELPUNKT Auch die Unternehmen selbst treiben diesen sich im Wandel befindlichen Profitabilitätsansatz voran, obwohl sie sich natürlich weiterhin ihrem Geschäftszweck verpflichtet fühlen. Zunehmend sehen Unternehmen ihre grundlegende Verantwortung gegenüber Stakeholdern: Mietern, Kunden, Lieferanten, Mitarbeitern und auch der Allgemeinheit. Unternehmen florieren, wenn alle Interessengruppen gedeihen. Es handelt sich hierbei nicht um ein neues Konzept, sondern um eine innovative Betrachtungsweise und Anwendung, die auch von einer neuen Generation beeinflusst wird, die neben finanziellen Anreizen und Gewinnen zusätzlich nach einem sinnstiftenden Zweck in ihrem Leben sucht. WIRKUNGSORIENTIERTE INVESTITIONEN UND IMMOBILIEN: NATÜRLICHE VERBÜNDETE Der wirkungsorientierte Investitionsprozess, der mit der Identifizierung gesellschaftlicher oder ökologischer Bedürfnisse beginnt, ist eine Weiterentwicklung von Nuveens Städte-Ansatz bei Immobilienanlagen. Dieser Ansatz stützt sich auf die Erhebung einer Reihe wirtschaftlicher, demografischer, sozialer und ökologischer Daten für einzelne Städte und bewertet sie nach ihrer Entwicklung und ihrer Positionierung im Vergleich zu anderen Städten weltweit. Daher bildet die Vertiefung dieser Analysen durch die Einbeziehung eines breiteren Spektrums gesellschaftlicher und ökologischer Faktoren eine logische Erweiterung dieses Ansatzes. Abb. 2: Nachfrage nach wertgerechten Investitionen 92% der Australier erwarten, dass ihr Pensionsfonds verantwortungsbewusst investiert wird (Responsible Investing Association Australia) 65%–85% der französischen und deutschen Privatanleger geben an, nachhaltiger investieren zu wollen (2° Investing Initiative (2DII)) 72% der deutschen institutionellen Investoren berücksichtigen Nachhaltigkeitskriterien bei ihren Investitionsentscheidungen (Union Investment) 47% der Briten würden ihren Rentenverwalter wechseln, wenn er in einer Weise investiert, die ihren Werten widerspricht (Regierung von Großbritannien) 58% der größten niederländischen Pensionsfonds haben wirkungsorientierte Investitionen in ihren Portfolios und 30% haben in wirkungsorientierte Immobilienfonds investiert (VDBO) 4 Impact Investing im Immobiliensektor Bei Immobilieninvestitionen steht die Identifizierung der lokalen Bedürfnisse und wirkungsorientiertes Handeln zur Verbesserung der örtlichen Lebensqualität im Vordergrund. Es ist durchaus möglich, auf eine Art und Weise zu investieren, nach der die langfristigen Bedürfnisse der Gemeinschaft berücksichtigt, die Beschäftigung angekurbelt und grundlegende Dienstleistungen bereitgestellt werden können. Immobilieneigentümer können auch eine Rolle bei der Förderung der sozialen Inklusion spielen, indem sie in unterversorgten Regionen investieren und sich auf Gebäude konzentrieren, die den tatsächlichen Anforderungen der Gemeinschaft gerecht werden. WERTORIENTIERTE IMMOBILIENINVESTITIONEN ERFORDERN EINEN MEHRDIMENSIONALEN ANSATZ: DIE SCHAFFUNG EINER LEBENDIGEN GEMEINSCHAFT Wirkungsorientierte Investitionen dürfen nicht eindimensional bleiben. So bringt es beispielsweise nichts, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, wenn dieser dann nicht an öffentliche Verkehrsmittel angeschlossen ist oder sich neben einer umweltschädlichen Fabrik befindet. Stattdessen sollten wir vom sektoralen Denken Abstand nehmen und zusätzlich die Infrastruktur in das Gesamtkonzept einbeziehen. Es ist notwendig, jede Herausforderung in ihrem jeweiligen Kontext zu sehen, damit städtische Räume entstehen, in denen Menschen sich entfalten können. Zu den wichtigsten Herausforderungen, die zeitgleich bewältigt werden müssen, damit sie sich nicht gegenseitig aufheben oder widersprechen, gehören: Gesundheit und Wohlbefinden: Berechnungen zufolge wird in Europa die Zahl der Menschen im Alter von 65 Jahren und darüber bis 2050 um 48% steigen. Eine effizientere und leichter zugängliche Gesundheitsversorgung führt zu besserer Gesundheit und erhöht die Lebensqualität, insbesondere für ältere Bevölkerungsgruppen. Bezahlbarkeit: Laut Eurostat geben fast 10% der Mieter in Europa und über 14% in Deutschland und 15% in Großbritannien mindestens 40% ihres Einkommens für Wohnraum aus, was alle anderen wichtigen Ausgaben der Haushalte stark einschränkt. Jede Ersparnis bei der Miete ermöglicht es Familien, mehr für grundlegende Bedürfnisse auszugeben und damit ihre Lebensqualität zu verbessern. Bildung: Weltweit gibt es 250 Millionen minderjährige Analphabeten, die von der Bildung ausgeschlossen sind (Quelle: Nuveen 10-Jahres Impact Report). In Deutschland gibt es 7,5 Mio. funktionelle Analphabeten (Universität Hamburg). Ein verbesserter Zugang zu Bildung kann die allgemeine Gesundheit und Lebenserwartung einer Gesellschaft verbessern, die Wirtschaft wachsen lassen und Abb. 3: Städtische Lebensräume, in denen Menschen sich entfalten können Innovative Technologien und Nachhaltigkeit werden in Zukunft zentrale Wertschöpfungsfaktoren sein. Urbane Räume Lebenswert Gesundheit und Wohlbefinden, alternde Bevölkerung Herausforderung Gesundheit Inklusiv Gemeinschaftliche und soziale Infrastruktur, sicherer und erschwinglicher Wohnraum Herausforderung Bezahlbarkeit Unternehmerisch Stadtreparatur, lokale Produktivität, Entwicklung von Fähigkeiten und wirtschaftlichem Wachstum Herausforderung Lernen und Entwicklung Nachhaltig Grüne Gebäude und umweltfreundliche Sanierungen unterstützen unseren Weg zu „Null Kohlenstoff“ Herausforderung Klima und Biodiversität Impact Investing im Immobiliensektor 5 sogar den Klimawandel bekämpfen. Der Zugang zu qualitativ hochwertiger Bildung kann dazu beitragen, den Teufelskreis der Armut zu durchbrechen und Einkommen zu erhöhen. Klima: Mehr als die Hälfte der Weltbevölkerung lebt heute in Städten (Deutschland: 77%), eine Quote, die laut Vereinte Nationen (UN) bis 2050 auf 70% steigen dürfte. Aber die Urbanisierung birgt einen erheblichen CO2-Fußabdruck. Eine der dringendsten Herausforderungen, vor der wir stehen, ist dafür zu sorgen, dass die Städte der Zukunft nachhaltig sind. EINE ROLLE FÜR NUVEEN REAL ESTATE Es wurden bereits zahlreiche Forschungsarbeiten durchgeführt, um die Zusammenhänge zwischen schlechten Wohnverhältnissen und gesundheitlichen Problemen festzustellen. Wenn wir die Gesundheit und das Wohlbefinden von Einzelpersonen, Familien und Gemeinschaften verbessern wollen, liegt es auf der Hand, dort anzufangen, wo Menschen zu Hause sind. Nuveen hat sich zum Ziel gesetzt, nicht nur die Bezahlbarkeit von Wohnraum zu sichern, sondern auch in Gesundheits- und Bildungseinrichtungen zu investieren und Gebäude zu modernisieren, damit sie effizienter sind und so Energie- und Wohnnebenkosten eingespart werden können. Alle Gebäude sollen gesunde, angenehme und nachhaltige Orte zum Leben sein. Neben den vier Kernbereichen Baustoffe, Energie, Wasser und Gesundheit bieten nachhaltige Gebäude den Eigentümern und Bewohnern Kosteneinsparungen und tragen den breiteren Bedürfnissen der Gemeinschaft Rechnung, indem sie lebenswerte und inklusive Wohnräume für alle bieten. Die Gewährung einer sicheren Umgebung mit Zugang zu Verkehrsmitteln und sozialer Infrastruktur trägt dazu bei, dass sich unsere Mieter darauf konzentrieren können, ihren Lebensunterhalt aufzubauen, während wir uns um die Verwaltung hochwertiger Lebensräume kümmern. WIE DER IMMOBILIENSEKTOR IN DER PRAXIS EINEN BEITRAG LEISTEN KANN Die bebaute Umwelt prägt das Leben der Menschen wie kaum ein anderer Sektor. Die Auswirkungen, die Immobilien auf die Menschen, ihr Zuhause und ihr Arbeitsleben haben können, sind weitaus größer als in den meisten anderen Wirtschaftszweigen. Allerdings sind diese Auswirkungen vielschichtig und schwierig zu messen. Wirkungsorientierte Immobilienstrategien müssen eindeutig definieren, was sie erreichen, wie sie diese Vorhaben verwirklichen und Erfolge messen wollen. Außerdem müssen sie klar formulieren, wie diese Erfolge über einen relevanten Zeitraum hinweg bewahrt werden können. Neben den finanziellen Renditen erfordern wirkungsorientierte Investitionen zusätzliche Zielvorgaben und messbare Ergebnisse. Traditionelle Investmentmanagement-Methoden müssen zu einer umfassenderen Wirkungsmessungs- und -steuerung (Impact Measurement and Management, IMM) ausgeweitet werden. Das heißt, es müssen Key Performance Indicators (KPI), also wichtige Steuerungskennzahlen, eingeführt werden, die speziell auf die Wirkungsziele und den Gesamtprozess zugeschnitten sind. Laufend müssen die Messgrößen und Ziele zur Verbesserung der Effizienz und Verbesserung der Analyse verfeinert werden. All diese Maßnahmen erfordern vom InvestmentmanagementTeam mehr Zeit und zusätzlichen Aufwand. Wir haben einen sechsstufigen Prozess für erfolgreiche wirkungsorientierte Immobilieninvestitionen, der auf dem in Abb. 4 dargestellten Impact Management System von Nuveen basiert. 6 Impact Investing im Immobiliensektor Abb. 4: Das Impact Management System von Nuveen Vollständige Integration der Wirkungstheorie in den Investitionszyklus Quelle: Nuveen Jährliche öffentliche Bekanntgabe Impact Management Prüfung Validierung der gemeldeten Auswirkungen (ausgewählte Investitionen) Impact-Wirkungslogik Zielsetzung des strategischen Impacts Impact Management auf Portfolioebene Erstüberprüfung SDG-Ausrichtung ESG & Impact Due Diligence Evidenzbasierte Bewertung der erwarteten Impacts KPIs & Leistungsziele Überwachung & Engagement Management von Risiken und negativen Impacts Impact auf die Wertschöpfung Durchführung von Exits unter Berücksichtigung der Nachhaltigkeit der Wirkung Wirkungsmessung Benchmarking & Ratings Wirkungsberichte an LPs Analytik und Feedbackschleife Impact Strategie & Ziele Sourcing & D ue Diligence Port of l oi M na ga me usse M t ne gn & R pe ort ni g R” esponsible Exit“ Reporting & Verifizierung STUFE 1: WIRKUNGSSTRATEGIE UND -ZIELE ENTWICKELN Der erste Schritt besteht darin, die Herausforderung zu identifizieren. Finanzinstitutionen und private Investoren sind von den Vereinten Nationen aufgefordert worden, mehr Verantwortung für Menschen und den Planeten zu tragen. Im Jahr 2015 haben die Vereinten Nationen 17 Nachhaltigkeitsziele (Nachhaltige Entwicklungsziele oder Sustainable Development Goals, SDGs) definiert, an denen sich die Bemühungen orientieren sollen. Diese bilden einen weithin anerkannten Ausgangspunkt, um die konkreten Herausforderungen zu ermitteln, auf die eine wirkungsorientierte Investitionsstrategie abstellen kann. Auf diese Herausforderungen gehen wir in Stufe 2 näher ein. Die zentrale Rolle, die der Immobiliensektor im sozialen Gefüge spielt, ist offensichtlich, aber die gesellschaftliche Dimension von Immobilien wurde von den Anlegern oft ignoriert und liegt nach wie vor in der Verantwortung der öffentlichen Hand und Stiftungen. In Europa, zum Beispiel, haben sich Regierungen und Städte bei der Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum und auch mit der Entwicklung der Städte, in einer den sozialen Zusammenhalt fördernden Weise, oft schwergetan. Bezahlbarer Wohnraum ist aus der umfangreichen Liste der 17 von der UN definierten Ziele, die Städte bewältigen müssen, unschwer zu erkennen. Der Immobiliensektor ist gut plaziert, um zur Lösung dieses Problems beizutragen. Umweltziele sind auch im Immobiliensektor schnell zu ermitteln: Städte sind mit einem Anteil von ca. 70% die Hauptquelle der weltweiten Kohlendioxidemissionen (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), Januar 2017). Auf Gebäude und die Bauindustrie entfallen ca. 40% des Energiebedarfs sowie ca. 36% der gesamten direkten und indirekten CO2-Emissionen in der EU (Europäische Kommission). Selbst in entwickelten Märkten wie der EU sind fast 75% der Gebäude energetisch ineffizient, was das enorme Optimierungspotenzial für aktive Immobilieninvestoren aufzeigt. Der demografische Wandel wird auch die soziale Infrastruktur stärker unter Druck setzen, die sowohl für das Wirtschaftswachstum als auch das Wohlergehen der Gemeinschaft unerlässlich ist. Hierin liegt eine weitere zentrale Herausforderung für den Immobiliensektor, nämlich die Sicherstellung einer funktionsfähigen kommunalen und sozialen Infrastruktur zu fördern. Dazu gehört eine breite Palette von Immobilien: Städte benötigen Bildungseinrichtungen für Jugendliche und Betreuungseinrichtungen für ältere Menschen sowie Gesundheitsgebäude und Mehrgenerationenhäuser. Impact Investing im Immobiliensektor 7 EINE „THEORY OF CHANGE“ – THEORIE DES WANDELS – ENTWERFEN Wie wird eine Wirkung erzeugt? Um Auswirkungen zu quantifizieren, müssen Investoren zunächst die Schritte verstehen, die vom Beitrag (oder Input) eines Investors über das unmittelbar beobachtbare Ergebnis (oder Output) einer Investition bis hin zu den langfristigen Endergebnissen für relevante Stakeholder wie Kunden, Mieter und die Umwelt führen. Diese Kette von Ereignissen wird oft in einem Rahmen dargestellt, der als Logikmodell oder STUFE 2: ASSET-AUSWAHL UND DUE DILIGENCE Ein wichtiger Bestandteil sowohl der Asset-Auswahl als auch Due Diligence ist dafür zu sorgen, dass die Strategie und die Investitionen mit den SDGs der UN–für viele wirkungsorientierte Investoren weitgehend akzeptierte Ziele–in Einklang stehen. Diese Ziele wurden im Jahr 2015 von den Vereinten Nationen formuliert und umreißen eine Agenda, die die Bedürfnisse der Menschen und des Planeten berücksichtigt, und für deren Umsetzung Billionen von Dollar an finanziellen Mitteln benötigt werden. Das Ziel der Vereinten Nationen ist es, mehr private und institutionelle Kapitalgeber zu motivieren, ihre Tätigkeiten auf die SDGs auszurichten. Es ist unwahrscheinlich, dass Regierungen, Stiftungen, Hilfsorganisationen und Philanthropen in der Lage sein werden, die Finanzierungslücke aus Theorie des Wandels bezeichnet wird, wie in Abb. 5 dargestellt. Wir sind davon überzeugt, dass wir durch die Entwicklung einer klaren Vision und eines soliden Rahmens zur Stärkung des Impact Investing-Ansatzes beitragen können. Die Theorie des Wandels definiert Absichten, Strategien und Ziele. Am Ende der Kette kann letztlich die wahre Wirkung veranschaulicht werden, die eine Messung der eingetretenen Veränderungen erfordert, die ohne eine bestimmte Investition oder Maßnahme sonst nicht verwirklicht worden wären. eigener Kraft zu schließen. Daher haben institutionelle Investoren wie Nuveen Ideen entwickelt, um Kapital gewinnbringend anzulegen und gleichzeitig Fortschritte bei der Verwirklichung der Ziele zu erreichen. Die Nachhaltigkeitsziele (SDGs) der Vereinten Nationen bilden ein komplexes Rahmenwerk. Die 17 Ziele, die in der nachstehenden Abbildung dargestellt sind, sind relativ überschaubar und umfassen die weltweit drängendsten Herausforderungen für die Gesellschaft und die Umwelt. Sie sind in 169 Unterziele und 231 messbare Indikatoren unterteilt. Um eine Konzentration zu gewährleisten, müssen Investoren diejenigen identifizieren, die für die jeweilige Anlageklasse entscheidend sind. Bezahlbarer Wohnraum, soziale Inklusion und die Reduzierung von Kohlenstoffdioxidemissionen lassen sich als die für Wohnimmobilieninvestoren maßgeblichen SDGs leicht identifizieren. Inputs Aktivitäten Outputs Ergebnis Impact • Investment Kapital • Spezialisiertes Team, Fähigkeiten und Netzwerke • Kommerziell orientierte Sektoren anvisieren, die nach signifikantem Kapital suchen • In profitable und skalierbare Unternehmen und Projekte zu investieren und zu wachsen • Messung und Verwaltung der ESG und der Auswirkungen auf die Performance • Investoren skalieren impactgenerierende Aktivitäten • Neue oder unterversorgte Märkte erschließen • Die Investorennachfrage und die Kapitalumschichtung in Richtung der SDGs zu beschleunigen Wichtige Schritte zur Erreichung wichtiger sozialer und ökologischer Ergebnisse, die mit den vorrangigen SDGs in Einklang stehen: • Verbesserter Zugang zu grundlegenden Dienstleistungen • Verbesserte Lebensqualität • Verbesserung der Ressourcen- und Energieeffizienz • Gemeinschaftsentwicklung Abb. 5: Der „Theory of Change“-Rahmen Quelle: Nuveen Real Estate 8 Impact Investing im Immobiliensektor DAS RISIKO UNBEABSICHTIGTER KONSEQUENZEN BEDENKEN Selbst wenn der Weg zu einem beabsichtigten positiven Nutzen akribisch geplant wurde, können negative Folgen nie ganz ausgeschlossen werden. Ein unverzichtbarer Schritt bei der Auswahl von Anlageobjekten und bei der Due Diligence ist die Berücksichtigung möglicher unbeabsichtigter Konsequenzen. Als Beispiele seien die Flächenversiegelung bei Neubauten auf der grünen Wiese und die Verdrängung der ursprünglichen Bewohner aus einem Stadtviertel genannt. Negative Auswirkungen müssen ebenso rigoros überwacht und gemessen werden wie die positiven, denn alles fließt in die Verfeinerung der Wirkungsstrategie ein. DAS BEISPIEL DER GENTRIFIZIERUNG Wenn es um bezahlbaren Wohnraum geht, ist der Nebeneffekt der Gentrifizierung ein klassisches Beispiel für ein Thema, das über die Haltedauer der meisten Investoren hinausgeht. Eine echte Revitalisierung muss darauf ausgerichtet sein, bestehenden Gemeinschaften einen Nutzen zu bringen und Verbesserungen über eine Generation hinaus zu sichern. Sie sollte auf den vorhandenen Stärken eines Wohngebiets aufbauen und auf die aktuellen Anliegen der lokalen Bevölkerung eingehen. Die Aufwertung eines Viertels sollte nicht zur Vertreibung der bestehenden Bewohner führen. Die Revitalisierung von Wohnvierteln umfasst mehr als nur die technische Aufrüstung von Häusern. Revitalisierung sollte einen besseren Ort zum Leben, mit zusätzlichen Grünflächen, Freizeiteinrichtungen, Wirtschafts- und Bildungsmöglichkeiten sowie einer verbesserten Sicherheit schaffen. Dies ist keine leichte Aufgabe, denn letztlich wird die finanzielle Tragfähigkeit stets ein entscheidender Faktor sein. STUFE 3: PORTFOLIO-MANAGEMENT Durch die Theorie des Wandels können ImpactInvestoren ermitteln, wie die Investition zu einem beabsichtigten Endergebnis beitragen wird. Daraus ergeben sich die messbaren Indikatoren, die notwendig sind, um eine Investition auf das definierte Wirkungsziel auszurichten. Im Portfolio-Management werden diese Indikatoren überwacht und auf eine sinnvolle Wertschöpfung hingesteuert. Wie in Abb. 6 zu sehen ist, kann der Prozess dreidimensional dargestellt werden. WAS: Die strategische Ausrichtung definiert, was mit den wirkungsorientierten Investitionen erreicht werden soll. Quelle: UN PRI Impact Investing Market Map Report – 2018: https://www.unpri.org/download?ac=5426 Abb. 6: Die Nachhaltigkeitsziele (SDGs) der UN in Themengebiete übersetzt Grüne Gebäude Erneuerbare Energien Gesundheit Nachhaltige Forstwirtschaft Nachhaltige Landwirtschaft Inklusive Bildung Wasser Finanzierung Erschwingliches Wohnen Energieeffizienz Impact Investing im Immobiliensektor 9 WER: Menschen in den Mittelpunkt stellen und die unterversorgte Gruppe identifizieren. WIEVIEL: Damit werden die gewünschte Quantität und Qualität des Produkts definiert sowie das Ausmaß der Veränderung. Es werden gleich drei Elemente kombiniert: Tiefe, Umfang und Dauer. Nehmen wir als Beispiel bezahlbaren Wohnraum. Zunächst muss man die Anzahl der unterversorgten Haushalte ermitteln und diese mit der Menge der neu geschaffenen Wohnungen und den niedrigeren Kosten für die Mieter oder der Differenz zur marktüblichen Miete vergleichen. Auswirkungen von bezahlbarem Wohnraum, die sich oft schwerer messen lassen, können beispielsweise besserer Zugang zu Bildung, der Zugang zu sozialer Infrastruktur oder ein allgemein verbessertes Wohlbefinden sein. Die Investment-Teams müssen sowohl die erwarteten positiven Auswirkungen als auch die potenziellen negativen Auswirkungen beim Erwerb von Objekten beurteilen. Vom ersten Tag an müssen Prozesse festgelegt werden, um spätere Abweichungen von den erwarteten positiven Auswirkungen während der Haltedauer zu adressieren und negative Auswirkungen abzumildern. Die Erfahrungen von Nuveen mit wirkungsorientierten Immobilieninvestitionen in den USA und in Anlageklassen außerhalb des Immobiliensektors fließen in unseren Impact Investing- und Managementprozess für Immobilien in Europa ein. Jedes Projekt ist einzigartig und im Gegensatz zum Finanzmanagement kann die Erzielung einer Wirkung, die über die rein finanzielle Rendite hinausgeht, nicht über Sektoren und Kontinente hinweg standardisiert werden. Ein laufender, iterativer Lernprozess ist unerlässlich, um das Best-PracticeModell kontinuierlich zu verbessern. Unser Ziel ist es, sowohl quantitative als auch qualitative Wirkungsdaten zu sammeln, die uns helfen, ähnliche Investitionen zu vergleichen und gleichzeitig den lokalen Kontext zu erfassen. Um den Vergleich zu erleichtern, erproben wir Wirkungsbewertungen, die verschiedene Wirkungsdatenreihen zu einer einzigen Zahl zusammenfassen. Abb. 7: Quelle: Impact Management Project https://impactmanagementproject.com/impact-management/what-is-impact/what/ Themen Strategische Ausrichtung Unterversorgte im Fokus Tiefe Reichweite Dauer/Quote Bezahlbares Wohnen Art der Unterkunft und Erhalt von bezahlbarem Wohnraum • Einkommensschwache (% weiblich) • Senioren • Einwanderer/ Behinderte • Bezahlbarkeit % unter AMI • % unter Marktmiete • Verringerung der Pendelstrecke • Bezahlbare Einheiten • Einheiten mit „grünen“ Ertüchtigungen • Units mit Sozialdienstleistungen Jahre Bezahlbarkeit gesichert Nachhaltiges Wohnen Technologie, Baumaterialen Umwelttechnische Herausforderungen bei Errichtung und Betrieb und Entsorgung • CO2 reduziert • Abfall recycled/vermieden • Wasser gespart • Effizienzmessung von Einsparungen • Anzahl von Dienstleistungen und Produkten Gute Nachbarschaft Art der Dienstleistung Art der Bildung • Einkommensschwache (% weiblich) • Senioren Qualität der Gemeinschaft • Anzahl von erbrachten Produkten oder Dienstleistungen • Anzahl erreichte Menschen Anwesenheit oder Fluktuationsrate, Belegung von Gemeinschaftsflächen WAS WER WIEVIEL 10 Impact Investing im Immobiliensektor STUFE 4: MESSUNG UND BERICHTERSTATTUNG Wirkungsmessung: Die KPIs – also die wichtigen Steuerungskennzahlen, die die Effektivität der Wirkung messen – sind aus der Theorie des Wandels abgeleitet. Sie verbinden die Absicht und den Beitrag der Investition mit der Verbesserung der gesellschaftlichen und ökologischen Ergebnisse. Während der gesamten Laufzeit einer Investition dokumentieren die KPIs den Fortschritt auf Asset- und Portfolioebene. In Abb. 8 werden einige Beispielkennzahlen für bezahlbaren Wohnraum dargestellt. Innovative Technologien und Datensammlung können möglicherweise dazu beitragen, den derzeit arbeitsintensiven Prozess der Untersuchung der positiven und negativen Auswirkungen einer Investition zu entlasten, wie z.B. die Messung des Wasserverbrauchs, die Überwachung einer Differenz zur Marktmiete oder die Ermittlung, wie viele Menschen Zugang zu bezahlbarem Wohnraum haben. Damit bietet sich die Gelegenheit, das Messverfahren immer zuverlässiger zu gestalten. Risikoüberwachung: Es können jederzeit während der Laufzeit einer Investition Risiken im Hinblick auf Marktzyklen, regulatorische Entwicklungen oder Reputationsrisiken auftreten. So können beispielsweise verschiedene lokale Gruppen über bestimmte Aspekte einer wirkungsorientierten Investition uneins sein oder lokale Behörden und Politiker ändern ihre Meinung über ein Projekt. Die Überwachung und Offenlegung potenzieller Risiken und negativer Nebenwirkungen stellt einen notwendigen Schritt bei der Wirkungsmessung dar, bei der die Rechenschaftspflicht und Transparenz im Mittelpunkt stehen. STUFE 5: EINE VERANTWORTUNGSVOLLE EXITSTRATEGIE Der verantwortungsvolle Ausstieg (z.B. Verkauf) einer Impact-Investition trägt maßgeblich dazu bei, die Nachhaltigkeit der Wirkung über die Haltedauer hinaus zu sichern. Investitionen in bezahlbaren Wohnraum bergen zum Beispiel das Risiko, dass Folgeeigentümer die Mieten erhöhen oder den Bewohnern kein unterstützendes Umfeld mehr bieten. Es stehen mehrere Optionen zur Verfügung, um eine nachhaltig positive Wirkung zu gewährleisten. Im Idealfall würde beim Ausstieg der Käufer zunächst nach nicht-finanziellen Kriterien ausgewählt, ehe die Finanzkennzahlen diskutiert werden. Wirkungsorientiertes Investieren bedeutet jedoch nicht, dass man die Rendite opfern muss, um andere Ziele zu erreichen. Um ein Gleichgewicht zwischen den finanziellen und den wirkungsorientierten Ergebnissen beim Ausstieg zu schaffen, muss jede Desinvestition einzeln analysiert werden, wobei das Marktumfeld, die derzeitige Phase im Lebenszyklus des Objekts, die Eigentumsstrukturen und die Aussichten für das jeweilige Gebiet und den Sektor zu berücksichtigen sind. Vor dem Ausstieg müssen die Investoren beurteilen, ob die Investition ihre Ziele erreicht hat und ob sie finanziell solide und nachhaltige Wirkungen erzielt hat. Im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung von Bietern werden finanzielle und nicht-finanzielle Aspekte berücksichtigt. Der optimale Käufer wird auf die Ziele der Investition ausgerichtet sein, ein langfristiges Engagement anbieten und Erfahrung mit wirkungsorientierten Investitionen haben. Weiterhin bieten sich auch Maßnahmen an, um die Zielvorgabe durch vertragliche Vereinbarungen beim Ausstieg zu sichern, z.B. Beschränkungen von Mieterhöhungen oder eine Verpflichtung zur Beibehaltung des lokalen Managements. STUFE 6: OFFENLEGUNG UND NACHWEISFÜHRUNG Der letzte Schritt ist die Offenlegung der Wirkungsergebnisse in der gleichen Weise, wie Investmentmanager ihre finanzielle Performance offenlegen. Eine transparente, solide und vergleichbare Berichterstattung über die Ergebnisse einer wirkungsorientierten Investition wird dazu beitragen, den Investoren alle Informationen zur Verfügung zu stellen, die sie zur Beurteilung der Abb. 8: Einige Kennzahlen im Bereich des bezahlbaren Wohnens • Belegungsraten / Fluktuationsraten • Verringerung der Pendelstrecke in % • Energieeinsparungen in Gebäuden • Verringerung der Umweltschäden • Anzahl an Vermietungen an unterversorgte Mieter • Durchschnittliche Differenz zum lokalen Median Impact Investing im Immobiliensektor 11 Wirkung benötigen. Außerdem bietet sie eventuell einen Vorteil bei der Kapitalbeschaffung, da sich der Sektor nach einheitlichen Standards bemüht, um die Effektivität von wirkungsorientierten Strategien besser vergleichen zu können. Nuveen orientiert sich in seiner Anlagepolitik an Branchenstandards. Die Verwendung gemeinsamer Ansätze, Rahmenwerke und Standards für die Wirkungsmessung und -steuerung trägt dazu bei, dass Wirkungsorientiertes Investieren wachsen und sich weiterentwickeln kann. Über die Einhaltung der vom GIIN definierten „Core Characteristics of Impact Investing“ (Kernmerkmale wirkungsorientierter Investitionen) hinaus ist Nuveen auch Gründungsunterzeichner und Beiratsmitglied der Operating Principles for Impact Management, orientiert sich an den SDGs der UN und den „Five Dimensions of Impact“ des Impact Management Project und nutzt IRIS+ für die Wirkungsmessung und -steuerung. Der Impact Investing-Sektor befindet sich in der Entwicklungsphase, und Best-Practice-Modelle sind einem ständigen Wandel unterworfen. Nuveen hat sich dazu verpflichtet, zum Wachstum des Sektors beizutragen, was die Zusammenarbeit und Veröffentlichungen mit dem GIIN belegen. Im Jahr 2019 steuerte Nuveen Daten aus dem Portfolio an bezahlbaren Wohnungen bei, um zur Arbeit des GIIN zur Bewertung der Wirkungsperformance beizutragen – eine gemeinsame Initiative zur Schaffung eines klaren, fundierten Ansatzes für den Vergleich von Wirkungsergebnissen (Evaluating Impact Performance). Im Jahr 2020 veröffentlichte Nuveen einen Anwendungsfall für IRIS+, um aufzuzeigen, wie Nuveen IRIS+ zur Unterstützung seiner Wirkungsmessung und -steuerung in der Praxis einsetzt. WIE EUROPA INS WIRKUNGSORIENTIERTE INVESTITIONSUNIVERSUM PASST Ein vielfältiger Kontinent, der sowohl internationale als auch lokale Lösungen erfordert Das europäische Wirtschaftsmodell hat sich nie voll und ganz dem uneingeschränkten Kapitalismus verschrieben. Folglich werden Investoren gegenüber Stakeholdern stärker in die Pflicht genommen, als in Volkswirtschaften, die einer Politik des freien Marktes nach US-amerikanischem Vorbild folgen. In den letzten 10 bis 20 Jahren haben jedoch auch die europäischen Länder eine Zunahme der Ungleichheit erlebt, und praktisch alle Beobachter – egal welcher politischen Couleur – sind sich darin einig, dass dieses Problem angegangen werden muss. Während die Prioritäten und die optimale Vorgehensweise zur Lösung des Ungleichheitsproblems umstritten bleiben, herrscht weitgehend Einigkeit darüber, dass die drastisch steigenden Wohnkosten sowohl ein wirtschaftliches als auch ein gesellschaftliches Anliegen sind. Beispiele für weit verbreitete Wirkungsbenchmarks Global Impact Investing Network / IRIS-Metrik und andere Standards (u.a. SPTF, AERIS) werden nach Möglichkeit verwendet. IMP Abkommen wird bei der Due Diligence und evidenzbasierter Folgenabschätzung genutzt. Nuveen half 2017 bei der Pilotierung der Konvention. GRESB bewertet die Nachhaltig von Immobilien- und Infrastrukturportfolios weltweit. Sie bieten ESG-Daten, Scorecards, Benchmark Reports und Portfolioanalyse-Tools an. UNPRI und weitere ESG Standards werden während des gesamten Anlagelebenszyklus angewendet. TIAA ist UNPRI Unterzeichner. UN Nachhaltigkeitsziele Ausrichtung auf Portfolio- und Anlageebene. Investing for Impact: Operating Principles for Impact Management (entwickelt von IFC). Gründungsunterzeichnung im Jahr 2019. Nuveen gehört dem Beratungsausschuss der IFC Principles an. 12 Impact Investing im Immobiliensektor Abb. 9: Die Ungleichheit nimmt zu Risiko der wirtschaftlichen Ausgrenzung am höchsten in den erfolgreichsten Städten Schon allein die Tatsache, dass Arbeitnehmer mit niedrigerem Einkommen sich keine Wohnung in zumutbarer Entfernung zu ihrem Arbeitsplatz leisten können, führt zu gravierender wirtschaftlicher Ineffizienz und damit zu Wachstumseinbußen des BIP. Unsere Recherchen zeigen, dass das Risiko der wirtschaftlichen Ausgrenzung in den erfolgreichsten Städten zunimmt (Abb. 9). Die Covid-19-Pandemie führt deutlich vor Augen, welch lebenswichtigen wirtschaftlichen Beitrag viele gering bezahlte Berufe leisten, darunter auch systemrelevante Arbeitskräfte wie Lieferwagenfahrer, Supermarktpersonal, Reinigungs- und Lagerarbeiter, Kinderbetreuer, Krankenpflegepersonal und Polizeibeamte. Obwohl das übergreifende Thema in fast der gesamten entwickelten Welt dasselbe ist, hat jedes europäische Land seine eigenen, ganz besonderen Herausforderungen und experimentiert mit einer breiten Palette möglicher Lösungen. Erschwerend kommt hinzu, dass die größeren Städte, selbst innerhalb eines Landes, unterschiedliche lokale Anforderungen und wohnungspolitische Rahmenbedingungen haben, die häufig über mehr als ein Jahrhundert entstanden sind. Daher greift der Versuch, eine von oben nach unten geplante, einheitliche Strategie für bezahlbaren Wohnraum, kommunale Gebäude oder Bildungseinrichtungen zu entwickeln, eher nicht. Damit jedes Projekt für die Gemeinschaft eine positive Wirkung hat und für Investoren wirtschaftlich erfolgreich ist, muss es sich in die nationalen und regionalen Richtlinien einfügen und jeweils mit den örtlichen Stakeholdern abgestimmt werden. Das Gleiche gilt für die Reduzierung der Kohlendioxidemissionen und andere umweltpolitische Fragen: Die allgemeinen Ziele sind in ganz Europa und darüber hinaus die gleichen, aber es gibt unterschiedliche und lokal spezifische Ansätze, wie man sie erreicht. Der von Nuveen verfolgte Ansatz besteht darin, universelle Ziele zu definieren, bevor sie in lokale Vorhaben umgesetzt werden, wobei jedes Projekt einzigartig ist und individuelle Aufmerksamkeit erfordert. FALLSTUDIE: BEZAHLBARER WOHNRAUM IN DEUTSCHLAND Bezahlbar, nachhaltig, integrativ Im Zuge der Klimadebatte ist der Wohnungssektor in vielen Ländern an die Spitze der Tagesordnung gerückt. Die aktuelle Pandemie zeigt, wie eng wir miteinander vernetzt sind, und stellt den Menschen in den Mittelpunkt. Quelle: Oxford Economics, 2019, Nuveen Schätzungen, 2020 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Leipzig Dresden Duisburg Berlin Hannover Essen Dortmund Deutschland Köln Nürnberg Bremen Düsseldorf Stuttgart Hamburg München Frankfurt Geringe Ungleichheit Mittlere Ungleichheit Hohe Ungleichheit 10.000-20.000 20.000-35.000 35.000-250.000 70.000-100.000 100.000-150.000 150.000-200.000 200.000-250.000 über 250.000 Impact Investing im Immobiliensektor 13 In vielen Städten sind die Mietkosten für einkommensschwache Familien am stärksten gestiegen. Die Menschen müssen dort hinziehen, wo die Arbeitsplätze sind, und in wirtschaftlich florierenden Städten haben Beschäftigte mit erheblichen Pendelkosten und unverhältnismäßig hohen Mieten zu kämpfen. Häufig zahlen Personen mit niedrigem und mittlerem Einkommen mehr als die gemeinhin als leistbar erachtete Höchstgrenze von 30% des Einkommens für Wohnkosten. In Deutschland ist das in über 40 Städten einschließlich ihrer Einzugsgebiete der Fall. Die Neubautätigkeit hinkt seit langem der Nachfrage hinterher, insbesondere in den Metropolregionen. Unseren Recherchen zufolge fehlt es an ausreichendem bezahlbarem Wohnraum für die untere Mittelschicht. Häufig sind sie gefangen und verdienen zu wenig, um sich die hohen Lebenshaltungskosten einer wirtschaftlich starken Stadt leisten zu können, aber zu viel, um Anspruch auf Wohngeld zu haben. Eine Reihe systemrelevanter Berufe, wie Feuerwehrleute, Köche, Lastwagenfahrer, Bauarbeiter, Sozialarbeiter und Krankenpflegepersonal, verdienen weniger als das mittlere Einkommen. In dieser Einkommensklasse finden sich zudem viele ältere Menschen, Flüchtlinge mit Aufenthaltsgenehmigung und der Möglichkeit, ein neues Leben aufzubauen, Studenten aus einkommensschwachen Haushalten und viele Alleinerziehende, die auf die soziale Infrastruktur der Stadt angewiesen sind. Steigende Grundstückskosten, hohe Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren und Haushaltseinkommen, die mit den Hauspreisen und Mieten nicht Schritt gehalten haben, bilden den Kern des Problems. Vor diesem Hintergrund sind gezielte Instrumente zur Unterstützung der am stärksten benachteiligten Haushalte notwendiger denn je. Lebenswerte und bezahlbare Wohnungen sind die Grundlage für die Bekämpfung der Armut, besseren Zugang zu Chancen und die Förderung der Teilhabe am Wirtschaftswachstum für Beschäftigte. DIE DATEN HINTER DEM PROBLEM UND WAS IN DER PRAXIS BENÖTIGT WIRD Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat beziffert den jährlichen Bedarf an Wohnraum in Deutschland auf mindestens 350.000 neue Wohnungen, darunter mindestens 80.000 bezahlbare Wohnungen (Dr. Lübke & Kelber, Residential Survey 2016). Die aktuelle Bautätigkeit kann jedoch die Nachfrage, insbesondere in den Metropolregionen, nicht befriedigen. Der Anteil des geförderten Wohnungsbaus in Deutschland ist in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken. Dies ist vor allem auf geringere Fördermittel und das Auslaufen von Förderzusagen mit nur noch rund 10.000 fertig gestellten Sozialwohnungen pro Jahr zurückzuführen. Der Mangel an bezahlbaren Wohnungen in den Großstädten wird auf rund 1,9 Mio. geschätzt (Hans-Böckler-Stiftung, Untersuchung von 77 Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern). Abb. 10 zeigt, dass der Anteil der Wohnkosten (als Prozentsatz des verfügbaren Haushaltseinkommens) kontinuierlich gestiegen ist und dass Personen mit niedrigem und mittlerem Einkommen im Durchschnitt deutlich mehr als die gemeinhin als verträglich erachtete Höchstgrenze von 30% ihres Einkommens dafür ausgeben müssen. Ein weiterer Einflussfaktor ist die Veränderung der Netto-Haushaltseinkommen, die nicht mit den Wohnungspreisen und Mieten Schritt gehalten haben, wie aus Abb. 11 hervorgeht. Dies gilt insbesondere für die größten Städte, in denen die Kluft dramatisch gewachsen ist. Höhere Baukosten sind jedoch nur zum Teil für die steigenden Wohnkosten verantwortlich, viel schneller sind hingegen die Grundstückspreise gestiegen, insbesondere in den Großstädten. Da die Auswirkungen der wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen von Region zu Region sehr unterschiedlich sind, haben wir Städte und Regionen, die eine hohe Ungleichheit und damit eine größere Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum aufweisen, ermittelt. In Deutschland legen wir den Schwerpunkt auf die Schaffung von Wohnraum, der für diejenigen bezahlbar ist, die 60% bis 120% des Medianeinkommens (AMI) ihrer Region verdienen. Einige Objekte, in die wir investieren, werden vollständig bezahlbare Wohnungen sein, während bei anderen Objekten bezahlbare Wohnungen mit Wohnungen für mittlere bis höhere Einkommensgruppen kombiniert werden. 14 Impact Investing im Immobiliensektor Abb. 10: Leerstände sowie Wohnkosten nach Einkommenskategorien Die Wohnkosten für Haushalte mit niedrigerem Einkommen sind erheblich gestiegen Quelle: empirica; Statista, BA Wohnungslosenhilfe, 2018 Quelle: empirica; Statista, BA Wohnungslosenhilfe, 2018 Wachstumsregionen Stagnierende Regionen Schrumpfende Regionen 2003 2008 2017 12 10 8 6 4 2 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 50 40 30 20 10 0 < €1.300 €1.300-1.700 €1.700-2.600 €2.600-3.600 €3.600-5.000 €5.000-18.000 Deutschland: Leerstandsrate für Regionen nach demografischem Profil, % Anteil des verfügbaren monatlichen Einkommens, das für Wohnen aufgewendet wird (inkl. Nebenkosten) nach Einkommensgruppen, % Abb. 11: Hauspreise & Mieten ggü. Einkommen; Grundstücks- und Baukosten ggü. Sozialwohnungsbestand Mieten steigen schneller als Einkommen und Grundstückskosten haben sich verdreifacht Quelle: empirica; Statistisches Bundesamt, 2018 Quelle: Statistisches Bundesamt, Destatis, Macrobond 2019; Statista, BA Wohnungslosenhilfe, 2018 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Q1 16 Q1 17 Q1 18 Q1 19 Mieten Kaufpreise Haushaltseinkommen Sozialwohnungen DGK in Städten mit>500.00 Einwohner Durchschnittliche Grundstückskosten (DGK) Baukosten 340 1990 2000 2002 2004 2006 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 300 260 220 180 140 100 60 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 Deutschland: Entwicklung der durchschnittlichen Haushaltseinkommen im Vergleich zu Kaufpreisen und Mietkosten ( 2004=100) Deutschland: Preisentwicklung von Bauland und Baukosten (2009=100), LS & Anzahl der Sozialwohnungen (Mio. Einheiten), RS Impact Investing im Immobiliensektor 15 Themenübersicht: Bezahlbarer Wohnraum Unser Ziel: sichere, bezahlbare und nachhaltige Wohnungen für einkommensschwache Personen und Familien in Deutschland zu schaffen oder zu erhalten. Impact Theorie Herausforderung: Die Mietnachfrage in Deutschland ist auf einem historischen Höchststand, zusätzlich sind Familien stärker denn je mit Mieten belastet. • Stark mietenbelastete Familien geben zu wenig für Ernährung und Gesundheitsversorgung aus und ertragen gesundheitlich ungenügende Wohnungen und unsichere Lebensbedingungen. • Landpreise und Baukosten sind exponentiell angestiegen, Gehälter sind nur unwesentlich angestiegen. Die Neubaufertigstellungen kommen dem Bedarf nicht mehr nach. Nuveen's Ansatz: Investieren in Lösungen, die bezahlbares und nachhaltiges Wohnen schaffen und erhalten und gleichzeitig wesentliche Cash-on-Cash und Renditen für Investoren generieren. Zu diesen Lösungen gehören: • Regulierte oder eingeschränkte bezahlbare Wohnungen • Wohnungen mit gemischtem Einkommen (erschwinglich, Arbeitskräfte, Marktpreis) • Andere Lösungen, die für bestimmte unterversorgte oder gefährdete Bevölkerungsgruppen (z.B. Ältere, Studenten) geeignet sind Impact: Der Zugang zu bezahlbaren und nachhaltigem Wohnen reduziert die Kostenbelastung für die Haushalte. Die Verfügbarkeit von Einheiten wird verbessert und dann für einkommensschwache oder unterversorgte angeboten. Dies kann zu folgendem führen: • Weniger Transferzeit zwischen Arbeit und Wohnung • Verbesserte Gesundheit und Wohlbefinden • Verbesserte ökologische Nachhaltigkeit • Bevölkerung in angemessenem Wohnraum Outputs, Ergebnisse und Indikatoren Ziel Outputs: • Erhöhte Verfügbarkeit und Zugänglichkeit von bezahlbaren Wohneinheiten • Erhöhte Verfügbarkeit von „grünen“ Einheiten • Erhöhte Verfügbarkeit von Wohneinheiten in der Nähe von Verkehrsmitteln/ Sozialdiensten • Erhöhte Energieeffizienz Beabsichtigte Ergebnisse: • Erhöhte Wohnstabilität • Erhöhte Ressourcen nach der Zahlung der Wohnkosten • Verbesserung der Wohnqualität • Verminderte Umweltbelastung, Reduzierung CO2 Ausstoß Vorgeschlagene Indikatoren auf Anlageebene: • Bezahlbare Wohneinheiten geschaffen oder erhalten • Immobilien mit grüner Ausrichtung • Immobilien mit Sozialeinrichtungen • Unterversorgte Mieter; % weiblich • Durchschnittliche Differenz zur Marktmiete (%) als Schätzung für % des Haushaltseinkommens • CO2 Emissionen umgangen oder reduziert (MT) Impact Themen & SDG Ausrichtung: • Bezahlbarer Wohnraum • Zugang zu grundlegenden Dienstleistungen • Gemeinschaftsentwicklung • Energieeffizienz 16 Impact Investing im Immobiliensektor FALLSTUDIE: SHORE HILL SENIOR COMMUNITY, USA Senioren eine höhere Lebensqualität bieten – über die Bezahlbarkeit hinaus Die Strategie von Nuveen für bezahlbaren Wohnraum in den USA verfolgt das Ziel, den Zugang zu nachhaltigen, sicheren und bezahlbaren Wohnungen für unterversorgte und einkommensschwache Gemeinschaften zu verbessern. Im Jahr 2018 hat Nuveen 15 Mio. Dollar in die Seniorengemeinde Shore Hill, eine bezahlbare Seniorenwohnanlage im Viertel Bay Ridge im New Yorker Stadtteil Brooklyn, investiert. Die Wohnanlage umfasst 558 Studio- und Einzimmer-Mietwohnungen, wobei die Mieter nicht mehr als 30% ihres Einkommens für die Miete zahlen. Da die Mietpreisbeschränkungen in einigen Jahren auslaufen sollten, bestand die Gefahr, dass ein traditioneller Investor die Anlage hätte kaufen können, um beim Mieterwechsel und bei der Modernisierung der Wohnungen von einer deutlichen Mieterhöhung zu profitieren. Um dem entgegenzuwirken, verlängerte Nuveen die Mietpreisbeschränkungen, so dass die Mietkosten für die Bewohner 45% unter den marktüblichen Mieten blieben. Das Besondere daran ist, dass die Bezahlbarkeit von Shore Hill nur ein Aspekt seiner positiven Auswirkungen auf das Leben der Senioren ist. Mit Blick auf die Upper Bay und die Verrazzano-Brücke verfügt das Anwesen über Gemeinschaftsräume, einen Speisesaal und ein Vollzeit-Sozialdienstpersonal. Die Mieter können vor Ort Sprach-, Computerund Sportunterricht, Handwerk und Aktivitäten sowie eine Tagesbetreuung in Anspruch nehmen. Pendelbusse bieten einfache Verbindungen zu Verkehrsknotenpunkten und Einkaufsmöglichkeiten. Um die Qualität des Wohnumfelds für die Mieter zu verbessern, wird die Immobilie umweltfreundlich nachgerüstet, einschließlich einer Modernisierung der Beleuchtung sowie dem Einbau von Wärmeisolierungen und wassersparenden Toiletten. Diese Aufrüstungsmaßnahmen werden den Wasserund Energieverbrauch um 21% bzw. mindestens 11% senken. Verantwortungsvoller Ausstieg: Eine der einfachsten Möglichkeiten, die Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum in den Vereinigten Staaten zu gewährleisten, besteht darin, die Mietpreisbeschränkungen für eine Immobilie zu verlängern und das Objekt an einen anderen LowIncome Housing Tax Credit-Investor abzugeben, der die damit verbundenen Steuervorteile nutzen kann. Im Durchschnitt hält Nuveen Investitionen in bezahlbaren Wohnraum für fünf bis sieben Jahre, doch die Mietpreisbeschränkungen, die wir eingeführt haben, gelten für 20 bis 40 Jahre. Die Mietpreise in Brooklyn gehören zu den höchsten der USA, aber eine Partnerschaft zwischen Nuveen und einem auf Wirkung ausgerichteten Immobilienverwalter bietet fast 700 einkommensschwachen Senioren attraktive, bezahlbare Wohnungen. 558 äußerst bezahlbare Wohnungen 45% unter den marktüblichen Mietkosten 666 ältere Mieter, von denen mehr als die Hälfte Frauen sind, die alle ein niedriges Einkommen haben 42% des Immobilienverwaltungsteams sind Frauen – und über 64% gehören ethnischen Minderheiten an Impact Investing im Immobiliensektor 17 ZUSAMMENFASSUNG UND SCHLUSSBEMERKUNGEN Rendite und Anerkennung In vielerlei Hinsicht können wirkungsorientierte Investitionen als Königsdisziplin von ESGInvestitionen und als Antwort auf die globalen Trends, welche die Gesellschaft heute prägen, angesehen werden. Die Tatsache, dass die sozialen und ökologischen Kriterien einer Investition auf eine Stufe mit der finanziellen Rendite gehoben werden und demselben Maß an Kontrolle und Rechenschaftslegung unterliegen, ist ein begrüßenswerter Fortschritt. In einer idealen Zukunft sprächen wir von Impact Investing nicht mehr als einer gesonderten Kategorie und ökologische und soziale Wirkungen wären vollständig in alle Unternehmensinvestitionen integriert. Der finanzielle Gewinn würde dadurch mit einem übergeordnetem Zweck kombiniert, sodass ein nachhaltiger und dauerhafter Mehrwert geschaffen würde. Seit der Verabschiedung der Nachhaltigkeitsziele der Vereinten Nationen vor fünf Jahren sind ermutigende Fortschritte erzielt worden, wenngleich wir nach wie vor wachsende Ungleichheit und eine drohende Klimakatastrophe beobachten. Es geht dabei nicht nur um soziale und ökologische Fragen, sondern um grundlegende Herausforderungen, die unseren wirtschaftlichen Wohlstand gefährden. Davon sind Immobilien als Anlageklasse unmittelbar betroffen. Wirkungsorientierte Investitionen bieten der Investment-Community die Chance, einige der grundlegenden Herausforderungen der Gesellschaft anzugehen, und den Anlegern geben sie die Gewissheit, dass ihre Investition langfristige und nachhaltige Ergebnisse für ein breites Spektrum von Stakeholdern erzielen. Die wirtschaftliche Chance, die sich aus der Erfüllung gesellschaftlicher Bedürfnisse ergibt, bietet institutionellen Investoren Differenzierungsmöglichkeiten und ermöglicht den Early Adopters, Standards und Vorgehensweisen von wirkungsorientierten Investitionen mitzugestalten. Wir wollen aufzeigen, dass es möglich ist, solide Renditen zu erwirtschaften und gleichzeitig langfristige Bedürfnisse der Gemeinschaft zu erfüllen sowie bei Immobilieninvestitionen ein verantwortungsvoller Treuhänder für den Planeten zu sein. 18 Impact Investing im Immobiliensektor Abigail Dean Head of Sustainability, Real Estate T: +44 20 3727 8448 E: abigail.dean@nuveenglobal.com Natasha Trathen Senior Associate, Global Product & Solutions T: +44 20 3727 8091 E: natasha.trathen@nuveenglobal.com Tanja Volksheimer Senior Portfolio Manager, Europe T: +49 69 6677 36843 E: tanja.volksheimer@nuveenglobal.com Stefan Wundrak Head of Research, Europe T: +44 20 3727 8226 E: stefan.wundrak@nuveenglobal.com Maria Grubmueller Senior Associate, Europe T: +44 20 3727 8311 E: maria.grubmueller@nuveenglobal.com KONTAKT Impact Investing im Immobiliensektor 19 Weitere Informationen finden Sie unter nuveen.com/realestate Diese Informationen sind vertraulich und von Nuveen Real Estate urheberrechtlich geschützt. Diese Materialien sind lediglich für autorisierte Personen im Einzelkontakt mit Kunden präpariert und sind nicht zur weiteren Verbreitung vorgesehen; weder in Auszügen noch als gesamtes Dokument. Keine der in diesem Dokument gemachten Angaben sind als Empfehlung gedacht oder als solche zu verstehen. Das Dokument stellt keine Empfehlung dar, eine Anlage zu erwerben oder zu veräußern. Diese Informationen sind nicht Bestandteil eines Vertrags zum Verkauf oder Kauf einer Anlage. Investitionen sollten ausschließlich aufgrund der im Verkaufsprospekt bzw. den Angebotsunterlagen enthaltenen Informationen (einschließlich aller maßgeblichen begleitenden Dokumente) erfolgen, in denen auch mögliche Anlagebeschränkungen, Risiken und Gebühren genannt sind. Der Wert einer Anlage und die Erträge daraus können sowohl sinken als auch ansteigen und Anleger erhalten den investierten Betrag gegebenenfalls nicht oder nicht in voller Höhe zurück. IHR KAPITAL IST RISIKEN AUSGESETZT. Bitte prüfen Sie alle Risiken sorgfältig bevor Sie in eine bestimmte Investmentstrategie investieren. Aufgrund der Konzentration eines Portfolios im Immobiliensektor ist eine Anlage höheren Risiken und Volatilitäten ausgesetzt als andere, diversifiziertere Portfolien, und der Wert Ihrer Anlage kann maßgeblich von Ereignissen in der Immobilienbranche beeinflusst werden. Immobilieninvestitionen beinhalten Risiken, darunter Schwankungen der Objektwerte, unerwartet hohe Kosten oder unerwartet geringe Erträge, Risiken aus Währungsschwankungen und mögliche Umweltprobleme und -haftungen. Das Dokument wurde unter Bezugnahme auf aktuelle (steuer-)rechtliche Bestimmungen erstellt, die sich in Zukunft ändern können. Dieses Dokument enthält möglicherweise „zukunftsgerichtete“ Angaben oder Schätzungen, die ihrem Wesen nach nicht rein historischer Art sind. Solche Informationen können, unter anderem, illustrative Prognosen und Vorhersagen beinhalten. Bei diesem Dokument handelt es sich lediglich um eine Zusammenstellung von Informationen. Die hier angebotenen Informationen, einschließlich angegebener Einschränkungen und Restriktionen, beschreiben den Prozess des Portfolio Management Team und den Stand der Investmentstrategie zum auf dem Dokument genannten Zeitpunkt/Datum. Hinweis an Personen im Europäischen Wirtschaftsraum: Die Fonds werden von den Geschäftsstellen und Niederlassungen der Nuveen Alternatives Europe Sarl (Reg.-Nr. A00002440) oder der Nuveen Asset Management Europe Sarl (Reg.-Nr. P00000482), mit Sitz in Luxemburg, 4A Rue Henri M Schnadt – 2530 Luxemburg, herausgegeben, welche in beiden Fällen von der Commission de Surveillance des Services Financiers zur Bereitstellung von Anlageprodukten und -dienstleistungen zugelassen sind. Bitte beachten Sie, dass die Niederlassungen der Nuveen Alternatives Europe Sarl oder der Nuveen Asset Management Europe Sarl einer eingeschränkten Aufsicht durch die zuständige Finanzaufsichtsbehörde des Landes, in dem sich die Niederlassung befindet, unterliegen. Diese Unterlagen sind ausschließlich für die Verwendung mit professionellen Anlegern im Sinne von Anhang II der EU-Richtlinie 2017/65/EU (die MiFID-II-Richtlinie) bestimmt. Hinweis an Personen in der Schweiz: Diese Unterlagen sind ausschließlich für den Einsatz bei Qualifizierten Investoren bestimmt. Der Fonds hat die Hugo Fund Services SA, 6 Cours de Rive, 1204 Genf, Schweiz, zu seinem Vertreter in der Schweiz ernannt. Die Banque Cantonale de Genève, 17 Quai de l'Ile, CH-1208 Genf, Schweiz, ist die Schweizer Zahlstelle. In der Schweiz werden die Anteile an Regulierte Qualifizierte Anleger (die "regulierten qualifizierten Anleger") im Sinne von Artikel 10 Absatz 3 (a) und (b) und an nicht regulierte qualifizierte Anleger (die "nicht regulierten qualifizierten Anleger") im Sinne von Artikel 10 Absatz 3 (c), (d), (e) und (f) des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes vom 23. Juni 2006 in der jeweils gültigen Fassung ("KAG") vertrieben. Die Angebotsunterlagen des Fonds, die Statuten und die geprüften Jahresabschlüsse können kostenlos vom Vertreter angefordert werden. Erfüllungsort für die in oder von der Schweiz vermarkteten Anteile ist der Geschäftssitz des Vertreters. Diese Materialien werden von den Geschäftsstellen und Niederlassungen der Nuveen Alternatives Europe Sarl (Reg.-Nr. A00002440) oder der Nuveen Asset Management Europe Sarl (Reg.-Nr. 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